Mieter verliert Rechtsstreit um Anwaltskosten bei Mietkaution-Rückforderung
Stellen Sie sich vor, Sie sind ein Mieter, der eine Wohnung in Hamburg gemietet hat. Am Ende Ihres Mietverhältnisses erheben Sie Anspruch auf eine rückforderbare Kaution. Als die Rückerstattung sich verzögert, ziehen Sie einen Anwalt zurate, der für Sie die Rückforderung einfordert. Im Prozess werden allerdings Ihre Forderungen auf Erstattung der Anwaltskosten abgewiesen. Dies ist die Kernfrage, die sich im Fall „40a C 106/19“ des Amtsgerichts Hamburg stellte. Der Mieter erhielt seine Kaution zurück, aber nicht die Anwaltskosten, die er für die Durchsetzung der Rückforderung aufbrachte.
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Übersicht
Hintergrund: Mietkaution und Rechtsanwaltskosten
Der Mieter hatte für die Rückforderung seiner Mietkaution einen Anwalt eingeschaltet und forderte vom Vermieter Schadensersatz für diese außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Trotz der erfolgten Kautionsabrechnung und -auszahlung durch den Vermieter, lehnte dieser eine Übernahme der Anwaltskosten ab.
Die Forderung des Mieters
Der Mieter behauptete, dass bei der Übergabe der Wohnung vereinbart wurde, dass die Kaution innerhalb eines Monats nach Auszug abgerechnet und das Guthaben an ihn ausgezahlt werde. Aufgrund dieser Annahme verlangte er eine Erstattung der Anwaltskosten in Höhe von 255,85 € nebst Zinsen.
Die Position des Vermieters
Der Vermieter entgegnete, dass die Abrechnung der Kaution in einem normalen Zeitrahmen stattgefunden habe. Die zusätzlichen Kosten für den Anwalt, so die Argumentation, waren nicht notwendig und daher nicht erstattungsfähig.
Ergebnis der Beweisaufnahme
Das Gericht konnte keinen Beweis für eine zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung finden, dass die Kaution innerhalb eines Monats nach Auszug abgerechnet und das Guthaben an den Mieter ausgezahlt werden sollte. Die Zeugin, die der Mieter benannte, konnte diese Behauptung nicht bestätigen.
Die endgültige Beurteilung
Das Amtsgericht Hamburg entschied, dass der Mieter keinen Anspruch auf Zahlung der Anwaltskosten hat. Es bestand keine rechtsverbindliche Vereinbarung, dass die Kaution innerhalb eines Monats nach Auszug zurückzuzahlen war. Daher war der Vermieter nicht in Verzug und die Anwaltskosten waren nicht zu erstatten.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 40a C 106/19 – Urteil vom 07.01.2021
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von dem Beklagten Schadensersatz für außergerichtliche Rechtsanwaltskosten, die anlässlich der Rückforderung seiner Mietkaution entstanden sind.
Der Kläger war Mieter einer vom Beklagten vermieteten Wohnung in Hamburg. Er zahlte eine Kaution in Höhe von 1.560,00 € an den Beklagten. Das Mietverhältnis wurde zum 31.05.2018 beendet. An diesem Tag erfolgte auch die Übergabe der Wohnung.
Mit Schreiben vom 16.11.2018 (Anlage K 2, Bl. 4 f. d. A) forderte der Kläger den Beklagten durch seinen Prozessbevollmächtigten zur Kautionsabrechnung und -auszahlung auf. Gleichzeitig verlangte der Kläger von dem Beklagten Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 255,85 €.
Der Kläger erhielt die Kautionsabrechnung per E-Mail vom 22.11.2018. Das Kautionsguthaben wurde ihm unter Einbehalt von 150,00 € für die Betriebskosten 2018 ausbezahlt. Einen Ausgleich der Rechtsanwaltskosten verweigerte der Beklagte ausdrücklich mit Schreiben vom 19.11.2018 (Anlage K 3, Bl. 6 d. A.).
Der Kläger behauptet, bei Übergabe der Wohnung sei zwischen den Parteien vereinbart, worden, dass die vom Kläger gezahlte Kaution binnen eines Monats nach Rückgabe der Wohnung abgerechnet und das Guthaben an den Kläger ausgezahlt werde. Mit E-Mail vom 10.08.2018 habe der Kläger den Beklagten aufgefordert, die Kaution abzurechnen und das Guthaben an ihn zu überweisen.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 255,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Abrechnung der Kaution sei innerhalb des normalen Turnus erfolgt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin B. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.12.2020 (Bl. 83 ff. d. A.).
Für die Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen Bezug genommen auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 255,85 €.
Der Anspruch besteht unter keinen rechtlichen Gesichtspunkten. Er folgt insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Der Beklagte befand sich mit der Rückzahlung der Kaution nicht in Verzug.
Der nach allgemeinen Regeln beweisbelastete Kläger ist beweisfällig geblieben für die Behauptung, der Beklagte habe sich durch eine Vereinbarung mit dem Kläger zur Rückzahlung der Kaution binnen eines Monats nach Auszug verpflichtet. Die von ihm benannte Zeugin hat seine Behauptung nicht bestätigt. Die Aussage der Zeugin, man habe besprochen, dass die Kaution zum Halbjahr ausgezahlt werden sollte, reicht zur Beweisführung nicht aus. Denn eine rechtsverbindliche Vereinbarung folgt daraus nicht. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Kaution auch dazu dient, mögliche Nachzahlungsansprüche des Vermieters abzusichern. Vor diesem Hintergrund sind an einen Rechtsbindungswillen des Beklagten vorliegend hohe Anforderungen zu stellen, deren Voraussetzung der Kläger nicht bewiesen hat. Dafür spricht auch, dass eine Verschriftlichung des Ergebnisses der Besprechung auch nach Aussage der Zeugin nicht erfolgt ist, obwohl die Parteien ein Übergabeprotokoll unterschrieben haben. Im Fall einer rechtsverbindlichen Einigung über den Rückzahlungszeitpunkt der Kaution wäre es naheliegend gewesen, diesen auf dem Protokoll zu vermerken. Die Zeugin konnte sich ferner nicht mehr daran erinnern, ob besprochen wurde, dass bis zum Halbjahr bereits über alles abgerechnet werden sollte. Zwar sagte die Zeugin aus, dass der Kläger und sie beim Verlassen der Wohnung das Gefühl gehabt hätten, einen Haken hinter die Sache machen zu können. Eine gegenseitige, rechtsverbindliche Vereinbarung setzt aber vorliegend voraus, dass auf beiden Seiten ein Rechtsbindungswillen dahingehend vorhanden war, sich auf eine frühzeitige Rückzahlung der Kaution zu einigen. Dass ein solcher Wille vorhanden war, konnte die Zeugin vorliegend durch ihre Aussage nicht zur Überzeugung des Gerichts belegen.
Mangels wirksamer Vereinbarung zwischen den Parteien richtet sich die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch wird erst fällig, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Das ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalles angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will. Eine starre Frist besteht hierfür nicht (BGH, NJW 2016, 3231; NJW 2006, 1422 mwN).
Um den Verzug des Beklagten herbeizuführen, hätte es daher einer vorangegangenen Mahnung seitens des Klägers bedurft. Die Mahnung der Prozessbevollmächtigten selbst kann insoweit nicht herangezogen werden. Auch die E-Mail vom 10.08.2018 des Klägers war vorliegend nicht verzugsbegründend, denn der Kläger hat bereits nicht ausreichend dargelegt, dass diese E-Mail dem Beklagten auch tatsächlich zugegangen ist. Er beruft sich allein darauf, dass es keine Fehlermeldung gab, was insoweit nicht ausreichend ist (Spindler/Schuster, Recht der elektronischen Medien, 4. Aufl. 2019, § 130 BGB Rn. 24). Maßgeblich ist aber vor allem, dass die E-Mail keine Aufforderung zur Abrechnung über die Kaution enthielt. Vielmehr forderte der Kläger den Beklagten darin unmittelbar dazu auf, die Kaution innerhalb der nächsten 14 Tage auf sein Konto zu überweisen. Mangels Abrechnungsreife war der Rückzahlungsanspruch zu diesem Zeitpunkt aber noch gar nicht fällig, sodass zunächst eine Aufforderung zur Abrechnung hätte erfolgen müssen.
Die Mahnung war auch nicht entbehrlich, da die Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 BGB hier nicht erfüllt sind.
Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 709, 713 ZPO.
