AG Clausthal-Zellerfeld – Az.: 4 C 52/11 – Urteil vom 12.01.2012
1.) Die Klage wird abgewiesen.
2.) Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Nebenintervention zu tragen.
3.) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … . Die Beigeladene ist die Verwalterin der v.g. Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Parteien streiten über die Gültigkeit von Beschlüssen. In der Eigentümerversammlung vom 19.01.2011 trafen die Eigentümer u. a. die folgenden Beschlüsse:
TOP 3.3.
„Die bisherige Handlungsweise der Verwaltung hinsichtlich der Beantragung des Insolvenzverfahrens und des Zwangsversteigerungsverfahrens wird nachträglich genehmigt,…“
TOP 4
„Die Verwaltungsabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006 – hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage in geänderter Form – … wird genehmigt,…“
TOP 5
„Die Verwaltungsabrechnung 2007… wird genehmigt“
TOP 6
„Die Verwaltungsabrechnung 2008 … wird genehmigt“
TOP 7
„Die Verwaltungsabrechnung 2009 … wird genehmigt“
Unter TOP 14.2 und TOP 14.3 beschlossen die anwesenden Wohnungseigentümer jeweils eine Sonderumlage zur Finanzierung der Auszahlung der Abrechnungsguthaben 2008 (TOP 14.2) und zum anderen zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage (TOP 14.3).
Diese Beschlüsse wurden laut Protokoll mit jeweils der Mehrheit der Stimmen der anwesenden Eigentümer angenommen.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 30 d. A. ff.) verwiesen.
Die Klage richtet sich gegen die vorgenannten Beschlüsse. Ausweislich des Protokolls/Niederschrift in der Versammlung vom 19.01.2011 waren bei der Versammlung am 19.01.2011 433,60/1000 Miteigentumsteile anwesend, mithin weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Im vorgenannten Protokoll ist angegeben, dass es sich um eine Zweitversammlung handelte. Die Verwalterin hatte ursprünglich mit Schreiben vom 10.11.2010 zu einer Eigentümerversammlung für Samstag, den 11.12.2010, 12.00 Uhr geladen. Bei dieser Versammlung waren weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend. Die Miteigentümerin, … konnte weder zu der Versammlung am 11.12.2010 noch zu der Versammlung am 19.01.2011 geladen werden. Die von der Verwalterin an die Anschrift von … als letzten bekannten Vertreter der Firma … übersandte Einladung kam als unzustellbar zurück.
Gegen die v.g. … hatte die Beigeladene im Jahre 2006 Insolvenzantrag gestellt, nachdem diese über einen längeren Zeitraum ihren Verpflichtungen zur Zahlung des Wohngeldes nicht nachgekommen war.
Im Einladungsschreiben zur Wohnungseigentümerversammlung am 11.12.2010 wies die Tagesordnung betreffend der Verwaltungsabrechnung 2008 die Angabe „Erläuterung der Abrechnung“ aus. Es war nicht angegeben, ob auch die Verwaltungsabrechnung 2008 Beschlussgegenstand sein soll, während dies explizit für die Abrechnung 2006, 2007, 2009 im Einladungsschreiben angegeben ist.
Wegen des genauen Inhalts des Einladungsschreibens wird auf das Einladungsschreiben vom 10. November 2010 (Bl.37 d. A.) Bezug genommen.
Die Kläger rügen die nicht wirksame Vertretung der Beklagten. Die Beigeladene sei nicht berechtigt gewesen, den Beklagtenvertreter Prozessvollmacht zu erteilen.
Weiterhin rügen die Kläger die Beschlussfähigkeit der Versammlung am 19.01.2011, da nur 433,60/1000 Miteigentumsanteilen anwesend gewesen seien. Bei der Versammlung am 19.01.2011 handele es sich nach Auffassung der Kläger nicht um eine Zweitversammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG, da die Voraussetzung einer solchen Zweitversammlung nicht vorlägen, weil die Firma … aufgrund der Unzustellbarkeit der Einladung nicht wirksam geladen worden sei.
Weiterhin sind die Kläger der Auffassung, dass die Einleitung eines Insolvenzverfahrens gegen die Firma … ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen habe und somit durch die Wohnungseigentümerversammlung am 19.01.2011 nicht hätte nachgenehmigt werden dürfen. Die Einleitung des Insolvenzverfahrens hätte nicht den geringsten rechtlichen oder wirtschaftlichen Vorteil erbracht, sondern lediglich Kosten verursacht. Bereits damals sei die schlechte Vermögenssituation der v.g. Firma bekannt gewesen.
Auch der Beschluss über die Jahresabrechnung 2008 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß angekündigt worden sei. Die Genehmigung sei ausdrücklich nicht zum Gegenstand der Einladung gemacht worden, so dass eine Beschlussfassung nicht hätte erfolgen dürfen.
Weiterhin sind die Kläger der Auffassung, dass der Beschluss über die Jahresabrechnungen 2006 – 2009 deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche, da die Instandhaltungsrücklage in den angefochtenen Abrechnungen jeweils auf 0,00 Euro zurückgeführt worden sei, obwohl ein zweckbestimmter Verbrauch der jeweils von den Wohnungseigentümern auf die Instandhaltungsrücklage eingezahlter Beträge überhaupt nicht stattgefunden habe. Die jeweils auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Gelder seien von der Verwaltung zwingend gewinnbringend anzulegen gewesen und hätten nur aufgrund eines gesonderten Beschlusses der Wohnungseigentümer Verwendung finden dürfen. Zwischen den Parteien ist jedoch insoweit unstreitig, dass die auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Gelder der Wohnungseigentümer ohne entsprechenden Beschluss zur Begleichung der laufenden Kosten verwendet wurden.
Weiterhin rügen die Kläger, die in den Jahresabrechnungen als Kostenpositionen aufgeführten Gerichtskosten für den Rechtsstreit gegen die Fa. …, die in der Jahresabrechnung 2007 und 2009 wiedergegebenen Rechts- und Gerichtskosten für die Fa. … als überhöht und nicht notwendig.
Weiterhin rügt die Klägerin zu 1. betreffend der Jahresabrechnung 2009 eine Belastung mit 1.679,71 € als unzutreffend. Hierzu trug diese zunächst vor, dass es sich um keine umlagefähige Position handele, da die Kosten der Verwalterin auferlegt worden seien. Mit Schriftsatz vom 21.12.2011 trägt die Klägerin nunmehr erstmalig vor, dass sie zum Zeitpunkt der Klageeinreichung noch nicht Eigentümerin der Wohnung gewesen sei und ihr deshalb die Kosten nicht hätten auferlegt werden dürfen.
Die Kläger zu 1. und 2. rügen weiter hinsichtlich der Jahresabrechnung 2009, dass eine Kostenerstattung in Höhe von 6.967,50 € den Wohnungseigentümern als Ertrag gut gebracht hätte werden müssen und nicht – wie erfolgt – in die Instandhaltungsrücklage eingestellt hätte werden dürfen.
Hinsichtlich der Jahresabrechnung 2007 rügen die Kläger weiterhin, dass eine Sonderumlage in Höhe von 35.000,00 € nicht in der Jahresabrechnung ausgewiesen worden sei.
Weiterhin rügen die Kläger hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung 2006 – 2009, dass die Verwalterin nicht nur die tatsächlich geleisteten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage hätte ausweisen müssen, sondern auch die Forderungen gegen Wohnungseigentümer wegen nicht gezahlter Rücklagen. Der Fehlbetrag sei in die Jahresabrechnungen aufzunehmen und nicht lediglich in die Anlage.
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 14.2 und 14.3 sind die Kläger der Auffassung, dass die Beschlussfassung einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche, da die Abrechnungsguthaben aus dem Jahre 2008 lediglich Scheinguthaben ausweisen würden in Anbetracht der Wohngeldausfälle der Firma … . Bei einer entsprechenden Darstellung bedürfe es nicht der Erhebung einer Sonderumlage.
Gleiches beträfe den Beschluss hinsichtlich der Sonderumlage für die Instandhaltungsrücklage. Eine Auffüllung der Instandhaltungsrücklage bedürfe es nicht, wenn die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage entsprechend gebucht worden wären und nicht, wie dies vorliegend geschehen, ausgebucht worden wären.
Die Klägerin zu 1. hat mit der am 18. Februar 2011 bei Gericht eingereichten und am 02.03.2011 zugestellten Klage die Beschlussfassungen zu TOP 3.3, TOP 4 – 7, TOP 14.2 und 14.3 angefochten. Die Anfechtungsbegründung vom 18.03.2011 ging am 18.03.2011 bei Gericht ein.
Der Kläger zu 2. hat mit der am 18.02.2011 bei Gericht eingereichten und am 01.03.2011 zugestellten Klage die Beschlussfassungen zu TOP 3.3, TOP 4 – 7 sowie TOP 14.2 und 14.3 der Eigentümerversammlung vom 19.01.2011 angefochten. Die Anfechtungsbegründung vom 18.03.2011 ging am 18.03.2011 bei Gericht ein.
Das Gericht hat die Klage der Kläger zu 1. und 2. mit Beschluss vom 27.04.2011 zur gemeinsamen Verhandlung verbunden.
Die Beigeladene ist dem Rechtsstreit mit der Erklärung vom 06. Juni 2011 auf Seiten der Beklagten beigetreten.
Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der WEG … vom 19.01.2011 zu
– TOP 3.3 – Handlungsweise der Verwalterin bezüglich der Beantragung des Insolvenzverfahrens gegen die Firma …,
– TOP 4 – Verwaltungsabrechnung 2006,
– TOP 5 – Verwaltungsabrechnung 2007,
– TOP 6 – Verwaltungsabrechnung 2008,
– TOP 7 – Verwaltungsabrechnung 2009,
– TOP 14.2 – Sonderumlage zur Zahlung des Abrechnungsguthabens 2008,
– TOP 14.3 – Sonderumlage für die Instandhaltungsrücklage
für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der beigetretene Beigeladene beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Prozessbevollmächtigten der Beklagten sich aus § 27 Abs. 2 Ziffer WEG und dem Verwaltervertrag ergebe.
Sie tragen weiterhin vor, dass sich die … in Liquidation befände. Vorheriger Geschäftsführer sei … gewesen, dessen Aufenthaltsort jedoch unbekannt sei. Es sei somit ausreichend, wenn die entsprechenden Einladungen an die letzte bekannte Adresse versandt würden. Einem Wohnungseigentümer, dem die Ladung nicht zugehe, weil er seine neue Adresse nicht mitgeteilt habe, könne sich nicht auf den fehlenden Zugang berufen. Somit könnten dies vorliegend auch nicht die Kläger im hiesigen Verfahren.
Die Einleitung des Insolvenzverfahrens gegen die Firma … entspräche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Vorgehensweise sei notwendig und geboten gewesen aufgrund der Zahlungsausfälle. So seien seit dem Jahre 2004 jährlich 22.000,00 € offen geblieben. Zum Zeitpunkt der Stellung des Insolvenzantrages im Jahre 2006 habe es noch keine Möglichkeit gegeben die Zwangsversteigerung der betreffenden Wohnung mit realistischen Erfolgsaussichten zu betreiben. Die Installation eines Insolvenzverwalters sei zum damaligen Zeitpunkt die einzige Möglichkeit gewesen, einen Eigentümerwechsel herbeizuführen. Die schlechte Vermögenslage der Firma sei nicht absehbar gewesen.
Betreffend der Beschlussanfechtungen zu den Jahresabrechnungen 2006 – 2009 vertreten die Beklagten die Auffassung, dass die Beschlussfassung betreffend der Jahresabrechnung 2008 ausreichend angekündigt sei. Das Fehlen des von den Klägern geforderten Zusatzes hindere eine ordnungsgemäße Beschlussfassung. Es handele sich offensichtlich um ein Versehen. Aus den Angaben zu den Jahresabrechnungen 2006, 2007 und 2009 hätte sich klar erkennen lassen, dass auch hinsichtlich der Jahresabrechnung 2008 eine Beschlussfassung beabsichtigt sei.
Hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage, insbesondere der Rückführung der Instandhaltungsrücklage auf jeweils 0 Euro, geben die Beklagten an, dass die Ausbuchung bzw. die Buchung auf 0 Euro den tatsächlichen Gegebenheiten entspräche, da die Instandhaltungsrücklage für die laufenden Kosten der Bewirtschaftung verbraucht worden ist.
Auch hinsichtlich der Ausbuchung der Rückstellung der Firma … zu Ende 2006 sowie die Zahlung an die Firma … in der Jahresabrechnung 2007 entspräche dies den tatsächlichen Gegebenheiten. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Rücklage betreffend der Firma … 2006 aufgelöst wurde und eine Zahlung an die Firma … erst im Jahre 2007 erfolgte.
Gleiches betreffe die Jahresabrechnung 2009 hinsichtlich der Klägerin zu 1. Bei der Belastung in Höhe von insgesamt 1.679,71 € würde es sich um tatsächlich entstandene und umlagefähige Kosten handeln. Auch sei die Kostenerstattung in Höhe von 6.967,50 € nicht den Eigentümern gutzuschreiben gewesen, da diese der Instandhaltungsrücklage entnommen und somit auch dort wieder hätten gutgeschrieben werden müssen.
Hinsichtlich der Sonderumlage 2007 in Höhe von 35.000,00 € vertreten die Beklagten die Auffassung, dass es einer gesonderten Abrechnung der Sonderumlage nicht bedurfte. Weiterhin sind die Beklagten der Auffassung, dass Forderungen gegen die Wohnungseigentümer wegen nicht erbrachter Zahlungen auf die Instandhaltungsgrundlage nicht in die Jahresabrechnung mit aufzunehmen seien, sondern auch in der Anlage dargestellt werden könnten.
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 14.2 und 14.3 tragen die Beklagten vor, dass die Erhebung einer Sonderumlage notwendig war. Die Ausfälle der Firma … können nicht als Kosten gebucht werden, da es sich nicht um Kostenpositionen, sondern um fehlende Einnahmen handele und eine Sonderumlage insoweit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspräche.
Die Beigeladene ist der Auffassung, dass die Ladung zum 19.01.2011 rechtmäßig erfolgt sei. Die Firma … sei ordnungsgemäß geladen worden. Weiterhin sei zu beachten, dass die Beschlussfassung nur dann für ungültig zu erklären sei, wenn feststehe, dass die Beschlussfassung ohne Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wäre. Die … wäre vorliegend nicht erschienen, selbst wenn diese ordnungsgemäß geladen worden wäre.
Hinsichtlich der Beantragung des Insolvenzverfahrens ist die Beigeladene der Auffassung, dass das Handeln der Verwalterin vorliegend klar und vollumfänglich von § 3 Ziffer 2 des Verwaltervertrages abgedeckt sei. Die Antragstellung erfolgte vor der WEG-Reform, d. h. vor der Privilegierung von WEG-Forderungen und sei ein geeignetes Mittel gewesen.
Hinsichtlich der Beschlussanfechtungen zu TOP 4 – TOP 7 ist die Beigeladene der Auffassung, dass hinsichtlich der Jahresabrechnung 2008 allein der Hinweis auf die Abrechnung 2008 in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung ausreichend gewesen sei. Eines gesonderten Hinweises zur Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung hätte es nicht bedurft. Hinsichtlich der Verwendung der Instandhaltungsrücklage vertritt die Beigeladene die Auffassung, dass die anderweitige Verwendung der Instandhaltungsrücklage ohne weiteres möglich sei und im vorliegenden Fall auch geboten gewesen sei. Die Beigeladene habe auf die Instandhaltungsrücklage zur Abwendung der Zahlungsunfähigkeit zurückgreifen müssen.
Hinsichtlich der Ausbuchung der Forderung der Firma … schließt sich die Beigeladene dem Vortrag der Beklagten an. Gleiches gilt hinsichtlich der gerügten Rechts- und Gerichtskosten bezüglich der Firma …, der Fa. … sowie der im Jahre 2009 angefallenen Rechts- und Gerichtskosten.
Weiterhin ist die Beigeladene wie auch die Beklagte der Auffassung, dass die Kostenerstattung in Höhe von 6.967,50 € wieder in die Instandhaltungsrücklage einzustellen war, da sie dieser auch entnommen worden sei. Die Beigeladene schließt sich der rechtlichen Auffassung der Beklagten zur Darstellung der Sonderumlage 2007 an. Weiter ist die Beigeladene ebenfalls der Auffassung, dass die Darstellung der Instandhaltungsrücklage 2006 – 2007 betreffend der Fehlbeträge ordnungsgemäß sei.
Zur Anfechtung der Beschlusspunkte 14.2 und 14.3 schließt sich die Beigeladene der Rechtsauffassung der Beklagten an.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 43 Nr. 1 und 4, 46 Abs. 1 Satz WEG zulässige Klage ist unbegründet.
Die Beklagten werden vom Beklagtenvertreter wirksam mit Vertretungsmacht vertreten. Ein Mangel der durch die Verwalterin erteilten Vollmacht liegt nicht vor. Die Verwalterin war gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG in diesem Passivprozess gesetzlicher Prozessvertreter der Wohnungseigentümer. Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere ein gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Vorliegend handelt es sich um einen Prozess nach § 43 Nr. 4 WEG, da über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer gestritten wird. Da das Gericht das schriftliche Vorverfahren angeordnet hat, begann ab Zustellung der Klage an den Verwalter die gesetzliche Notfrist von zwei Wochen zur Verteidigungsanzeige zu laufen, § 276 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist damit bereits nach ihrem Wortlaut „zur Wahrung einer Frist… erforderlich“ erfüllt, nämlich zur Wahrung der prozessualen Notfrist. Die Vollmacht ist damit wirksam erteilt worden; die Beigeladene hatte zu diesem Zeitpunkt gesetzliche Vertretungsmacht. Gemäß § 87 ZPO bleibt die Prozessvollmacht wirksam, so lange ihr Erlöschen dem Gegner nicht angezeigt oder in Anwaltsprozessen die Bestellung eines anderen Anwalts angezeigt wird. Beides ist hier nicht geschehen. Da § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG eingreift findet § 45 Abs. 1 keine Anwendung, so dass es auf die Frage einer Interessenkollision nicht ankommt. Die Beigeladene hat zudem objektiv die Interessen der Beklagten vertreten, indem sie zur Wahrung der Notfrist den Beklagtenvertreter mandatierte und damit ein Versäumnisurteil nach § 331 Abs. 3 ZPO verhindert hat.
Der Einwand des Klägervertreters, § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG beinhalte keine generelle Vertretungsmacht des Verwalters in einem Passivprozess, steht daher im vorliegenden Fall nicht entgegen, weil die Erforderlichkeitsprüfung ergibt, dass die Beigeladene zur Abwendung eines drohenden Rechtsnachteils durch Fristablauf gehandelt hat. Zudem bleibt es dem einzelnen Wohnungseigentümer unbenommen, einen eigenen Rechtsanwalt zu mandatieren, wobei allerdings die Kostenerstattungsregelung des § 50 WEG zu beachten ist.
Das Gericht schließt sich der Auffassung an, dass § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dem Verwalter für den Passivprozess gesetzliche Vertretungsmacht einräumt (so auch Jennesen/Spielman WEG, § 45 Rdnr. 21 und § 27 Rdnr. 72, 74; Geiben in Juris PK-BGB, 4. Auflage, § 27 WEG Rdnr. 30, AG Heidelberg, Urteil vom 09.04.2009, 45 C 73/08). Das Gericht folgt der Auffassung, dass § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine gesetzliche Vermutung enthält, dass die Führung von Passivprozessen nach § 43 Nr. 1, 4 und 5 WEG eine objektiv erforderliche Maßnahme zur Nachteilsabwehr darstellt. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut der Vorschrift („Maßnahmen…zur Abwendung eines… Rechtsnachteils…, insbesondere ein gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit zu führen“). Die Führung eines Passivprozesses der genannten Art ist als Beispiel angeführt, in welchem die Erforderlichkeit vom Gesetzgeber von vornherein bejaht wird. Es entspricht auch dem Sinn und Zweck der Vorschrift, Nachteile von der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwenden, dass die Frage der Prozessvertretung der beklagten Wohnungseigentümer aus Gründen der Rechtssicherheit für das Gericht ohne umfangreiche Prüfung der Erforderlichkeit im Einzelfall feststehen muss.
Zu Recht weist das Amtsgericht Heidelberg in seinem Urteil vom 09.04.2009 (45 C 73/08) darauf hin, dass es gerade in anonymeren Wohnungseigentümergemeinschaften lebensfremd wäre, unter Verweis auf die Privatautonomie der beklagten Eigentümer ein Untätigbleiben des Verwalters zu fordern. Wenn sich hier aus Rechtsunkundigkeit, Bequemlichkeit oder Kostenscheu keine der übrigen Wohnungseigentümer verteidigt, können sogar Beschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan durch Versäumnisurteil aufgehoben und so der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage entzogen werden. Es besteht auch ein öffentliches Interesse an der ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentum, dass hinter dem Wohnungseigentumsgesetz im Ganzen als Ganzes steht, und daher bei der Auslegung auch berücksichtigt werden darf.
Weiterhin ist von einer Beschlussfähigkeit der Zweitversammlung vom 19.01.2011 auszugehen.
Grundsätzlich müssen zu Wohnungseigentümerversammlungen alle Wohnungseigentümer geladen werden. Die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung muss auch zugehen. Es entspricht aber gefestigter Rechtsprechung, dass ein Wohnungseigentümer, der seine neue Adresse nicht mitteilt, sich nicht auf den fehlenden Zugang der Ladung berufen kann. Fehler der Einberufung der Erstversammlung machen eine Wiederholungsversammlung mit der Anwendung der Sonderregelung der Beschlussfähigkeit nach § 25 Abs. 4 WEG nur dann unzulässig, wenn der Fehler sich ursächlich auf die Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung (§ 25 Abs. 3 WEG) ausgewirkt hat (vgl. auch insoweit OLG Hamm ZMR 2007, 984, 985).
Dies bedeutet, dass der vorgetragene Mangel ursächlich dafür geworden sein muss, dass das allgemeine Quorum für die Beschlussfähigkeit nicht erreicht wurde. Der Beweis bzw. der Vortrag hierzu obliegt der Klägerin. Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, dass ein Viertel der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Ladung der Firma … gehörte, so dass, bezogen auf diesen Fall, davon auszugehen ist, dass der von den Klägern dargelegte Fehler bei der Ladung der Fa. … dazu führte, dass ein Viertel der Wohnungseigentumsanteile nicht ordnungsgemäß vertreten waren nicht aber die Hälfte, so dass von einer Ursächlichkeit für die Beschlussunfähigkeit nicht ausgegangen werden kann. Dies wäre erst dann zu bejahen, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentumsanteile nicht ordnungsgemäß geladen worden wären, so dass von einer Beschlussfähigkeit der Zweitversammlung vom 19.01.2011 auszugehen ist.
Die Beschlussfassung zu TOP 3.3 ist nicht zu beanstanden.
Grundsätzlich liegt eine ordnungsgemäße Verwaltung immer dann vor, wenn alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Insoweit steht dem Wohnungseigentümer ein Beurteilungsspielraum zu, so dass von einer ordnungsgemäßen Maßnahme immer dann auszugehen ist, wenn sie zum Zeitpunkt der Maßnahme in einer Gesamtschau zumindest vertretbar gewesen ist bzw. das Ergebnis hinnehmbar war.
Nach Auffassung des Gerichts war die Beantragung eines Insolvenzverfahrens zum Zeitpunkt der Beantragung jedenfalls eine vertretbare Maßnahme, insbesondere stellt sie aber keine Pflichtverletzung der Verwalterin nach § 280 BGB dar, unter der jedes objektive Abweichen des Verhaltens einer Partei von geschuldeten Pflichtenprogramm zu verstehen ist. Die Stellung eines unbegründeten Antrags auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens stellt keine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 BGB dar (vgl. auch BGH 36,18), so dass die Beschlussfassung zum TOP 3.3 nicht zu beanstanden ist.
Zu Beschlussanfechtungen der Jahresabrechnung 2006 – 2009 (TOP 4, TOP 5, TOP 6, TOP 7):
a) Abrechnung 2008 (TOP 6)
Die Beschlussfassung zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 19.01.2011 ist nicht deshalb zu beanstanden, weil betreffend der Jahresabrechnung 2008 die Beschlussfassung nicht in der Einladung angekündigt war.
An die Einladung sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Oftmals genügt die schlagwortartige Bezeichnung, insbesondere auch dann, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund früherer Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung und aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens hinreichend mit der Angelegenheit befasst waren.
Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass seit mehreren Jahren vor dem hiesigen Gericht Beschlussanfechtungsklagen hinsichtlich der Jahresabrechnungen durch die Kläger erhoben werden und die vorherigen Verfahren dazu führten, dass auch die Jahresabrechnung 2008 zu korrigieren war, so dass zum einen aus der hinreichenden Befassung der übrigen Wohnungseigentümer mit der Angelegenheit der Jahresabrechnung, wie auch aus dem Kontext der Einladung für die Wohnungseigentümer in hinreichendem Maße zu erkennen war, dass auch bezüglich der Jahresabrechnung 2008 eine Beschlussfassung erfolgen würde, so dass nicht von einer vollkommen überraschen Beschlussfassung auszugehen ist. Auch der Umstand, dass hinsichtlich der weiteren Jahre, eine Beschlussfassung in der Einladung ausdrücklich erwähnt wird, führt zu keinem anderen Ergebnis.
b)
Rückführung der Instandhaltungsrücklage auf 0,00 Euro
Die Rückführung der Instandhaltungsrücklage auf jeweils 0,00 Euro bezüglich der Jahresabrechnung 2006, 2007, 2008 und 2009 ist nicht zu beanstanden.
Nach ständiger Rechtsprechung muss die Jahresabrechnung eine geordnete und inhaltlich zutreffende Aufstellung der Ein- und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr wiedergeben. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge aneinander gegenüber zu stellen hat. Zu einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung gehören auch die Einzelabrechnungen, in denen die Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Forderungen oder Verbindlichkeiten der Gemeinschaften sind grundsätzlich nicht in die Abrechnung aufzunehmen (vgl. BayObLGZ 1987, 1987, 86, 89 u. 96; 1989, 310,313 =WM 1989, 530; OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333,334; KG NJW 1987, 1160,1161 = WM 1988, 33; Deckert NJW 1989, 1064 f).
Vorliegend ist zwischen den Parteien unstreitig, dass aufgrund der Forderungsausfälle gegenüber der Firma … zu einem erheblichen Liquiditätsengpass in der Wohnungseigentümergemeinschaft gekommen ist. Die Beigeladene hat insoweit unbestritten vorgetragen, dass sie die auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Beträge verwendet hat, um den Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten nachzukommen und die Beigeladene insoweit mit den eingehenden Beträgen zunächst die laufenden Ausgaben bestritten hat, so dass dies dazu führte, dass eine Instandhaltungsrücklage tatsächlich nicht gebildet wurde. Da die Jahresabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der tatsächlichen Ein- und Ausgaben enthalten muss, gelten hier die gleichen Anforderungen wie an die Rechnungslegung. Die Berechtigung der tatsächlich erfolgten Ausgaben spielt für ihre Aufnahme in die Jahresabrechnung keine Rolle (vgl. BGH v. 15.03.2007 – VB 1/06 – BGHZ 171, 335; OLG Frankfurt v. 08.02.2005 – 20 W 231/01; BayObLG v. 10.03.2004 – 2 Z 274/03; BayObLG v. 10.04.2002 – 2 Z BR 70/01). Wurde eine Zahlung aus den gemeinschaftlichen Mitteln vorgenommen, so muss sich dieser Zahlungsfluss in der Jahresabrechnung wiederfinden. Deshalb muss der Verwalter auch eine Ausgabe aus dem Gemeinschaftsvermögen, die zu Unrecht erfolgte in der Jahresabrechnung ausweisen. Auch eine, ohne zugrunde liegende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorgenommene überhöhte Zuwendung, z. B. einen Hausmeister oder Reinigungskräfte, muss in der Jahresabrechnung erscheinen. Die Annahme des der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Zahlungswerks zementiert nicht die materielle Berechtigung der Ausgaben, sondern stellt nur die tatsächlichen Zahlungsflüsse dar. Enthält also die Jahresabrechnung auch unberechtigte, aber tatsächlich erfolgte Ausgaben, so führt die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses nicht zur Ungültigkeitserklärung des Beschlusses, wenn die Jahresabrechnung inhaltlich zutreffend ist. Vielmehr betrifft dieser Aspekt die Entlastung des Verwalters, der durch die unberechtigte Auszahlung seine Pflichten verletzt hat und sich gegebenenfalls deshalb einen Schadensersatzanspruch ausgesetzt haben kann (vgl. BayObLG v. 10.04.2002 – 2 Z BR 70/01;Reichel-Scherer in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 28 WEG, RZ.99).
Da in den Jahresabrechnungen 2006 – 2009 nunmehr die tatsächlichen Zahlungsflüsse dargelegt sind, war, soweit es die Darstellung der Instandhaltungsrücklage betrifft, ist die Darstellung nicht zu beanstanden.
c)
Darstellung der Forderung …:
Auch soweit die Kläger die Ausbuchung der Rückstellung der Firma … zu Ende 2006 sowie die Zahlung an die Firma … in der Jahresabrechnung 2007 rügen, ist die Darstellung in den jeweiligen Jahresabrechnungen nicht zu beanstanden, da auch insoweit die tatsächlichen Zahlungsflüsse nach unbestrittenem Vortrag der Beklagten wiedergegeben werden. Insoweit die Berechtigung der Verwalterin hierzu gerügt wird, ist dies eine Frage der Entlastung der Verwalterin, die hier jedoch vorliegend nicht zur Disposition des Gerichtes steht.
d)
Gerichtskosten:
Auch die Aufnahme der Gerichtskosten betreffend die Firma … in der Jahresabrechnung 2007 sowie die angefallenen Kosten für die Rechtsverfolgung gegen die Firma … sowie die Darstellung der Rechts- und Gerichtskosten in der Jahresabrechnung 2009 ist nicht zu beanstanden, da es sich um tatsächlich entstandene und umlagefähige Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.
Soweit die Kläger rügen, dass diese viel zu hoch ausgefallen sind, kann dies im Rahmen der Frage, ob die Genehmigung der Jahresabrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, nicht geprüft werden, da es insoweit auf die materielle Berechtigung der Zahlungen nicht ankommt.
e)
Jahresabrechnung 2009 betreffend der Klägerin zu 1. – Belastungen in Höhe von 1.679,71 €
Soweit die Klägerin nunmehr rügt, dass die Kosten in Höhe von 1.679,71 Euro nicht umgelegt werden konnten, da sie der Verwalterin auferlegt wurden sind, fehlt es an substantiierten Vortrag. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass es an der Vorlage einer Kostenentscheidung fehlt, die diesen Vortrag belegt. Soweit die Klägerin zu 1. nunmehr vorträgt, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage noch nicht Eigentümer der Wohnung gewesen sei, konnte dieser Vortrag nicht mehr berücksichtigt werden, da dieser nach Ablauf der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 I WEG erfolgte.
f)
Jahresabrechnung 2009 – Kostenerstattung 6.967,50 €:
Auch hinsichtlich der Buchung der Kostenerstattung in Höhe von 6.967,50 € auf die Instandhaltungsrücklage kann ein Fehler durch das Gericht nicht erblickt werden. Die Gelder sind nach unstreitigen Vortrag der Beklagten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden, so dass eine Rückbuchung auf die Instandhaltungsrücklage einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
g)
Sonderumlage 2007:
Soweit die Kläger rügen, dass die Sonderumlage 2007 nicht ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung ausgewiesen ist, ist dieser Argumentation nicht zu folgen, denn einer gesonderten Abrechnung der Sonderumlage bedarf es nach gefestigter Rechtsprechung nicht (vgl. auch KG Berlin vom 24.11.2004 – 24 W 233/03, WUM 2005 145). Die Zahlungen auf die Sonderumlage sind in der Abrechnung als Einnahmen darzustellen. Dies ist vorliegend aber in unbestrittener Weise erfolgt.
h)
Darstellung Instandhaltungsrücklage 2006 – 2009 hinsichtlich der Forderung gegen Wohnungseigentümer wegen nicht gezahlter Instandhaltungsrücklagen:
Auch entspricht die Darstellung nicht gezahlter Instandhaltungsrücklagen in der Jahresabrechnungen 2006 – 2009 ordnungsgemäßer Verwaltung. Die offenen Beträge sind jeweils in Anlagen zur Jahresabrechnung dargelegt. Dies ist nicht zu beanstanden, da es sich um fakultative Angaben handelt, deren Darstellung in einer Anlage zugelassen werden kann.
i)
Beschlussfassung zu TOP 14.2 und TOP 14.3
Die Beschlussfassung über die Sonderumlagen zu TOP 14.2 und TOP 14.3 ist nicht zu beanstanden. Es ist insoweit festzustellen, dass ein Anlass bzw. Finanzbedarf insoweit bestand, als dass es aufgrund der Zahlungsrückstände der Firma … dazu gekommen war, dass auf die Instandhaltungsrücklage keine Zuführung erfolgte und für das Jahr 2008 aufgrund der Zahlungsschwierigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rückzahlung von Guthaben einzelner Eigentümer nicht erfolgen konnte, so dass die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage nicht zu beanstanden ist. Insoweit obliegt den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum, den sie in nicht zu beanstandender Weise ausgeübt haben.
Soweit die Kläger ausführen, dass es sich letztlich um ein Darstellungsproblem handeln würde und ein Finanzbedarf nicht bestehen würde kann der Argumentation nicht gefolgt werden. Die Zahlungsausfälle der Fa. … können nicht in die jeweilige Jahresabrechnung eingestellt werden, da es sich weder um Einnahmen noch um Ausgaben handelt. Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen. Eine Instandhaltungsrücklage ist tatsächlich nicht gebildet worden, so dass die von den Klägern geforderte Darstellung aus Sicht des Gerichts nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, da die tatsächlichen Zahlungsflüsse bzw. der tatsächliche Stand nicht wieder gegeben würden.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a GKG; hiernach ist der Streitwert grundsätzlich auf 50 % des Gesamtinteresses aller Parteien und ihrer Beigeladenen festzusetzen; der Streitwert darf das Einzelinteresse der Kläger und seiner Beigeladenen nicht unterschreiten und das 5-fache dieses Betrages nicht überschreiten.
Die Wertfestsetzung berechnet sich anhand des Vortrages der Parteien und der vorgelegten Jahresabrechnungen im vorliegenden Fall wie folgt:
Verfahren 4 C 52 /11 bis zur Verbindung = 15.250,00 Euro (TOP 3.3 = 600,00 Euro; TOP 4 = 1.950,00 Euro; TOP 5 = 1.950,00 Euro; TOP 6 = 1.950,00 Euro; TOP 7 = 1.950,00 Euro; TOP 14.2 = 3.250,00 Euro; TOP 14.3 = 3.600,00 Euro)
Verfahren 4 C 53/11 bis zur Verbindung = 50.350,00 Euro (TOP 3.3 = 1.800,00 Euro; TOP 4 = 7.000,00 Euro; TOP 5 = 7.000,00 Euro; TOP 6 = 7.000,00 Euro; TOP 7 = 7.000,00 Euro; TOP 14.2 = 9.750,00 Euro; TOP 14.3 = 10.800,00 Euro)
Streitwert nach der Verbindung der Verfahren: 65.600,00 Euro.
Die Kläger können sich nicht darauf berufen, dass der Streitwert den Verkehrswert der Wohnungen der Kläger überschreite. Zum einen ist insoweit der Vortrag der Kläger nicht geeignet den Verkehrswert der Wohnungen in der erforderlichen Weise nachzuweisen. Eine Bezugnahme auf die Verkehrswertfeststellung in einem Zwangsversteigerungsverfahren bezüglich anderer Wohnungen in der Eigentumsanlage ist insoweit nicht ausreichend. Der Verkehrswert der Wohnungen der Kläger ist damit nicht verbindlich festgestellt. Zum anderen ist der Vortrag auch gem. § 242 BGB nicht zu berücksichtigen. Insoweit müssen sich die Kläger an ihren Vortrag zum Streitwert in den Verfahren 4 C 169/09 und 4C 229/08 festhalten lassen. Die Kläger haben in den v.g. Verfahren Streitwertbeschwerden erhoben. Im Verfahren 4 C 229/08 wurde der Streitwert auf 22.125,00 Euro; im Verfahren 4 C 169/09 auf 26.000,00 Euro festgesetzt. Das Berufen der Kläger auf den Verkehrswert der Wohnungen im hiesigen Verfahren stellt zu dem prozessualen Verhalten der Kläger in den v.g. Verfahren als widersprüchlich dar, denn es handelt sich um dieselbe Wohnungseigentumsanlage und die gleichen Wohnungen.
