Verweigerung Mangelbeseitigung durch Mieter nur bei konkreten Terminvorschlägen unzulässig

Berliner Gericht stärkt Mieterrechte bei Mängelbeseitigung und Kautionsanlage

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 175/21) bestätigte, dass Mieter die Beseitigung von Mängeln nicht verweigern dürfen, wenn der Vermieter keine konkreten Termine für die Reparaturen vorschlägt; sie unterstreicht die Notwendigkeit einer kooperativen Lösungsfindung zwischen den Parteien im Rahmen der Mängelbeseitigung.

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Mängel und Mangelbeseitigung im Mietrecht

Mit dem Abschluss eines Mietvertrags übernimmt der Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der gesamten Mietdauer aufrechtzuerhalten. Treten Mängel an der Mietsache auf, hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Mangelbeseitigung.

Allerdings kann die Durchsetzung dieses Anspruchs im Einzelfall durchaus kompliziert sein. Nicht selten kommt es dabei zu Streitigkeiten zwischen den Parteien über die Art und Weise der Mängelbeseitigung, die zu einer Verweigerungshaltung führen können. Eine reibungslose Kooperation beider Seiten ist daher unerlässlich, um Konflikte zu vermeiden. Insbesondere müssen klare Vorgaben bezüglich der Terminierung der Arbeiten bestehen, damit keine Seite ihre Rechte und Pflichten verletzt.

➜ Der Fall im Detail

Streit um Mängelbeseitigung in der Mietwohnung erreicht Landgericht Berlin

In einem bemerkenswerten Fall hat das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 175/21) ein Urteil gefällt, das sich mit der Verweigerung der Mängelbeseitigung durch Mieter auseinandersetzt. Im Kern dreht sich der Rechtsstreit um die Frage, ob und unter welchen Bedingungen Mieter die Beseitigung von Mängeln in der gemieteten Wohnung verweigern dürfen. Der Ausgangspunkt der juristischen Auseinandersetzung war die Forderung des Klägers, eines Vermieters, nach Räumung und Herausgabe einer Wohnung aufgrund zahlreicher Kündigungen. Diese Kündigungen basierten unter anderem auf dem Vorwurf, die Mieter – die Beklagten – hätten die Mängelbeseitigung unrechtmäßig verweigert.

Streitpunkt Mängelbeseitigung und Zahlungsverzug

Die Beklagten waren mit der Zahlung der Miete in Höhe des Kautionsbetrages in Verzug geraten, so die Auffassung des Klägers. Dieser argumentierte, nach dem Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Kaution hätten die Beklagten fällige Mieten nicht gezahlt. Der Fall komplizierte sich durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung durch die Mieter, die eine Einbauküche betraf, welche nach Ansicht des Vermieters gar nicht Teil des Mietvertrags war.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin

Das Landgericht Berlin wies die Berufung des Klägers zurück und bestätigte damit das Urteil des Amtsgerichts Mitte. Das Gericht erklärte, dass die Kündigungen des Vermieters das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beenden konnten. Ein zentraler Aspekt der Urteilsfindung war die Bewertung des Zahlungsverzugs im Kontext des Zurückbehaltungsrechts der Beklagten bis zum Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution. Die Richter folgten der Logik, dass den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zustand, bis der Vermieter den gesetzeskonformen Nachweis erbrachte.

Zurückbehaltungsrecht und Verzug

Interessant ist die rechtliche Bewertung, dass die Beklagten vor der Nachzahlung des Kautionsbetrags nicht in Verzug waren. Der Vermieter hatte erst spät einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Kaution vorgelegt. Erst nach Vorlage dieses Nachweises entfiel das Zurückbehaltungsrecht der Mieter. Das Gericht betonte, dass die Beklagten nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts nicht automatisch in Verzug geraten sind. Eine Mahnung oder eine angemessene Frist zur Zahlung war erforderlich, um einen Verzug herbeizuführen.

Fokus auf Mieterrechte und Vermieterpflichten

Das Urteil unterstreicht die Bedeutung des Mieterschutzes im deutschen Mietrecht. Besonders hervorzuheben ist die Notwendigkeit für Vermieter, den gesetzlichen Anforderungen an die Anlage von Mietkautionen gerecht zu werden und dies auch entsprechend nachzuweisen. Für Mieter wiederum verdeutlicht das Urteil die Relevanz, sich ihrer Rechte bewusst zu sein und diese im Falle von Mängeln oder strittigen Kautionsfragen geltend zu machen.

Keine Verweigerung ohne Terminvorschlag

Ein weiterer zentraler Punkt des Urteils ist die Feststellung, dass Mieter die Mängelbeseitigung nicht pauschal verweigern dürfen, insbesondere wenn seitens des Vermieters keine konkreten Terminvorschläge gemacht wurden. Dieses Detail ist von besonderer Bedeutung für die Praxis der Mängelbeseitigung in Mietverhältnissen und betont die Notwendigkeit einer kommunikativen Lösungsfindung zwischen den Mietparteien.

Zusammenfassung der juristischen Lehren

Das Urteil des Landgerichts Berlin liefert wichtige Erkenntnisse für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Es zeigt auf, dass der Schutz der Mieter vor willkürlichen Kündigungen und die Pflichten des Vermieters hinsichtlich der Kaution und Mängelbeseitigung zentrale Säulen des Mietrechts sind. Gleichzeitig werden die Grenzen des Zurückbehaltungsrechts und die Bedingungen für dessen Wegfall präzisiert. Im Kern bestätigt das Urteil die ausgewogene Rechtsprechung, die sowohl die Rechte der Mieter als auch die Verpflichtungen der Vermieter im Blick behält.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 67 S 175/21 – Urteil vom 01.02.2022

Die Berufung des Klägers gegen das am 1. Juli 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 13 C 17/21 – wird auf dessen Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger verlangt von den Beklagten nach Ausspruch zahlreicherer Kündigungen die Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage im angefochtenen Urteil, auf das wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz Bezug genommen wird (Bl. 32-39/II d.A.), abgewiesen.

Gegen das ihm am 8. Juli 2021 zugestellte Urteil hat der Kläger am 9. August 2021 (einem Montag) Berufung eingelegt und diese nach vorheriger Fristverlängerung am 8. Oktober 2021 begründet.

Der Kläger vertieft sein wesentliches Vorbringen. Er ist der Auffassung, das Amtsgericht habe insbesondere die Voraussetzungen für eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung zu Unrecht verneint. Nach dem Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Kaution zumindest am 23. April 2021 seien die Beklagten mit den nach Entfallen eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts fällig gewordenen Mieten in Höhe des Kautionsbetrages in Verzug geraten, dessen am 30. April 2021 veranlasste Nachzahlung daher verspätet. Minderungen bezüglich der Einbauküche seien ausgeschlossen. Die Beklagten hätten die Wohnung ohne Beanstandungen ohne die ohnehin nicht mitvermietete Einbauküche übernommen. Zudem hätten die Beklagten die Mängelbeseitigung verweigert.

Er beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anträge aus dem Schriftsatz vom 8. Oktober 2021 (Bl. 58/II d.A.) Bezug genommen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet, §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2 und 3 BGB bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Der von dem Kläger den Kündigungen zugrunde gelegte Zahlungsrückstand bestand nicht in einer die außerordentliche Kündigung rechtfertigenden Höhe (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Im Ansatz rechtsfehlerfrei geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass die Beklagten in Höhe des Kautionsbetrages von 6.270,00 Euro vor der am 30. April 2021 veranlassten Nachzahlung dieses Betrags nicht in Verzug waren.

Den Beklagten stand das unter anderem mit Schreiben vom 27. Oktober 2020 geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zu dem Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution zu. Um den Schutz des Mieters zu gewährleisten, ist dem Vermieter in § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB aufgegeben, eine erhaltene Sicherheit von seinem Vermögen getrennt anzulegen und dem Mieter gegenüber einen entsprechenden Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Kaution zu führen. Bis zur Vorlage einer Bestätigung eines Kreditinstituts oder eines anderen entsprechenden Nachweises der Trennung vom Vermögen des Vermieters sowie über die erfolgte Anlage steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrages zu (vgl. BGH, Beschl. v. 9.6.2015 – VIII ZR 324/14,NZM 2015, 736, Rn. 4, 5 beck-online; Urt. v. 20. 12. 2007 – IX ZR 132/06, NJW 2008, 1152, 1153, beck-online; Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB, § 551 Rn. 49; BeckOK BGB/Wiederhold, 60. Ed. 1.11.2021, BGB, § 551 Rn. 33).

Einen diesen Anforderungen entsprechenden Nachweis, um den der Beklagte zu 1) den Kläger mehrfach nachgesucht hatte, hat der Kläger erst mit Übersendung der Einzahlungsbestätigung der DKB zum darin konkret bezeichneten Mietkautionsskonto vom 16. April 2021, als Anlage des Schriftsatzes seines Prozessbevollmächtigten vom 23. April 2021, bei dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 23. April 2021 eingegangen, erbracht.

Hingegen stellt die von dem Kläger angeführte Gutschrift der Mietsicherheit auf einem „Extra-Konto“ der ING DIBA Bank (Anlagen K 9, 9a, Bl. 117 f./I d.A.) schon keine Anlage auf einem insolvenzfesten für den Beklagten geführten entsprechend gekennzeichneten Kautions- (Treuhandkonto) dar (so auch die unterbevollmächtigte Prozessbevollmächtigte des Klägers gemäß Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 29. April 2021). Der Nachweis der tatsächlichen Anlage des Kautionsbetrages auf dem nach dem Klägervortrag mit Auftrag vom 29. Januar 2021 bei der DKB unter Angabe der Personalien des Beklagten als Mieter eingerichteten Einzelmietkautionskonto erfolgte anders als die bereits erfolgte Bestätigung der Kontoeröffnung als solche erst durch die nach entsprechendem richterlichen Hinweis vom 20. April 2021 mit Schriftsatz vom 23. April 2021 dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten übersandte Einzahlungsbestätigung der DKB im Schreiben vom 16. April 2021. Das zuvor im Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 29. Januar 2021 in Bezug genommene Dokument über den bloßen Auftrag zur Eröffnung dieses Kontos – dies zudem ohne die erfolgte Gutschrift durch Übersendung des entsprechenden Kontoauszugs zu belegen – stellt allenfalls ein Indiz für das Einrichten desselben dar, ohne Aufschluss über die tatsächliche Anlage des vollen Kautionsbetrages zu geben.

Anders als die Berufung meint sind die Beklagten nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts durch Nachweis der Kautionsanlage nicht wieder unmittelbar gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug geraten. Zwar beseitigt das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nicht die Fälligkeit der monatlichen Mietzahlungen. Jedoch führt dies weder zu einem Aufleben des etwa vor der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts eingetretenen Verzugs noch automatisch zu einem Verzugseintritt hinsichtlich der Miete.

Maßgeblich im Ausgangspunkt ist – wie bereits im richterlichen Hinweis mit Verfügung vom 6. Januar 2022 dargetan – dass ein etwa bereits eingetretener Verzug – der ohnehin allenfalls für die offenen anteiligen Mietzahlungen vor Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts mithin allenfalls bis Ende Oktober 2020 bejaht werden könnte – nach Geltendmachung des auch bereits davor gegebenen Zurückbehaltungsrechtes geheilt worden wär, ein etwaiger Verzug mithin zumindest ex nunc wenn nicht sogar ex tunc geendet hätte (vgl. OLG München NJW 1988, 270 (271); Palandt-Heinrichs, 79. Aufl. 2020, BGB, § 286 Rn. 38f; MüKoBGB/Krüger, 8. Aufl. 2019, BGB, § 273 Rn. 93). Der Kläger hat die Einrede auch nicht durch Leistung einer entsprechenden Sicherheit abgewendet.

Davon ausgehend sind die Beklagten aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 7. Dezember 2021 nicht automatisch hinsichtlich der einbehaltenen Miete nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts in Verzug geraten.

Insbesondere kann entgegen der Ansicht des Klägers anders als bei der als solchen kalendermäßig bestimmten Fälligkeit der Mieten nicht auf § 286 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB abgestellt werden, da insoweit das den Wegfall des Zurückbehaltungsrechts begründende zeitlich nicht hinreichend bestimmte Ereignis des Nachweises der ordnungsgemäßen Anlage der Kaution maßgeblich ist mit der Folge, dass es einer den Verzug des Beklagten begründenden Mahnung bedurfte (§ 284 Abs. 1 BGB), die ebensowenig gemäß § 286 Abs. 3 BGB entbehrlich war.

Selbst wenn dem nicht gefolgt würde, ist nach dem vertraglichen Gebot der Rücksichtnahme (§ 242 BGB) den Beklagten jedenfalls eine angemessene Prüf- und Zahlungsfrist zu gewähren, die vorliegend noch nicht überschritten war. Anders als die Berufung meint war den Beklagten nicht zuzumuten, unmittelbar nach dem zeitlich in keiner Weise absehbaren Entfallen des Zurückbehaltungsrechts zu zahlen, sondern ihnen nach am 23. April 2021 erfolgter Zustellung des maßgeblichen Nachweises bei ihrem Prozessbevollmächtigten ein kurzer Zeitraum zwecks Prüfung und Abstimmung durch und mit ihrem Prozessbevollmächtigten – dies auch vor dem Hintergrund des zunächst als Kautionskonto genannten Kontos, von dem das Geld nicht unmittelbar auf das jetzige Sonderkonto überwiesen worden ist – zuzubilligen. Dies erst Recht vor dem Hintergrund der damals unmittelbar bevorstehenden mündlichen Verhandlung, in der die weitere Erörterung der auch zuvor von dem Amtsgericht im richterlichen Hinweis aufgeworfenen Frage des hinreichenden Nachweises der Kautionsanlage zu erwarten war, angesichts der in der mündlichen Verhandlung zu erwartenden auch zu verzeichnenden Einigungsbemühungen und der nach entsprechendem Hinweis des Gerichts auf die nunmehr nachzuzahlende Miete in Höhe der nachzuzahlenden Kaution einen Tag danach veranlassten Zahlung des ausstehenden Betrages.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses war bei keiner der streitgegenständlichen Kündigungen ausgehend von dem von dem Kläger berechneten Rückstand in Höhe von (maximal) 9.135,72 und dem nach Abzug des Kautionsbetrages verbleibenden Rückstands in Höhe von 2.865,72 Euro ein kündigungsrelevanter Rückstand mit einem Betrag zu verzeichnen, der die geschuldete monatliche Bruttomiete von 2.420,00 Euro übersteigt (§§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB jedenfalls im Hinblick auf die bezüglich der Einbauküche geltend gemachten Mängel gemindert war.

Mit dem Amtsgericht wird davon ausgegangen, dass die vertragliche Beschaffenheit der Mietsache eine mit einer Einbauküche ausgestattete Küche erfasste. Die in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages bestimmte Einbeziehung der Küche als Bestandteil der Mietsache ist nach den Gesamtumständen anhand der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB dahingehend zu verstehen, dass nicht nur der Küchenraum, sondern auch deren Einrichtung so, wie von dem Kläger beworben und dadurch in die Benennung als Wohnküche einfließend geschuldet war.

Die Ausstattung der Mietsache mit einer Einbauküche ergibt sich nicht nur aus der Überschrift der Anzeige der Wohnung bei Immoscout „mit EK“, „Einbauküche: Ja“, sondern auch unmissverständlich aus der Beschreibung der zu vermietenden Wohnung in dem von dem Kläger zur Akte gereichten Exposé, die durch die „luxuriöse Innenausstattung“ besteche. Unter anderem verfüge die Wohnung über ein 38 m² großen Wohnzimmer mit offener Küche („matt-Weiß, grifflos, Markeneinbaugeräte von Bosch“). Abgesehen von dieser die Einrichtung der Küche als solche konkret erfassenden Beschreibung, die entgegen der Formulierung der Berufung nicht nur als unverbindlicher Ausbauplan/eine Visualisierung des Bauträgers verstanden werden konnte, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der als solchen unstreitigen vorvertraglichen Korrespondenz auch der Kläger zumindest davon ausging, die von ihm in Auftrag gegebene Einbauküche vertraglich zu schulden. Angesichts dessen erscheint seine jetzige Einlassung, anders als allgemein üblich habe ungeachtet des von ihm veranlassten und zugesagten Einbaus einer Einbauküche diese nicht als mitvermietet zu gelten, als nicht nachvollziehbar und lebensfremd sowie in keiner Weise deren nach Vortrag des Klägers ausnahmsweise unentgeltliche Überlassung – die von dem Kläger darzulegen und zu beweisen wäre – belegt. Ausweislich der ausführlichen insbesondere bezüglich der Fertigstellung der Einbauküche geführten Korrespondenz hat er jedenfalls zu keinem Zeitpunkt auf die ohnehin nicht mietvertraglich geschuldete unentgeltliche Überlassung der Küche als eine nach der von ihm gewählten Bezeichnung „Art Leihe“, sondern den Beklagten lediglich darauf hingewiesen, der Einbau werde sich – wie dem Beklagten zu 1) ja bekannt sei – um „einige Tage“ (!) verspäten. Dass sich das Wohnungsübergabeprotokoll nicht zu der Küche verhält, steht nicht entgegen. Denn dieses bezieht sich nur auf die TÜV-Liste zur Feststellung etwaiger vom Bauträger zu beseitigender Mängel, wie auch aus dem zur Akte gereichten Chat-Verlauf der Parteien ersichtlich.

Die Geltendmachung der Minderung ist nicht gemäß § 536b Satz 3 BGB ausgeschlossen, wie bereits im Einzelnen in den in Bezug genommenen richterlichen Hinweisen dargetan. Vorliegend war schon nach den Gesamtumständen bezüglich der bei dem maßgeblichen Beginn des Mietverhältnisses noch nicht fertigen Einbauküche ein Vorbehalt des Mangels ausnahmsweise als reine Förmelei entbehrlich, da die zur Fertigstellung erforderlichen Arbeiten erkennbar kurzfristig noch vorgenommen werden sollten (vgl. BeckOGK/Bieder, Stand: 1.10.2021, BGB, § 536b Rn. 29). Dies folgt aus der als solchen unstreitigen Vorkorrespondenz der Parteien, die klar dahingehend zu verstehen ist, auch der Kläger habe sich im Ausgangspunkt zum Einbau der Küche verpflichtet angesehen und lediglich darauf hingewiesen, die Küche werde leider erst in den beiden Tagen nach Beginn des Mietverhältnisses eingebaut werden. Auch angesichts dieser Zusage der Behebung des Mangels der fehlenden Einbauküche unter lediglich geringfügiger zeitlicher Verschiebung der geschuldeten Ausstattung bestand das Gewährleistungsrecht ohne ausdrücklichen Vorbehalt fort (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536b Rn. 29).

Nach dieser Maßgabe war die Miete im September und Oktober 2020 in Höhe von zu Recht von dem Amtsgericht für angemessen erachteten 20 % gemindert, da in diesem Zeitraum die Einbauküche nicht eingebaut war und die Einzelteile der Küche im Wohnzimmer lagen. Daraus errechnet sich selbst bei zugunsten des Klägers angenommener erst drei Tage später geschuldeter Übergabe der Einbauküche bereits ein Minderungsbetrag in Höhe von mindestens 645,33 Euro.

Ausgehend davon ergibt sich bereits ein lediglich deutlich unter einer Monatsmiete liegender Zahlungsrückstand. Abgesehen davon ist die von dem Amtsgericht für den weiteren Zeitraum bis zur Fertigstellung der Küche am 21. Januar 2021 zuerkannte Minderung in Höhe von 10 % nicht zu beanstanden.

Die Beklagten haben hierzu substantiiert – von dem Kläger unzulässigerweise mit Nichtwissen bestritten (§ 138 Abs. 4 ZPO) – vorgetragen, insbesondere dargetan, sämtliche Griffe an Türen und Schubladen hätten jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt gefehlt, ebenso die Türverkleidung zum Kühlschrank und die Mikrowelle.

Nach dieser Maßgabe kann offenbleiben, ob mit dem Amtsgericht weiterhin eine Minderung infolge der von den Beklagten angezeigten mangelhaften Heizung gegeben war sowie die Berücksichtigung des von den Beklagten wegen der Mängel geltend gemachte Zurückbehaltungsrechts.

Eine zu einem Ausschluss des Minderungsrechts führende unberechtigte Zutrittsverweigerung (vgl. BGH, Urt. v. 10. April 2019 – VIII ZR 12/18; Urt. v. 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09) ist nicht zu verzeichnen.

Zwar kann sich ein Mieter, der sich mit der Annahme der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder sich weigert, diese zu dulden, auf seine Rechte aus § 536 Abs. 1 BGB ab diesem Zeitpunkt – und nicht, wie der Kläger meint, auch rückwirkend – nicht mehr berufen (vgl. BGH, Urt. v. 10. April 2019, a.a.O.). Ein Annahmeverzug oder eine Verweigerung der Mangelbeseitigung liegt hier jedoch jedenfalls für den hier maßgeblichen Zeitraum nicht vor.

Nach § 293 BGB kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Nach § 294 BGB muss der Schuldner die Leistung so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anbieten. Daran fehlt es indes wie ausführlich in der mündlichen Verhandlung erläutert. Den Beklagten war die Mängelbeseitigung nicht in einer ihren Annahmeverzug begründenden Weise angeboten worden. Hierfür bedurfte es unter anderem der Angabe von Terminen, zu denen die konkret in der Ankündigung zu benennenden auszuführenden Arbeiten stattfinden sollen. Soweit die Berufung meint, dem Mieter sei es im laufenden Mietverhältnis zuzumuten, dem Vermieter seinerseits konkrete Terminvorschläge für eine Mangelbeseitigung zu nennen oder auf Anrufe Dritter zu reagieren, wie im von dem Kläger unter anderem mit als Anlage K 7 zur Akte gereichten undatierten Schreiben (Bl. 31//I) verfängt dies angesichts des Umstandes nicht, dass der Beklagte zu 1) in keiner Weise gegenüber dem Kläger zum Ausdruck gebracht hat, keine weiteren Termine zu wünschen und den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern zu wollen, sondern im Gegenteil immer wieder wie etwa im Schreiben vom 28. Dezember 2020 eine Mangelbeseitigung – insbesondere die Fertigstellung der Einbauküche – angemahnt hat. Auch haben die Beklagten diverse Handwerker in die Wohnung gelassen. Dass teils wiederum etwa von dem Kläger beauftragten Handwerker vergeblich vor Ort waren, verhilft der Berufung nicht zum Erfolg, wenn schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Beklagten von dem Termin überhaupt Kenntnis hatten (vgl. LG Berlin, a.a.O., Rn. 16). Den Beklagten kann auch nicht angelastet werden, über Weihnachten mit seiner Familie im Urlaub gewesen zu sein. Damit musste die Klägerin in dieser als verbreitete Urlaubszeit anerkannten Ferienzeit durchaus rechnen (LG Berlin, a.a.O., Rn. 10).

Die Räumungsklage ist auch nicht im Hilfsantrag begründet.

Eine ordentliche Kündigung zum Ablauf der wirksam vereinbarten Mindestlaufzeit für beide Parteien ist zwar zulässig (vgl. BGH, Beschl. v. 23. August 2016 – VIII ZR 23/16).

Die vorstehend genannten Gründe stehen jedoch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Für die Bejahung der erforderlichen erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung ist insoweit im Ausgangspunkt unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Wertentscheidung in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ein Rückstand mit einem Betrag zu fordern, der den Mietzins für einen Monat übersteigt, und in zeitlicher Hinsicht eine Dauer des Zahlungsverzuges, der einen Monat überschreitet (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, Rz. 47; BeckOGK/Geib, 1.10.2021, BGB, § 573 Rz. 46; BeckOK BGB/Hannappel, 60. Ed. 1.11.2021, BGB, § 573 Rz. 28 jew. m.w.N.).

Daran fehlt es indes aus obigen Gründen.

Die weiteren in den Kündigungen herangezogene Vorwürfe, wie etwa das direkte Einschalten von Dienstleistungsunternehmen zur Mangelbeseitigung sowie das pauschal behauptete Verbreiten von „Verschwörungstheorien“ über den Kläger würden abgesehen von dem nach der geteilten Ansicht des Amtsgerichts nach wie vor unzureichenden Vortrag jedenfalls in der vorzunehmenden Gesamtabwägung keine hinreichend gewichtigen erheblichen schuldhaften Pflichtverletzungen darstellen. Vor diesem Hintergrund könnte allenfalls ein Verstoß gegen eine – hier nicht erfolgte – Abmahnung oder jedenfalls die vergebliche Aufforderung zu einer Rücknahme der Äußerungen etwaigen verleumderischen Äußerungen gegenüber Dritten – abzugrenzen von freien Meinungsäußerungen sowie etwaigen geäußerten Vermutungen – einer etwaigen Pflichtverletzung das für eine verhaltensbedingte Kündigung erforderliche hinreichend erhebliche Gewicht verleihen. Zu Lasten des Klägers ist im Rahmen der gebotenen Gesamtabwägung ferner sein eigenes Fehlverhalten durch über einen langen Zeitraum nicht erfolgten ordnungsgemäßen Nachweis der insolvenzfesten Anlage der Kaution, der verspätet und dann mangelhaft erfolgten Einbau der Küche sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen mit dem Ergebnis einer deutlichen Abmilderung eines etwaigen Fehlverhaltens des Beklagten zu berücksichtigen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestanden nicht, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.