LG Berlin – Az.: 64 S 104/18 – Urteil vom 11.02.2019
1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 12.04.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 202 C 183/17 – teilweise abgeändert und folgt gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber dem Kläger sowie gegenüber Herrn Fritz G. und Frau Leoni G. die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung auf dem Grundstück K. Straße .., 4. OG., ….. B., nämlich des zweiten hofseitigen Zimmers nebst Mitbenutzung von 2 Fluren, Kammer, Küche, sowie Badezimmer und Toilette in der genannten Wohnung an Frau Christina Ga., geb. am ..1994, … 18 c, … zu erteilen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
II.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, wovon das Amtsgericht auch zutreffend ausgegangen ist. Die Beklagte kann die Zustimmung zur Untervermietung aber nicht von einer Mieterhöhung um 25,56 € monatlich gemäß § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen. Denn der Beklagten ist die Genehmigung der Untervermietung eines weiteren Zimmers ohne eine entsprechende Erhöhung der Miete für die Beklagtenwohnung nicht unzumutbar. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche ist nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen (LG Berlin Beschluss vom 21.11.2017 – 67 S 212/17). Dabei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss an den Vormieter von sechs Personen bewohnt wurde. Der Kläger hat unbestritten dargelegt, dass die Wohnung bereits von Anfang an von vier Personen als Mieter bewohnt wurde. Hinzu kamen zwei Untermieter. Wenn sich – wie vorliegend – durch die Untervermietung nicht die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen erhöht, dann ist selbst eine stärkere Belegung der Wohnung schon nicht erkennbar. Auch die Höhe des von dem Mieter erzielten Untermietbetrages ist nicht ausreichend für die Annahme, dass dem Vermieter durch die Drittüberlassung zur Unzumutbarkeit führende Nachteile erwachsen (LG Berlin Beschluss vom 08.07.2014 – 63 S 152/14). Es sind auch sonst keine Anhaltspunkte vorgetragen worden oder ersichtlich, die zur Annahme einer übermäßigen und damit unzumutbaren Belastung des Vermieters Anlass geben und damit eine Mieterhöhung rechtfertigen könnten. Konkrete Umstände für messbare wirtschaftliche Nachteile für die Beklagte sind nicht erkennbar. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit kann auch nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB ist Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruht daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab ist daher von vornherein nicht anwendbar. Darüber hinaus enthält die Untermiete üblicherweise – wie auch hier – zugleich ein Entgelt für die Nutzung der von dem Hauptmieter zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellten Ausstattung der Wohnung neben dem Mietanteil für den zur Alleinnutzung überlassenen Raum (hier jedenfalls die GEZ, Strom-, Festnetz- und Internetnutzung bekannt). Ein Rechtsanspruch auf anteilige Abschöpfung dessen seitens des Hauptvermieters ist nicht ersichtlich (LG Berlin Urteil vom 12.01.2018 – 65 S 427/16). Im übrigen lässt sich auch eine Gewinnerzielungsabsicht des Klägers nicht feststellen. Vorliegend ist aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages des Klägers davon auszugehen, dass von den jeweiligen Untermietern ein Untermietzins i.H.v. 330,00 € verlangt wird. Nachdem der Kläger mit Schriftsatz vom 22. Juni 2017 die entsprechenden Untermietverträge vorgelegt hat,
ist die Beklagte diesem Vorbringen nicht weiter entgegen getreten. Im übrigen hat das Gericht mit Beschluss vom 28.08.2017 darauf hingewiesen, dass von einem zu zahlenden Untermietzins i.H.v. 330,00 € auszugehen sei, ohne das die Beklagte dem entgegen getreten ist. Zwar beläuft sich die Gesamtmiete auf 1.142,16 € und betrüge daher auf vier Personen aufgeteilt lediglich 285,54 € und nicht 330,00 €. Allerdings gab der Kläger bereits erstinstanzlich nachvollziehbar an, dass er bei Bemessung des Untermietzinses bereits einen weiteren Betrag von 50,00 € für die Stromnutzung, einen GEZ-Anteil, die Abnutzung von Einrichtungsgegenständen sowie die Festnetzanschluss- und Internetnutzung berücksichtigt hatte sowie einen Anteil für Neuanschaffungen für die gemeinschaftlichen Bedürfnisse der Wohngemeinschaft. Wenn die Beklagte nunmehr in ihrer Berufungserwiderung bestreitet, dass mit der Pauschale für Nebenkosten i.H.v. 50,00 € diese Kosten mit abgegolten sind, ist sie mit ihrem Verteidigungsmittel gemäß §§ 529, 531 ZPO präkludiert. Denn insofern hat der Kläger bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 07.09.2017 im einzelnen vorgetragen, ohne dass dies von der Beklagten bis zum Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung bestritten worden war.
Soweit in § 7 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbart wurde, dass die Vermieter berechtigt sind, ihre Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlages i.H.v. monatlich 50,00 € abhängig zu machen, ist diese Vereinbarung gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam (Schmidt/Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 553 Rn. 22 mwN.).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen.
