Wann liegt eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch vor?

Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: Wann trifft es zu?

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass das Mietverhältnis für eine Wohnung in Berlin über den ursprünglich vereinbarten Zeitraum hinaus unbefristet fortbesteht. Der Vermieter kann die Wohnung nicht aufgrund eines vorübergehenden Gebrauchsvertrags räumen lassen. Außerdem wurde die Höhe der zulässigen Miete festgestellt, und der Vermieter wurde zur Rückerstattung überzahlter Miete sowie zur Übernahme der Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung verurteilt.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 67 S 51/22  >>>

Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: Rechtliche Grenzen und Herausforderungen

Die Vermietung einer Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch ist eine verbreitete Praxis, insbesondere bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Doch wann liegt eine solche Vermietung tatsächlich vor? In diesem Artikel werden wir uns mit den rechtlichen Herausforderungen und Grenzen der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch befassen und ein konkretes Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin) vorstellen, das die Frage beantwortet.

Im Folgenden erfahren Sie, wie die Gerichte eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch beurteilen, welche Kriterien dabei eine Rolle spielen und wie Sie als Vermieter oder Mieter mit dieser Thematik umgehen sollten.

Unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ein tiefgreifender Wendepunkt

Das Landgericht Berlin hat in einem bemerkenswerten Urteil (Az.: 67 S 51/22) vom 13.09.2023 entschieden, dass ein Wohnungsmietverhältnis in Berlin, das ursprünglich als „Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch“ abgeschlossen wurde, über den 07.03.2021 hinaus als unbefristetes Mietverhältnis fortbesteht. Dieses Urteil markiert einen entscheidenden Wendepunkt im Mietrecht, insbesondere im Hinblick auf die Definition und Behandlung von befristeten Mietverhältnissen. Der Kern des Falles drehte sich um die Frage, ob ein Mietverhältnis, das mehrfach verlängert wurde und über mehrere Jahre lief, noch als vorübergehende Vermietung angesehen werden kann.

Rechtliche Herausforderungen bei der Definition vorübergehender Vermietung

Die rechtliche Auseinandersetzung entbrannte, als der Vermieter, der Beklagte in diesem Fall, die Räumung und Herausgabe der Wohnung forderte, basierend auf der Annahme, dass es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelte. Der Kläger, der Mieter der Wohnung, bestritt dies und behauptete, dass das Mietverhältnis aufgrund der langen Dauer und der wiederholten Verlängerungen des Vertrags als unbefristet angesehen werden müsse. Das Gericht stellte fest, dass das Mietverhältnis aufgrund der Dauer und der Umstände nicht mehr als vorübergehende Vermietung gelten könne. Diese Entscheidung berücksichtigte die Tatsache, dass der Mieter seit 2017 seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hatte.

Urteil des LG Berlin: Ein Durchbruch im Mietrecht

Das LG Berlin griff in seinem Urteil mehrere Aspekte auf. Erstens wurde der Beklagte verurteilt, dem Kläger überzahlte Miete für die Monate Mai bis Juni 2021 in Höhe von 169,38 EUR nebst Zinsen zurückzuzahlen. Zweitens wurde festgestellt, dass die vereinbarte Gesamtmiete unwirksam ist, soweit sie einen Betrag von 1.115,31 EUR übersteigt. Darüber hinaus wurde der Beklagte verpflichtet, den Kläger von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung freizustellen. Diese Entscheidungen basierten auf einer eingehenden Prüfung der Sachlage und einer Bewertung der rechtlichen Argumente, die von beiden Parteien vorgebracht wurden.

Die Komplexität der Mietpreisermittlung und ihre Auswirkungen

Ein zentraler Aspekt des Urteils war die Feststellung der zulässigen Miete. Das Gericht berücksichtigte dabei, dass die Wohnung möbliert vermietet wurde, was eine gesonderte Betrachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderte. Ein Sachverständigengutachten wurde herangezogen, um die angemessene Miete zu ermitteln. Das Gericht stellte fest, dass die tatsächliche Miete die zulässige Miete überschritt und somit teilweise unwirksam war. Diese Feststellung hatte weitreichende Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten der beiden Parteien und unterstrich die Bedeutung einer genauen Bewertung der Mietkonditionen.

Das Urteil des LG Berlin ist ein signifikanter Beitrag zum Verständnis des Mietrechts, insbesondere im Hinblick auf die Behandlung von als vorübergehend gekennzeichneten Mietverhältnissen. Es beleuchtet die Notwendigkeit einer detaillierten und individuellen Betrachtung jedes Mietverhältnisses und setzt Maßstäbe für zukünftige Fälle ähnlicher Natur.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 67 S 51/22 – Urteil vom 13.09.2023

In dem Rechtsstreit – hat das Landgericht Berlin – Zivilkammer 67 – im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO, in dem Schriftsätze bis zum 01.09.2023 eingereicht werden konnten, für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 24.01.2022, Az. 20 C 198/21 unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert: 1.1 Es wird festgestellt, dass das Wohnungsmietverhältnis XXXXXXstraße XX in XXXXX Berlin, 2. OG, über den 07.03.2021 hinaus unbefristet fortbesteht. 1.2. Der Beklagte wird verurteilt, für den Zeitraum Mai bis Juni 2021 überzahlte Miete in Höhe von 169,38 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.06.2021 zu zahlen. 1.3. Es wird festgestellt, dass die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete unwirksam ist, soweit ein Betrag von 1.115,31 EUR überschritten wird.

1.4. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung durch seine Prozessbevollmächtigten in Höhe von 1.232,97 EUR freizustellen. 1.5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 1.6. Die Widerklage wird abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 43 % und der Beklagte 57 % zu tragen, von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 32 % und der Beklagte 68 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. 4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der klagende Mieter macht mit seiner Klage die Feststellung geltend, dass das zwischen ihm und dem Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht. Ferner begehrt er die Rückerstattung überzahlter Miete sowie die anteilige Rückerstattung von Kaution sowie schließlich die Feststellung der teilweisen Unwirksamkeit der vereinbarten Miete. Der Beklagte macht als Vermieter widerklagend einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung geltend. Die Parteien schlossen am 31. August 2017 einen „Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch“ über die streitgegenständliche Wohnung ab, der einen Mietzins von 1.200,00 EUR vorsah und auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. I/6-9 d.A.). In der Folge unterzeichneten sie am 30. Juli 2018, am 11. Februar 2019 sowie am 6. Februar 2020 Vereinbarungen über eine „Verlängerung des Vertrages“ (Bl. I/55, 56,59 d.A.). Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Es hat festgestellt, dass das Mietverhältnis über den 07.03.2021 hinaus ungekündigt fortbesteht, den Beklagten zur Zahlung von 513,00 EUR für die Monate Mai und Juni 2021, zur Rückzahlung geleisteter Kaution i.H.v. 809,00 EUR sowie zur Freistellung des Klägers von Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung i.H.v. 1.516,30 EUR verurteilt.

Ferner hat es festgestellt, dass die vertraglich vereinbarte Miete unwirksam ist, soweit ein Betrag von 943,14 EUR überschritten wird. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen (Bl. I/191-208 d.A.). Der Beklagte hat gegen das ihm am 24. Januar 2022 zugestellt Urteil mit am 23. Februar 2022 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach erfolgter Fristverlängerung mit am 25. April 2022 eingegangenem Schriftsatz begründet. Der Beklagte rügt mit der Berufung, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass keine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliege. Es handele sich auch um keine unzulässige Kettenbefristung des Mietverhältnisses. Vielmehr seien der Abschluss sowie die jeweiligen Verlängerungen des Mietverhältnisses jeweils vor dem Hintergrund der ungewissen Dauer des Aufenthalts des Klägers in Berlin erfolgt. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien schon nicht anwendbar, da sie verfassungswidrig seien. Jedenfalls sei aber die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht fehlerhaft erfolgt. Der Mietspiegel sei insofern ungeeignet, da er nur unmöblierte Wohnungen erfasse, es sei ein Sachverständigengutachten erforderlich gewesen.

Er beantragt, das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Mitte zu Az. 20 C 198/21 teilweise abzuändern und

1. die Klage in vollem Umfang abzuweisen sowie

2. den Kläger zu verurteilen, die auf dem Grundstück XXXXXXstraße XX, XXXXX Berlin, im 2. Stock des Hauses XXXXX gelegene, vom Aufzug aus gesehen linke vom Vorraum abgehende und auf dem als Anlage R beigefügten Lageplan rot markierte Wohnung, bestehend aus 1 Zimmer mit Küche, Flur, Badezimmer und Balkon zu räumen (mit Ausnahme der mitvermieteten Gegenstände Leder Design-Schlafcouch, Couchtisch, Vorhänge, Anrichte, Raumteiler, Küchenzeile, Esstisch, 4 Stühle, Waschmaschine, Fernseher, Stereoanlage, Geschirr, Töpfe, Besteck, Gläser, Tassen, Unterteller, Dampfbügeleisen) und geräumt an den Beklagten herauszugeben.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag.

Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 12. Juli 2022 (Bl. II/47-48 d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten vom 7. Juli 2023 Bezug genommen (Anlagen zu Bl. II/136 d.A.). Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 12. Juli 2022 (Bl. II/39-41 d.A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Beklagten hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Die Berufung ist unbegründet, soweit sie sich gegen die Feststellung des Amtsgerichts wendet, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis über den 07.03.2021 hinaus unbefristet fortbesteht und soweit mit der Berufung die widerklagend geltend gemachte Räumung und Herausgabe weiterverfolgt wird. Zur Begründung wird insoweit zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil (dort S. 9-13) Bezug genommen, denen sich die Kammer ohne Einschränkungen anschließt. Gegen die Annahme, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis jedenfalls nicht mehr als ein solches übe Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB anzusehen ist, vermag die Berufung nichts zu erinnern. Die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse werden vom Schutz des sozialen Mietrechts ausgenommen, weil es in den Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis des Wohnraummieters fehlt, weil die angemieteten Wohnräume nicht seinen räumlichem Lebensmittelpunkt bilden und – nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters – auch nicht bilden sollen. Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ im Vordergrund steht. Mit dieser Wendung ist nicht nur eine dauernde „Unterkunft“ gemeint, sondern die Wahl einer Wohnstatt, die Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher Bindungen, sozialer Beziehungen, der beruflichen und privaten Lebensführung – und damit eben der räumliche Lebensmittelpunkt – sein soll (vgl. zum Ganzen LG Berlin, Urt. v. 21. September 2021 – 65 S 36/21).

Ein vorübergehender Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei der Inanspruchnahme von Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor, ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit oder bestimmter Veranstaltungen. An der von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorausgesetzten Kurzfristigkeit fehlt es dabei in der Regel jedenfalls dann, wenn die Nutzungszeit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr beträgt (vgl. Bieber, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 549 Rn. 18 m.w.N.). Gemessen hieran liegt in der vorliegenden Konstellation kein Fall von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (mehr) vor. Der erstmals am 31.08.2017 abgeschlossene Mietvertrag hatte eine Laufzeit von einem Jahr (08.09.2017-07.09.2018). Hieran schlossen sich insgesamt drei Verlängerungen um insgesamt weitere 2,5 Jahre an, das Ende nach der dritten Verlängerung war datiert auf den 07.03.2021. Mit Ablauf des 07.03.2021 bestand das Mietverhältnis mithin bereits 3,5 Jahre. Auch wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht das alleinige Kriterium darstellt, spricht eine solch lange und ununterbrochene Nutzungsdauer doch schon gegen die Annahme einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Ferner ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass der Kläger seit dem Jahr 2017 seinen Lebensmittelpunkt in Berlin und in der streitgegenständlichen Wohnung seine „Heimstatt im Alltag“ hat. Dem steht nicht entgegen, dass dem Beklagten die Einzelheiten des jeweiligen aufenthaltsrechtlichen Status des Klägers zu den Zeitpunkten der Verlängerungen des ursprünglichen Mietvertrags nicht bekannt waren. Auch ohne diese Angaben war für den Beklagten jedenfalls am 06.02.2020 bei der Unterzeichnung der dritten Verlängerung und einer bereits 2,5 Jahre betragenden Mietzeit durch den Kläger erkennbar, dass dieser seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft in Berlin hatte. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt zudem, dass der vom Beklagten widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht besteht und die Berufung auch insoweit unbegründet ist.

Hinsichtlich der Argumentation des Beklagten, wonach die Widerklage wegen des Zeitablaufs des befristeten Mietvertrags begründet sei, kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden. Auch die in dem Schriftsatz vom 08.11.2022 enthaltene Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich falscher Angaben des Klägers zur Wohnungsgröße sowie in den Nachträgen bzw. Verlängerungen zu dem Mietvertrag vom 31.08.2017. Insofern ist einerseits schon gar nicht nachgewiesen, dass die Angaben des Klägers überhaupt unrichtig waren. Dies betrifft sowohl die Angaben des Klägers zu der Wohnungsgröße (vgl. dazu noch unten unter 2. d) bb)) als auch die Angabe, dass sich der Grund des zeitlich befristeten Aufenthalts des Klägers verlängert habe. Jedenfalls wären diese Angaben aber, selbst wenn man sie als mietvertragliche Pflichtverletzungen ansehen wollte, keinesfalls erheblich genug, um eine ordnungsgemäße oder gar eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Nach § BGB § 573 Abs. BGB § 573 Absatz 1, Abs. BGB § 573 Absatz 2 Nr. BGB § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Für die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung sind im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, NZM 2017, 361). Zu berücksichtigen ist bei verhaltensbedingten Pflichtverletzungen des Mieters stets die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr, der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens, die besonderen persönlichen Umstände des Mieters und ein mögliches pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016, a.a.O., m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen käme einer Pflichtverletzung des Klägers selbst im Falle seines Vorliegens nicht das für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht zu. Mangels berechtigten Interesses i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB stand dem Beklagten ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses erst recht nicht zur Seite. 2. Im Übrigen hat die Berufung teilweise Erfolg.

a) Die preisrechtlich zulässige Miete für die von dem Kläger angemietete Wohnung beträgt statt vereinbarter 1.200,00 EUR im streitgegenständlichen Zeitraum nur 1.115,31 EUR. Die darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung ist gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 556d Abs. 1, 557a Abs. 3 BGB unwirksam, da sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.

b) Die Mietsache liegt in einem nach § 556d Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet. Das Amtsgericht hat die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB zutreffend bejaht. Die für die Anwendbarkeit gemäß § 556d Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB konstitutive Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, S. 101) ist nach der Rechtsprechung des BVerfG, des BGH und der Kammer trotz der von der Berufung geltend gemachten Einwände wirksam (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, NJW 2019, 3054, beckonline Tz. 113; BGH, Urt. v. 30. März 2022 – VIII ZR 358/20, BeckRS 2022, 10746, beckonline Tz. 24 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 4. März 2021 – 67 S 309/20, WuM 2021, 255, beckonline Tz. 12 ff.). Hieran hält die Kammer auch unter Berücksichtigung der mit der Berufungsbegründung geltend gemachten Argumente insbesondere hinsichtlich der vermeintlich fehlenden Verhältnismäßigkeit der Einschränkungen sowie der angeblich unzureichenden Ermittlung und Bewertung des Mietwohnungsmarktes in Berlin fest.

c) Die vereinbarte Miete von 1.200,00 EUR übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitraum ab dem 8. September 2017 um mehr als 10 %. Zwar ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichs- und der darauf beruhenden preisrechtlich zulässigen Miete zwischen den Parteien streitig. Dem Kläger, der für die von ihnen behauptete Höhe der preisrechtlichen zulässigen Miete die Beweislast trägt (vgl. Kammer, Beschl. v. 4. Mai 2023 – 67 S 87/23), ist jedoch der Beweis einer teilweisen Überschreitung gelungen. Die Berufung rügt allerdings zu Recht die vom Amtsgericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels und unter Berücksichtigung von in der Inklusivmiete enthaltenen kalten und warmen Betriebskosten, von Kosten für Strom, Internet/Telefon sowie eines Möblierungszuschlages vorgenommene erfolgte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Wohnung ist dem Kläger von dem Beklagten in einem nicht unerheblichen Umfang möbliert überlassen worden. Dem muss die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete Rechnung tragen (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556d Rz. 86; Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1. Juli 2023, § 556d Rz. 89). Der Berliner Mietspiegel hingegen stellt zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf unmöblierte Mietsachen ab (vgl. etwa Berliner Mietspiegel 2017, S. 5). Damit ist die verfahrensfehlerfreie Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete bei einer auch möbliert vermieteten Wohnung im Wege der richterlichen Schätzung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels gemäß § 287 ZPO nur dann verfahrensfehlerfrei möglich, wenn entweder der Mietspiegel selbst eine hinreichende Schätzgrundlage darstellen würde oder dem Gericht gerichtsbekannte sonstige Erkenntnisse zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei möbliert Mietobjekten zur Verfügung ständen. Hier fehlte und fehlt es an beidem. Bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum – jedenfalls dann, wenn die streitgegeständliche Wohnung wie im vorliegenden Fall umfangreich möbliert ist – handelt es sich um einen eigenen Wohnungsmarkt, dessen Angebote sich insbesondere an Mieter richten, die (voll-)möblierte Wohnungen suchen, weil sie hochmobil sein und sich eigene Möbel gar nicht anschaffen wollen. Wenn aber ein eigener Wohnungsteilmarkt vorliegt, dann muss hierfür auch eine eigene ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 558 BGB Rn. 53a m.w.N.). Nach den hier vorliegenden Umständen handelt es sich auch tatsächlich um einen solchen eigenen Wohnungsteilmarkt. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Beklagte die Wohnung nur deshalb möbliert vermietet hätte, um die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu umgehen.

d) Davon ausgehend war die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete bei der gegebenen möblierten Vermietung im vorliegenden Fall nur durch zu zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln. Die erforderliche Beweiserhebung hat die Kammer im zweiten Rechtszug auf Antrag des klagenden Mieters nachgeholt.

aa) Der Sachverständige ist zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die am 08.09.2017 – dem Datum des Beginns des hiesigen Mietverhältnisses – in Berlin üblichen Entgelte für mit der streitgegenständlichen Wohnung nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit sowie der von dem Vermieter gestellten Möblierung vergleichbaren Wohnraum auf 1.013,92 EUR belief. Der Sachverständige hat sich ausgiebig mit Lage, Art, Beschaffenheit, Größe und Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung auseinandergesetzt und diese bei einem Ortstermin in Augenschein genommen. Er hat die Wohnung sodann mittels einer Multifaktorenanalyse anhand von Vergleichswohnungen bewertet, wobei es sich um Wohnungen in vergleichbaren Gebäuden handelte und die Vergleichbarkeit hinsichtlich der Wohnwertmerkmale besonders berücksichtigt wurde. Der Nutzwert des Objekts, wurde sodann mit recherchierten Vergleichspauschalmieten für möblierte Wohnungen ins Verhältnis gesetzt. Die Ausführungen des Sachverständigen sind inhaltlich nachvollziehbar, widerspruchsfrei und überzeugend. bb) Unter kritischer Würdigung des Gutachtens ist daher von einer preisrechtlich zulässigen Miethöhe von 1.115,31 EUR auszugehen. Hieran vermögen die von den Parteien erhobenen Einwendungen gegen das Gutachten nichts zu ändern.

Zunächst ist unschädlich, dass auf dem Deckblatt des Gutachtens eine Nettokaltmiete von 1.013,92 EUR angegeben wird. Hierbei – vom Kläger in seinem Schriftsatz vom 30.08.2023 gerügt – handelt es sich offensichtlich um eine Falschbezeichnung. Es ergibt sich sowohl aus dem in dem Gutachten dargestellten Beweisbeschluss als auch dem gesamten weiteren Inhalt des Gutachtens, insbesondere der Zusammenfassung auf Seite 18. Dort heißt es wörtlich: „Bei der ausgewiesenen Miete handelt es sich um eine Pauschalmiete, d.h. alle Nebenkosten sowie Telefon und Internet sind enthalten“. Auch ergibt sich aus der Erläuterung der herangezogenen Vergleichsobjekte, dass diese ebenfalls sämtlich möbliert waren und mit einer Pauschalmiete vermietet wurden. Vor diesem Hintergrund war auch die von dem Kläger – ohnehin nach Ablauf der Frist des § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO – vorsorglich beantragte mündliche Verhandlung zur Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen nicht erforderlich.

Aus dem Vorstehenden ergibt sich zudem, dass – entgegen der Ausführungen des Beklagten in seinem Schriftsatz vom 03.08.2023 – zu der von dem Sachverständigen ermittelten Miete kein weiterer „Aufschlag“ für die in der vereinbarten Pauschalmiete enthaltenen kalten sowie warmen Nebenkosten sowie für Telefon/Internet/Strom vorzunehmen sind, da diese in die Berechnung des Sachverständigen miteingeflossen sind (vgl. erneut S. 18 des Gutachtens: „Bei der ausgewiesenen Miete handelt es sich um eine Pauschalmiete, d.h. alle Nebenkosten sowie Telefon und Internet sind enthalten“). Gleiches gilt für die Concierge-Kosten sowie die von dem Sachverständigen fachgerecht und in angemessenem Umfang vorgenommene Berücksichtigung des in der Nachbarschaft vorhandenen Jugendparks der WBM.

Auch spricht es nicht gegen das Gutachten, dass der Gutachter berücksichtigt hat, dass die streitgegenständliche Wohnung ursprünglich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde (S. 11). Der Einwand des Klägers, dass dies von ihm gar nicht gewollt gewesen sei, ist ihm insoweit unbehelflich, da es bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine objektive Bewertung der streitgegenständlichen Wohnung geht.

Ferner hat das Gutachten die Vergleichsmieten auch in methodisch nicht zu beanstandender Art und Weise erhoben und berücksichtigt. Zwar handelt es sich, worauf auch der Kläger in seinem Schriftsatz vom 03.08.2023 hinweist, bei den von der XXXXXX übermittelten Pauschalmieten von möblierten Wohnungen in Berlin-Mitte mit einer Wohnungsgröße von 40 m² bis 60 m² ausweislich des Gutachtens (dort S. 14) um Angebotsmieten, so dass sich hieraus kein unmittelbarer Schluss entnehmen lässt, ob die Mietverträge auch tatsächlich zu den angegebenen Mietzinsen abgeschlossen worden sind. Diese Daten waren jedoch lediglich Grundlage für die im relevanten Zeitraum zu beurteilende Spanne, wobei sich der Median zwischen 16,77 EUR/m² und 20,00 EUR/m² bewegte. Konkret wurden sodann noch 18 tatsächlich abgeschlossene Mietverträge zugrunde gelegt, welche einen Durchschnittswert von 18,97 EUR/m² aufwiesen und unter Bereinigung von „Ausreißern“ einen Durchschnittswert von 18,85 EUR/m² (vgl. Tabelle S. 15 des Gutachtens). In einem letzten Schritt wurde die hier streitgegenständliche Wohnung sodann zu drei mit ihr vergleichbaren Objekten ins Verhältnis gesetzt.

Schließlich wurde in dem Gutachten auch zu Recht eine Größe der Wohnung von 50,07 m² zugrunde gelegt. Dieser Wert ergibt sich aus der von dem Kläger vorgelegten Wohngeldabrechnung für das Jahr 2019 und widerspricht auch der in dem Mietvertrag enthaltenen Angabe zur Größe der Wohnung von „ca. 52 qm“ nicht. Ferner ist zu berücksichtigen, dass auch vom Beklagten nicht (mehr) die Größenangabe aus dem Mietvertrag als korrekt vorgetragen wird, sondern eine hiervon abweichende Größe von angeblich 50,33 m².

Angesichts der relativ geringfügigen Differenz von 0,26 m² und vor dem Hintergrund von § 4 WohnflächenVO, wonach die Grundflächen von Balkonen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte zu berücksichtigen sind, war insofern kein Beweis zu erheben, sondern die Fläche von 50,07 m² jedenfalls gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde zu legen (vgl. zu § 4 WohnflächenVO LG Berlin, Urt. v. 17. Januar 2018 – 18 S 308/13, GE 2018, 56 Tz. 22, beck-online; BGH, Urt. v. 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Tz.41, beck-online).

Auf Grundlage der inhaltlich nachvollziehbaren, widerspruchsfreien und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen sowie nach kritischer Würdigung des Gutachtens ist daher die ermittelte Miete i.H.v. 1.013,92 EUR zugrunde zu legen, aus der sich die preisrechtlich zulässige Miethöhe von 1.115,31 EUR ergibt. Für eine Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO besteht insofern kein Raum mehr.

e) Eine den Betrag von 1.115,31 EUR übersteigende zulässige Miethöhe ergibt sich auch nicht aus § 556e Abs. 1 BGB, da die vorgetragene Vormiete ihrerseits preisrechtlich nicht zulässig war und somit von dem Vormieter nicht „geschuldet“ wurde i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB.

Zwar hat der Beklagte mit der Berufungsbegründung vorgetragen, dass in dem Vormietverhältnis, welches vom 29.06.2017 bis zum 04.09.2017 bestanden habe, eine Miete i.H.v. 1.150,00 EUR vereinbart gewesen sei (vgl. Anl. B9). Im Grundsatz steht es dem Beklagten auch frei, sich auf eine bestandsgeschützte Vormiete zu berufen, selbst wenn – wie hier – in dem nachfolgenden Mietverhältnis ein über den Vormietzins hinausgehender Mietzins vereinbart wird (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 19. Juli 2023 – VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 22168 Rn. 19 ff., beck-online).

Im vorliegenden Fall fehlt es jedoch an der Voraussetzung, dass der Vormieter die Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB geschuldet hätte, also dass die Vormiete ihrerseits preisrechtlich zulässig war. Das Vormietverhältnis begann am 29.06.2017 und somit nur gut zwei Monate vor dem hiesigen Mietvertragsbeginn am 08.09.2017. Vor diesem Hintergrund steht zur Überzeugung der Kammer (§ 286 ZPO) unter Berücksichtigung des vorliegenden Sachverständigengutachtens sowie der allgemeinen Preisentwicklung auf dem Berliner Wohnungsmietmarkt fest, dass die am 29.06.2017 üblichen Entgelte für mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbaren Wohnraum jedenfalls nicht höher lagen als jene, welche der Sachverständige für den 08.09.2017 ermittelt hat. Diese Einschätzung wird dadurch bestätigt, dass die in dem Sachverständigengutachten ermittelten Mieten tendenziell bei einem späteren Datum des Mietvertragsabschlusses höhere Mietzinse aufweisen (vgl. Tabelle S. 15 des Gutachtens).

f) Ausgehend hiervon steht dem Kläger ein Zahlungsanspruch i.H.v. insgesamt 169,38 EUR aus §§ 556g Abs. 1, Abs. 2, 556d Abs. 1, 812 Abs. 1 BGB wegen überzahlter Mieten für die Monate Mai und Juni 2021 (2 * 84,69 EUR) zu. Ein Anspruch auf anteilige Rückerstattung der geleisteten Mietkaution i.H.v. 2.400,00 EUR besteht hingegen nicht, da insofern ausgehend von der preisrechtlich zulässigen Miete von 1.115,31 EUR und unter Zugrundelegung der von dem Kläger zutreffend berechneten und auch vom Amtsgericht berücksichtigten Beträge für kalte und warme Nebenkosten von monatlich 286,82 EUR kein Verstoß gegen § 551 Abs. 1 BGB vorliegt.

Ferner hat die Feststellungsklage des Klägers insoweit teilweise Erfolg, als nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens nach dem Vorstehenden festzustellen war, dass die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte Gesamtmiete unwirksam ist, soweit ein Betrag von 1.115,31 EUR überschritten wird.

g) Der Kläger hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen den Beklagten aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB i.H.v. 1.232,97 EUR. Die Rechtsverfolgungskosten waren vor dem Hintergrund des Umfangs der berechtigten Ansprüche des Klägers nach einem Gegenstandswert von bis 19.000,00 EUR und unter Berücksichtigung der unstreitigen Zustellkosten zu berechnen. 3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1 Nr. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO Veranlassung gegeben hätten, die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete bei einer Mietsache, die dem Mieter vertraglich teilweise zur gewerblichen Nutzung überlassen wurde, ist nicht rechtlicher, sondern ausschließlich tatsächlicher Natur. Ihre Ermittlung obliegt allein dem Tatrichter und rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht (vgl. BGH, Beschl. v. 24. Januar 2023 – VIII ZR 223/21, WuM 2023, 281, beckonline Tz. 6 ff.). Auch die von dem Beklagten angegriffene Frage nach der Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, da die entsprechende Rechtsfrage nach Auffassung der Kammer durch die einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung trotz der Einwände des Beklagten hiergegen hinreichend geklärt ist.