AG Saarbrücken, Az.: 36 C 348/16 (12), Urteil vom 07.10.2016
1.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 195,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.2.2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage, soweit keine Erledigung eingetreten ist, abgewiesen.
2.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 13 % und die Beklagte 87 %.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
entfällt gemäß Paragraph 313 b ZPO
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
1.
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 195,41 € Abrechnungsguthaben aufgrund des früher zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses, §§ 535,556 BGB.
Ausgehend von der von der Beklagten selbst vorgelegten Betriebskostenabrechnung für Januar bis April 2014 ist zunächst von einem Guthaben des Klägers in Höhe von 144,87 € auszugehen.
Die Positionen Nutzerwechselkosten in Höhe von 20,54 € kann die Beklagte nicht verlangen, insoweit erhöht sich das Abrechnungsguthaben des Klägers.
Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Diese sind solche Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die einmalig entstehenden Aufwendungen beim Auszug des Mieters fallen nicht darunter und können deshalb in der Betriebskostenabrechnung nicht dem Mieter angelastet werden (allgem.: BGH, NJW 2008, 575).
Auch die Position der Bürgersteigreinigung in Höhe von 30 € ist nicht plausibel und nachvollziehbar, insoweit erhöht sich das Abrechnungsguthaben des Klägers. Es fehlt bereits an der Angabe von Gesamtkosten, die unter Anwendung eines ordnungsgemäßen Verteilerschlüssels auf die Mieter umzulegen wären. Dass in einem Hausanwesen mit insgesamt fünf Parteien keine Gesamtkosten für die Bürgersteigreinigung anfallen, ist nicht ersichtlich. Eine besondere Individualvereinbarung zwischen den Parteien ist nicht gegeben und von der Beklagten auch nicht vorgetragen.
Die in die Abrechnung eingestellte Position der Reinigungskosten in Höhe von 150 € zulasten des Klägers ist dagegen begründet durch den ausdrücklichen Zusatz vom 2. November 2012 unter § 27 des Mietvertrages. Hier ist eine ausdrückliche Regelung getroffen, nach der die Reinigung, zu der der Kläger nach § 26 des Mietvertrages (Hausordnung) verpflichtet war, durch eine Reinigungshilfe vorgenommen und auf den Mieter umgelegt wird. Nach dem zuletzt unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten sind im gesamten Hausanwesen keine darüber hinausgehenden weitere Kosten für die Reinigung des Treppenhauses entstanden, so dass Gesamtkosten in die Abrechnung nicht eingestellt werden konnten. Der Betrag von 150 € wurde durch Vorlage einer Quittung vom 30.4.2014 bestätigt, nach der hier die Reinigung von Hausflur und Erdgeschoss zur streitgegenständlichen Wohnung im Zeitraum von Januar bis April 2014 vorgenommen wurde.
Es errechnet sich somit noch ein Guthaben zu Gunsten des Klägers in Höhe von 195,41 € (144,87 € + 20,54 € + 30 €)
Der Zinsanspruch beruht auf Verzugsgesichtspunkten gemäß den §§ 286, 288 BGB.
2.
Nach der Klageänderung nach Vorlage der Abrechnung 2014 im Prozess ist mit dem sodann gestellten Antrag von einer konkludent erklärten Erledigung des früheren Antrages auszugehen. Dem ist die Beklagte nicht entgegengetreten, so dass von einer übereinstimmenden Erledigung auszugehen ist.
3.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, soweit streitig zu entscheiden war und auf 91a ZPO, soweit eine übereinstimmende Erledigung vorlag.
Nach § 91a ZPO ist über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Die allgemeinen Kostenregelungen der §§ 91 ff. ZPO können dabei herangezogen werden. Danach hat derjenige die Kosten zu tragen, der bei Fortsetzung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen gewesen wäre. Der ursprüngliche Antrag auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum von Januar bis April 2014 war zulässig und begründet, §§ 535, 556 BGB (allgem.: BGH, NJW 2005, 1499). Gemäß § 556 BGB war die Beklagte verpflichtet, bis zum Ablauf des Jahres 2015 eine Abrechnung vorzulegen und an die früheren Mieter zu übersenden. Sie hat jedoch nicht dargelegt und unter geeigneten Beweis gestellt, dass die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist an den Kläger zugegangen ist. Der Einwurf in den Postbriefkasten belegt keinen Zugang. Nachdem im Prozess sodann die Abrechnung vorgelegt worden ist, wurde die zuvor zulässige und begründete Klage unbegründet. Insoweit entspricht es deshalb billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, der Beklagten diese Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.
