AG Hamburg, Az.: 49 C 47/18, Urteil vom 04.07.2018
1. Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € (achthundertacht 13/100 EURO) zu zahlen.
Der Beklagte zu 1) wird ferner verurteilt, an die Klägerin 792,91 € (siebenhundertzweiundneunzig 91/100 EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB per anno seit dem 04.05.2018 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner 9/10 und der Beklagte zu 1) hat allein weitere 1/10 zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird festgesetzt bis 15.05.2018 auf 8.014,92 € und danach auf 792,91 €.
Tatbestand
Mit der Klage begehrt die Klägerin nach geräumter Herausgabe der an den Beklagten zu 1) vermieteten und von diesem an den Beklagten zu 2) untervermieteten Wohnung noch die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie die Zahlung einer offenen Miete.
Die Klägerin vermietete an den Beklagten zu 1) zum 01.01.2015 die in der Straße … in der . Etage links in … … belegene 2-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 68 m². Die Klägerin war dabei als Genossenschaft tätig und der Beklagte als Mitglied der Klägerin, wobei nach der Satzung der Klägerin der Zweck der Klägerin in der Überlassung preisgünstigen Wohnraumes an die Mitglieder der Klägerin besteht. Hinsichtlich der Einzelheiten des Dauernutzungsvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf das Anlagenkonvolut K 1 (Blatt 14 ff der Akte).
Im zweiten Quartal 2017 kam es zu einer telefonischen Nachfrage des Beklagten zu 1) im Hinblick auf eine etwaige Untervermietung der angemieteten Wohnung. Dieser lag zu Grunde, dass der Beklagte zu 1) mit seiner Lebensgefährtin und dem gemeinsamen Kind, die an anderer Stelle ebenfalls Mieter der Klägerin waren, einen erneuten Versuch des Zusammenlebens starten wollte.
Mit E-Mail vom 24.07.2017 übermittelte der Beklagte zu 1) der Klägerin einen mit der Firma B… AG geschlossenen Untermietvertrag über eine Wohnfläche von ca. 68 m² und 2 1/2 Zimmern. Der Mietzins sollte 1.450,00 € pro Monat betragen. Dabei erfolgte eine möblierte Vermietung. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Anlagenkonvolut K 4 (Blatt 35 ff der Akte). Daraufhin teilte die Klägerin dem Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 01.08.2017 mit, dass die Klägerin einer Vermietung an wechselnde Personenkreise im Rahmen einer Dienstwohnung und auch zu einem Mietpreis deutlich oberhalb des vom Beklagten zu 1) gezahlten monatlichen Brutto-Mietzinses von 792,91 € nicht zustimme.
Der Beklagte zu 1) seinerseits hielt mit Schreiben vom 04.08.2017 und 27.08.2017 an der Untervermietung fest, erklärte allerdings, diese auf einen Teil der Wohnung zu beschränken und teilte mit, dass Untermieter sei Herr …, dessen Personalausweis er in Kopie beilegte. Bei diesem handelt es sich um den Beklagten zu 2).
Daraufhin mahnte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten zu 1) außergerichtlich mit Schreiben vom 20.09.2017 wegen unbefugter Untervermietung ab bei Androhung mietrechtlicher Maßnahmen bis hin zur fristlosen Kündigung, soweit die Untervermietung nicht bis 27.09.2017 beendet werde. Nachfolgend wurde anwaltlich mit Schreiben vom 19.12.2017 die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung erklärt, wobei dem Beklagten zu 1) die angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € brutto einschließlich Geschäftsgebühr und Auslagenpauschale in Rechnung gestellt wurden. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Blatt 31 ff der Akte).
Mit Schreiben vom 18.02.2018 erklärte der Beklagte zu 1) die fristgemäße Kündigung der Wohnung zum 31.05.2018, welche am 06.03.2018 bei der Klägerin einging, so dass diese ein Mietende zum 30.06.2018 mit Schreiben vom 07.03.2018 bestätigte. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 16 und K 17 (Blatt 82 ff der Akte).
Mit Schriftsatz vom 27.03.2018 erfolgte eine weitere fristlose Kündigung der Klägerin wegen unbefugter Untervermietung der Wohnung als Ferienwohnung zur kurzfristigen Vermietung an Touristen. Hinsichtlich der von der Klägerin behaupteten Anpreisung der Wohnung an Touristen wird Bezug genommen auf die Anlage K 18 (Blatt 85 ff der Akte).
Die Wohnung wurde Ende April 2018 zurückgegeben und wurde im Mai 2018 von der Klägerin nicht anderweitig vermietet, wobei eine Mietzinszahlung des Beklagten zu 1) für Mai 2018 nicht erfolgte.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte zu 1) wirksam fristlos gekündigt worden sei, sowohl weil er keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis habe, wie auch wegen der vertragswidrigen Überlassung als Ferienwohnung, hinsichtlich derer es auch keiner Abmahnung bedurft hätte. Ferner schulde der Beklagte zu 1) sowohl die durch die Kündigung angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € wie auch durch die noch nicht mögliche Weitervermietung der Wohnung zum 01.05.2018 nicht anderweitig gezahlte Miete für diesen Monat.
Die Klägerin hat den Räumungsantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt im Übrigen, den Beklagten zu 1) zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € zu zahlen, den Beklagten zu 1) zu verurteilen, an die Klägerin 792,91 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB p. A. seit dem 04.05.2018 zu zahlen.
Die Beklagten zu 1) und 2) haben sich der Teilerledigungserklärung hinsichtlich des Räumungsantrages angeschlossen, der Beklagte zu 1) beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 1) ist der Auffassung, dass aufgrund der von ihm umgesetzten Familienzusammenführung seiner Lebensgefährtin und dem gemeinsamen Kind im Hinblick auf ein mögliches Scheitern ein berechtigtes Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages zugestanden hätte. Zudem behauptet der Beklagte zu 1), dass die Untermieterlaubnis bereits telefonisch erfolgt sei, wobei noch der Untermietvertrag hätte zugesendet werden müssen und die Person des Untermieters hätte mitgeteilt werden müssen. Ferner bestreitet der Beklagte zu 1) die Ferienwohnungsnutzung durch Touristen mit Nichtwissen und behauptet seinerseits, es seien nur 2 Zimmer der 2-1/2-Zimmer-Wohnung an den Beklagten zu 2) überlassen worden zu einem Mietzins auch nur in Höhe von 1.075,00 € pro Monat. Die Vereinbarung eines solchen Mietzinses stehe ihm frei.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, begründet.
Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten zu 1) in Höhe von 792,91 € folgt aus den §§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 2, 571 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mieter zur Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung auch bei einer wirksamen fristlosen Kündigung verpflichtet, während des Laufes einer fiktiven ordentlichen Kündigungsfrist dem Vermieter aufgrund einer nicht möglichen Weitervermietung entstehenden Schaden zumindest in Höhe der zuletzt geschuldeten Nutzungsentschädigung zu ersetzen. Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass bei einer Rückgabe Ende April 2018 eine Neuvermietung noch nicht zum 01.05.2018 möglich ist, sofern eine entsprechende Rückgabe dem Vermieter nicht vorher mitgeteilt wird und ihm ermöglicht wird, mit etwaigen Mietinteressenten die Wohnung zu besichtigen.
Ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 808,13 € folgt aus § 280 Abs. 1 BGB. Bei der vom Beklagten zu 1) vorgenommenen Untervermietung an den Beklagten zu 2) handelt es sich um eine Vertragspflichtverletzung, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vorliegend rechtfertigt und insoweit ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der für die fristlose Kündigung angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten begründet. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertragliche Pflicht auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH NZM 2011, 275). Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters wiederum die fristlose oder auch ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, ist letztlich unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, wobei es an einem hinreichenden Gewicht regelmäßig dann fehlt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte, zumal dem Vermieter dann seinerseits in einem solchen Fall eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
Vorliegend besteht ein Anspruch des Beklagten zu 1) auf Erteilung einer Untermieterlaubnis jedoch nicht.
Einem Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis steht vorliegend entgegen, dass der Beklagte zu 1) der Klägerin die Vermietung der gesamten Wohnung durch Untermietvertrag angezeigt hat und zudem die Untervermietung zu einem Preis deutlich oberhalb des Mietzinses, den der Beklagte zu 1) der Klägerin schuldete, vereinbart gewesen ist.
Grundsätzlich besteht allenfalls ein Anspruch bei Bestehen eines berechtigten Interesses an einer teilweisen Gebrauchsüberlassung. Gegen eine solche spricht vorliegend bereits, dass der Beklagte zu 1) der Klägerin einen Untermietvertrag zugeleitet hat, aus dem sich ergibt, dass die gesamte Wohnung untervermietet werden sollte. Dies bestätigt sich im Übrigen im weiteren prozessualen Verhalten des Beklagten zu 1), der die von der Klägerin behauptete und zum Ausspruch der Kündigung herangezogene Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung schlichtweg mit Nichtwissen bestreitet, was belegt, dass der Beklagte ungeachtet seines Aufenthaltes in H… die Wohnung nicht nutzt. Dies bestätigt auch die Möblierungsauflistung aus dem nachgelassenen Schriftsatz vom 26.06.2018. Nach dieser ist nicht mehr nachvollziehbar ist, wie der Beklagte zu 1) das halbe Zimmer noch nutzen will.
Ferner steht einem Anspruch auf Erlaubniserteilung entgegen, dass es an einem berechtigten Interesse des Beklagten zu 1) fehlt. Dieser beruft sich letztlich auf das sogenannte allgemeine Vorhalteinteresse, das darin besteht, dass er in die Wohnung nur für den Fall zurück möchte, dass die Beziehung bzw. das gemeinsame Zusammenleben mit seiner Lebensgefährtin und seinem Kind scheitern sollte. Konkretere Rückkehrpläne oder gar ein Zeitfenster hat der Beklagte zu 1) insoweit nicht vorgetragen (vgl. LG Berlin WuM 2017, 260). Dies bestätigt nochmals der Vortrag des Beklagten aus dem nachgelassenen Schriftsatz vom 26.06.2018. Letztlich begehrt der Beklagte zu 1) danach durch die Untervermietung die umfassende Freistellung von wirtschaftlichen Risiken aus dem Mietverhältnis durch entsprechend großzügige Kalkulation des Untermietzinses, ohne das ersichtlich ist, wozu der Beklagte zu 1) die Wohnung in absehbarer Zeit konkret benötigen könnte.
Darüber hinaus steht auch der zwischen dem Beklagten zu 1) und der Klägerin vereinbarte Satzungszweck der Klägerin einer Genehmigung der hier begehrten Untervermietung entgegen. Insoweit ist das Interesse einer Wohnungsbaugenossenschaft auf Vermieterseite und die satzungsmäßige Verpflichtung, ihren Mitgliedern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und durch die Vermietung daher an eine weitere Mitgliedschaft an sich zu binden im Rahmen der Untervermietungserlaubnis zu berücksichtigen (vgl. AG Hamburg ZMR 2018, 53).
Mit einem solchen Satzungszweck ist es nicht vereinbar, wenn der Beklagte zu 1) die Untervermietung zu einem deutlich höheren Mietzins vornimmt, als er selber zahlt, wie sie hier auch nach dem vom Beklagten zu 1) vorgelegten nachgebesserten Untermietvertrag anzunehmen ist. Die Verpflichtung den Mieter der Klägerin mit preiswerten Wohnraum zu versorgen, ist nicht vereinbar mit einer damit einhergehenden Gewinnerzielung des Mieters, der den ihm preiswert überlassenen Wohnraum zu marktüblichen Konditionen deutlich teurer weitervermietet. Insoweit steht es dem Beklagten zu 1) auch nicht zu, sich auf die allgemeine Vertragsfreiheit zu berufen, der durch den Beitritt bei der Klägerin sich dem satzungsmäßigen Zweck der Klägerin jedenfalls verschrieben hat, jedenfalls in der Rechtsbeziehung zur Klägerin.
Danach ist die Klägerin nicht zur Genehmigung der Untervermietung aus den dargestellten Gründen verpflichtet gewesen, das Verhalten des Beklagten zu 1) war vertragswidrig und hierdurch die Klägerin zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach Abmahnung, wie sicher gegeben ist, berechtigt gewesen. Die damit einhergehenden Rechtsanwaltskosten sind vom Beklagten zu 1) aufgrund seines vertragswidrigen Verhaltens zu tragen.
Der Zinsanspruch folgt aus § 556 b Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Nach Maßgabe der obigen Ausführungen ist eine wirksame fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt worden, so dass von den Beklagten die Kosten des Räumungsantrages zu tragen gewesen sind. Dabei haften sie als Besitzer der vollständigen Wohnung, insoweit der Beklagte zu 2), wie auch als Mieter, insoweit der Beklagte zu 1), als Gesamtschuldner für die geräumte Herausgabe der gesamten Wohnung, so dass sie nach § 100 Abs. 4 BGB auch für die Kosten gesamtschuldnerisch hinsichtlich des Räumungsantrages haften, der 9/10 des Streitwertes ausmacht. Dabei kommt es letztlich nicht darauf an, ob auch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Überlassung der Wohnung an Touristen zu einem weiteren Räumungsanspruch geführt hätte, wovon das Gericht allerdings ausgeht. Insoweit hätte es keiner vorherigen Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung bedurft, da diese ausnahmsweise entbehrlich ist (vergleiche LG Berlin NZM 2015, 24). Für die Beklagten war die Rechtswidrigkeit der im laufenden Räumungsverfahren vorgenommenen Überlassung an Touristen ohne weiteres erkennbar. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Klägerin, die schon eine teilweise Untervermietung der Wohnung nicht bereit gewesen ist hinzunehmen, erst recht keine Überlassung tagesweise an Touristen würde dulden. Insoweit ist von der Klägerin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht worden durch Erhebung der Räumungsklage, dass sie eine derartige Vertragspflichtverletzung der Beklagten noch dazu im laufenden Rechtsstreit nicht sanktionslos hinnehmen wird (vergleiche LG Berlin A.A.O. Randnummer 5, zitiert nach Juris). Dabei können die Beklagten, insbesondere der Beklagte zu 1), den Vortrag der Klägerin nicht pauschal mit Nichtwissen bestreiten, da er im Besitz der Wohnung ist und sich soweit dezidiert erklären könnte. Soweit die Untervermietung an Touristen durch den Beklagten zu 2) erfolgt sein sollte, ist dies dem Beklagten zu 1) zuzurechnen (vergleiche LG Berlin GE 2016, 67).
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
