LG Heidelberg, Az.: 5 S 59/16, Urteil vom 14.11.2017
In dem Rechtsstreit wegen Räumung und Herausgabe hat das Landgericht Heidelberg – 5. Zivilkammer – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017 für Recht erkannt:
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 23.09.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Heidelberg – 21 C 146/15 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.805,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Die Klägerin kaufte im Jahr 2011 das mit einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus bebaute Grundstück W. Straße 2 in Heidelberg. Seit dem 20.06.2012 ist sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im Obergeschoss des Mehrfamilienhauses befinden sich die von der Beklagten seit dem 01.11.1999 für 483,75 Euro einschließlich Betriebskosten pauschale monatlich angemietete Wohnung mit 64 m2 sowie ein nicht mitvermieteter Abstellraum. Darüber liegt der nicht ausgebaute Dachspitz. Das Dach ist nicht gedämmt.
Im Anschluss an eine erforderlich gewordene Reparatur wegen Undichtigkeit des Daches ließ die Klägerin Pläne fertigen, wonach im Rahmen einer umfassenden Erneuerung und Dämmung des Daches zugleich unter Wegfall der bisherigen Aufteilung in Wohnung, Abstellraum und Spitzboden eine Maisonette-Wohnung von 114,66 m2 entstehen sollte. Mit Schreiben vom 13.05.2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten und verwies zur Begründung auf die Sanierungsbedürftigkeit des Daches und den geplanten Umbau einschließlich der erwarteten Kosten. Am 18.09.2014 wurde hierfür die denkmalschutzrechtliche Zustimmung erteilt, am 22.10.2014 die Baugenehmigung. Beide Bescheide sind mit Auflagen versehen.
Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht behauptet, bei Beibehaltung des bisherigen Grundrisses koste eine umfassende Erneuerung des Daches mindestens 87.526,46 Euro, wobei ca. 7.000 Euro hiervon für den Umbau des Dachspitzes zu einer Wohnung erforderlich seien. Hierdurch er gebe sich für sie kein Nutzen. Hingegen werde sich, wenn sie zugleich das Dachgeschoss unter Veränderung des Grundrisses ausbaue, der größere Aufwand von 276.710,70 Euro durch die erzielbare höhere Miete schnell amortisieren. Sie werde dann für die Maisonette-Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 1.720 Euro erzielen können.
Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung zum 31.03.2015 zu räumen und herauszugeben.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat behauptet, die Verwertungsabsicht sei lediglich vorgetäuscht und das Vorhaben baurechtlich nicht realisierbar. Sie hat zudem gemeint, das Kündigungsschreiben enthalte keine ausreichende Begründung.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen und darauf die Beklagte mit dem angegriffenen Urteil antragsgemäß verurteilt. Dabei ist es davon ausgegangen, dass die Klägerin den Ausbau des Dachgeschosses emstlich vorhabe und die behördlichen Auflagen, insbesondere die Erhaltung des Dachstuhls und Anforderungen an den Brandschutz, mit der Planung vereinbar seien und erfüllt werden könnten. Diese Verwertung sei angemessen und die Kündigung erfolge auch nicht zum Zwecke der Mieterhöhung. Würde die Verwertung durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert, träten für die Klägerin erhebliche Nachteile ein.
Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie macht verschiedene Verfahrensfehler geltend. In der Sache meint sie, die Kündigung sei nicht ausreichend begründet gewesen. Eine ernstliche Verwertungsabsicht liege jedenfalls mangels Baufreigabe nicht vor, zudem hätten die erforderlichen Genehmigungen bereits bei Zugang der Kündigung vorliegen müssen. Die beabsichtigte Verwertung sei als „Luxusmodernisierung“ nicht angemessen. Auch stehe der Bestand des Mietverhältnisses der Verwertung nicht entgegen, weil die bestehende Wohnung dadurch lediglich vergrößert werde. Bei der Annahme eines erheblichen Nachteils habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass eine Dämmung des Daches im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung umgesetzt werden könne und sich so auch bei dieser Variante eine Rendite ergebe.
Die Beklagte beantragt, die Klage unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 23.09.2016, Az.: 21 C 146/15, abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, Zurückweisung der Berufung.
Sie verteidigt das amtsgerichtliche Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens und trägt auf gerichtlichen Hinweis ausführlich zu den wirtschaftlichen Nachteilen vor, die sie erleide, wenn sie an der beabsichtigten Verwertung gehindert werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1,1. Alt., § 546 ZPO).
1.) Ein Anspruch der nach § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetretenen Klägerin auf Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) besteht nicht. Die Kündigung vom 13.05.2014 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet. Ein Kündigungsgrund bestand nicht.
a) Zutreffend ist das Amtsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kündigung formell wirksam war, insbesondere wie von § 573 Abs. 3 BGB gefordert begründet wurde.
Zu Recht hat das Amtsgericht auch ausgeführt, dass der Bestand des Mietverhältnisses einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht und die Kündigung nicht nur zum Zweck der Mieterhöhung ausgesprochen wurde. Die hiergegen von der Berufung geführten Angriffe dringen nicht durch. Die Erneuerung des Daches unter Umbau der an die Beklagte vermieteten Wohnung, eines bislang nicht vermieteten Raumes und des gegenwärtig nicht als Wohnraum nutzbaren Spitzbodens zu einer Maisonette-Wohnung, um anlässlich einer Erneuerung und energetischen Sanierung des Daches zugleich neuen und modernen Wohnraum zu schaffen, ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Diese neue, sich über zwei Stockwerke erstreckende Wohnung wäre hinsichtlich Zuschnitt, Ausdehnung und Charakter auch so unterschiedlich von der bestehenden, dass von einer bloßen Erweiterung keine Re de mehr sein kann. Vielmehr entstünde unter Wegfall der bisherigen eine gänzlich neue Wohnung, sodass das bestehende Mietverhältnis mangels Mietsache nicht mehr fortbestehen könnte. Angesichts der vorgelegten Genehmigungen hat das Amtsgericht auch zu Recht keinen Zweifel daran gehabt, dass die Umbauten – unter Erhalt des Dachstuhls – rechtlich und tatsächlich zulässig und auch ernsthaft geplant sind. Dass die Baufreigabe noch nicht vorliegt, weil die Klägerin mit den weiteren Planungsschritten im Hinblick auf den ungewissen Ausgang des Rechtsstreits noch zuwartet, ist unter diesen Umständen unerheblich.
b) Durch die Hinderung an der genannten Verwertung muss aber die Klägerin als Vermieterin erhebliche Nachteile erleiden, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts fehlt es hieran.
(1) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (zum Ganzen BGH NJW-RR 2011, 1517).
(2) Ein erheblicher Nachteil kann also nicht allein darin liegen, dass die Klägerin eine von ihr beabsichtigte – wie dargelegt sinnvolle und nachvollziehbare – Verwertung bei Fortbestand des Mietverhältnisses nicht umsetzen kann. Wäre es ausreichend, durch die Vermietung in der Freiheit eingeschränkt zu sein, den baulichen Zustand des eigenen Hauses zu verbessern, so hätte das gesetzliche Erfordernis des „erheblichen Nachteils“ neben dem Tatbestandsmerkmal der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ keine eigenständige Bedeutung mehr. Zwar ist es, wie dargelegt, nachvollziehbar und auch vor dem Hintergrund des öffentlichen Interesses an der Schaffung von Wohnraum und an der Einsparung von Heizenergie sogar begrüßenswert, wenn die Klägerin, anstelle nur bei Bedarf kleinere Reparaturen vorzunehmen, in ihr Gebäude investieren möchte und anlässlich ohnehin sinnvoller größerer Erneuerungen gleich eine „Ideallösung“ mit Schaffung zusätzlichen hochwertigen Wohnraums anstrebt. Dies nicht umsetzen zu können, kann aber allein noch nicht die vom Gesetz geforderten erheblichen Nachteile begründen, sondern ist in eine umfassende Interessenabwägung einzustellen.
(3) Nach diesem Maßstab wiegen unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles die Nachteile der anderen Verwertungsvarianten – kleinere Dachreparaturen nur anlässlich jeweils auftretender Undichtigkeiten einerseits oder Erneuerung des gesamten Daches unter Erhalt der bisherigen Raumaufteilung andererseits – gegenüber der angestrebten weitergehenden Lösung nicht so schwer, dass sie als „erheblich“ anzusehen sind.
Es ist zunächst nicht so – was allerdings einen erheblichen Nachteil nahelegen würde -, wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung befürchtet hat, dass ihr angesonnen würde, ihr Haus einem schleichenden Verfall zu überlassen. Eine Substanzverschlechterung etwa des Mauerwerks durch eindringendes Regenwasser droht auch ohne den beabsichtigten Umbau unter Schaffung der Maisonette-Wohnung nicht. Seit dem Austausch verrutschter bzw. beschädigter Ziegel vor einem Jahr ist das Dach dicht, wie sie nunmehr selbst einräumt, sodass eine vollständige Erneuerung wirtschaftlich sinnvoll sein mag, aber jedenfalls nicht zwingend erforderlich ist. Selbst wenn dem nicht mehr so wäre und das Dach nicht mehr durch Austausch der jeweils beschädigten Ziegel repariert werden könnte – was aber auf Grundlage dieser Angabe weder für den relevanten Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung noch für die absehbare Zukunft ersichtlich ist -, so bliebe immer noch die Möglichkeit, das Dach zu erneuern und bei dieser Gelegenheit auch die gewünschte Wärmedämmung vorzunehmen, ohne zugleich unter Aufgabe der bisherigen Räumlichkeiten eine Maisonette-Wohnung zu schaffen. Es ist also insbesondere nicht so, dass durch diese für das Mietverhältnis milderen Maßnahmen unter Erhalt der Wohnung der Beklagten ein baulicher Zustand, der einer angemessenen Wohnraumversorgung entspricht, nicht erreicht werden könnte (zu dieser Konstellation BGH NZM 2011, 239 [240]). Auch ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass alle anderen Verwertungsarten außer der von der Klägerin angestrebten lediglich „Minimalsanierungen“ wären, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes führen können (dazu BGH NJW 2009,1200).
Bei der erforderlichen Interessenabwägung ist zudem zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin nicht einer plötzlichen (etwa durch Brand oder Sturmschaden) oder zumindest unerwarteten (etwa wegen fehlender Standsicherheit des Dachstuhls) Verschlechterung der Bausubstanz gegenübersieht, sondern die Klägerin das Grundstück mit der Wohnung im heutigen baulichen Zustand erworben hat, nämlich mit ungedämmtem Dach, alter Dachbedeckung und dem bekannten Zuschnitt der Räume. Die Wohnung selbst war zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet, sodass dem Grundstück daher von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert an haftete (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIIIZR 254/06).
Schließlich sind die wirtschaftlichen Folgen für die Klägerin vergleichsweise milde. Trotz des nicht optimalen Ausbauzustands erzielt die Klägerin bei Ansatz ihrer Erwerbsaufwendungen mit 839.000 Euro nach eigener Berechnung gegenwärtig einen Ertrag vor Steuern von 29.396,87 Euro jährlich, also einen Überschuss gegenüber dem von ihr zu Grunde gelegten Eigenkapitalzins von 3% in Höhe von 4.226,87 Euro. Selbst für die Variante, dass ohne Umbau des Dachgeschosses lediglich das Dach umfassend erneuert wird, errechnet sie lediglich eine Ertragsreduzierung von jährlich 1.315,87 Euro. Auch wenn sich zukünftig die Mieten an die sonst erzielbaren wieder annähern sollten, weil eine ähnliche Erhöhung dann auch ohne Dämmung des Daches möglich werden würde, so ist der vorliegende Sachverhalt doch jedenfalls nicht mit Fällen vergleichbar, in denen der Eigentümer aus seinem Gebäude keinen Ertrag mehr ziehen kann oder – so der von der Klägerin angeführte, vom LG Frankfurt a.M. entschiedene (Urteil vom 27.04.2015 11 S 16/13 -, BeckRS 2015, 08288) – gar jährlich Verluste erwirtschaftet. Es mag daher zutreffen, dass bei einem umfassenden Umbau des Dachgeschosses, obgleich die teuerste Variante, die eingesetzten Geldmittel durch die erzielbare Miete noch deutlich höheren Ertrag – die Klägerin errechnet ein anrechenbares jährliches Nettomietaufkommen von 42.494,88 Euro – versprechen.
Es ist in keiner Weise vorwerfbar, dass die Klägerin bei ihrer Entscheidung, welche Baumaßnahmen sie vornehmen möchte, maßgeblich im Blick hat, wie die hierfür aufzuwendenden Geldmittel möglichst ertragreich eingesetzt sind. Wenn die Klägerin durch das bestehende Mietverhältnis an der Erzielung dieses größeren wirtschaftlichen Vorteils gehindert ist, so wiegt dieser Nachteil aber weder für sich genommen noch gemeinsam mit den übrigen erwähnten entgangenen Möglichkeiten so schwer, dass er in Abwägung mit dem Bestandsinteresse der Beklagten als erheblich anzusehen ist.
Das gilt auch, wenn man in Rechnung stellt, dass die Beklagte sich häufig auswärts aufhält und die Wohnung momentan möglicherweise nicht ihren alleinigen Lebensmittelpunkt darstellt.
2.) Ein Grund zur Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch fordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Der vorliegende Fall bietet insbesondere keine Veranlassung, höchstrichterliche Leitsätze aufzustellen. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, dass die Frage, ob die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks für den Vermieter mit erhebli chen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verbunden ist, von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängt und sich einer allgemeinen Betrachtung entzieht (BGH, Beschluss vom 13.09.2011 – VIIIZR 84/11). So hängen auch die vorliegend aufgeworfenen Rechtsfrage weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstände ab.
Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZ-PO. Die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfinden, liegen unzweifelhaft nicht vor. Die für die Nichtzulassungsbeschwerde geforderte Beschwer von 20.000 Euro wird nicht erreicht. Sie beträgt lediglich 19.326,72 Euro (900 DM x 12 x 3,5). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich der Streitwert insoweit nicht nach § 41 GKG, sondern gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich – wie hier – um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt (statt aller BGH WuM 2016, 376; WuM 2015, 681; WuM 2015, 313). Nur die Nettomiete ist das gerade für die Gebrauchsüberlassung geschuldete Entgelt, worauf es nach § 8 ZPO ankommt. Für die Höhe der Rechtsmittelbeschwer kann daher auch eine vereinbarte Betriebskostenpauschale, die nicht abgerechnet werden soll, anders als nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG nicht berücksichtigt werden (offen gelassen von BGH NJW-RR 2016,1235 und BGH NJW-RR 2009, 277). Indem die Parteien diese Pauschale gesondert ausweisen und nicht in die Miete einrechnen, machen sie gerade deutlich, dass dieser Betrag nicht für die Gebrauchsüberlassung, sondern für gesonderte Betriebskosten zu zahlen ist.
