In der Immobilien- und Mietrechtspraxis stellt sich häufig die Frage nach der Gültigkeit und Anfechtbarkeit von Beschlüssen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein zentrales Thema dabei ist die Beschlussanfechtungsklage, insbesondere wenn es um die Abspaltung von Teilen einer bestehenden Gemeinschaft geht. Hierbei spielen Faktoren wie die Eintragung im Grundbuch, die Klagebefugnis von Mitgliedern und die Passivlegitimation eine entscheidende Rolle. Ein weiterer Aspekt, der in diesem Kontext betrachtet wird, ist die Bildung neuer Wohnungseigentümergemeinschaften, wie beispielsweise durch die Errichtung eines Parkdecks. Die rechtlichen Herausforderungen und Implikationen solcher Abspaltungen und Neugründungen sind vielfältig und erfordern eine sorgfältige juristische Analyse.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Gericht hat entschieden, dass die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b unzulässig ist und die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 unbegründet ist.
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Klageabweisung: Die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b wurde abgewiesen.
- Kostenentscheidung: Der Kläger muss die Kosten des Rechtsstreits tragen.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
- Hintergrund: Der Kläger ficht Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich des Parkdecks B…straße 36b an.
- Grundbuch: Die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b ist laut Grundbuch wirksam entstanden.
- Parteifähigkeit: Der Kläger ist nicht parteifähig, da er nicht als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
- Passivlegitimation: Die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 wurde abgewiesen, da diese nicht an den Beschlüssen beteiligt war.
- Streitwert: Der Streitwert des Falles wurde auf 20.000,00 Euro festgesetzt.
Hintergrund des Rechtsstreits
Der Kläger, welcher zwei Wohnungen in dem Anwesen B…straße 38 und zwei Stellplätze auf dem Parkdeck B…straße 36b erworben hatte, ficht die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich des Parkdecks B…straße 36b an. Trotz einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers waren die Parkplätze noch nicht zur Nutzung freigegeben. Aufgrund von offenen Restfertigstellungsmaßnahmen und Mängelrügen am Anwesen B…straße 38, hielt der Kläger Zahlungen an den Bauträger zurück, wodurch dieser teilweise noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
Neue Regelungen und ihre Auswirkungen
Durch eine notarielle Urkunde wurde die ursprüngliche Teilungserklärung geändert, wodurch die Fläche, auf der das Parkdeck B…straße 36b errichtet wurde, als eigenständiges Grundstück abgegrenzt wurde. Dies führte zur Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b. In der Urkunde wurde auch festgelegt, dass zuvor zugewiesene Sondernutzungsrechte an Stellplätzen entfallen und die Berechtigten stattdessen Stellplätze aus dem Teileigentumsbereich des Parkdecks erhalten.
Kontroverse und Argumentation
In einer späteren Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b wurden diverse Beschlüsse gefasst. Der Kläger argumentierte, dass er als werdendes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 und der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b klagebefugt sei. Er behauptete weiterhin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b nicht existiere und die Abspaltung der Teilfläche rechtswidrig gewesen sei. Daher seien die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ungültig.
Die Beklagten argumentierten, dass die Klage unzulässig sei, da der Kläger weder Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 noch der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b sei. Sie behaupteten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b wirksam entstanden sei und die gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden seien.
Gerichtliche Entscheidung und Fazit
Das Gericht entschied, dass die Klage gegen die Beklagten zu 1. unzulässig sei und der Kläger gegenüber den Beklagten zu 2. nicht parteifähig sei. Für eine Beschlussanfechtungsklage muss der Anfechtende als Wohnungseigentümer gelten. Da der Kläger noch nicht als Eigentümer der Stellplätze im Grundbuch eingetragen war, war er nicht als Wohnungseigentümer anzusehen. Das Gericht folgte nicht der Auffassung des Klägers, dass das Grundbuch unrichtig sei. Es stellte fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b wirksam entstanden sei und nur diese für die Beschlussfassungen zuständig war.
Das Fazit des Urteils ist, dass die Klage des Klägers abgewiesen wurde. Das Gericht stellte fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b wirksam entstanden ist und die gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden sind. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist eine Beschlussanfechtungsklage?
Eine Beschlussanfechtungsklage ist ein rechtliches Mittel, das einem Wohnungseigentümer zur Verfügung steht, um einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklären zu lassen. Dies kann geschehen, wenn der Beschluss formelle und/oder inhaltliche Mängel aufweist. Formelle Mängel können beispielsweise eine unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung sein, oder wenn die Eigentümerversammlung über Tagesordnungspunkte abstimmt, obwohl sie nicht beschlussfähig ist. Inhaltliche Mängel können vorliegen, wenn der Beschluss zu unbestimmt formuliert ist oder gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
Die Anfechtungsklage kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer, mehreren Wohnungseigentümern gemeinsam oder auch durch den Verwalter erhoben werden. Die Anfechtungsklage muss gegen die Wohnungseigentümerschaft erhoben werden. Die Klageschrift muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Gericht vorliegen und die Begründung muss bis spätestens zwei Monate nach der Beschlussfassung erfolgen.
Es ist zu unterscheiden zwischen Beschlüssen, die von vornherein nichtig sind und keiner Anfechtung bedürfen, und Beschlüssen, die erst im Rahmen eines gerichtlichen Anfechtungsverfahrens durch Urteil für ungültig erklärt werden. Nichtige Beschlüsse entfalten keine Rechtswirkung und sind nicht anfechtbar. Um die Ausführung eines nichtigen Beschlusses zu verhindern, kann ein Wohnungseigentümer die Feststellung der Nichtigkeit beim Amtsgericht beantragen.
Wird ein Beschluss angefochten, bleibt er so lange wirksam und wird als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Wird der Beschluss rechtskräftig aufgehoben, wird so getan, als sei der Beschluss nie gefasst worden. Wurde der Beschluss bereits ganz oder teilweise umgesetzt, kann nun jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird.
Die Anfechtungsklage ist beim Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es besteht keine Anwaltspflicht, erst wenn das Landgericht als Berufungsinstanz entscheidet, muss ein Rechtsanwalt beauftragt werden.
Das vorliegende Urteil
AG Sinzig – Az.: 10a C 8/19 – Urteil vom 18.06.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit seiner Klage ficht der Kläger hinsichtlich des Parkdecks B…straße 36b gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft an.
Der Kläger erwarb zwei Wohnungen in dem Anwesen B…straße 38 sowie zwei Stellplätze auf dem Parkdeck B…straße 36b. Zugunsten des Klägers wurde jeweils eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Parkplätze sind noch nicht zur Nutzung freigegeben.
Aufgrund von noch offenen Restfertigstellungsmaßnahmen und noch offener Mängelrügen betreffend das Gemeinschaftseigentum am Anwesen B…straße 38 hielten der Kläger sowie weitere Wohnungseigentümer an den Bauträger, die … GmbH, zu leistende Restzahlungen zurück, weshalb diese teilweise noch als Eigentümerin der Wohneinheiten im Grundbuch eingetragen ist.
Durch notarielle Urkunde des Notars … vom … – URNr. … – wurde die ursprüngliche Teilungserklärung gemäß Urkunde des Notars … vom … – URNr. … – dahingehend geändert, als die Teilfläche, auf der zwischenzeitlich das Parkdeck B…straße 36b errichtet worden ist, parzelliert und als eigenständiges Grundstück aus dem Hauptgrundstück abgegrenzt wurde. Zugleich wurde an dieser Teilfläche durch Aufteilung derselben Wohnungseigentum begründet und die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b gebildet. In der Urkunde wurde zudem geregelt, dass zugewiesene Sondernutzungsrechte an Stellplätzen entfallen und die vormals Sondernutzungsberechtigten als Ausgleich Stellplätze aus dem Teileigentumsbereich des Parkdecks erhalten.
Am … fand eine Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b statt, in deren Verlauf diverse Beschlüsse gefasst wurden.
Der Kläger trägt vor:
Die im Anwesen B…straße 38 erworbenen zwei Wohnungen seien ihm übergeben worden, weshalb er als werdendes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 anzusehen sei. Da er auch werdendes Mitglied der vermeintlichen Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b sei, sei er insgesamt klagebefugt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b existiere tatsächlich aber nicht, da die durch Abspaltung der Teilfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b erfolgte Teilaufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 rechtswidrig gewesen sei. Demgemäß sei die Eigentümerversammlung am … ebenso unzulässig gewesen wie die auf dieser gefassten Beschlüsse. Eine Beschlussfähigkeit hinsichtlich der beschlossenen Punkte sei nicht gegeben gewesen, da ausschließlich die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 beschlussberechtigt gewesen wären, diese aber – insoweit unstreitig – nicht zur Versammlung eingeladen worden seien.
Der Kläger beantragt gegenüber den Beklagten zu 1.,
1. die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom … gefassten Beschlüsse unter TOPs 3, 5, 7, 2 und 8 als ungültig aufzuheben;
2. hilfsweise die Nichtigkeit dieser Beschlüsse festzustellen;
3. äußerst hilfsweise festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom … unter TOPs 3, 5, 7, 2 und 8 keine Beschlüsse gefasst worden sind.
Gegenüber den Beklagten zu 2. beantragt der Kläger,
1. festzustellen, dass die auf der Eigentümerversammlung vom … gefassten Beschlüsse unter TOPs 3, 5, 7, 2, 8 nichtig sind;
2. hilfsweise festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom … unter TOPs 3, 5, 7, 2, 8 keine Beschlüsse gefasst worden sind.
Die Beklagten zu 1. beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten zu 2. haben keinen Antrag gestellt.
Die Beklagten zu 1. tragen vor:
Die Klage sei bereits unzulässig, da der Kläger weder hinsichtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 noch der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b zumindest werdendes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sei, so dass er nicht klagebefugt sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b sei wirksam entstanden. Sofern die durch Abspaltung der Teilfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b erfolgte Teilaufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 Rechte der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 verletzt haben sollte, hätte dies allenfalls Konsequenzen im Innenverhältnis, nicht aber auf die nach außen wirksame Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b. Im Übrigen seien die gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden.
Wegen der weitergehenden Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der Sitzung vom … Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die gegen die Beklagten zu 1. erhobene Klage ist unzulässig, die gegen die Beklagten zu 2. erhobene Klage ist jedenfalls unbegründet.
Hinsichtlich der gegen die Beklagten zu 1. erhobenen Klage ist der Kläger nicht parteifähig. Die Parteifähigkeit bei einer Anfechtungsklage im Sinne des § 46 WEG setzt die Stellung des Anfechtenden als Wohnungseigentümer voraus. Da der Kläger noch nicht als Eigentümer der von ihm erworbenen Stellplätze im Parkdeck im Grundbuch eingetragen ist, hat er gemäß §§ 873, 925 BGB noch kein Eigentum hieran erworben, so dass er nicht als Wohnungseigentümer anzusehen ist. Zwar genügt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Erhebung einer Anfechtungsklage grundsätzlich, dass der Anfechtende so genannter werdender Wohnungseigentümer ist. Doch auch die für die Stellung als werdender Wohnungseigentümer erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist als werdender Wohnungseigentümer nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH, Urteil vom 11.12.2015, V ZR 80/15, zitiert in NJW-RR 2016, 461 ff.). Unstreitig ist dem Kläger jedoch noch kein Besitz an den Parkplätzen durch Übergabe eingeräumt worden, vielmehr sind die Stellplätze noch nicht freigegeben.
Hinsichtlich der Klage gegen die Beklagten zu 2. kann dahinstehen, ob dem Kläger – was streitig ist – Besitz an den erworbenen Wohneinheiten übertragen worden ist und er insofern als zur Klage befugter, parteifähiger werdender Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 anzusehen ist. Denn jedenfalls scheitert die Klage an der fehlenden Passivlegitimation der Beklagten zu 2. Da eine solche nicht schlüssig dargetan ist, war die Klage trotz Nichtverhandelns der Beklagten zu 2. im Wege eines unechten Versäumnisurteils abzuweisen.
Eine Passivlegitimation der Beklagten zu 2. ist zu verneinen, da die angefochtenen Beschlüsse die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b betreffen und auch von dieser gefasst wurden, mithin nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38, die an der Beschlussfassung vielmehr nicht beteiligt war und auch nicht hätte beteiligt werden müssen.
Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b wirksam entstanden und als solche existent. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Grundbuch. Soweit der Kläger die Auffassung vertritt, die Eintragungen im Grundbuch seien fehlerhaft, das Grundbuch sei unrichtig und die darin enthaltenen Eintragungen könnten daher keine materiellrechtlichen Wirkungen entfalten, folgt dem das Gericht nicht. Vielmehr ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst als wirksam entstanden zu behandeln. Soweit der Kläger der Auffassung ist, dass das Grundbuch unrichtig ist, ist es ihm unbenommen, notfalls gerichtlich eine Grundbuchberichtigung zu erwirken. Eine solche ist aber nicht Gegenstand der vorliegenden Klage. Die vorliegende Klage kann auch nicht entsprechend ausgelegt bzw. umgedeutet werden.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Einwand des Klägers, die Abspaltung der Teilfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b unter Teilaufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38 sei rechtswidrig gewesen. Denn selbst wenn die Abspaltung nicht hätte erfolgen dürfen, hätte dies allenfalls Auswirkungen im Innenverhältnis etwa in Form von Schadensersatzansprüchen oder in Form von Grundbuchberichtigungsansprüchen -, nicht aber unmittelbar im Außenverhältnis, so dass die Existenz der Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b nach außen hiervon nicht unmittelbar berührt wäre.
Ist nach alledem von einer nach außen wirksam gebildeten und somit existenten Wohnungseigentümergemeinschaft Parkdeck B…straße 36b auszugehen, so war auch nur diese für die erfolgten Beschlussfassungen zuständig und verantwortlich, nicht hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaft B…straße 38, so dass die gegen diese erhobene Klage der Abweisung zu unterliegen hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 20.000,00 Euro festgesetzt.
