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WEG-Eigentümer muss Störungen von Mieter unterbinden

AG Pinneberg – Az.: 60 C 30/20 – Urteil vom 14.09.2021

1. Es wird festgestellt, dass der Klagantrag zu 1. erledigt ist.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten i. H. v. 480,12 Euro zu zahlen.

3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Der Streitwert beträgt bis zu 5.000,– Euro.

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten ursprünglich die Unterlassung von Lärmverursachung.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ### W1. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnungseinheit Nummer 28 im 3. Obergeschoss rechts. Die Beklagten sind Eigentümer der Wohnung Nummer 21 im 2. Obergeschoss rechts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Hausordnung vom 25.07.2012, auf deren Einzelheiten verwiesen wird, Anlage K3, Blatt 26 ff. der Akte.

Die Beklagten vermieteten die ihnen gehörende Wohneinheit an die Mietpartei ### seit Mitte Juni 2020.

Durch die Mieter der Beklagten kam es zu Ruhestörungen in Form von Hundegebell, lautem Poltern und Trampeln, Türen knallen, lauten Streitgesprächen sowie Partylärm. Die Klägerin erstellte ein Lärmprotokoll bezüglich der Geräuschimissionen aus der Wohnung der Beklagten seit Juni 2020. Wegen der Einzelheiten wird auf das Lärmprotokoll Anlage K4, Blatt 30 ff. der Akte, verwiesen.

Die Klägerin wandte sich zunächst mit Mail vom 21.06.2020 an die zuständige Sondereigentumsverwaltung ###, dort Herrn ###, mit dem Wunsch, dass den Mietern fristlos gekündigt werden möge. Herr S. rief bei den Mietern an, unterrichtete sie über die Beschwerde über ihr Wohnverhalten, wies sie auf die Ruhezeiten in der Hausordnung hin und forderte diese auf, sich an die Hausordnung zu halten. Mit Mail vom 26.06.2020 und 30.06.2020 wies die Sondereigentumsverwaltung die Klägerin darauf hin, dass zum jetzigen Zeitpunkt noch kein Kündigungsgrund bestehe.

Nachdem die Geräuschimmissionen anhielten, erfolgte am 15.07.2020 eine Unterlassungsanforderung an den Beklagten zu 2) durch die Prozessbevollmächtigten der Klägerin. Hierfür zahlte die Klägerin Euro 480,12.

Die Klageerhebung folgte mit Datum vom 21.08.2020, eingegangen bei Gericht am 24.08.2020.

WEG-Eigentümer muss Störungen von Mieter unterbinden
(Symbolfoto: Elnur /Shutterstock.com)

Nach einer Befragung der Eigentümer und Bewohner des Hauses ### mahnten die Beklagten ihre Mieter mit Schreiben vom 22.01.2021 ab und erklärten, dass im Wiederholungsfall eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung, des Mietverhältnisses ausgesprochen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B1, Blatt 105 ff. der Akte, verwiesen. In der Folge kündigten sie das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 01.04.2021 fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin, vgl. Anlage B3, Blatt 116 ff. der Akte.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten hätten ihre Mieter früher abmahnen müssen, um die störende Mietpartei in ihre Schranken zu weisen.

Die Klägerin hat zunächst beantragt,

1.die Beklagten zu verurteilen, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro, Ersatz oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu unterlassen, in der Wohneinheit Nummer 21 ein Hund insbesondere während der Mittagsruhe, der Nacht und den frühen Morgenstunden laut bellen zu lassen, erhebliche Lärmemissionen in der vorgenannten Wohneinheit durch Poltern und Trampeln ihrer Mieter, durch lautes Zuknallen der Türen durch ihre Mieter und durch Partylärm und laute Streitgespräche ihrer Mieter, insbesondere während der Mittagsruhe, der Nacht und den frühen Morgenstunden, zu verursachen.

2. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 480,12 Euro zu zahlen.

Nachdem die Mieter der Beklagten die streitgegenständliche Wohnung am 03.05.2021 geräumt haben, hat die Klägerin, den Klagantrag zu 1. für erledigt erklärt.

Die Beklagten haben sich ausdrücklich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen und beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da nicht nur das Sondereigentum der Klägerin betroffen sei.

Zudem hätten sie alles Zumutbare unternommen, um dafür zu sorgen, dass sich ihre Mieter an die Hausordnung und insbesondere die Ruhezeiten halten.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klageänderung bezüglich Ziff. 1 des Klagantrages durch die einseitige Erledigterklärung ist nach § 274 Nr. 2 ZPO zulässig. Bei einer einseitigen Erledigterklärung ist der Klagantrag nach den §§ 133,157 BGB analog in eine Feststellungsklage dahingehend, dass der ursprüngliche Antrag zulässig und begründet war und durch ein erledigendes Ereignis unzulässig oder unbegründet geworden ist, auszulegen.

Der ursprüngliche Klagantrag zu 1. ist zulässig und begründet gewesen und ist durch die Abmahnung vom 22.01.2021, die Kündigung vom 01.04.2021 und schließlich den Auszug der Mieter unbegründet geworden.

Die Klage ist zulässig gewesen. Insbesondere fehlte entgegen der Meinung der Beklagten nicht die Prozessführungsbefugnis der Klägerin, jedenfalls nicht, soweit es vorliegend um Störungen geht, die ihre eigene Sondereigentumseinheit betreffen. Schon nach altem Recht – also vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 war ein Sondereigentümer berechtigt, Störungen seines Sondereigentums selbst gerichtlich abzuwehren. Daran hat sich durch das WEMoG nichts geändert. Soweit allein eine Störung des Sondereigentums – wie im Streitfall – geltend gemacht wird, stehen auch allein dem Sondereigentümer die Abwehrrechte zur Verfügung (vgl. Amtsgericht Hamburg St. Georg, Beschluss vom 26.02.2021, Aktenzeichen 980 b C 41/19 m.w. N).

Der geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung, in der der Beklagten gehörenden Wohneinheit, einen Hund, insbesondere während der Mittagsruhe, der Nacht und den frühen Morgenstunden laut bellen zu lassen, erhebliche Lärmimissionen in der vorgenannten Wohneinheit durch Poltern und Trampeln ihrer Mieter, durch lautes Knallen der Türen durch ihre Mieter und durch Partylärm und laute Streitgespräche ihrer Mieter insbesondere während der Mittagsruhe, der Nacht und den frühen Morgenstunden zu verursachen, beruht auf § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F.

Aus der Wohneinheit der Beklagten ist unstreitig Lärm in einem Umfang gedrungen, der nicht im Einklang mit der Hausordnung gestanden hat. Die Beklagten sind auch Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB gewesen. Weil sie die Wohnung vermietet haben, können sie nur als mittelbare Handlungstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willenstätigkeit verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern (vergl. BGH, Urteil vom 16.05.2014, Az. V ZR 131/13 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind erfüllt gewesen. Der vermietende Wohnungseigentümer muss alles in seiner Macht stehende unternehmen, damit seine Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leisten. Hier hat der Schwerpunkt des Verhaltens der Beklagten in einem Unterlassen gelegen, weil sie gegen das Verhalten der Mieter nicht rechtzeitig eingeschritten sind. Die Beklagten sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verpflichtet, das Sondereigentum der Klägerin nicht über das in Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen. Gleichzeitig wären die Beklagten in der Lage gewesen, spätestens nachdem die Lärmimissionen nach dem Telefonat ihres Sondereigentumsverwalters und der Unterlassungsaufforderung an den Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 15.07.2020 nicht aufgehört haben, ihre Mieter vor Eingang der Klage am 24.08.2020 abzumahnen. Stattdessen haben die Beklagten diese erst am 22.01.2021 abgemahnt.

Der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges. Nachdem auf die Aufforderung der Klägerin am 21.06.2020 lediglich mit einem – erfolglosen – Anruf bei den Mietern reagiert worden war, durfte die Klägerin zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung am 15.07.2021 einen Rechtsbeistand beauftragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.

 

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