AG München – Az.: 473 C 32372/13 – Urteil vom 18.02.2014
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.023,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17.08.2013 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger begehren einen restlichen Kautionsbetrag in Höhe von € 2.023,00.
Die Parteien schlossen am 01.04./13.04.2007 einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. 71 im 1. OG im Haus in der … in … Mietbeginn war der 01.05.2007. Die Kläger leisteten eine Kaution in Höhe von € 2.790,00. Ursprüngliche Vermieterin war Frau … Der Beklagte ist in das Mietverhältnis eingetreten.
§ 10 des Mietvertrages lautet:
„Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf seine Kosten; sie müssen fachgerecht ausgeführt sein. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das wischfeste Weißeln der Wände, das Weißeln der Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und sonstiger Versorgungsleitungen sowie der Fensterrahmen,“ vgl. § 10 des Mietvertrages, Blatt 18 der Akte.
Das Mietverhältnis endete zum 26.04.2013.
Mit Schreiben vom 08.05.2013 forderte der Beklagte die Kläger mit Fristsetzung bis 21.5.2013 auf, die Schönheitsreparaturen in der streitgegenständlichen Wohnung durchzuführen.
Mit Schreiben des … vom 22.05.2013 haben die Kläger dem Beklagten mitgeteilt, dass wegen Unwirksamkeit der Klausel des Mietvertrages keine Durchführung von Schönheitsreparaturen geschuldet sei.
Mit Schreiben vom 06.07.2013 rechnete der Beklagte über die Kaution ab und nahm einen Abzug in Höhe von € 2.023,00 für Malerarbeiten vor. Mit Schreiben der Kläger vertreten durch den … vom 01.08.2013 wurde der Beklagte aufgefordert, durch Freigabeerklärung die Kautionssumme den Klägern auch insoweit zur Verfügung zu stellen. Hierfür wurde dem Beklagten eine Frist bis 16.08.2013 gesetzt. Der Beklagte hat die Kosten für Malerarbeiten vom Mietkautionskonto eingezogen, bzw. die Freigabeerklärung nicht erteilt. Mit Schreiben vom 09.09.2013 wiesen die Kläger nochmals mit Schreiben des … auf die Rechtslage zur unwirksamen Klausel im Mietvertrag hin und setzten eine Zahlungsfrist in Bezug auf die nicht freigegebene Summe bis 24.10.2013.
Die Klageseite trägt vor, die Klausel in § 10 des Mietvertrages sei unwirksam. Aufgrund der Wortwahl „Weißeln der Wände und Weißeln der Decken“ werde beim Mieter der Eindruck erweckt, dass er auch während der Dauer des Mietverhältnisses nur weiße Farben verwenden dürfe.
Die Kläger beantragen daher:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger € 2.023,00 nebst 5 % Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 06.07.2013 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt:
Klageabweisung.
Der Beklagte trägt vor, die Kläger hätten mit Zustimmungserklärung vom 3.6.2011/5.6.2011 ihr Einverständnis mit den bisherigen mietvertraglichen Regelungen erklärt. Sie seien daher auch mit § 10 des Mietvertrages einverstanden gewesen. Weiter trägt der Beklagte vor, die Kläger hätten während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Daher sei die Verpflichtung zur Renovierung bei Mietende fällig gewesen. Es seien auch 59 Bohrlöcher offen gewesen. Der Beklagte ist der Ansicht, die Kläger hätten die Bohrlöcher auf ihre Kosten beseitigen müssen, da insoweit ein Schaden vorläge. Der Beklagte ist der Auffassung, der allgemein verwendete Ausdruck „weißeln“ sei gleichbedeutend mit „Streichen“ ohne Farbwahlvorgabe.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die Sitzungsniederschrift vom 04.02.2014 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist bis auf den Zinsbeginn vollumfänglich begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von € 2.023,00 aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag.
Die Kautionsrückzahlungsforderung der Kläger ist nicht durch die Aufrechnung mit den Kosten für Malerarbeiten erloschen. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Ersatz der Malerkosten, da die Klausel § 10 des Mietvertrages unwirksam ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) sind Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Nach der BGH Rechtsprechung sind sowohl Klauseln unwirksam, die dem Mieter gebieten Schönheitsreparaturen „in neutralen, deckenden, hellen Farben“ auszuführen, als auch solche, die dem Mieter eine Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken auferlegen. Der Begriff „Weißen“ sei nicht nur ein Synonym für das Streichen sondern auch für einen Anstrich in weißer Farbe, vgl. BGH VIII ZR 50/09, BGH NJW 2009, 3176, BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09.
Bei der hier vorzunehmenden kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel, muss das Wort „Weißeln“ zumindest auch so verstanden werden, als könnten die Wände und Decken während der Mietzeit nur in wischfester weißer Farbe ausgeführt werden. Daher kann dahinstehen, ob im allgemeinen Sprachgebrauch möglicherweise unter dem Wort „Weißeln“ auch nur Streichen gemeint sein könnte. Dies ist für den Mieter jedenfalls so nicht erkennbar. Im Ergebnis ist die Klausel daher unwirksam und die Durchführung von Schönheitsreparaturen waren durch die Kläger nicht geschuldet. Die Arbeiten waren insoweit nicht fällig. Die offenen Bohrlöcher sind als Teil der durchzuführenden Schönheitsreparaturen anzusehen. Auch insoweit steht dem Beklagten daher kein Anspruch aus obigen Erwägungen zu.
Durch die Vereinbarung vom 03.06/05.06 ändert sich an der Unwirksamkeit der Klausel § 10 des Mietvertrages nichts. Ausdrücklich haben die Parteien nicht auf § 10 des Mietvertrages Bezug genommen. Der Mietvertrag sollte im Allgemeinen zwischen den Parteien fortgeführt werden. Neue rechtliche Verpflichtungen sollten mit dieser Vereinbarung nicht begründet werden. Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Kläger eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eingehen wollten, obwohl sie hiernach nach der Rechtsprechung des BGH nicht verpflichtet waren.
Obwohl dies vorliegend dahinstehen kann, geht das Gericht auch von der Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel aus.
Die Zinsen waren ab Verzugseintritt zu gewähren. Verzug setzt neben der Fälligkeit der Leistung voraus, dass die fällige Leistung durch den Gläubiger angemahnt wird, § 284 Abs. 1 BGB. Mit Schriftsatz der Kläger vom 01.08.2013 wurde der Beklagte aufgefordert die Freigabe bis zum 16.08.2013 zu erklären. Daher befand sich der Beklagte ab 17.08.2013 in Verzug.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO i.V.m. § 92 Abs. 2 Nr. 1 und die Kosten waren insgesamt der Beklagtenseite aufzuerlegen, da die Teilabweisung der zu einem früheren Zeitpunkt beantragten Verzinsung der Forderung nicht ins Gewicht fällt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
