AG Hamburg – Az.: 22a C 73/18 – Beschluss vom 08.06.2019
Gründe
Im Anschluss an die Erörterung vom 7.6.19 sei noch einmal kurz dargelegt, wie der Rechtsstreit aus Sicht des Gerichts kostengünstig abgeschlossen werden könnte und warum es für den Verwalter Sinn macht, seine Darstellung der Jahresgesamtabrechnung und der Jahreseinzelabrechnungen vollständig zu überarbeiten und zukunftssicher zu machen:
Die als „Verwaltungsabrechnung“ bezeichnete Abrechnung, die offenbar die Gesamtabrechnung darstellen soll, weil sie ausschließlich die Daten für die gesamte WEG enthält, während die vorangehende Darstellung mit „Einzelabrechnung 2016″ betitelt ist, auch wenn sie, und zwar zur Herleitung des Einzelanteils ebenfalls Gesamtwerte aufweist, ist komplett überarbeitungsbedürftig. Abgesehen davon, dass diese Abrechnung gar keine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage enthält, enthält diese Abrechnung eine Position „Ansparung Rücklage 2.472,00 Euro“ unter den Ausgaben, was ebenfalls fehlerhaft ist, weil, wie bereits erörtert, nach der Rechtsprechung des BGH die Zuführungen zur Rücklage nicht unter den Ausgaben zu erfassen sind. Insofern liegen auch Rügen des Klägers vor, was bei streitiger Entscheidung zur Ungültigkeitserklärung führen würde, und zwar des gesamten Beschlusses, weil eine falsche Darstellung der Ausgaben die Schlüssigkeitsprüfung verhindert.
Im Anschluss an die heutige Erörterung und die Prüfung der nunmehr sinnvollen Vorgehensweise zum Abschluss des Rechtsstreites ist weiter aufgefallen, dass diese Gesamtabrechnung noch weitere Kardinalfehler aufweist, die zukünftig unterbleiben sollten, wenn die Gemeinschaft und der Verwalter zukünftig fehlerfrei abrechnen wollen. Auch der Bankkontenausweis ist in der vorliegenden Form nicht korrekt. Nunmehr ist aufgefallen, dass dieser Ausweis nicht separat als eigenständiger Ausweis, der allein auf die Kontenbelege gestützt ist, dargestellt wird, sondern er wird hier entwickelt unter Verwendung der dargestellten Einnahmen und Ausgaben, denn zu Beginn stehen die Anfangsbestände, dann folgen die Einnahmen und Ausgaben und schließlich sodann die Endstände der Bankkonten. Das wohnungseigentumsrechtliche Konzept der Darstellung besteht jedoch darin, dass einerseits die Einnahmen-/Ausgabenentwicklung dargestellt wird und andererseits die Bankkontenentwicklung. Letztere wird aber gerade nicht hergeleitet aus den erfolgen Ausgaben und Einnahmen, sondern schlicht dargestellt als Ergebnis der bloßen Kontenentwicklung bestehend aus Anfangsbestand/Zugängen/Abgängen/Endbestand. Das Ergebnis dieser Darstellung soll sodann verglichen werden mit dem Ergebnis der Darstellung der Einnahmen und Ausgaben! Das ist also zweierlei und die hier vorliegende Abrechnung trägt diesem Grundsatz nicht Rechnung, weil nach der hier ersichtlichen Darstellung jedenfalls die Endbestände der Bankkontenentwicklung als Ergebnis der unter A und B dargestellten Zahlungsvorgänge dargestellt werden. Insofern fehlt der Ausweis der Zu- und Abgänge auf den Konten auf der Basis der durch die Kontoauszüge belegbaren Kontobewegungen.
Ein weiterer Mangel ist aufgefallen im Hinblick auf die in der Jahresabrechnung auszuweisenden Salden. Auch in dieser Abrechnung gibt es keinen Ausweis der sog. Abrechnungsspitze, was sie zukünftig angreifbar machen würde, wenn ein solcher Ausweis auch weiterhin fehlt. Die sog. Abrechnungsspitze, die als Ergebnis der Jahresabrechnung die Grundlage für Wohngeldforderungen im Wohngeldprozess aus der Jahresabrechnung ist, und nur sie und allein sie (!)‚ wird hier gar nicht erst ausgewiesen. Der notwendige Ausweis der Abrechnungsspitze hat maßgebliche Folgen für die Art des Ausweises der Einnahmen und dieser notwendige Ausweis der Einnahmen ist hier auch nicht in der gebotenen Weise erfolgt. Die sog. Abrechnungsspitze errechnet sich nämlich wie folgt:
1. Ausgaben des Wirtschaftsjahres (z.B. 50.000,- Euro).
2. Vermindert um Einnahmen im engeren Sinne (!)‚ also Zinsen, Waschgelder, ggfs. auch Mieteinnahmen, soweit die WEG eine Wohnung hält (z.B. 1.000,- Euro). Nicht jedoch Wohngeldeinnahmen!!! Die Wohngeldeinnahmen dienen der Finanzierung des Ausgaben-/Einnahmensaldos, sie sind daher nicht Bestandteil seiner Ermittlung.
3. Es ergibt sich der Saldo aus Ausgaben und Einnahmen im engeren Sinne (z.B. 49.000,- Euro).
4. Von diesem Saldo sind die Soll-Wohngelder gem. WP (ohne die Rücklagenzuführungen) abzuziehen, nicht die tatsächlich geflossenen Wohngelder !!!!!! (Bei z.B. Wohngelder gem. WP von 45.000,- Euro wären also von den 49.000,- Euro 45.000,- Euro abzuziehen!
5. Der sich nunmehr ergebende Saldo (z.B. hier 4.000,- Euro) ist die sog. Abrechnungsspitze, die von den Wohnungseigentümern auf der Basis des Beschlusses über die Jahresabrechnung zu zahlen ist.
Daraus folgt, dass zunächst ein Saldo zu ermitteln ist, der sich nur zusammensetzt aus den Ausgaben und den Einnahmen im engeren Sinne. Die Jahresabrechnung weist einen solchen Saldo gar nicht erst aus, weil sie unter den Einnahmen von vornherein gezahlte Wohngelder und sonstige Einnahmen vermischt in der Position 26.791,06 Euro.
Wenn eine Jahresabrechnung transparent sein soll, dann muss ihre Struktur bei der Gesamtabrechnung der Struktur bei den Einzelabrechnungen entsprechen. Die Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit geht verloren, wenn die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen unterschiedlich aufgebaut sind und in ihnen Ausgaben und Einnahmen unterschiedlich behandelt werden. In der Gesamtabrechnung werden unter den Ausgaben die Ansparungen zur Rücklage (fehlerhaft) ausgewiesen. In den Einzelabrechnungen geschieht dies nicht, was aber dazu führt, dass sich nun unterschiedliche Summen von Ausgaben ergeben, in der Verwaltungsabrechnung (also Gesamtjahresabrechnung 36.550,52 Euro), in der Einzelabrechnung bei der Herleitung wiederum aus Gesamtbeträgen nur 34.413,02 Euro. So wird Nachvollziehbarkeit und Transparenz verhindert.
In den Einzelabrechnungen werden als Einnahmen „Rechts- und Beratungskosten“ in Höhe von 334,50 Euro aufgeführt. In der Gesamtjahresabrechnung wird dieser Betrag als negative Kostenposition aufgeführt. Eine solche Darstellung verhindert eine nachvollziehbare und transparente Abrechnung. Die Darstellung von Einnahmen und Ausgaben in der Gesamtabrechnung und in den Einzelabrechnungen muss kongruent sein.
Das Ergebnis Abrechnungsperiode in der Verwaltungsabrechnung (also Gesamtabrechnung) von 9.759,46 Euro ist eine Zahl, die so nicht zutreffend ist, denn bei ihr handelt es sich weder um die Abrechnungsspitze, weil dieser Betrag ja nicht über den Vergleich mit den Soll-Wohngeldern ermittelt wurde, noch handelt es sich um die faktische Differenz von allen Ausgaben und Einnahmen, weil darin ja als Ausgabe ein Betrag enthalten ist, der tatsächlich der WEG zugeflossen ist und eben nicht abgeflossen, nämlich die „Ansparung Rücklage“!
Der Ausweis der sog. Abrechnungsspitze ist der erste Saldo, der durch die Jahresabrechnung ausgewiesen werden muss. Dazu wird benötigt, wie dargestellt, ein Ausweis der Ausgaben, ein Ausweis der Einnahmen im engeren Sinne (also ohne Wohngelder) und die Bildung des Saldos aus dem Ausgaben/Einnahmensaldo (i. e. S.) und den Soll-Wohngeldern (ohne Rücklagenbeiträge).
Es gibt aber noch einen zweiten Saldo, den die Jahresabrechnung ausweisen muss, und zwar den Saldo aus den Ausgaben, den Einnahmen im engeren Sinne, den faktischen Wohngeldzahlungen des Wirtschaftsjahres und den faktischen Wohngeldzahlungen für vorherige Wirtschaftsjahre. Faktische Ausgaben für Vorjahre gibt es im Übrigen nicht, weil Ausgaben immer in dem Jahr zu erfassen sind, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Insofern gibt es keine Ausgaben außerhalb des Abrechnungszeitraumes, wie in B 2. der Verwaltungsabrechnung ausgewiesen. Im Übrigen sind Ausgaben auch nie Verbindlichkeiten! Verbindlichkeiten sind zukünftige Ausgaben, aber im Jahr ihrer Erfassung keine faktischen Ausgaben. Forderungen und Verbindlichkeiten können im Übrigen nie als Einnahmen oder Ausgaben ausgewiesen werden. Dies würde wiederum die Schlüssigkeitsprüfung verfälschen, denn Forderungen und Verbindlichkeiten haben sich ja im Wirtschaftsjahr nicht auf den Bankkonten niedergeschlagen. Insofern ist auch der Ausweis unter B in der Verwalterabrechnung fehlerhaft.
Intransparent ist wiederum die Position „Änderung Rücklage“ unter B in der Verwalterabrechnung. Diese Position gehört in eine Gesamtdarstellung der Entwicklung der Rücklagen (einmal mit den Ist-Werten, einmal mit den Soll-Werten), die in der Verwalterabrechnung völlig fehlt.
In der Einzelabrechnung, die mit der Gesamtabrechnung in der Darstellung der Einnahmen und Ausgaben nicht korrespondiert und damit nicht hinreichend transparent und nachvollziehbar ist, wird im Übrigen, ein weiterer Hinweis für zukünftige Abrechnungen, als Einnahme ein Position Rechts- und Beratungskosten ausgewiesen, was offenbar richtigerweise wohl eine Position „Rückerstattung von Rechts- und Beratungskosten“ sein dürfte, weil es sonst kaum eine Einnahme sein kann. Kosten führen nicht zu Einnahmen, sondern Ausgaben. Auch eine intransparente Darstellung, die zukünftig unterbleiben sollte. Die im Anschluss an diese „Einnahme“ dargestellte Position „Ihre Nachzahlung Wohngeld“ ist so nicht plausibel und nachvollziehbar. Die Wohngelder werden zunächst finanziert durch den Wirtschaftsplan. Die Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan finanzieren bereits weitgehend die Ausgaben des Wirtschaftsjahres. Eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung kann es nur geben im Hinblick auf die sog. Abrechnungsspitze (siehe oben). Der Betrag von 335,16 Euro wird dort aber gerade nicht als Abrechnungsspitze vorgerechnet, sondern als Saldo zwischen Ausgaben und Einnahmen im engeren Sinne, wobei eine Rückerstattung von Rechts- und Beratungskosten eigentlich keine Einnahme im engere Sinne sein kann, sondern nur eine Rückabwicklung einer zuvor zu Unrecht erfolgten Ausgabe. Wenn es sich aber nicht um eine Ausgabe des Wirtschaftsjahres handelt, und das dürfte hier der Fall sein, weil dieser Betrag nicht unter den Ausgaben erscheint, dann kann eine solche Rückerstattung nicht den Finanzbedarf für die Ausgaben des Wirtschaftsjahres mindern, sondern bezieht sich offenbar auf ein anderes Wirtschaftsjahr. Bei der Errechnung der Abrechnungsspitze müsste dieser Betrag daher außen vor bleiben. Die Position „Nachzahlung Wohngeld“ ist jedenfalls nicht korrekt aus Abrechnungsspitze ausgewiesen und ermittelt und daher kann sie korrekterweise auch nicht als „Nachzahlung Wohngeld“ bezeichnet werden.
Zum Abschluss soll noch einmal kurz erläutert werden, wie eine korrekte Abrechnung aussehen könnte, damit die beiden zentralen Aufgaben der Jahresabrechnung, und zwar der Ausweis der sog. Abrechnungsspitze und die Ermöglichung der sog. Schlüssigkeitsprüfung erfüllt werden.
Beides sind wesentliche Funktionen, die die Jahresabrechnung erfüllen muss (Vgl. zur Bedeutung der Abrechnungsspitze (BGH ZWE 2014, 261; BGH MDR 2011, 1160; vgl. zur Bedeutung der Schlüssigkeitsprüfung OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; LG Hamburg ZMR 2016, 223). Eine nachvollziehbare, transparente Jahresabrechnung könnte folgende Struktur haben, wobei kein Anspruch auf Vollständigkeit bezüglich möglicher weiterer Details besteht:
A Ausweis des Saldos von Ausgaben und Einnahmen im engeren Sinne (das wirtschaftlich Jahresergebnis)
I Alle faktischen Ausgaben des Wirtschaftsjahres
II Einnahmen im engere Sinne (also ohne Wohngelder) des Wirtschaftsjahres
III Saldo von Ausgaben und Einnahmen i. e. S.
B Ausweis der sog. Abrechnungsspitze
I Saldo von Ausgaben und Einnahmen i. e. S. (siehe oben A III)
II Ggfs. abzüglich Finanzierung durch beschlossene Rücklagenentnahmen
III Abzüglich Sollwohngelder gem. WP (ohne Rücklagenbeiträge) nebst Soll-Sonderumlage.
IV Saldo aus I, II, III = Abrechnungsspitze
Ist dieser Betrag positiv, ergibt sich eine entsprechende Nachzahlungspflicht aus der JA zur Finanzierung dieses weiteren Finanzbedarfes, der über den WP und evtl. Sonderumlagebeschlüsse hinaus reicht. Ist dieser Betrag negativ, ergibt sich ein entsprechendes Guthaben der WE. Rechnet man allerdings Sollwohngelder abzüglich des Saldos aus Ausgaben und Einnahmen i. e. S. verhält es sich natürlich bezüglich der Vorzeichen umgekehrt!
C Ausweis des Saldos der gesamten Ausgaben und Einnahmen im Wirtschaftsjahr
I Saldo von Ausgaben und Einnahmen i. e. S. (siehe oben A III)
II Faktische Wohngeldeinnahmen für das Wirtschaftsjahr (inklusive Rücklagenbeiträge)
III Faktische Wohngeldeinnahmen für vergangene Wirtschaftsjahre (inkl. Rücklagenbeiträge)
IV Sonstige faktische Einnahmen (z.B. Rückerstattungszahlen von WE auf zu Unrecht für sie geleistete Ausgaben)
V Rücklagenentnahmen als Ausgaben des Wirtschaftsjahres (Wenn die Entnahmen unter B II quasi als Einnahmen erfasst wurden, weil sie den Finanzierungsbedarf reduziert haben, müssen sie jetzt bei der Ermittlung der faktischen Ausgaben auch erfasst werden, weil in ihrer Höhe tatsächlich ein Abfluss erfolgte, auch wenn er im Wirtschaftsjahr nicht von den Eigentümern finanziert werden musste, weil dies ja die Rücklage getan hat).
VI Guthabenauszahlungen an WE aus Guthaben der Vorjahre u. sonstige Auszahlungen, die keine Ausgaben im obigen Sinne waren.
V Saldo aus I bis VI (I plus II plus III plus IV minus V minus VI) (Dieser Saldo muss dem Ergebnis der Bankkontenentwicklung entsprechen, denn auch dort haben sich ja sämtliche Ausgaben und sämtliche faktischen Einnahmen niedergeschlagen. Dann geht daher die Abrechnung auf und das bezeichnet man sodann als Schlüssigkeitsprüfung, die die JA ermöglichen muss).
D Darstellung der Entwicklung der Bankkonten
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E Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
I Darstellung der Soll-Entwicklung (z.B.)
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Der Hinweis auf den Beschluss ist sicher nicht zwingend erforderlich, dient aber sehr der Nachvollziehbarkeit und verdeutlicht noch einmal, wohn der Unterschied zwischen den beiden Darstellungen eigentlich liegt.
II Darstellung der tatsächlichen Entwicklung der Rücklage
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F Weitere Informationen zur Vermögenslage der WEG
I Offene Forderungen der WEG
II Offene Verbindlichkeiten der WEG
Die Abschnitte A und B werden sowohl in der Gesamtabrechnung als auch in den Einzelabrechnungen benötigt, B sogar primär in den Einzelabrechnungen. C, D, E und ggfs. (überobligatorisch, weil gesetzlich nicht geboten) F werden nur in der Gesamtabrechnung benötigt. Deutlich dürfte aber noch einmal geworden sein, dass die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben korrespondieren muss, damit alles verständlich bleibt. A und B können in der Gesamtabrechnung nicht anders dargestellt werden als in den Einzelabrechnungen, ohne die Nachvollziehbarkeit und Transparenz zu zerstören.
Das Gericht regt an, dass die Beklagten die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 2 (Genehmigung der Einzelabrechnungen 2016) und zu TOP 3 (Genehmigung der Gesamtabrechnung 2016) anerkennen und dass der Verwalter insoweit die Kostentragung gem. § 49 II WEG anerkennt und der Verwaltung sein Abrechnungssystem neu gestaltet, um in den nächsten 30 Jahren einwandfreie Abrechnungen zu erstellen.
Das Gericht regt ferner an, dass der Kläger den Kläger die Anfechtung zu TOP 5 und den Feststellungsantrag zu TOP 5 zurücknimmt sowie schließlich den Antrag auf Beschlussersetzung, wie unter Ziff. 5 der Hinweise vom 21.3.19 erörtert. Es dürfte im wohlverstandenen Kosteninteresse des Klägers liegen, zunächst zur Klärung der Sachlage die kostengünstigste Variante zu nutzen, und zwar eine Trocknung der Wohnung und die Beseitigung alternativer Ursachen (Lüftungs- und Heizverhalten, negatives Gefälle, Styroportapete etc.) bevor in ein Beweissicherungsgutachten oder in einen Rechtsstreit über eine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens durch die Gemeinschaft investiert wird.
Wenn auf diese Weise der Rechtsstreit ohne streitige Entscheidung erledigt wird, sinken die Gerichtskosten bekanntlich um 66%, was bei den hiesigen Streitwerten durchaus eine nicht zu vernachlässigende Größe sein dürfte.
