AG Charlottenburg – Az.: 225 C 15/16 – Urteil vom 26.07.2016
1. Der Beklagte wird bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes – ersatzweise Ordnungshaft – verurteilt, die Durchführung folgender Arbeiten an dem Wohnhaus … in … Berlin zu dulden:
a) Aufstellen eines Baugerüsts bis zur Traufhöhe an die Straßen-, Hof- und Rückfassade des Wohnhauses … Berlin,
b) vollständige Erneuerung des Daches durch vollständigen Abriss und anschließenden Neuaufbau des Daches inklusive Erneuerung der Dachentwässerung mit Regenrinnenanlage und Fallrohren inklusive Abriss nicht mehr benötigter Schonsteine bis zur obersten Geschossdecke inklusive Ausbau des Dachgeschosses und Schaffung neuen Wohnraums durch zwei neue Wohnungen,
c) Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an die gesamte Fassade des Wohnhauses mit 160 mm dicken EPS Dämmstoffplatten (Hauptbestandteil Polystyrol),
d) Aufbringen einer Zwischensparrendämmung am Schrägdach mit einer 240 mm dicken Glasfaserdämmung,
e) Dämmung der Kellerdecke innerhalb des Kellers des Beklagten (gekennzeichnet mit dem Mieternamen) mit einer 100 mm dicken Dämmung bestehend aus Holzwolle- Mehrschichtplatten mit Polystyrolkern,
f) Anbau einer Aufzugsanlage an das Vorderhaus, den Seitenflügel und das Quergebäude näher gekennzeichnet in der Anlage 1,
g) Anbringung einer Balkonanlage an das Vorderhaus, den Seitenflügel und das Quergebäude.
2. Der Beklagte wird bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes – ersatzweise Ordnungshaft – verurteilt, die Durchführung folgender Arbeiten in der von ihm innegehaltenen Wohnung … in … Berlin, 4. OG rechts zu dulden:
a) Einbau von 2 Isolierglasbalkontüren, bestehend aus Holz, näher gekennzeichnet in der Anlage 2 inklusive Demontage des unterhalb des Fensters befindlichen Heizkörpers und Verlegung sowie Neuanschluss dieses Heizkörpers inklusive des Ausbau der im Balkonzimmer vorhandenen Fenster, Ausbruch der Fensterbrüstungen, Begradigung der Laibungen und Einbau zweier neuer Fenstertürelemente inklusive anschließendem Einputzen der Fenstertürelemente zunächst mit Grundputz anschließend mit streichfähigem Endputz und der Malerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen,
b) Verlegung neuer Versorgungsleitungen für die Dachgeschosswohnungen in der Wohnung des Beklagten, näher gekennzeichnet in der Anlage 2.
3. Der Beklagte wird bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes – ersatzweise Ordnungshaft – verurteilt, die Durchführung folgender Arbeiten in der von ihm innegehaltenen Wohnung … in … Berlin, 3. OG rechts zu dulden:
a) Einbau von 2 Isolierglasbalkontüren, bestehend aus Holz, näher gekennzeichnet in der Anlage 2 inklusive Demontage des unterhalb des Fensters befindlichen Heizkörpers und Verlegung sowie Neuanschluss dieses Heizkörpers inklusive des Ausbau der im Balkonzimmer vorhandenen Fenster, Ausbruch der Fensterbrüstungen, Begradigung der Laibungen und Einbau zweier neuer Fenstertürelemente inklusive anschließendem Einputzen der Fenstertürelemente zunächst mit Grundputz, anschließend mit streichfähigem Endputz und der Malerarbeiten im Bereich der betroffene Flächen.
b) Verlegung neuer Versorgungsleitungen für die Dachgeschosswohnungen in der Wohnung des Beklagten, näher gekennzeichnet in der Anlage 2.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 60 % und der Beklagte 40 % zu tragen.
6. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € und für den Beklagten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
7. Der Streitwert wird auf 31.069,68 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ist die Eigentümerin und Vermieterin der vom den Beklagten mit Mietvertrag vom 06.07.2005 und vom 23.07.2009, auf die wegen der weiteren Einzelheiten – Bl. 12 ff. und Bl. 25 ff. d.A. – verwiesen wird, zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung im 3. und 4. Obergeschoss des Vorderhauses … . Dabei handelt es sich um 2 Mietverträge, jedoch mit der Gestattung der Verbindung sowie der teilgewerblichen Nutzung.
Mit Schreiben vom 21.10.2015, auf das wegen der weiteren Einzelheiten – Bl. 32 ff. d.A. – verwiesen wird, hat die Klägerin die Arbeiten zur Beseitigung des Schwammbefalls des Gebäudes angekündigt und den Beklagten aufgefordert, bis zum 12.11.2015 zu erklären, dass er die Arbeiten dulden und die Wohnung spätestens zum 24.02.2015 räumen wird.Mit weiterem Schreiben vom 21.10.2015, auf das wegen der weiteren Einzelheiten – Bl. 53 ff. d.A. – verwiesen wird und wobei streitig ist, ob diesem Schreiben die Anlagen 1 und 4 beigefügt waren, kündigte die Klägerin dem Beklagten die Modernisierungen durch Dämmungen der Fassade, Kellerdeckendämmung, Dämmung des Daches sowie Erneuerung und Ausbau des Daches durch Schaffung 2 neuer Wohnungen, Anbau eines Aufzuges am Treppenhaus des Vorderhauses, den Balkonanbau, den Austausch der Fenster durch bodentiefe Isolierglasfenster und Einbau von Isolierglasbalkontüren nebst der Verlegung der Heizkörper und der Verlegung neuer Versorgungsleitungen für die Dachgeschosswohnungen an.
Da der Beklagte Zweifel am Vorliegen des Hausschwammes hatte, übersandte die Klägerin ihm mit Schreiben vom 28.12.2015 das Holzschutzgutachten. Mit Schreiben vom 14.01.2016 forderte der Beklagte von der Klägerin eine Bestätigung des Sachverständigen, dass tatsächlich Hausschwamm in der Geschossdecke festgestellt wurde, dem die Klägerin nicht nachkam.
Mit Schreiben vom 22.01.2016 wurde dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten vorab die Klageschrift nebst der Anlagen 1 und 4 des Schreibens vom 21.10.2015 übersandt.
Mit Schreiben vom 29.01.2016 teilte die Klägerin dem Beklagten letztmalig mit, dass sie im Falle, dass die Duldung nicht bis zum 29.01.2016 erklärt würde, beide Mietverhältnissen kündigen würde. Mit Schreiben vom 01.02.2016, auf das wegen der weiteren Einzelheiten – Bl. 198 f. d.A., verwiesen wird, kündigte die Klägerin die Mietverhältnisse fristlos, rein vorsorglich fristgemäß, da eine Duldungserklärung nicht erfolgte.
Die Klägerin ist der Meinung, es liege kein Gewerberaummietverhältnis vor, da zwischen den Parteien jeweils ein Mietverhältnis über Wohnraum abgeschlossen worden sei. Es bestehe auch eine Duldungspflicht des Beklagten, da sie die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen angekündigt, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme in den beiden Schreiben mitgeteilt und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie voraussichtlich künftigen Betriebskosten nach Modernisierung mitgeteilt habe. Der Beklagte könne anhand der Schreiben das voraussichtliche Ausmaß der Baumaßnahmen erkennen sowie ersehen, welche Beeinträchtigungen während der Arbeiten zu erwarten seien und wie sich die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten gestalten würde. Eine Dachdämmung sei erforderlich, da diese – insoweit unstreitig – nicht gegeben sei. Der Einbau der bodentiefen Isolierglasfenster würde auch eine Modernisierung darstellen, da dadurch die Belichtungsverhältnisse in der Wohnung verbessert würden. Ferner würde dadurch Energie eingespart, da die Holzfenster einen U-Wert von 2,7, die Bestandsfassade einen Wert von 1,5 und die neuen Isolierglasfenster einen U-Wert von 0,95 auswiesen. Da der Beklagte trotz des Hinweises mit Schreiben vom 19.11., 02.12. und 18.12.2015, dass der Beklagte zur Duldung verpflichtet sei und die unterlassene Duldung eine erhebliche Pflichtverletzung darstelle – insoweit unstreitig – die Arbeiten insbesondere bezüglich des Hausschwammes durch sein querolatorisches Verhalten verweigert habe, sei die fristlose Kündigung gerechtfertig.
Nachdem der Beklagte die Klage hinsichtlich der angekündigten Arbeiten zur Beseitigung des Hausschwammes anerkannt hat, ist am 14.06.2015 ein entsprechendes Anerkenntnisteilurteil ergangen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1) den Beklagten bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes – ersatzweise Ordnungshaft – verurteilen, die Durchführung folgender Arbeiten an dem Wohnhaus … in … Berlin zu dulden:
a) Aufstellen eines Baugerüsts bis zur Traufhöhe an die Straßen-, Hof- und Rückfassade des Wohnhauses …, … Berlin,
b) vollständige Erneuerung des Daches durch vollständigen Abriss und anschließenden Neuaufbau des Daches inklusive Erneuerung der Dachentwässerung mit Regenrinnenanlage und Fallrohren inklusive Abriss nicht mehr benötigter Schonsteine bis zur obersten Geschossdecke inklusive Ausbau des Dachgeschosses und Schaffung neuen Wohnraums durch zwei neue Wohnungen,
c) Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an die gesamte Fassade des Wohnhauses mit 160 mm dicken EPS Dämmstoffplatten (Hauptbestandteil Polystyrol),
d) Aufbringen einer Zwischensparrendämmung am Schrägdach mit einer 240 mm dicken Glasfaserdämmung,
e) Dämmung der Kellerdecke innerhalb des Kellers des Beklagten (gekennzeichnet mit dem Mieternamen) mit einer 100 mm dicken Dämmung bestehend aus Holzwolle- Mehrschichtplatten mit Polystyrolkern,
f) Anbau einer Aufzugsanlage an das Vorderhaus, den Seitenflügel und das Quergebäude näher gekennzeichnet in der Anlage 1,
g) Anbringung einer Balkonanlage an das Vorderhaus, den Seitenflügel und das Quergebäude.
2) den Beklagten bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes – ersatzweise Ordnungshaft – zu verurteilen, die Durchführung folgender Arbeiten in der von ihm innegehaltenen Wohnung … in … Berlin, 4. OG rechts zu dulden:
a) Austausch der bauzeitlichen Holz-Doppelkasten-Fenster/-Balkontüren gegen bodentiefe Isolierglasfenster aus Holz, näher gekennzeichnet in der Anlage 2.
b) Einbau von 2 Isolierglasbalkontüren, bestehend aus Holz, näher gekennzeichnet in der Anlage 2 inklusive Demontage des unterhalb des Fensters befindlichen Heizkörpers und Verlegung sowie Neuanschluss dieses Heizkörpers inklusive des Ausbau der im Balkonzimmer vorhandenen Fenster, Ausbruch der Fensterbrüstungen, Begradigung der Laibungen und Einbau zweier neuer Fenstertürelemente inklusive anschließendem Einputzen der Fenstertürelemente zunächst mit Grundputz, anschließend mit streichfähigem Endputz und der Malerarbeiten im Bereich der betroffene Flächen.
c) Verlegung neuer Versorgungsleitungen für die Dachgeschosswohnungen in der Wohnung des Beklagten, näher gekennzeichnet in der Anlage 2.
3. Den Beklagten bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes – ersatzweise Ordnungshaft – zu verurteilen, die Durchführung folgender Arbeiten in der von ihm innegehaltenen Wohnung … in … Berlin, 3. OG rechts, zu dulden:
a) Austausch der bauzeitlichen Holz-Doppelkasten-Fenster/-Balkontüren gegen bodentiefe Isolierglasfenster aus Holz, näher gekennzeichnet in der Anlage 2.
b) Einbau von 2 Isolierglasbalkontüren, bestehend aus Holz, näher gekennzeichnet in der Anlage 2 inklusive Demontage des unterhalb des Fensters befindlichen Heizkörpers und Verlegung sowie Neuanschluss dieses Heizkörpers inklusive des Ausbau der im Balkonzimmer vorhandenen Fenster, Ausbruch der Fensterbrüstungen, Begradigung der Laibungen und Einbau zweier neuer Fenstertürelemente inklusive anschließendem Einputzen der Fenstertürelemente zunächst mit Grundputz, anschließend mit streichfähigem Endputz und der Malerarbeiten im Bereich der betroffene Flächen.
c) Verlegung neuer Versorgungsleitungen für die Dachgeschosswohnungen in der Wohnung des Beklagten, näher gekennzeichnet in der Anlage 2.
4. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltenen Wohnung im Hause …, … Berlin gelegen im Vorderhaus, 4. OG rechts bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC sowie die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … Berlin, gelegen im Vorderhaus, 3. OG rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit WC sowie einen mit dem Mieternamen gekennzeichneten Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Klägerin die angekündigten Arbeiten ausführen wolle.
Vielmehr bereite sie die Entmietung mit dem Ziel vor, die leerstehenden Wohnungen zu verkaufen vor. Ferner meint er, es fehle bereits an einer ordnungsgemäßen Ankündigung. Es sei nicht ersichtliche, in wieweit es sich bei der Erneuerung des Daches um Instandsetzungen und Modernisierungen handele. Auch sei nicht nachvollziehbar, welche baulichen Veränderungen in der Wohnung vorgenommen würden, insbesondere bezüglich der Fenster und der Verlegung der Heizkörper und wo, welche Versorgungsleitungen in welcher Form in der Wohnung verlegt würden. Daher sei nicht ausgeschlossen, das Abwasserfallrohrer durch das Schlaf- oder Kinderzimmer geleitet würden. Es handele sich um Luxusmodernisierungen. Die Wärmedämmung durch die bodentiefen Isolierglasfenster würde verschlechtert und der Einbau sei wegen der kleinen Kinder in der Wohnung nicht gewünscht. Der Einbau führe auch zu einer Grundrissänderung und durch die Verlegung der unter dem Fenster befindlichen Heizkörper ginge Grund- und Stellfläche an den Wänden verloren. Ferner sei das Material und die Größe der Balkontür nicht angegeben. Der Anbau der Balkone zur Straße stelle keine Wohnwertverbesserung dar, da diese nicht nutzbar seien. Er habe mit der Klägerin einen rechtlichen und tatsächlichen Diskurs darüber geführt, ob Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich seien und/oder Umbaumaßnahmen eine Modernisierung darstellten. Pflichtwidriges Verhalten zu Lasten der Klägerin läge darin nicht. Er müsse auch nicht schriftlich die Duldung erklären. Dass eingeleitete Maßnahmen durch eine Weigerung seinerseits nicht hätten ausgeführt werden können, trage die Klägerin selbst nicht vor.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Duldungspflicht auch über das Anerkenntnis des Beklagten hinaus bis auf den Einbau der bodentiefen Isolierglasfenster begründet. Hinsichtlich der Räumungsansprüche ist die Klage unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere handelt es sich vorliegend, trotz der Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung, um einen Wohnungsmietvertrag. Da eine Vereinbarung der Parteien zum Umfang der teilgewerblichen Nutzung nicht dargelegt wurde, muss der Nutzungsschwerpunkt aufgrund von Indizien ermittelt werden. Danach ist von einem in der Wohnungsnutzung liegenden Schwerpunkt aufzugehen, da im Mietvertrag ausdrücklich die Nutzung zu Wohnzwecken vereinbart wurde und dieser für die Wohnraummiete maßgebliche Vorschriften enthält (vgl. BGH NJW 2014, 2864; Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar vor § 535 BGB Rn. 109).
Die Klage ist auch teilweise begründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten bis auf den Einbau der bodentiefen Isolierglasfenster die Duldung der weiteren Maßnahmen nach §§ 555 a ff BGB verlangen.
Aufgrund des eingereichten Bebauungsplans ist entgegen den Mutmaßungen des Beklagten davon auszugehen, dass die Klägerin die angekündigten Maßnahmen auch ausführen will.
Die Klägerin hat die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hinreichend gemäß § 555 c BGB angekündigt. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung verlangt, dass den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung getragen wird, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihn darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung seiner Duldungspflicht zu ermöglichen. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird (vgl. BGH VIII ZR 242/10, LG Berlin, 65 S 247/14). Hier hat die Klägerin alle Maßnahmen detailliert hinsichtlich Art und Umfang sowie Beginn und Dauer beschrieben, insbesondere in den Anlagen zur Modernisierungsankündigung sind alle Maßnahmen ausführlich erklärt und beschrieben. Dabei hat die Klägerin zu näheren Erläuterung einen Übersichtsplan und mehrere Grundrisse beigefügt, aus denen die einzelnen Veränderungen zu entnehmen sind. Auch hat sie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und der voraussichtlichen Betriebskosten angegeben. Sofern der Beklagte, wie er behauptet, weder die Anlage 1 noch die Anlage 4 mit der Modernisierungsankündigung erhalten hat, ist dies unbeachtlich, da ihm diese spätestens mit der vorab Übersendung der Klageschrift zugegangen sind. Die Beschreibungen in den Anlagen zur Modernisierungsankündigung sind hierbei ausreichend. Auch ergibt sich aus den Beschreibungen, dass die Breite der Balkontüren den bereits vorhandenen Fenstern entsprechen. Dass das Material der Balkontüren nicht angegeben wurde, ist unerheblich. Der Beklagte war durch diese Beschreibungen hinreichend in die Lage versetzt, eine sachgerechte Beurteilung der Duldungspflicht vorzunehmen.
Auch die Anforderungen des § 555 c Abs. 3 BGB sind gewahrt. Die Vorschrift so aufzufassen, dass der Vermieter im Rahmen der energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1, 2 BGB darzulegen hat, dass die geplanten Maßnahmen zu einer Energieeinsparung führen. Dies erfordert – wie schon die höchstrichterliche Rechtsprechung zur bisherigen Rechtslage entschieden hat – die Darlegung konkreter Tatsachen, anhand derer ein Mieter die behaupteten Einsparungen von Energien nachvollziehen kann (BGH VIII ZR 47/05). Dabei genügt es für diese erforderliche Erläuterung, wenn dies dem Mieter plausibel dargelegt wird. Da eine solche Darlegung nicht selten mit erheblichem Aufwand verbunden ist, bestimmt die Regelung nunmehr, dass der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann, um die Energieersparnis darzulegen und benennt hierfür die „Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Städteentwicklung vom 30.07.2009.
Bei dem Dachausbau des Klageantrags zu 1 b) handelt es sich um eine Modernisierungsmaß-nahme nach § 555 b Nr. 7 BGB durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. Hierzu zählen insbesondere der Dachgeschossausbau, der Ausbau von bisherigen Nebenräumen zu einer Wohnung, der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes (Blank/Börstinghaus Miete/Blank BGB, § 555 b, Rn. 59). Hier sollen zwei neue Wohnungen geschaffen werden, so dass die Maßnahme duldungspflichtig ist.
Die Dämmmaßnahmen (Klageantrag Ziff. 1 e, f, g) stellen ebenso eine energetische Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB dar. Die Wärmedämmung ist eine Maßnahme zur Energieeinsparung, gleich, ob sie an Dächern, Wänden, Fenstern und Außentüren oder an Decken vorgenommen wird. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einsparung sich spürbar auf die Kosten des Mieters durchschlägt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB, § 555 b Rn. 53 – 55).
Ob Heizenergie eingespart wird, ist anhand der Betrachtung der Dämmwerte vor und nach der baulichen Maßnahme zu entscheiden. Die Energieeinsparung wird belegt durch eine Wärmebedarfsberechnung, die den Nachweis eines verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten U nach Tabelle 1 Anlage 3 EnEV 2014 führt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB, § 555 b Rn. 53 – 55). Dies hat die Klägerin getan.
Ebenso ist der Anbau des Balkons eine Modernisierungsmaßnahme, da dieser den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Wohnung erhöht. Dies wird auch durch den Berliner Mietspiegel 2015 belegt, der einen großen Balkon als wohnwerterhöhendes Merkmal ausweist (LG Berlin Urteil vom 07.05.2015, 63 S 183/14). Dies ist bei dem Balkon mit einer Größe von 4,79 m² der Fall. Entgegen der Ansicht des Beklagten spricht auch nicht die Lage des Balkon an der Straße dagegen, zumal es sich bei der Pestalozzistraße um eine Nebenstraße handelt.
Bei den Maßnahmen des Klageantrages zu Ziff. 1 a) und Ziff. 2 und 3 b) handelt es sich um ebenfalls zu duldende notwendige Annexmaßnahmen. Der Mieter muss auch solche Einwirkungen hinnehmen, die zwangsläufig mit der Durchführung von Baumaßnahmen verbunden sind, wie Lärm, Schmutz und Staub, die – vorrübergehend Sperrung von Gas, Strom oder Wasser sowie die Beeinträchtigungen, die mit der Aufstellung eines Baugerüstes verbunden sind (Schmidt-Futterer/ Eisenschmid BGB, § 555 d Rn. 10). Sowohl die Verlegung der Versorgungsleitungen für die Dachgeschosswohnungen als auch das Aufstellen eines Baugerüstes sind zwangsläufig mit den obigen Modernisierungsmaßnahmen verbundene Baumaßnahmen. Auch die Ankündigung hinsichtlich der Versorgungsleitungen ist ausreichend. Aus der Anlage 4 ist ersichtlich, wo sich der Schacht befindet, in dem die Versorgungsleitungen für die neuen Dachgeschosswohnungen verlegt werden. Dies reicht als Ankündigung aus. Insbesondere ergibt sich daraus eindeutig, dass die Abwasserfallrohre das Schlaf- oder Kinderzimmer nicht betreffen.
Ferner wird durch den Einbau der Aufzugsanlage der Gebrauchswert des Gebäudes gemäß § 555 b Nr. 4 BGB nachhaltig erhöht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, 63 S 362/14). Dies gilt um so mehr, als sich die Wohnungen im 3. und 4. Obergeschoss befinden.
Dagegen ist bei dem angekündigten Einbau von bodentiefen Isolierglasfenstern nicht von einer Modernisierung auszugehen. Zwar stellt der Einbau neuer Isolierglasfenster- und Balkontüren eine energetische Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB dar. Eine solche würde aber auch schon durch den Einbau von normalen Isolierglasfenstern nebst der angekündigten Fassadendämmung erreicht. Dagegen wird der Gebrauchswert der Wohnung durch den Einbau der bodentiefen Fenster nicht erhöht. Zwar ist eine Erhöhung des Lichteinfalls in die Wohnung gegeben. Dem steht jedoch der Umstand entgegen, dass infolge des Einbaus der bodentiefen Fenster die Heizungen an andere Wände angebracht werden müssen, wodurch zwangsläufig Stellplatz an den Wänden verloren geht. Ferner ist durch den Einbau bodentiefer Fenster auch der Einblick von Außen in die Wohnung vergrößert, was eine Verschlechterung darstellt.
Auch hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Räumungsansprüche ist die Klage unbegründet.
Die Mietverhältnisse sind nicht durch die fristlose bzw. fristgemäße Kündigungen der Klägerin beendet.
Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung durch den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist bereits nicht gegeben.
Selbst wenn man mit dem Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung der Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein kann, wenn der Mieter seine Pflicht verletzt, die Instandsetzung und/oder Modernisierung der Mietsache zu dulden, kann davon vorliegend nicht ausgegangen werden.
Denn der Beklagte hat sich nicht kategorisch gegen die Durchführung der angekündigten Maßnahmen gestellt. Vielmehr hat er sowohl im Schreiben vom 24.11.2015 als auch im Schreiben vom 30.11.2015 angegeben, dass er sich der Durchführung von nachweislich erforderlichen Instandsetzungsarbeiten nicht verschließen werde. Insoweit hat der Beklagte gegenüber der Klägerin Gesprächsbedarf signalisiert. Auch ist der Umstand, dass die Arbeiten sehr umfassend sind, zu berücksichtigen, weil diese zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Beklagten und insbesondere dessen zwei kleinen Kindern führen. Deshalb durfte der Beklagte nachfragen, wie die Ausführungen der Arbeiten im Einzelnen geplant sind und wo er und seine Familie in der Zeit der Arbeiten wohnen und er seiner gewerbliche Tätigkeit nachgehen kann, um die Belästigungen für sich, seine Familie und sein Gewerbebetrieb so gering wie möglich zu halten. Dem steht auch nicht die wirtschaftliche Bedeutung der sofortigen Durchführung der Maßnahmen für die Klägerin und die ihr durch eine Verzögerung drohenden Nachteile entgegen. Zwar hat die Klägerin naturgemäß ein Interesse daran, die von ihr geplanten Maßnahmen zeitnah auszuführen. Der Beklagte hat aber seinerseits ein Interesse daran, dass seine Belange dabei ebenfalls Berücksichtigung finden. Dies gilt auch hinsichtlich der Schwammsanierung, zumal dadurch Belange des Beklagten in der von ihm auch teilgewerblich genutzten Wohnung erheblich betroffen sind. Dass der Beklagte an einer einvernehmlichen Lösung interessiert ist, zeigt auch, dass er der Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag einen Vergleichsvorschlag mit Schreiben vom 07.07.2016 unterbreitet hat. Auch im Vorfeld hatten die Parteien über eine einvernehmliche Lösung durch Zahlung einer Ausgleichssumme und Auszug des Beklagten und anderen Möglichkeiten gesprochen. Gerade angesichts des großen Umfangs der beplanten Maßnahme und der damit zwangsläufig verbundenen immensen Beeinträchtigung für den Beklagten – sowohl privat als auch beruflich – ist in dem Verhalten des Beklagten eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573 BGB nicht zu sehen.
Aus den oben genannten Gründen liegt ein eine fristlose Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht vor.
Der Ausspruch über die Anordnung des Ordnungsmittels beruht auf § 890 ZPO.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
