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WEG – Eigentümerbeschluss und Wegfall Bereicherungsanspruch

AG Potsdam – Az.: 31 C 16/17 – Urteil vom 14.09.2017

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.940,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.05.2016 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger sind Wohnungseigentümer im Verband der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Kaufvertrag vom 11.3.2011 erwarben die Kläger von der J. Immobiliengesellschaft mbH und Co. KG eine Wohnung in der so genannten Villa am See mit einem Miteigentumsanteil von 30.462/100.000. Nach dem Kaufvertrag verpflichteten sich die Kläger anteilig, mit dem Lasten- und Nutzenwechsel die diesbezüglichen Betriebskosten zu tragen. Der Nutzen- und Lastenwechsel fand am 1.6.2012 statt. Betriebskosten für die klägerische Wohnung bis zum 31.12.2013 trug die Wohnpark J. Verwaltungs- und Vertriebs GmbH als Komplementärin der Verkäuferin.

Am 18.08.2015 beschlossen die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung für das Jahr 2013, derzufolge die Kläger 6.940,55 € nachzahlen mussten. Dieser Zahlung kamen die Kläger nach. Dieser Betrag entspricht der Klageforderung. Ebenso in der Versammlung vom 18.08.2015 wurde die Jahresabrechnung für 2014 beschlossen, welche ein Guthaben zugunsten der Kläger in Höhe von 3.224,25 € auswies. Mit Schreiben vom 25.08.2015 forderte die Beklagte von den Klägern 5.180,30 € an. Insoweit wurde eine Nachzahlung für die Wohngeldabrechnung von 2013 in Höhe von 6.940,55 € abzüglich des Guthabens von 3.224,25 € für die Jahresabrechnung 2014 geltend gemacht. Vermeintlich rückständiges Wohngeld von 2014, welches die Kläger im Dezember 2013 gezahlt hatten in Höhe von 704,00 € eine Differenz von monatlich 2,00 € von Februar bis August 2014 sowie Wohngeld für September 2014 in Höhe von 704,00 €, mithin 5.138,30 €. Diesen Betrag zahlten die Beklagten am 07.09.2015. Den Beschluss über die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 hob das Amtsgericht Potsdam durch Anerkenntnisurteil am 07.04.2016 auf.

Die Kläger forderten die Beklagte mit Schreiben vom 29.04.2016 unter Fristsetzung zum 09.05.2016 erfolglos auf, den hier eingeklagten Betrag an die Kläger zurückzuzahlen.

Mit Schriftsatz vom 03.07.2017 erklärte die Beklagte die Aufrechnung mit der Erklärung, ihr seien Ansprüche auf Erstattung für das Jahr 2012 in Höhe von 4.489,73 € und für das Abrechnungsjahr 2013 in Höhe von 7.239,49 € von der Verkäuferin, der Wohnpark J. Immobiliengesellschaft & Co. KG über die Wohnpark J. Verwaltungs- und Vertriebs-GmbH abgetreten worden. Dabei rechnet sie zuerst auf mit den im Jahr 2012 entstandenen Kosten, sodann mit den im Jahr 2013 entstandenen Forderungen.

Die Kläger behaupten, die geltend gemachten Kosten bezögen sich insbesondere auf Baustrom, der für die Fertigstellung des Objektes angefallen sei, auch seien Heizkosten angesetzt, die für das Heizen des Estrichs angefallen seien.

Sie meinen, Kabelfernsehkosten seien erst ab 1.6.2012 ansetzbar gewesen.

Die Kläger sind der Auffassung, es gebe keine Ansprüche der Zedentin gegen sie.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie 6.940,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.05.2016 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die genannten Beträge stellten den Verbrauch hinsichtlich der klägerischen Wohnung ab Nutzen- und Lastenwechsel dar.

Grundsteuer sei gezahlt.

Wegen des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze Bezug genommen, insbesondere hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Forderung.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1. Alt. BGB zu. Insoweit haben sie an die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft eine Überzahlung vorgenommen.

Eine Aufrechnung der Beklagten ist nicht möglich. Denn ein fälliger, unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Anspruch gegen die Kläger besteht nicht. Ebensowenig besteht ein Zahlungsanspruch der Beklagten aufgrund eines Eigentümerbeschlusses. Nur ein solcher Anspruch kann den Bereicherungsanspruch durch Aufrechnung zu Fall bringen. So stellt die Klageforderung das spiegelbildliche Gegenteil eines Hausgeldanspruchs dar. So erbrachten die Kläger ihre Leistung/Zahlung, wie geschuldet, aufgrund eines Hausgeldbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Für diesen bestand seitens der Kläger allein aufgrund des Eigentümerbeschlusses eine Zahlungspflicht, um so die Zahlungsfähigkeit der Beklagten zu gewährleisten. Auch die Kläger hätten diesem Anspruch allein unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche im Wege der Aufrechnung entgegensetzen können. Aus diesem Grund steht den Klägern ein „privilegierter Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung“ zu.

Da die Kläger den Anspruch der Beklagten bestritten haben, und der Gegenanspruch auch nicht rechtskräftig festgestellt ist, war eine Aufrechnung unzulässig.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 2 ZPO.

Streitwert: 6.940,55 €

 

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