Gericht erklärt Beschluss zur WEG-Balkonsanierung für ungültig
Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese erklärte den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Balkonsanierung wegen Unbestimmtheit und mangelnder Übereinstimmung mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung für ungültig. Die Entscheidung verdeutlicht, dass Beschlüsse klar und im Einklang mit dem allgemein anerkannten Stand der Technik gefasst werden müssen, um rechtskräftig zu sein.
Übersicht
- 1 Gericht erklärt Beschluss zur WEG-Balkonsanierung für ungültig
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ➜ Der Fall im Detail
- 4 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 4.1 Welche Kriterien machen einen Beschluss innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gültig?
- 4.2 Was ist unter den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu verstehen?
- 4.3 Inwiefern spielt die Kostenschätzung und -limitierung bei Sanierungsbeschlüssen eine Rolle?
- 4.4 Wie sind Sanierungsbeschlüsse zu dokumentieren, um Missverständnisse zu vermeiden?
- 4.5 Was bedeutet es, wenn ein Sachverständiger eine Sanierungsvariante als „nicht fachgerecht“ einstuft?
- 5 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 6 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Der Beschluss zur Balkonsanierung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde für ungültig erklärt, da er unbestimmt und nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar war.
- Der Kläger, ein Teileigentümer, rügte die Notwendigkeit der Sanierung als überdimensioniert und teilweise unnötig.
- Die Sanierungsmaßnahme überschritt das Kostenlimit von 250.000 Euro, welches ohne hinreichende Spezifikation des Materials und der Ausführung festgelegt wurde.
- Die Auswahl der Sanierungsvariante und der Umgang mit den Kosten waren strittig, da eine umfangreichere Sanierung gegenüber einer kostengünstigeren Teilsanierung bevorzugt wurde.
- Die Entscheidung betont die Notwendigkeit klarer, technisch fundierter und eindeutiger Beschlüsse innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften.
- Der Sachverständige hatte Bedenken gegen die gewählte Sanierungsvariante geäußert, was die Ungültigkeit des Beschlusses unterstreicht.
- Die Klärung der Materialwahl und die Verfahrensweise bei der Ausführung wurden als unzureichend angesehen.
- Die Gerichtsentscheidung zeigt, dass für eine ordnungsgemäße Verwaltung detaillierte und transparente Beschlussfassungen erforderlich sind.
Die Balkonsanierung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Das gemeinschaftliche Wohneigentum bringt neben vielen Vorteilen auch Herausforderungen mit sich. Eine davon ist die Frage, wie bei Sanierungsvorhaben vorzugehen ist. Insbesondere wenn es um die Balkonsanierung geht, können sich unterschiedliche Interessenlagen ergeben.
Während manche Eigentümer auf eine umfassende Erneuerung drängen, bevorzugen andere kostengünstigere Lösungen. Entscheidend ist, dass solche Beschlüsse rechtssicher und unter Berücksichtigung der baulichen Anforderungen gefasst werden. Denn nur so können späteren Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
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➜ Der Fall im Detail
Ungültiger Beschluss zur Balkonsanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
In diesem Fall ging es um einen Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art und Weise der Balkonsanierung.
Der Teileigentümer von sechs Ladeneinheiten focht einen Beschluss an, der eine umfassende Sanierung vorsah und ein Kostenlimit von 250.000 Euro festlegte. Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, da er unbestimmt und nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar war.
Die Ausgangslage
Der Kläger argumentierte, dass nur eine geringfügige Ausbesserung der Balkonflächen notwendig sei und die beschlossene Sanierung überdimensioniert und teilweise unnötig sei. Die Beklagten, also die übrigen Wohnungseigentümer, favorisierten hingegen eine umfassendere Sanierung und argumentierten mit Kosteneinsparungen durch ihre gewählte Variante. Der Kläger beanstandete außerdem, dass das ausgewählte Unternehmen teurer sei als ein alternatives Angebot und dass nicht klar sei, welche Beschichtung aufgetragen werden solle.
Die rechtliche Beurteilung
Das Gericht stimmte dem Kläger zu und erklärte den Beschluss für ungültig. Es führte mehrere Gründe an:
- Der Beschluss sei zu unbestimmt, intransparent und unklar. Es sei nicht deutlich, welches Unternehmen den Auftrag erhalten solle und ob der Bauvertrag nach BGB oder VOB/B geschlossen werden solle, was erhebliche Auswirkungen habe.
- Es handele sich nicht bloß um einen Grund- oder Teilbeschluss, da der Beschluss auch den Ausführungstermin erwähne. Für einen Dritten sei nicht ersichtlich, dass einzelne Schritte noch gesondert geregelt werden sollten.
- Der Beschluss lasse offen, welche Beschichtung aufgetragen werden solle und ob die Verwaltung oder das Unternehmen die Materialauswahl treffe.
- Die gewählte Sanierungsvariante wurde sogar vom hinzugezogenen Sachverständigen als „nicht fachgerecht“ eingestuft, was gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung spricht.
- Die Eigentümergemeinschaft müsse sicherstellen, dass eine moderne, flexible und dauerhafte Kunststoffbeschichtung verwendet werde, die den Anforderungen an den allgemein anerkannten Stand der Technik genüge.
Die Gerichtsentscheidung unterstreicht die Bedeutung klarer und transparenter Beschlussfassungen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften, die den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entsprechen müssen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Kriterien machen einen Beschluss innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gültig?
Damit ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft gültig ist, müssen verschiedene rechtliche und formelle Kriterien erfüllt sein:
Zunächst muss die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen worden sein. Dazu gehört insbesondere die Einhaltung der Einberufungsfrist von drei Wochen. Auch die Tagesordnung muss den Wohnungseigentümern rechtzeitig mitgeteilt werden.
In der Versammlung selbst ist jeder Beschluss gültig, solange mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Es gibt kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr. Für einen gültigen Beschluss reicht grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Nur in Ausnahmefällen sind höhere Mehrheiten erforderlich.
Inhaltlich darf der Beschluss nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, sonst ist er nichtig. Er muss sich im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bewegen. Regelungen, die der Vereinbarung vorbehalten sind, können nicht durch Beschluss getroffen werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn das Gesetz oder die Vereinbarung selbst eine Öffnungsklausel für Beschlüsse vorsieht.
Der Beschluss darf einzelne Wohnungseigentümer auch nicht unbillig benachteiligen. Ansonsten ist er anfechtbar. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erhoben werden.
Formell muss der Beschluss unverzüglich in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden. Dies sollte innerhalb einer Woche geschehen, um die Unverzüglichkeit zu wahren.
Werden diese Kriterien beachtet, ist der Beschluss für alle Wohnungseigentümer verbindlich – auch für die, die nicht zugestimmt haben. Er entfaltet dann Rechtswirkungen für die gesamte Gemeinschaft.
Was ist unter den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu verstehen?
Unter den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind die rechtlichen und praktischen Rahmenbedingungen zu verstehen, die für eine sachgerechte und den Interessen der Eigentümer entsprechende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert „ordnungsgemäße Verwaltung“ in § 18 Abs. 2 als eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen klagbaren Anspruch auf eine solche ordnungsgemäße Verwaltung.
Zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gehören insbesondere:
- Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung durch den Verwalter
- Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
- Der Abschluss notwendiger Versicherungen wie Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung
- Die Organisation der Eigentümerversammlung und Umsetzung der dort gefassten Beschlüsse
- Die Einziehung des Hausgelds von den Eigentümern
- Die Durchsetzung der Hausordnung
Die Maßnahmen müssen sich im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bewegen. Regelungen, die der Vereinbarung vorbehalten sind, können nicht einfach per Beschluss getroffen werden. Der Beschluss darf einzelne Eigentümer auch nicht unbillig benachteiligen, ansonsten ist er anfechtbar.
Zusammengefasst sollen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sicherstellen, dass die Verwaltung der Wohnanlage transparent, effizient und im Interesse aller Eigentümer erfolgt. Sie bilden den rechtlichen und praktischen Rahmen für die Zusammenarbeit in der Eigentümergemeinschaft.
Inwiefern spielt die Kostenschätzung und -limitierung bei Sanierungsbeschlüssen eine Rolle?
Die Kostenschätzung und -limitierung spielt bei Sanierungsbeschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften eine zentrale Rolle für die Entscheidungsfindung und den weiteren Projektverlauf.
Bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sollte eine möglichst realistische und transparente Kostenplanung vorliegen. Die anfängliche Kostenschätzung ist für die Wohnungseigentümer von entscheidender Bedeutung, um die finanzielle Tragweite des Vorhabens einschätzen zu können. Sie bildet die Grundlage für die Entscheidung, ob das Sanierungsprojekt in der geplanten Form mitgetragen und umgesetzt wird.
Allerdings zeigt die Praxis, dass die tatsächlichen Kosten am Ende oft deutlich von der ursprünglichen Schätzung abweichen. Gründe dafür können eine lückenhafte Planung, nachträgliche Änderungen oder unvorhergesehene Komplikationen sein. Unrealistische Kostenschätzungen führen im Projektverlauf dann zu bösen Überraschungen und Unzufriedenheit bei den Eigentümern.
Um die Kostentransparenz und -sicherheit zu erhöhen, sollte die Planung vor der Beschlussfassung möglichst vollständig abgeschlossen sein. Dazu gehört auch eine detaillierte und verbindliche Kostenkalkulation. Ggf. sind Kostensteigerungen einzuplanen und deren Ursachen und Risiken klar zu benennen. Auch eine realistische Bauzeitenplanung ist wichtig, da sich eine längere Bauzeit in der Regel kostensteigernd auswirkt.
Insgesamt empfiehlt es sich für Wohnungseigentümergemeinschaften, neben der Kostenschätzung auch eine Kostenobergrenze festzulegen. Dies schafft einen verbindlichen Rahmen für die Umsetzung des Projekts. Höhere Ausgaben bedürfen dann eines neuen Beschlusses. So haben die Eigentümer mehr Kontrolle und Planungssicherheit bezüglich ihrer finanziellen Verpflichtungen.
Wie sind Sanierungsbeschlüsse zu dokumentieren, um Missverständnisse zu vermeiden?
Um Missverständnisse bei Sanierungsbeschlüssen zu vermeiden, ist eine sorgfältige Dokumentation durch den Verwalter unerlässlich. Folgende Punkte sollten dabei beachtet werden:
Der Beschlussantrag muss eindeutig und unmissverständlich formuliert sein. Er sollte den genauen Umfang der Sanierungsmaßnahmen, die voraussichtlichen Kosten sowie den geplanten zeitlichen Ablauf enthalten. Je detaillierter und vollständiger die Beschreibung, desto geringer ist die Gefahr von Unklarheiten.
In der Beschlussvorlage sollten auch Alternativvarianten und deren Kosten dargestellt werden, sofern es sinnvolle Alternativen gibt. So können die Eigentümer eine fundierte Entscheidung treffen.
Das Abstimmungsergebnis ist präzise zu protokollieren. Neben dem Beschlusstext sind die Ja-/Nein-Stimmen und Enthaltungen zahlenmäßig zu dokumentieren. Bei Sanierungsbeschlüssen empfiehlt es sich, das Abstimmungsverhalten der einzelnen Eigentümer namentlich festzuhalten.
Dem Protokoll sollten alle beschlussrelevanten Unterlagen beigefügt werden, insbesondere Angebote, Kostenschätzungen und Pläne. So lässt sich später genau nachvollziehen, worüber abgestimmt wurde.
Das Protokoll muss allen formellen Anforderungen genügen, also die Versammlung genau bezeichnen, die Tagesordnungspunkte vollständig wiedergeben und die notwendigen Unterschriften aufweisen. Nur dann entfaltet der Beschluss rechtliche Wirkung.
Der Verwalter muss das Protokoll zeitnah erstellen und den Eigentümern zukommen lassen. So können diese ihr Anfechtungsrecht fristgerecht ausüben, falls sie Einwände gegen den Beschluss haben.
Durch eine lückenlose und nachvollziehbare Dokumentation schafft der Verwalter Transparenz und vermeidet Streitigkeiten über Inhalt und Tragweite des Sanierungsbeschlusses. Dies ist gerade bei kostspieligen Baumaßnahmen, die oft zu Konflikten in der Gemeinschaft führen, von großer Bedeutung.
Was bedeutet es, wenn ein Sachverständiger eine Sanierungsvariante als „nicht fachgerecht“ einstuft?
Wenn ein Sachverständiger eine Sanierungsvariante als „nicht fachgerecht“ einstuft, hat dies weitreichende Konsequenzen für die Entscheidungsfindung der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gültigkeit von Beschlüssen.
Zunächst einmal genießt die Einschätzung eines unabhängigen Experten hohes Gewicht. Denn der Sachverständige verfügt über spezielle Fachkenntnisse, um die technische Eignung und Zweckmäßigkeit einer Sanierungsmaßnahme zu beurteilen. Seine gutachterliche Stellungnahme dient der WEG als wichtige Entscheidungsgrundlage.
Stuft der Gutachter eine ins Auge gefasste Sanierungsvariante als nicht fachgerecht ein, dürfte es der Gemeinschaft schwerfallen, dennoch einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Denn die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu halten. Dazu gehört, dass sie nur solche Maßnahmen beschließen, die den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und dem Gebäude nicht schaden.
Setzt sich die Eigentümerversammlung über das Votum des Sachverständigen hinweg und beschließt eine nicht fachgerechte Sanierung, ist ein solcher Beschluss anfechtbar. Denn er widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Einzelne Eigentümer können dann dagegen klagen und die Unwirksamkeit feststellen lassen.
Selbst wenn kein Eigentümer den Beschluss anficht, gehen die Wohnungseigentümer ein hohes Haftungsrisiko ein. Denn wenn sich später herausstellt, dass die gewählte Sanierungsmethode tatsächlich ungeeignet war und zu Folgeschäden führt, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen. Die Gemeinschaft haftet dann für die Kosten der Mängelbeseitigung.
Um solche Konsequenzen zu vermeiden, sind die Wohnungseigentümer gut beraten, die Einschätzung des Sachverständigen sehr ernst zu nehmen. Rät dieser von einer bestimmten Sanierungsvariante ab, sollte nach Alternativen gesucht werden. Nur wenn der Experte grünes Licht gibt, ist die WEG auf der sicheren Seite.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 21 Abs. 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Erläutert die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung von Wohnungseigentum, was für die Beurteilung der Gültigkeit von Beschlüssen in einer Eigentümerversammlung entscheidend ist. Der Zusammenhang besteht in der Notwendigkeit, dass Beschlüsse den anerkannten Standards und der Rechtsprechung entsprechen müssen.
- § 43 Nr. 4 i.V.m. § 46 WEG: Regelt das Verfahren zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ist relevant, da im Text ein Eigentümer gegen einen Beschluss zur Balkonsanierung vorgeht und das Gericht dessen Ungültigkeit feststellt.
- BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), insbesondere Werkvertragsrecht: Wichtig für die rechtliche Einordnung der Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den ausführenden Unternehmen, insbesondere bei Unklarheiten bezüglich des Abschlusses von Werkverträgen nach BGB oder VOB/B.
- VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B): Bedeutend für die Auslegung von Verträgen im Bauwesen. Der Text erwähnt explizit, dass unklar ist, ob der Bauvertrag nach BGB oder VOB/B geschlossen werden soll, was erhebliche Auswirkungen auf Mängelrechte und Abnahme hat.
- DIN-Normen: Beziehen sich auf die technischen Standards, die bei Bauarbeiten einzuhalten sind. Das Urteil verweist auf die Notwendigkeit, dass Sanierungen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen müssen, für die DIN-Normen häufig als Maßstab herangezogen werden.
- §§ 91, 709 ZPO (Zivilprozessordnung): Regelungen zu den Kosten eines Rechtsstreits und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit von Urteilen. Relevant für die prozessualen Nebenentscheidungen im Fall der Anfechtung eines WEG-Beschlusses.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-Blankenese – Az.: 539 C 18/14 – Urteil vom 17.12.2014
1. Der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … Hamburg … vom 27.5.2014 zu Top 4 gefasste Beschluss lautend:
„Die von Herrn … für die Balkonsanierung ausgearbeitete und erstellte Variante 1 wird inkl. Rinnen und Beseitigung der Balkonfliesen in Auftrag gegeben. Der farbliche Belag wird – wie vor Ort vorhanden – übernommen. Eine Pflegeanleitung für den Belag wird den Wohnungseigentümern nach Fertigstellung übermittelt.
Das Kostenlimit beträgt 250.000,– Euro. Die Zahlung erfolgt aus der Rücklage.
Die Verwaltung und Herr … stimmen den Ausführungstermin gemeinsam ab. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird über den Beginn der Arbeiten rechtzeitig von der Verwaltung schriftlich informiert…….“
wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtstreits.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Teileigentümer von 6 Ladeneinheiten.. Wegen der Grundbuchauszüge wird auf das Anlagenkonvolut K6, Bl. 62 ff d.A. verwiesen.
Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer der WEG … (insoweit wird verwiesen auf den Schriftsatz vom 15.7.2014, Bl. 56 d.A.).
Der im Tenor genannte Beschluss wurde am 27.5.2014 in der im Tenor genannten Form von den Eigentümern gefasst (vgl. Versammlungsniederschrift, Anlage K1. Bl. 8, 12 d.A.).
Die dort erwähnte „Variante 1) befindet sich auf Seite 2 zum Schreiben vom 11.4.2014 (Bl. 22 d.A.).
Informatorisch wurde mitgeteilt, dass die Sanierung gem. Variante 1 aus der Rücklage zu tragen ist, während die Variante 2 einer zusätzlichen Sonderumlage bedürfe.
Der Kläger hält den angegriffenen Beschluss für nicht ordnungsmäßig. Er rügt u.a., dass eine Ausbesserung der Balkonflächen nur in ganz geringem Umfange notwendig sei. Die Balkonoberflächen seien kunststoffbeschichtet, verstärkt durch eine Gewerbematte (gemeint: Gewebematte).
Im Bereich der Vorderkante sei es ausreichend, die Rinnen und Ablaufbleche an einigen Stellen neu zu befestigen.
Die Ablaufrinnen seien nur in kleinen Teilbereichen am Unterboden durchlöchert. Auch dort sei eine partielle Reparatur ausreichend.
Bei den Pflanztrögen genüge es, sie innen mit einem 2-Komponenten-Kunststoff wasserdicht zu verschließen. Die Tröge sollten untermauert werden. Eine Entwässerung im unteren Drittel des Pflanztrogs sei durch Einbringen eines Kunststoffrohres möglich.
Im Übrigen hätten die Arbeiten an die Fa. Jürgens vergeben werden sollen. Das Unternehmen … GmbH sei teurer. Letztlich fielen zumindest unnötige Kosten in der Größenordnung von 20.000,– Euro an.
Außerdem sei nicht erkennbar, welche Beschichtung hier auf den Balkonen aufgetragen werden soll (Bl. 59 d.A.).
Der Kläger beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, dass die Beschichtung der Blumentröge allein zu einer Kosteneinsparung in Höhe von 110.000,– Euro führen werde. Der Kläger selbst habe für den nunmehr angefochtenen Beschluss gestimmt.
Die klägerseits vorgeschlagene preiswertere Sanierungsvariante habe den Nachteil, dass die Balkonflächen nicht ganzflächig saniert, sondern nur einzelne kleine Teilbereiche repariert würden.
Hintergrund sei mutmaßlich, dass der Kläger mit seinen 6 Teileigentumseinheiten nicht über einen einzigen Balkon verfüge, kostenmäßig aber an den Sanierungsmaßnahmen beteiligt werde.
Im Übrigen sei durch die Beschlussfassung noch gar nicht festgelegt, welches Unternehmen letztlich den Zuschlag erhalten solle.
Die Gemeinschaft habe lediglich über das Ob einen Beschluss gefasst und einen maximalen Kostenrahmen von 250.000,– Euro festgelegt.
Die Eigentümergemeinschaft habe – wenn viele Wege nach Rom führten – die Möglichkeit, sich für die hier vorgeschlagene Variante 1 zu entscheiden.
Nicht ein einziger Wohnungseigentümer könne die Art und Weise einer Sanierung bestimmen.
Die beschlossene Maßnahme sei unter Kosten/Nutzen Gesichtspunkten zumindest vertretbar.
Der Sachverständige … habe sie als mögliche Alternative ausdrücklich vorgegeben.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet (§ 43 Nr. 4 i.V.m. § 46 WEG).
Der fristgerecht und mit fristgerechter Begründung angegriffene Beschluss zu Top 4 vom 27.5.2014. ist unter zahlreichen ausdrücklich oder konkludent gerügten Gesichtspunkten nicht mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbart:
1.
Der Beschluss ist zu unbestimmt/intransparent/unklar.
Der Kläger selbst hatte ihn dahingehend verstanden, dass nicht die Fa. den Auftrag erhalten sollte, obwohl es mit der Fa. … GmbH einen teureren Anbieter gab.
Verursacht wird die Intransparenz des Beschlusses durch den Schlußsatz, wonach die WEG-Verwaltung und der Sachverständige den Ausführungstermin gemeinsam abstimmen und die Wohnungseigentümer über den Beginn der Arbeiten schriftlich informieren sollten.
Derartige Aktivitäten setzen zwingend voraus, dass die Verwaltung in Umsetzung des Beschlusses einen Werkvertrag mit einem Handwerksbetrieb zuvor abgeschlossen hat.
Zwar ergibt sich aus dem Leistungsverzeichnis, dass der Architekt … und der Malereibetrieb … den Werkvertrag auf der Basis der VOB/B abschließen wollten (Anlage 5b, Bl. 37, 38 d.A.), jedoch legt der Beschluss selbst nicht fest, ob mit dem Werkunternehmer der Bauvertrag nach BGB oder VOB/B geschlossen werden soll. Da dies erhebliche Auswirkungen insbesondere für die Mängelrechte und die Abnahme hat, muss Derartiges im Beschluss selbst oder durch eindeutige Bezugnahme auf die „beschränkte Ausschreibung“ (Bl. 37 d.A.) klargestellt sein.
2.
Es liegt auch kein bloßer Grund- oder Teilbeschluss vor.
Der Beschluss ist bezogen auf den 27.5.2014 objektiv nach Grundbuchgrundsätzen auszulegen. Es kommt nicht darauf an, was sich einzelne Abstimmende hier gedacht haben. Die Gemeinschaft hätte zumindest klarmachen müssen, über welche Punkte noch in einem weiteren Ausführungsbeschluss befunden werden solle. Diesen Weg hat die Gemeinschaft sich hier verbaut, weil der Beschluss auch den letzten Schritt, nämlich den Ausführungstermin „erwähnt“. Für einen objektiven Dritten nicht erkennbar ist, dass hier einzelne Schritte zwischen der Auswahl der Sanierungsvariante, Festlegung des Kostenlimits und letztlich der Ausführung noch gesondert geregelt werden sollen.
3.
Zu Recht moniert der Kläger auch, dass nicht erkennbar sei, welche Beschichtung hier aufgetragen werden soll. Insoweit hat der Beschluss Blankett-Charakter. Obendrein ist nicht festgelegt, ob die Verwaltung im Zusammenwirken mit dem Werkunternehmer das mehr oder weniger teure und werthaltige Material aussuchen sollte oder ob der Unternehmen hier völlig freie Hand haben soll.
4.
Gegen die konkret gewählte 1. Alternative des Sachverständigen … spricht auch dessen Äußerung vom 31.3.2014, lautend:
„Die nachfolgende Aufstellung steht als Alternative zur vorgenannten vollständigen Balkonsanierung ist jedoch aus Sicht des Unterzeichners nicht fachgerecht, da eine Bearbeitung der Balkonfußböden unterhalb der Pflanztröge nicht vollständig möglich ist…….“
Bereits mit Urteil v. 24.5.2013 (ZMR 2014, 219) hat der BGH entschieden:
„Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt nur eine den allgemeinen anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen“.
Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden, wenn selbst der von den Beklagten hinzugezogene Sachverständige die Maßnahme als nicht fachgerecht einstuft.
Für die Beschlussanfechtung unschädlich ist dass die vom Kläger favorisierte Variante möglicherweise erst recht nicht diesen strengen Anforderungen der Rechtsprechung genügt.
Von Seiten der Eigentümergemeinschaft muss sichergestellt sein, dass eine moderne, flexible und dauerhafte Kunststoffbeschichtung erfolgt (z.B. aus PMMA-Harzen), die die durch thermische Einwirkung ausgelösten unterschiedlichen Ausdehnungen verschiedener Materialien dauerhaft, langlebig und sicher überbrückt.
Ergänzend wird auf die richterlichen Hinweise vom 12.11.2014 verwiesen.
5. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.
