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Untervermietung – Vermieterbeteiligung an Untermietzuschlag

LG Berlin – Az.: 18 T 65/16 – Beschluss vom 07.07.2016

Die sofortige Beschwerde des Klägers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. April 2016 wird zurückgewiesen.

Gründe

Die Beschwerde ist zulässig nach § 127 Abs. 2 S. 2 ZPO. Sie ist jedoch unbegründet. Zutreffend hat das Amtsgericht die Erfolgsaussichten der Rechtsverfolgung insofern verneint, als von dem Kläger Zustimmung zur Untervermietung gegen Zahlung eines Untermietzuschlages von weniger als 80,00 EUR monatlich begehrt wird.

Der Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nach § 553 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil eine Untervermietung mietvertraglich vorgesehen wäre; vielmehr macht der streitgegenständliche Mietvertrag eine Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Im Hinblick darauf, dass der Kläger eine echte Untermiete vorgenommen und ein Zimmer seiner Wohnung an eine dritte Person überlassen hat, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen – anders als bei einer Mitnutzung insgesamt beispielsweise im Rahmen einer Partnerschaft – nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen, anders als in der Literatur vertreten, nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür wird in der Regel ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 BGB, Rn. 19f. m.w.N.). Soweit das Amtsgericht bei einer Untermiete in Höhe von 335,00 EUR einen Untermietzuschlag von 80,00 EUR und daher von knapp 24 % für angemessen erachtet hat, ist dies im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Dabei findet der Umstand Berücksichtigung, dass die streitgegenständliche Wohnung an den Kläger unter dem ortsüblichen Vergleichsniveau vermietet ist (a.A. anscheinend AG Hamburg, Urteil vom 13.9.2007, Az. 49 C 95/07, zitiert nach juris, das im umgekehrten Fall ein Übersteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete als unbeachtlich gewertet und entschieden hat, hierdurch werde der Anspruch des Vermieters auf angemessene Mieterhöhung bei Untervermietung nicht berührt). Denn jedenfalls in Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es angemessen, wenn der Vermieter zu bis zu 25 % an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert. Dies gilt zumindest dann, wenn wie hier durch die begehrte Mieterhöhung das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (immer) noch nicht erreicht wird.

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