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Kündigung Mietvertrag wegen Tod des bisherigen Mieters

AG München – Az.: 423 C 14088/17 – Urteil vom 15.02.2018

1. Dem Beklagten wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Hinblick auf die versäumte Einspruchsfrist gegen das Versäumnisurteil vom 28.08.2017 gewährt.

2. Das Versäumnisurteil vom 28.08.2017 wird aufrecht erhalten.

3. Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.266,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 6.266,40 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe der vom Beklagten bewohnten Wohnung am … in München.

Die Kläger sind seit 08.06.2014 Eigentümer der Wohnung, der Vater des Beklagten hat die Wohnung mit Mietvertrag vom 21.05.1982 von der Voreigentümerin gemietet. Der Vater des Beklagten verstarb am 07.11.2016. Zu diesem Zeitpunkt war die für März 2016 zu entrichtende Miete, die laut Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig ist, nicht gezahlt worden. In der Folgezeit wurden auch die Mieten für Januar, Februar und März 2017 nicht beglichen.

Der Beklagte ist Alleinerbe seines Vaters.

Am 01.03.017 teilte der Beklagte den Klägern mit, dass sein Vater verstorben sei und er in den Mietvertrag eintreten wolle.

Mit Schreiben vom 03.03.2017, zugegangen am selben Tag, wurde gegenüber dem Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt, hilfsweise die ordentliche und hilfsweise auch außerordentliche Kündigung wegen Tod des Mieters, wobei in dem Schreiben hierzu auf die Vorschrift des § 580 BGB Bezug genommen wurde. Die Kündigung wurde mit dem Briefkopf … Immobilien erklärt und trägt die Unterschrift des Verwalters mit dem Zusatz “i. A. … GmbH … (Vermieter)”.

Am 27.04.2017 schlossen die Parteien eine Vereinbarung dahingehend, dass Frist zur Räumung der Wohnung bis 30.06.2017 gewährt wird, wenn sämtliche im Kündigungsschreiben aufgeführten Mietrückstände sowie die Nutzungsentschädigung für die Zeit bis 30.06.2017 bis 02.05.2017 beglichen werden. In der Vereinbarung erklären die Parteien, dass Einigkeit über die Wirksamkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung besteht.

Mit Schreiben vom gleichen Tage bestätigte der Kläger dem Beklagten den Eintritt in das Mietverhältnis als Alleinerbe sowie die Höhe der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietrückstände in Höhe von 3.428,20 Euro.

Am 27.04.2017 zahlte der Beklagte an die Kläger einen Betrag von 4.799,48 Euro.

Mit Schreiben vom 29.06.2017 erklärte der Beklagte, aufgrund der Bestätigung, dass er in das Mietverhältnis seines Vaters eingetreten sei, sei die Vereinbarung vom 27.04.2017 obsolet, er sehe sich hieran nicht gebunden.

Die Kläger sind der Auffassung, dem Beklagten wurde wirksam gekündigt, zudem beruhe der Räumungsanspruch auch auf der mit ihm geschlossenen Vereinbarung vom 27.04.2017.

Sie beantragten zunächst:

I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im … , … München, 1. Stock, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad, einem Keller-, einem Speicherabteil, einem Balkon und einem Garagenstellplatz, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

II. Hilfsweise: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im … , … München, 1. Stock, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad, einem Keller-, einem Speicherabteil, einem Balkon und einem Garagenstellplatz, nach dem 28.02.2018 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Am 28.08.2017, zugestellt am 01.09.2017, erging gegen den Beklagten ein Versäumnisurteil, in dem Klageantrag stattgegeben wurde.

Mit Schriftsatz vom 22.11.2017, eingegangen am 23.11.2017, erhob der Beklagte hiergegen Einspruch und beantragte zuletzt

I. dem Beklagten in die am 13.09.2017 abgelaufene Einspruchsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

II. das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, er sei im Juli 2017 nach Österreich gereist wegen eines Gerichtstermins am 05.07.2017. Hier sei er in einen immer wieder auftretenden Zustand der Überlastungsdepression verfallen, der es ihm unmöglich gemacht habe, nach München zu reisen oder geschäftliche Dinge aus der Ferne zu regeln. Es sei ihm erst am 10.11.2017 wieder möglich gewesen, nach München zurückzukehren.

In der Sache trägt der Beklagte vor, durch die Begleichung der Mietrückstände am 27.04.2017, also innerhalb der Schonfrist, sie die fristlose Kündigung unwirksam geworden. Hinsichtlich der ordentlichen Kündigung sei dem Beklagten kein Verschulden anzulasten.

Zum Zeitpunkt der Kündigung habe der Beklagte das Erbe des Vaters noch gar nicht angenommen. Dies sei erst am 21.06.2017 erfolgt.

Die Kündigung sei unwirksam, da der Hausverwalter diese nicht in Vertretung, sondern im Auftrag der Vermieter unterzeichnet habe. Es werde bestritten, dass er hierzu bevollmächtigt war.

Die Kündigung sei zudem unzulässig auf § 580 BGB gestützt worden, der jedoch im Wohnraummietrecht nicht anwendbar sei.

Aus gleichem Grund sei auch die Aufhebungsvereinbarung vom 27.04.2017 unwirksam. Diese sei im Übrigen unter Vorspiegelung falscher Tatsachen geschlossen worden, da die Hausverwaltung angegeben habe, der Beklagte werden “zwangsdelogiert”, wenn er nicht allen Forderungen Folge leiste.

Mit Schriftsatz vom 06.02.2018 trug der Beklagte vor, das Mietverhältnis sei auch gem. § 545 BGB stillschweigend fortgesetzt worden, da der Kläger dem Mietgebrauch nicht widersprochen hätten.

Die Kläger beantragten zuletzt, den Einspruch als unzulässig zu verwerfen, hilfsweise, dass Versäumnisurteil vom 28.08.2017 aufrecht zu erhalten.

Sie replizieren, die Einspruchsfrist sei vom Beklagten schuldhaft versäumt worden. Er habe aufgrund des langen Bestehens seiner Krankheit damit rechnen können, dass eine Verschlechterung eintritt und hätte Vorsorge hierfür tragen müssen.

Die Erbenstellung des Beklagten sei mit dem Tod seines Vaters eingetreten und nicht erst mit Annahme der Erbschaft.

Sowohl die Firma … Immobilien als auch die Hausverwaltung seien bevollmächtigt gewesen, die Kündigung zu erklären und die Räumungsvereinbarung abzuschließen. Im Übrigen seien die Schreiben dahingehend auszulegen, dass die Erklärungen in Vollmacht der Kläger erfolgten. Im Übrigen könne sich der Beklagte auf eine fehlende Vertretungsmacht mangels rechtzeitiger Rüge nicht mehr berufen.

Das Berufen auf § 580 BGB im Kündigungsschreiben sei unschädlich, da der hier einschlägige § 564 BGB inhaltsgleich sei.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom25.01.2018.

Entscheidungsgründe

Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil ist nach Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Kläger haben einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung, da die Kündigung vom 03.03.2017 das Mietverhältnis zum 31.05.2017 beendet hat.

1. Wiedereinsetzung

Dem Beklagten war gem. § 233 ZPO Wiedereinsetzung in die abgelaufene Einspruchsfrist zu gewähren. Er hat durch Vorlage eines ärztlichen Attests glaubhaft gemacht, dass er aufgrund einer lange bestehenden, durch den Tod des Vaters verschlimmerten Depression nicht in der Lage war, nach einer Reise nach Österreich nach München zurückzukehren.

Bei einer bereits bekannten und länger andauernden Erkrankung ist substantiiert darzulegen, aufgrund welcher Umstände und Befunde für den maßgeblichen Zeitraum eine Verschlechterung der gesundheitlichen Situation diagnostiziert werden konnte (OLG Hamm, Beschluss vom 02.06.2016, Gz. 6 UF 6/16).

Diesen Anforderungen wird der Antrag auf Wiedereinsetzung jedoch gerecht: Es wurde dargelegt und durch Vorlage des Attests glaubhaft gemacht, dass sich der Zustand des Beklagten unvorhersehbar nach der Reise nach Österreich im Juli 2017 verschlechtert hat und er nicht in der Lage war, nach München zu reisen oder sich von Österreich aus um seine Angelegenheiten zu kümmern.

2. Wirksamkeit der Kündigung/Räumungsanspruch

a) Die Kündigung vom 03.03.2017 ist formell wirksam.

Der Beklagte ist gem. § 1922 BGB mit dem Tod seines Vaters in dessen Rechtsstellung als Mieter der streitgegenständlichen Wohnung eingetreten. Auf eine Annahme des Erbes kommt es nach diesen Vorschriften nicht an (Palandt § 1922 BGB Rz. 6). Daher war die Kündigung des Mietverhältnisses auch dem Beklagten gegenüber zu erklären.

Auf eine Unwirksamkeit der Kündigung wegen fehlender Vollmacht kann sich der Beklagte vorliegend nicht berufen:

Der Umstand, dass das Kündigungsschreiben mit “im Auftrag” unterschrieben wurde, lässt nicht zwingend den einzigen Schluss zu, dass der unterzeichnende Hausverwalter lediglich als Bote der Kläger tätig wurde. Vielmehr ist aus den Umständen des Einzelfalls auszulegen, welche rechtliche Position dem Erklärenden zufiel (Palandt, vor 164, Rn 11).

Unabhängig von der Frage, ob der Unterzeichnende tatsächlich bevollmächtigt war und aufgrund und im Rahmen dieser Vollmacht gehandelt hat – Beweis wurde hierzu nicht erhoben –, ist die Kündigung spätestens mit Erhebung der Räumungsklage wirksam geworden. Sofern tatsächlich ein Mangel der Vertretungsmacht vorgelegen hätte, hätte der Beklagte die Erklärung nach § 180 S. 2 BGB zurückweisen müssen. Da er dies nicht getan hat, konnten die Vermieter die Kündigung nachträglich genehmigen und damit eine rückwirkende Wirksamkeit herbeiführen. Eine solche Genehmigung ist in der Erhebung der Räumungsklage zu sehen (Schmidt/Futterer, § 542 Rn. 56). Damit ist die Kündigung vom 03.03.2017 zunächst wirksam.

b) Die fristlose Kündigung hat durch Zahlung der rückständigen Mieten am 27.04.2018 gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ihre Wirksamkeit verloren. Soweit seitens der Kläger geltend gemacht wird, dass die Rückstände nicht vollständig beglichen wurden, können sie sich hierauf nicht berufen, da sowohl im Kündigungsschreiben als auch in der Vereinbarung vom 27.04.2017 immer nur die Rede von einem Rückstand in Höhe von 2.742,56 Euro war und der Beklagte diesen Betrag beglichen hat. Zudem wurde die Garagenmiete in einem gesonderten Mietvertrag vereinbart, der von dem gekündigten Wohnraummietverhältnis unabhängig ist.

Auf die fristlose Kündigung kann der Räumungsantrag daher nicht gestützt werden.

c) Der Räumungsanspruch der Kläger ergibt sich jedoch aus den hilfsweise erklärten Kündigungen:

Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs ist wirksam. Bei einem Zahlungsrückstand von drei vollen Monatsmieten ist von einer erheblichen Vertragsverletzung im Sinne dieser Vorschrift auszugehen.

Zwar besteht ein Kündigungsrecht nach dieser Vorschrift nicht, wenn kein Verschulden des Mieters an der Vertragsverletzung gegeben ist, die Zahlung also aufgrund eines Umstands unterbleibt, den der Mieter nicht zu vertreten hat. Allerdings muss der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen (Schmidt/Futterer, § 573 Rn 41). Der Beklagte hat hierzu lediglich vorgetragen, dass aufgrund des Erbfalls kein Verschulden gegeben sei. Diese Begründung reicht jedoch nicht, um fehlendes Verschulden darzulegen. Hierzu wäre auszuführen und ggf. unter Beweis zu stellen gewesen, wann der Beklagte vom Todesfall erfahren hat und dass er nicht zu einem früheren Zeitpunkt in der Lage gewesen wäre, die Rückstände zu begleichen.

Aber auch die weitere hilfsweise erklärte Kündigung ist wirksam:

Bei Versterben des Mieters hat der Vermieter bei Wohnraum nach § 564 S. 2 BGB ein Kündigungsrecht, das innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Erbfalls auszuüben ist. Die Kläger haben am 01.03.2017 von dem dem Todesfall erfahren und am 03.03.2017 die Kündigung erklärt. Dir Frist war damit eingehalten.

Dass die Kläger im Kündigungsschreiben nicht auf diese Vorschrift, sondern auf § 580 BGB Bezug genommen haben, ist unschädlich. Zwar ist im Kündigungsschreiben der Grund der Kündigung anzugeben. Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Die Anforderungen an das Begründungserfordernis dürfen jedoch nicht überspannt werden. Die Kläger wollten durch die Bezugnahme auf § 580 BGB offensichtlich zum Ausdruck bringen, dass sie von dem aufgrund des Todes des bisherigen Mieters bestehenden Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Die Vorschriften der §§ 580 und 564 S. 2 BGB haben insoweit den gleichen Regelungsgehalt und sind praktisch wortgleich. Das versehentliche Zitieren des falschen Paragrafen führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

d) Der Beklagte kann sich nicht auf eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB berufen.

Zum einen ist der Beklagte mit diesem Vorbringen gem. §§ 340 Abs. 3, 296 Abs. 1 ZPO präkludiert: Er wäre gehalten gewesen, sämtliche Verteidigungsmittel mit der Einspruchsschrift geltend zu machen. Hierauf, sowie auf die Folgen eines verspäteten Vorbringens, wurde er mit der Rechtsbehelfsbelehrung im Versäumnisurteil hingewiesen. Ein Berufen auf § 545 BGB erfolgte jedoch erstmals mit Schriftsatz vom 06.02.2018. Zwar ging dieser Schriftsatz binnen nachgelassener Frist ein. Die Frist wurde jedoch nur zur Stellungnahme zum gerichtlichen Hinweis vom 25.01.2018 sowie zum gegnerischen Schriftsatz vom 32.01.2018 gewährt. Durch eine Zulassung des verspäteten Vorbringens würde der ansonsten entscheidungsreife Rechtsstreit auch verzögert, da hierdurch eine Stellungnahmefrist für die Klagepartei zu gewähren und ggf. eine Beweisaufnahme durchzuführen gewesen wäre, was bei rechtzeitigem Vorbringen bereits im Termin vom 25.01.2017 hätte erfolgen können.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass ein verspätetes Vorbringen unverschuldet wäre.

Zum anderen führt der Einwand des Beklagten aber auch in der Sache nicht zum Erfolg:

Die Kläger haben im Kündigungsschreiben erklärt: “Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574 BGB widersprechen wir vorsorglich ausdrücklich.”

Der Widerspruch des Vermieters gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Bezugnahme auf eine Vorschrift, die den Widerspruch des Mieters wegen besonderer Härte betrifft, ergibt inhaltlich keinen Sinn.

Der Widerspruch des Vermieters gegen die Fortsetzung des Mietvertrages kann auch durch schlüssige Handlung erklärt werden. Der Wille des Erklärenden, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen muss allerdings hinreichend deutlich zutage treten (Schmidt/Futterer, 13. Auflage, § 545 Rn 21).

Mit dem zitierten Satz im Kündigungsschreiben bringt der Vermieter zum Ausdruck, dass er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht wünscht. Dies wird auch durch die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung vom 27.04.2017 deutlich, die als Grundlage den Umstand aufführt, dass der Beklagte nicht in der Lage ist, die Wohnung innerhalb von 14 Tagen zu räumen. Aus der Vereinbarung ergibt sich, dass die Kläger nur dann gewillt sind, einem Verbleib in der Wohnung bis 30.06.2017 zuzustimmen, wenn die Zahlungsrückstände beglichen werden. In diesem Fall wird auf Erhebung einer Räumungsklage bis 30.06.2017 verzichtet.

Die Kläger haben damit ausreichend klar zum Ausdruck gebracht, dass kein Einverständnis mit einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht.

Das Mietverhältnis hat durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 03.03.2017 gem. §§ 573 Abs. 2, 573c BGB zum 31.05.2017 geendet. Da der Beklagte erst nach dem Tod seines Vaters in die Wohnung gezogen ist, kommt es bei der Fristberechnung auf diesen Zeitpunkt an (Schmidt-Futterer, 13. Auflage, § 573c Rn. 12).

Da zum 30.06.2017 auch die vertraglich gewährte Räumungsfrist abgelaufen ist, war der Klageantrag begründet und das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass es auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 27.04.2017 hierbei nicht ankam. Soweit der Beklagte der Auffassung ist, der Kläger habe ihn über seine Rechte als Erbe im Unklaren gelassen und so durch Täuschung zum Abschluss der Vereinbarung veranlasst, kann dem nicht gefolgt werden: Die Vereinbarung enthält ausdrücklich den Hinweis, dass der Beklagte als Erbe in die Rechtsstellung des Vaters eingetreten ist. Eine Täuschung hierüber ist mithin nicht ersichtlich. Im Übrigen enthält die Vereinbarung für den Beklagten in erster Linie Vorteile: Ihm wird vertraglich eine ansonsten so zunächst nicht gegebene Räumungsfrist eingeräumt im Gegenzug gegen Zahlung des von ihm ohnehin selbst bwz. als Erbe geschuldeten Mietrückstands.

3. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 708 Nr.11 und 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus § 41 GKG.

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