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WEG – Beschlussanfechtungsklage bei Sanierungsbeschluss

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 539 C 26/13, Urteil vom 02.04.2014

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft … aus der Versammlung vom 9.9.2013 lautend zu Top 2: “Die Eigentümer beschließen … dass die Firma … aufgrund des vorliegenden Angebots vom 18.7.2013 in Höhe von Euro 15.785,50 den Auftrag für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Westwand erhält”

zu Top 3: “Die Eigentümer beschließen … eine Sonderumlage in Höhe von Euro 15.785,50 zur Finanzierung der Maßnahmen zu Top 2” bzw. “die Eigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von Euro 15.785,50, die Kostentragung erfolgt gem. § 10 Ziff. 1 der Gemeinschaftsordnung, zur Finanzierung der Maßnahme zu Top 2” werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtstreits.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

WEG - Beschlussanfechtungsklage bei Sanierungsbeschluss
Foto: Phushutter/ Bigstock

Die Parteien bilden eine streitfreudige Wohnungseigentümergemeinschaft, die nunmehr seit 1.2.2014 von der Fa. … verwaltet wird.

In der personellen Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft hat sich nichts geändert (vgl. Eigentümerliste Bl. 5 d.A.) seit dem Vorprozess zum Az. 539 C 15/13..

Mit den hier angegriffenen Beschlüssen vom 9.9.2013 wurde versucht, eine fehlerhafte Beschlussfassung ähnlichen Inhalts vom 17.7.2013 zu heilen. Wegen des Vorverfahrens wird auf die allen Beteiligten bekannte Akte 539 C 15/13 verwiesen.

In § 21 Ziff. 11 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung heißt es:

“Jedem Wohnungseigentümer ist es gestattet, sich in der Eigentümerversammlung und bei der Abstimmung durch seinen Ehepartner, direkte Abkömmlinge, den Verwalter oder einen anderen Gemeinschaftler vertreten zu lassen……….” (Bl. 27 d.A.).

Wegen des Inhalts der Teilungserklärung nebst Ergänzungen wird auf Bl. 7 ff d.A. verwiesen.

Mit 3-seitigem Schreiben vom 21.8.2013 lud die vormalige Verwalterin, … auf den 9.9.2013, 10.00 Uhr ins Verwalterbüro ein.

Als Tagesordnungspunkte waren angekündigt:

02: Beschlussfassung über die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden an der Westwand. Grundlage:

Angebot 1 von Fa. … vom 18.7.2013 über Euro 15.800,– Euro,

Angebot 2 von Fa. … vom 24.7.2013 über Euro 16.814,70,

Angebot 3 von Fa. … vom 2.8.2013 über Euro 18.489,15.

03: Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahmen zu Top. 2.

Der Einladung war obendrein eine Blankovollmacht beigefügt, bezogen auf die konkrete Versammlung (vergl. insgesamt Anlage K2, Bl. 56 – 58 d.A.)

Die Klägerin sandte der damaligen Verwalterin eine von ihr unterschriebene Vollmacht mit Datum vom 29.8.2013 zu (Bl. 147 d.A.).

In dieser Vollmacht war jeweils angegeben, dass gegen die Anträge zu Top 2 und 3 von der Vollmachtnehmerin/damaligen Verwalterin gestimmt werden sollte.

Bereits am 16.8.2013 hatte die Klägerin einige Monierungen vorgebracht und am Schluss des Schreibens einen Hinweis folgenden Hinweis angebracht:

“Ab 7.9.2013 bis ca. 27.11.2013 bin ich nur per E-Mail erreicht (gemeint: erreichbar). Damit nicht wieder in meiner Abwesenheit Fehler (wie bei der Einladung zur ETV am 17.7.2013, 10.00 Uhr …) auftreten, teile ich Ihnen jetzt schon mit, dass ich dieser Zeit dann von der Rechtsanwaltskanzlei … … vertreten werde. Herr Dr. … ist Ihnen bereits bekannt.”

Wegen des Inhalt des Angebots … wird auf die Anlage K3, Bl. 59 d.A., wegen des Inhalts des Angebots … auf Anlage K 3, Bl. 63 ff d.A. und wegen des Angebots … auf Anlage K3, Bl. 65 ff d.A. verwiesen.

Über den Inhalt der gefassten Beschlüsse gibt es verschiedene Protokolle. Insoweit wird auf die Anlagen K4 und K5 (Bl. 67/68 d.A.) verwiesen. Das letztere Protokoll wird als “berichtigte Fassung” bezeichnet und verweist zu Top 3 auf § 10 Ziff. 1 der Gemeinschaftsordnung.

Die Anfechtungsklage vom 30.9.2013 wurde mit Schriftsatz vom 11.11.2013 (einem Montag), eingegangen am selben Tage per Fax bei Gericht, begründet. Die Klägerin moniert erneut formelle und materielle Beschlussmängel.

Die Wohnungseigentumsverwaltung hatte eine gutachterlicher Stellungnahme durch … (vgl. Anlage K6, Bl. 79 ff d.A.) in Auftrag gegeben.

Die Klägerin hält diese Stellungnahme für unzutreffend, da sie wesentliche Aspekte nicht berücksichtige. In der Stellungnahme heißt es unter 1.4 “weiterführende Unterlagen über das Objekt lagen zum Zeitpunkt des Ortstermin zur Ausarbeitung dieser Stellungnahme nicht vor.”

Der Gutachter soll vorschnell zu einer Notwendigkeit der Sanierung gekommen sein.

Das Gebäude soll auch mit fehlender Horizontal- und evtl. fehlender Vertikalabdichtung seit Bauerrichtung (vermeintlich 100 Jahre) ohne Durchfeuchtungsschäden gestanden haben.

Im Übrigen sei die Beauftragung der Fa. … nicht in Übereinstimmung mit dem Sanierungskonzept … erfolgt. Dies ergäbe sich schon aus dem Nachtragsangebot der Fa. … v. 11.9.2013 (Anlage K7, Bl. 95 d.A.).

Dieser Bauunternehmer hatte nämlich festgestellt, dass es keinerlei Außenabdichtung im erdberührten Bereich gäbe. Auch eine Horizontalsperre sei nicht vorhanden.

Die Klägerin hält es für möglich, dass die Durchfeuchtungen durch das Regenwassersiel und dessen Verstopfung zustande gekommen sein könnte.

Sie schließt daraus, dass es bis 2008 keine Durchfeuchtungen gab, dass jedenfalls ein anderer als ein ursprünglicher Baumangel Ursache sei.

Die Klägerin ist darüber hinaus der Auffassung, dass allenfalls eine Beschlussfassung auf der Basis der sachverständigen Stellungnahme … hätte erfolgen dürfen. Dann aber hätte auch der Einbau einer Horizontalsperre beauftragt werden müssen, und zwar sofort und nicht erst über ein Nachtragsangebot.

Auch die spätere Entwicklung, nämlich die Kündigung gegenüber der … bestätige diese Vermutung.

Im Übrigen sei die Beschlussfassung zu Top 2 eine Farce, weil nicht am 9.9.2013 beschlossen werden konnte, dass die Fa. … aufgrund des vorliegenden Angebots … den Auftrag … erhält. Richtig sei vielmehr, dass bereits ab 5.8.2013 eine entsprechende Beauftragung aufgrund eines vorausgegangenen inhaltsähnlichen Beschlusses erfolgt war.

Letztlich habe die Fa. … am 24.10.2013 eine Abrechnung erteilt (Anlage K12, Bl. 114 d.A.). Auf dieser Rechnung heißt es im Betreff: “Auftrag v. 5.8.2013”.

In formeller Hinsicht wird moniert, dass der Beschluss zu Top 2 vom 9.9.2013 mit keinem Wort erwähne, wer den Auftrag erteilen darf.

Darüber hinaus wird die Beschlussfassung zu Top 2 als ordnungswidrig angesehen, da ein Passus darin fehle, dass die Beauftragung erst dann erfolgen dürfe, wenn die notwendige Liquidität der Gemeinschaft unter dem Gesichtspunkt von § 648a BGB sichergestellt sei. Letztlich könne der zu beauftragende Bauunternehmer jederzeit 110% des zu sichernden Vergütungsanspruchs als Sicherheitsleistung fordern.

Über eine derartige Liquidität hat die Rücklage unstreitig damals nicht verfügt.

Im Übrigen sei der damaligen Verwaltung sei langem bekannt gewesen, dass die Klägerin ab dem 3.9.2013 bis November/Dezember 2013 nicht vor Ort sein werde. Möglicherweise sei die Versammlung gerade deshalb auf den 9.9.2013 anberaumt worden.

Die Klägerin beantragt wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass bei starken Regenfällen das gesamte Oberflächenwasser am Hang ablaufe und die Durchfeuchtungen verursache.

Es handele sich nicht um Kondenswasser. Insoweit beziehen sie sich auf das sachverständige Zeugnis des …

Die Wohneinheiten sollen erst 1979 gebaut worden sein.

Wenn die Außenwand weder vertikal noch horizontal eine entsprechende Feuchtigkeitssperre haben sollte, müsse es irgendwann zu Durchfeuchtungen kommen.

Das Regenwassersiel sei nicht undicht gewesen. Eine früher (2007) gegebene Verstopfung sei längst behoben worden. Andere Ursachen für die Durchfeuchtungen durch von außen eindringendes Wasser seien auszuschließen.

Letztlich habe sich gezeigt, dass der Einbau einer Horizontalsperre – falls fehlend – zu vermeiden war, da inzwischen eine Drainage verlegt worden sei.

Dieses habe lediglich 1/3 der Kosten verursacht.

Die Kündigung der Fa. … sei ohne finanzielle Folgen geblieben, insbesondere habe diese keinen entgangenen Unternehmergewinn geltend gemacht und werde dies auch nicht tun.

Im Übrigen sind die Beklagten nicht der Meinung, dass vor Auftragserteilung eine entsprechende Liquidität der Gemeinschaft vorhanden sein müsse.

Weiter sind die Beklagten der Auffassung, dass selbst wenn die Verwaltung gewusst habe, dass die Klägerin unmittelbar vor dem Versammlungstermin für ca. 3 Monate ortsabwesend sein werde, aufgrund der angekündigten Vertretung durch Rechtsanwalt … es treuwidrig sei, sich nunmehr auf die Wahl eines vermeintlich für die Klägerin unzumutbaren Versammlungsdatums zu berufen.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 12.3.2014.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Anfechtungsklage ist vollen Umfangs begründet.

Die Anfechtungsklage wurde fristgerecht am 30.9.2013 erhoben und ebenfalls fristgerecht am Montag, d. 11.11.2013 (Fax-Eingang) begründet.

Die Beschlüsse leiden schon an formalen Ladungsmängeln, deren fehlende Kausalität die Beklagten nicht dargelegt und nachgewiesen/bewiesen haben.

Schon die Ladung auf den 9.9.2013 entsprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar musste die (vormalige) WEG-Verwaltung nicht die individuelle Urlaubsplanung jeden Eigentümers berücksichtigen bei Festlegung des Versammlungsdatums, da es sonst bei größeren Anlagen niemals zu einem allen Eigentümern passenden Termin kommen würde.

Allerdings ist für kleinere Wohnungsanlagen – wie hier – nach der strengen Auffassung des LG München I (NZM 2005, 591) der WEG-Verwalter im Rahmen pflichtgemäßer Ermessensausübung gehalten, zu versuchen, jedem Mitglied in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen.

Die Beklagten können auch nicht mit Erfolg “mit Nichtwissen bestreiten”, dass die damalige WEG-Verwaltung von der Ortsabwesenheit der Klägerin ab 7.9.2013 Kenntnis hatte.

Die Beklagten trifft insoweit eine gewisse Erkundigungspflicht. Sie können sich nicht schlicht auf die eigene Unkenntnis berufen.

Im Übrigen ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 16.8.2013 an die Verwaltung den Zugang bei der Verwaltung hat niemand bestritten -, dass die Klägerin in deutlicher Weise (in einem schwarzen Kasten) den Hinweis angebracht hatte, wann sie für welche Zeit lediglich per Mail erreichbar sei. Außerdem hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass sie befürchte, dass in ihrer Abwesenheit wieder Fehler passieren könnten.

Die Beklagten haben auch nicht dargetan, warum die Verwaltung nicht früher als am 21.8.2013 zur Versammlung laden konnte oder warum mit Rücksicht auf die Ortsabwesenheit der Klägerin nicht ggf. von der Möglichkeit zur Abkürzung von Ladungsfristen hätte Gebrauch gemacht werden können.

Gerade vor dem Hintergrund, dass alle übrigen Wohnungseigentümer sich auf der Versammlung durch Vollmachten vertreten ließen, hätte diese Versammlung – ggf. nach Rücksprache mit den wenigen anderen Eigentümern – auf eine Zeit vor dem 7.9.2013 anberaumt werden können und müssen.

Selbst wenn die Verwaltung davon ausgegangen sein sollte – hierfür sprechen die Angaben in der mündlichen Verhandlung -, dass Rechtsanwalt … als Vertreter der Klägerin hätte erscheinen und an der Versammlung teilnehmen dürfen, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis.

Hierzu hätte die Verwaltung zum einen mitteilen müssen, dass alle (!) übrigen Wohnungseigentümer auf die Recht aus der Vertreterklausel nach § 21 Ziff. 11 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für diese Versammlung verzichten wollten.

Rechtsanwalt … war es jedenfalls nicht zuzumuten, als Vertreter der Klägerin zum Versammlungstermin zu erscheinen.

Selbst ein vor Ort gefasster Geschäftsordnungsbeschluss wäre nicht rechtmäßig gewesen.

Derartige Geschäftsordnungsbeschlüsse, denen nicht alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer oder außerhalb des Grundbuchs zu Eigentümern Gewordenen zustimmen, sind rechtswidrig und schaffen Anfechtungsrisiken.

Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit soll gerade nicht teilnehmende Eigentümer davor schützen, dass durch Vertreterklauseln ausgeschlossene Dritte Interna der Eigentümergemeinschaft mitbekommen, die z.B. ihre Person betreffen können.

Ein solch rechtswidriger Geschäftsordnungsbeschluss würde den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht heilen.

Die Vertreterklausel ist hier auch wirksam, insbesondere weit genug gefasst und führt nicht faktisch zu einem Ausschluss des Stimmrechts.

Auch die Tatsache, dass die Klägerin hier eine Vollmacht am 29.8.2013 mit Stimmrechtsbindung der WEG-Verwaltung erteilt hat, bedeutet kein Einverständnis mit dem Versammlungstermin. Die Klägerin verhält sich auch nicht widersprüchlich, wenn sie einerseits von ihren Mindestrechten Gebrauch macht, ihre Nein-Stimme in die Eigentümerversammlung v. 9.9.2013 einzubringen, andererseits aber – aufgrund der wirksamen Vertreterklausel – nicht in der Lage ist, selbst oder durch Dritte argumentativ gegen die Beschlussfassung zu Top 2 und 3 vorzutragen und möglicherweise andere von ihrer Meinung zu überzeugen.

Dieser Ladungsfehler hat die Vermutung der Kausalität für das Beschlussergebnis für sich. Gerade das knappe Abstimmungsergebnis von 5 Ja-Stimmen zu 3 Nein-Stimmen verdeutlicht, dass es der Klägerin nur möglicherweise hätte gelingen müssen/können, eine Partei umzustimmen, um ein Patt und damit eine Ablehnung der Anträge zu erreichen.

Lediglich bei eindeutiger Lagerbildung und nahezu einheitlichem Abstimmen gegen die Klägerin, wäre hier möglicherweise die vom Gesetz vermutete Kausalität zu widerlegen.

Eine Ausnahme von der Kausalitätsvermutung gilt jedoch lediglich dann, wenn feststeht, dass die beiden angegriffenen Beschlüsse auch ohne den Einberufungsmangel (Ladung während der Ortsabwesenheit der Klägerin bei Kleinstanlage) ebenso bzw. ergebnisgleich gefasst worden wäre. Hierbei kommt es auf die konkrete Situation am 9.9.2013 an.

Für diesen Tag konnte die Klägerin – mangels eigener Anwesenheit – auch nicht mehr kurzfristig eruieren, ob die übrigen Wohnungseigentümer persönlich erscheinen und zu Diskussionen bereit sein würden. Ebenso wenig konnten die beiden “Nein-Stimmen” neben der Klägerin noch in die Meinungsbildung eingebunden werden.

Die Klägerin hatte hier keine Möglichkeit, sich selbst (auch nicht durch Dritte) in der Versammlung zu den geplanten Maßnahmen zu äußern. Die gutachterliche Stellungnahme … ist vor der Eigentümerversammlung vom 9.9.2013 nie von allen gemeinsam diskutiert worden. Sie stammt vom 8.7.2013 und wurde jedoch nicht seinerzeit mit der Einladung zum 17.7.2013 – der vorherigen Versammlung – den Eigentümern übersandt.

Die Wohnungseigentümer konnten auch nicht am 9.9.2013 ernsthaft beschließen, dass die Fa. Hannemann aufgrund des Angebots v. 18.7.2013 den Auftrag erhält. Ausweislich der Rechnung (Anlage K12, Bl. 114 d.A.) wurde der Auftrag längst vorher am 5.8.2013 aufgrund der vorangegangenen Eigentümerversammlung v. 17.7.2013 erteilt.

Auch wenn es sich hier um einen “inhaltsgleichen Beschluss” handeln sollte, ist immer zu berücksichtigen, dass bei der Beschlussfassung auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen ist. Die Genehmigung der Auftragserteilung qua 5.8.2013 wäre richtiger Beschlussgegenstand gewesen.

Unschädlich ist, dass hier nicht gesagt wurde, wer den Auftrag an die Fa. … erteilen sollte. Dafür ist der Verwalter zuständig, da er Vollzugsorgan der Gemeinschaft ist. Nennt der Beschluss keine andere Person, die den Vertrag im Namen des Verbandes “WEG … in Blankenese” abschließen soll, bleibt es dabei.

Selbst wenn man zugunsten der Beklagten unterstellt, dass die sachverständige Stellungnahme … zutrifft, und dass die Wohnungseigentümer aufgrund der – korrekt – offen formulierten Tagesordnungspunkte 2 + 3 (Bl. 57 d.A.) nicht verpflichtet waren, das Sanierungskonzept … 1:1 umzusetzen, waren die Beschlüsse dennoch für ungültig zu erklären.

In einem Extremfall hat sogar das Landgericht Itzehoe (Urteil v. 17.9.2013,11 S 93/12) eine – unterstellt – richtige Jahresabrechnung nebst entsprechendem Beschluss aufgehoben, nur weil die Klägerin keine Möglichkeit hatte, vor oder während der Versammlung Abrechnungsunterlagen einzusehen. In der Begründung heißt es u.a.:

“Insoweit handelt es sich um ein Kernrecht eines jeden Wohnungseigentümers. Die Abrechnung muss dem Wohnungseigentümer so rechtzeitig zugehen, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung prüfen kann. Ansonsten ist der Beschluss allein (!) aus diesem Grunde anfechtbar.”

Mit Entfallen des Beschlusses zu Top 2 entfällt automatisch der Beschluss zu Top 3. Eine Sonderumlage ohne Sanierungsmaßnahme entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Im Übrigen ist der Beschluss zu Top 3 allenfalls in der berichtigten Protokollfassung akzeptabel, da dort der Verteilerschlüssel unter Hinweis auf § 10 Ziff. 1 der Gemeinschaftsordnung genannt wird.

Es entspricht im Übrigen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, Aufträge in einer Größenordnung von über Euro 15.000,– auszulösen, ohne dass zuvor entsprechende Liquidität auf dem Rücklagenkonto vorhanden ist.

Die früher praktizierte Methode, Sonderumlagen nach Auftragserteilung einzusammeln, ist spätestens seit 1.7.2007 (WEG-Novelle) nicht mehr zulässig.

Auch der Verband “Wohnungseigentümergemeinschaft … darf nur dann Aufträge erteilen, wenn er diese auch (sofort) bezahlen kann (aus der Rücklage).

Im Übrigen weist der Kläger-Vertreter zutreffend darauf hin, dass die Liquidität nicht erst bei Rechnungsstellung erforderlich sein muss (vgl. § 648a BGB), denn der Werkunternehmer könnte jeder Zeit eine 110%-ige Sicherheitsleistung fordern mit den für den Verband negativen Folgen bei Nichterbringung.

Alte Vorgänge nach dem 9.9.2013 sind für dies Beschlussanfechtungsverfahren ohne Bedeutung.

Hinsichtlich der Erstbeschlüsse wird auf das Urteil dieses Gerichts vom 5.2.2014 zum Aktenzeichen 539 C 15/13 verwiesen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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