Beschluss zur Übertragung der Balkon-Sanierungskosten auf Sondereigentümer für ungültig erklärt
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat in seinem Urteil vom 30.06.2023 unter dem Aktenzeichen 980a C 19/22 WEG entschieden, dass der Beschluss einer Eigentümerversammlung, welcher die Übertragung der Erhaltungslast für den Austausch defekter Terrassendielen eines Balkons auf den Sondereigentümer vorsah, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und somit ungültig ist. Die Entscheidung hebt hervor, dass bei der Übertragung von Erhaltungslasten auf Sondereigentümer klare, eindeutige und konkrete Regelungen erforderlich sind, um sicherzustellen, dass die Maßnahmen ordnungsgemäß durchgeführt werden und die Interessen der Gemeinschaft gewahrt bleiben.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Der Beschluss einer Eigentümerversammlung wurde für ungültig erklärt, da er die Übertragung der Erhaltungslast für den Austausch von Balkonbelägen auf einen Sondereigentümer ohne klare und konkrete Vorgaben vorsah.
- Es fehlten ausreichende Anhaltspunkte für die Ausführung der Maßnahme, insbesondere hinsichtlich der Art und Weise der Durchführung und der Kostentragung.
- Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und der Notwendigkeit klarer Regelungen bei der Übertragung von Erhaltungslasten.
- Eine bedingte Kostenerstattungsregelung ohne klare Kostenvorgabe widerspricht ebenfalls diesen Grundsätzen.
- Das Urteil betont, dass die Durchführung von Maßnahmen an Gemeinschaftseigentum der Entscheidung und Kontrolle der Eigentümergemeinschaft unterliegen muss.
- Die prozessualen Nebenentscheidungen, einschließlich der Kostenentscheidung, basieren auf den üblichen gesetzlichen Grundlagen.
- Der Fall zeigt die Wichtigkeit einer sorgfältigen Beschlussfassung in Eigentümerversammlungen auf, um Rechtsunsicherheiten und Ungültigkeiten zu vermeiden.
- Die Übertragung von Erhaltungslasten auf Sondereigentümer bedarf einer sorgfältigen Abwägung und klarer Regelungen, um die Interessen aller Beteiligten zu wahren.
Eigentümerversammlungen: Übertragung von Erhaltungslasten
In Wohnungseigentümergemeinschaften können Erhaltungsmaßnahmen von gemeinschaftlichem Eigentum notwendig werden. Hierbei stellt sich die Frage, wer für die Kosten und Durchführung solcher Maßnahmen verantwortlich ist. In diesem Zusammenhang kommt § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum Tragen, der die Möglichkeit einer Übertragung der Erhaltungslast auf einen einzelnen Sondereigentümer vorsieht.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, sind bei einem solchen Beschluss bestimmte Anforderungen zu beachten. So müssen die Kosten und Pflichten eindeutig festgelegt und rechtlich einwandfrei formuliert sein. Eine sorgfältige Prüfung ist daher unerlässlich, um eine sachgerechte und rechtskonforme Übertragung der Erhaltungslast auf einen Sondereigentümer zu gewährleisten.
Im Zentrum eines rechtlichen Streits stand die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung, der die Übertragung der Erhaltungslast für den Austausch defekter Terrassendielen eines Balkons auf den zugeordneten Sondereigentümer vorsah. Dieser Fall, verhandelt vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg unter dem Aktenzeichen 980a C 19/22 WEG, beleuchtet die komplexen Anforderungen an die Beschlussfassung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Grenzen der Beschlusskompetenz.
Der Anlass der rechtlichen Auseinandersetzung
Die Kontroverse entbrannte, nachdem in einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde, dass ein Wohnungseigentümer die defekten Holzdielen seines Balkons auf eigene Kosten ersetzen dürfe. Der Beschluss gestattete explizit den Austausch der Dielen, einschließlich der Entsorgung der alten und der Anschaffung neuer Holzbohlen, wobei die Kosten vollständig vom Sondereigentümer getragen werden sollten. Interessant ist hierbei die Klausel, dass diese Kosten der Gemeinschaft nachträglich in Rechnung gestellt werden könnten, sollte künftig ein anderer Wohnungseigentümer vergleichbare Sanierungskosten der Gemeinschaft belasten.
Rechtliche Problematiken und Herausforderungen
Die rechtlichen Probleme dieses Falls liegen in der Frage, inwieweit die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen kann, die die Erhaltungslast und damit verbundene Kosten auf einzelne Sondereigentümer überträgt. Hierbei geht es um die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und die Einhaltung gesetzlicher Rahmenbedingungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Kläger argumentierte, der Beschluss sei ungültig, da er keine klaren Vorgaben zur Ausführungsart enthielt und dem Sondereigentümer eine zu weitreichende Entscheidungsfreiheit ließ, was Material und Ausführung anbelangt.
Die gerichtliche Entscheidung und ihre Begründung
Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, da er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach. Es fehlten konkrete Vorgaben für die Ausführung der Maßnahme, und die Übertragung der Erhaltungslast auf den Sondereigentümer wurde nicht hinreichend klar und eindeutig geregelt. Insbesondere wurde bemängelt, dass der Beschluss keine ausreichenden Anhaltspunkte für die notwendigen technischen Spezifikationen und Qualitätsstandards lieferte. Zudem wurde die Regelung zur nachträglichen Kostenübernahme durch die Gemeinschaft kritisiert, da sie ohne klare Kriterien oder Kostenvoranschläge erfolgte.
Zusammenhänge und rechtliche Überlegungen
Dieser Fall verdeutlicht die Wichtigkeit präziser und eindeutiger Beschlüsse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er zeigt auf, dass die Übertragung von Erhaltungslasten auf Sondereigentümer einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung und klar definierten Rahmenbedingungen bedarf. Die Entscheidung unterstreicht ferner, dass die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Notwendigkeit einer ordnungsgemäßen Verwaltung und die Einhaltung des Wohnungseigentumsgesetzes begrenzt wird.
Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg markiert die Bedeutung klarer und gesetzeskonformer Beschlussfassungen in Eigentümerversammlungen, besonders wenn es um die Übertragung von Erhaltungspflichten und die damit verbundenen finanziellen Belastungen geht.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was ist die Erhaltungslast im Wohnungseigentumsrecht?
Die Erhaltungslast im Wohnungseigentumsrecht bezieht sich auf die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese Pflichten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und betreffen sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer.
Im Allgemeinen sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Dies umfasst beispielsweise das Dach, die Fassade oder das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses. Die Kosten für solche Maßnahmen werden in der Regel nach den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer umgelegt.
Es gibt jedoch Situationen, in denen die Erhaltungslast für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf einzelne Wohnungseigentümer oder eine Gruppe von ihnen übertragen werden kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn nur bestimmte Eigentümer einen exklusiven Nutzen aus bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums ziehen, wie es bei Balkonen oder Tiefgaragenstellplätzen der Fall sein kann. In solchen Fällen kann die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorsehen, dass die Kosten für die Erhaltung dieser Teile des Gemeinschaftseigentums allein von den jeweiligen Nutzern zu tragen sind.
Ein Beispiel hierfür ist eine Wohnanlage mit einer Tiefgarage, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bildet. Es kann vereinbart werden, dass nur die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage tragen, auch wenn diese tragende Bauteile betreffen, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.
Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen, und eine objektbezogene Kostentrennung ist rechtlich unbedenklich, auch wenn sie die Standfestigkeit von oberirdisch errichteten Wohnhäusern gewährleistet.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat die Regelungen zur Erhaltungslast und zur Kostenverteilung teilweise geändert. Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen allein von den betreffenden Sondereigentümern zu tragen sind. Dies gilt auch dann, wenn die Maßnahmen eigentlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen gewesen wären.
Ein Beschluss, der die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum auf einen Sondereigentümer überträgt, muss die Verlagerung der damit verbundenen Kosten klar und eindeutig regeln.
Wie können Erhaltungspflichten auf Sondereigentümer übertragen werden?
Erhaltungspflichten können auf Sondereigentümer übertragen werden, indem in der Gemeinschaftsordnung entsprechende Regelungen getroffen werden oder durch Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann festlegen, dass einzelne Wohnungseigentümer die Kosten der Erhaltung bestimmter im Gemeinschaftseigentum stehender Gebäudeteile zu tragen haben, auch wenn diese Teile eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Beispielsweise kann vereinbart werden, dass die Sondereigentümer die Kosten für Ersatz und Reparatur von Fenstern in ihren Einheiten tragen. Eine alternative Regelung besteht in der Verlagerung der Verwaltungszuständigkeit (Erhaltungslast) auf einzelne Wohnungseigentümer. In diesem Fall ist nicht mehr die Gemeinschaft, sondern der einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung bestimmter Gebäudeteile auf eigene Kosten verpflichtet.
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG neue Beschlusskompetenzen erhalten. Sie können nun beschließen, dass die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen allein von den betreffenden Sondereigentümern zu tragen sind, auch wenn die Maßnahmen eigentlich von der WEG zu tragen gewesen wären.
Es ist jedoch wichtig, dass ein Beschluss, der die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum auf einen Sondereigentümer überträgt, die Verlagerung der damit verbundenen Kosten klar und eindeutig regelt. Beschlüsse, die ohne entsprechende Beschlusskompetenz gefasst werden, sind nichtig.
Zusammenfassend können Erhaltungspflichten auf Sondereigentümer übertragen werden durch:
- Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die einzelnen Wohnungseigentümern die Erhaltung bestimmter Gebäudeteile zuweisen.
- Beschlüsse der WEG, die auf der Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasst werden und die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen ändern.
- Die Verlagerung der Verwaltungszuständigkeit auf einzelne Wohnungseigentümer, sodass diese für die Erhaltung auf eigene Kosten verantwortlich sind.
Es ist dabei stets erforderlich, dass die Regelungen klar und eindeutig sind, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 18 Abs. 1 und 2 Nr. 1 WEG: Regelt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Zuständigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Urteil relevant, da es um die Frage geht, wie die Erhaltungslast und damit verbundene Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft gehandhabt werden.
- § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Betrifft die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Wichtig im Urteil, da die Übertragung der Erhaltungslast auf einen Sondereigentümer geprüft wird.
- § 5 Abs. 2 WEG: Definiert Gemeinschaftseigentum und dessen Abgrenzung zum Sondereigentum. Im Kontext des Urteils essentiell, da der Austausch der Balkondielen Gemeinschaftseigentum betrifft.
- § 20 Abs. 1 WEG: Legt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bei baulichen Veränderungen fest. Im Urteil relevant, da die Genehmigung zur Durchführung solcher Maßnahmen durch einen Wohnungseigentümer zentraler Streitpunkt ist.
- § 45 S. 1 Alt. 2 WEG: Bezieht sich auf das Anfechtungsrecht von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung. Im Urteil wichtig, da die Anfechtung eines Beschlusses zur Sanierung auf eigene Kosten im Mittelpunkt steht.
- § 49 GKG (Gerichtskostengesetz): Regelt die Festsetzung des Streitwerts in gerichtlichen Verfahren. Im Urteil angeführt für die Bestimmung der Kosten des Rechtsstreits und der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 19/22 WEG – Urteil vom 30.06.2023
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.07.2022 zu TOP 3 („Balkon … Austausch defekter Terrassendielen auf eigene Kosten“) wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 15.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Parteien streiten noch über die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung betreffend den – vollzogenen – Austausch des Bodenbelages aus Holz auf einem Ständerbalkon.
Der Kläger ist Mitglied der Beklagten. An dem gemeinschaftlichen Objekt sind sog. Ständerbalkone aus Stahl angebracht, deren Belag aus auf- bzw. eingelegten Holzdielen/-bohlen besteht. Wegen der Örtlichkeiten – auch betreffend den Balkon des Miteigentümers … im 4. OG des Hauses – wird auf die Lichtbilder gemäß Anlagen K3 bis K6 Bezug genommen. Ferner wird auf die „Statische Berechnung“ für das „Bauvorhaben: Balkone“ vom 29.09.2000 gemäß Anlage B1 (als Anlage zum Bescheid der Bauprüfabteilung des Bezirksamtes vom 28.02.2001) verwiesen.
In der Eigentümerversammlung vom 27.07.2022, zu der die Verwaltung mit Schreiben vom 04.07.2022 (Anlage K1) eingeladen hatte, wurden zu TOP 3 (mit 8 Ja-Stimmen, einer Nein-Stimme und einer Enthaltung) und zu TOP 4 (mit 10 Ja-Stimmen) folgende Beschlüsse gefasst:
TOP 3 – Balkon … Austausch defekter Terrassendielen auf eigene Kosten
Hinweis: Der Balkon ist in einem verkehrsunsicheren Zustand wegen zahlreichen morschen Holzdielen, die nicht mehr betreten werden dürfen.
Es wird folgender Antrag gestellt:
Herrn … Wohnungseigentümer der Sondernutzungseinheit Nr. 11, wird gestattet, die Holzbohlen des seiner Wohnung zugeordneten Balkons gemäß der Baufreigabe vom 18.02.2001 (Anlage) durch neue Holzbohlen zu ersetzen, soweit Bankirai-Holz im Format 19,5 × 2,8 cm (Anlage Seite 8f) nicht lieferbar ist, können andere Hölzer und/oder ein abweichender Zuschnitt verwendet werden, so weit sie statisch ebenbürtig sind.
Die einzubauenden Holzbohlen sind ebenso Gemeinschaftseigentum wie die maroden auszubauenden Holzbohlen. Die Eigentümergemeinschaft gestattet Herrn Dr. … die Entsorgung der alten Holzbohlen auf seine eigenen Kosten. Die Eigentümergemeinschaft nimmt zur Kenntnis, dass Herr Dr. … die Holzbohlen selbst bezahlt ebenso wie andere Eigentümer Balkon- oder Terrassensanierungen bereits selber bezahlt haben.
Sollte künftig ein Wohnungseigentümer seine Terrassen- oder Balkonsanierung der Gemeinschaft in Rechnung stellen, sind dem Wohnungseigentümer der Sondernutzungseinheit Nr. 11 die Kosten für die mit diesem Beschluss gestattete Balkonsanierung ebenfalls nachträglich von der Gemeinschaft zu erstatten. Die Eigentümergemeinschaft verzichtet insoweit bereits jetzt auf die Einrede der Verjährung.
TOP 4 – Antrag Herr … Genehmigung für den Einbau einer Klima-Anlage. Die Kosten trägt der Antragsteller
Begründung: Der Einbau der Klima-Anlage duldet aus gesundheitlichen Gründen keinen Aufschub
Es wird folgender Antrag gestellt:
„Herrn … Wohnungseigentümer der Sondernutzungseinheit Nr. 11, wird gestattet, auf eigene Kosten eine Klimaanlage zu installieren.
Die Montage des Innen- und Außengeräts bzw. die komplette Klimaanlage wird wie folgt gestattet:
Die Aufteilung ist auf dem Dach vorzunehmen, wobei die Kühlmittelleitungen durch einen stillgelegten Kamin verlegt werden.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die „Niederschrift 2022/1“ gemäß Anlage K2 verwiesen.
Der (Sonder-)Eigentümer der Einheit Nr. 11 hat den Austausch des Balkonbelages vollzogen.
Mit seiner am 23.08.2022 bei Gericht eingegangenen, der Beklagten am 12.09.2022 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom 27.09.2022 – Eingang bei Gericht am selben Tag – begründeten Anfechtungsklage macht der Kläger geltend, dass die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würden und für ungültig zu erklären seien.
Der Beschluss zu TOP 3 betreffend den Balkonbelag – der unstreitig im gemeinschaftlichen Eigentum steht – enthalte keine Hinweise oder Vorgaben für die Ausführungsart. Bei der in Bezug genommenen Baufreigabe vom „18.02.2001“ handele es sich weder um einen Kostenvoranschlag noch um eine Baufreigabe für diesen Balkon unter Angabe von einzuhaltenden technischen Vorgaben oder Baudurchführungsregelungen. Der Beschluss enthalte auch keine konkrete Vorgabe, welche Art und Qualität von Holzbohlen einzusetzen seien.
Obwohl es sich um sanierungsbedürftiges Gemeinschaftseigentum handele, wird dem Wohnungseigentümer „freie Wahl“ darüber gelassen, für welche Holzart, Holzqualität, Holzmaße und Ausführungsart er sich entscheide. Mithin sei auch vollkommen unklar, dass der Miteigentümer … eine geeignete und dauerhaft beständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums plane. Es sei unklar, ob das bloße Auswechseln der Holzbohlen ausreiche, um das eindringende Regenwasser in das Mauerwerk der Außenfassade zu verhindern.
Schon gar nicht ändert dies etwas an der Sanierungsbedürftigkeit der Stahlkonstruktion, die im Laufe der letzten zwanzig Jahre entstanden sei. Die aktuell vorhandenen Holzbohlen hätten eine Dicke von 4,5 cm, so dass es sich bei dem Format von 19,5 × 2,8 cm nicht um ein geeignetes Format für die Holzbohlen handele.
Die Entscheidung über die Art der Maßnahmen müsse der Gemeinschaft obliegen, um eine einheitliche Ausführungsart und Qualität zu gewährleisten. Der Beschluss entspreche daher auch deswegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sich die Beklagte damit ihrer eigenen Verpflichtung, Haftung und Entscheidungskompetenz entledigt habe. Die Höhe der einzusetzenden Kosten sei ebenfalls unklar. Die Beklagte überlasse zudem der Entscheidungsfreiheit des Miteigentümers …, ob überhaupt eine Beauftragung erfolge oder nicht. Eine solche Übertragung sei rechtlich nur möglich, wenn die maßgeblichen Kriterien für die Entscheidung zuvor von den Wohnungseigentümern so vorgegeben seien, dass die Person, auf die die Entscheidung übertragen worden sei, lediglich eine gebundene, nicht freie Entscheidung treffen könne. Auch die Kostenregelung sei nicht ordnungsgemäß. Dem Miteigentümer … werde ein vermeintlicher Kostenerstattungsanspruch zugebilligt, ohne dass dies an gesetzliche Anspruchsvoraussetzungen nach der geltenden Rechtsordnung geknüpft werde. Erst recht habe keine Veranlassung bestanden, den Miteigentümer durch den Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu begünstigen. Der Beschluss sei vollkommen unbestimmt, da kein Kostenvoranschlag vorgelegt worden sei, so dass völlig unklar bleibe, in welcher Höhe für welche Maßnahmen überhaupt eine Kostenerstattung erfolgen solle. Der vom Eigentümer der Einheit Nr. 11 vollzogene Austausch der Balkonhölzer sei mangelhaft.
Der Beschluss zu TOP 4 betreffend das Klimagerät sei mangels ausreichender Klarheit und Bestimmtheit für ungültig zu erklären. Dessen Wortlaut lasse sich nicht annähernd entnehmen, welche konkreten baulichen Veränderungen und Maßnahmen dafür auf dem Dach stattfinden sollen. Aus dem Beschluss gehe auch nicht hervor, an welcher konkreten Stelle auf oder im Gemeinschaftseigentum das Klimagerät aufgestellt werden solle. Unklar sei auch, ob die Aufstellung des Klimagerätes mit Bohren, Verankerungen, Verschraubungen etc. verbunden sei. Weder die Marke noch die Größe noch weitere technische Details des Klimagerätes seien bekannt. Auch sei unklar, welche baulichen Folgen mit der Verlegung von „Kühlmittelleitungen durch einen stillgelegten Kamin“ verbunden seien; welcher „stillgelegte Kamin“ gemeint sein soll, werde nicht präzisiert.
Der Kläger hat betreffend den Beschluss zu TOP 4 ursprünglich angekündigt zu beantragen, den Beschluss insoweit für ungültig zu erklären, soweit darin beschlossen worden ist, dem Wohnungseigentümer Dr. K. zu gestatten, eine komplette Klimaanlage/Innen- und Außengerät auf dem Dach zu installieren und die Kühlmittelleitungen durch einen stillgelegten Kamin zu verlegen. Nachdem der Eigentümer der Einheit Nr. 11 ein Klimagerät hat installieren lassen, hat die Eigentümerversammlung vom 06.03.2023 mit – was unstreitig ist – bestandskräftig gewordenem Beschluss zu TOP 3 die Arbeiten bzw. die Installationen genehmigt. Daraufhin haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit in der mündlichen Verhandlung für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.07.2022 zu TOP 3 insoweit für ungültig zu erklären, soweit darin beschlossen worden ist,
– dass dem Wohnungseigentümer … gestattet wird, die Holzbohlen seines Balkons durch neue Holzbohlen zu ersetzen,
– dass dem Wohnungseigentümer … gestattet wird, bei nicht Lieferbarkeit von Bankirai-Holz im Format 19,5 × 2,8 cm andere Hölzer und/oder abweichende Zuschnitte zu verwenden,
– dass dem Wohnungseigentümer … die Kosten für seine Balkonsanierung nachträglich zu erstatten, wenn künftig andere Wohnungseigentümer Ihre Terrassen- oder Balkonsanierungskosten der WEG in Rechnung stellen und
– insoweit auf die Einrede der Verjährung zu verzichten.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtenen Beschlüsse und macht dazu geltend, dass die Bezugnahme auf die Anlage B1 – die versehentlich mit dem Datum „18.02.2001“ bezeichnet worden sei – sowie der Wortlaut des Beschlusses zu TOP 3 unter Bestimmtheitsgesichtspunkten ausreichend sei. Die statische Ebenbürtigkeit eines anderen Holzes, das verwendet werden könne, lasse sich berechnen. Mit dem Beschluss werde die Instandhaltungspflicht der Gemeinschaft nicht grundsätzlich auf den Sondereigentümer, sondern nur für eine ganz bestimmte Maßnahme; im Übrigen bleibe diese bei ihr, der Beklagten. Die Eigentümer hätten über das „Ob“ und „Wie“ ausreichend befunden. Die „Gestattung“ der Maßnahme für einen Sondereigentümer sei von der Beschlusskompetenz der Eigentümer gedeckt. Im Kern betreffe die Frage nach der Wahl der Beschlussform die Frage nach der Kostentragung; dazu habe sich vorliegend aber der Sondereigentümer verpflichtet. Dass dieser die Kosten nicht zu tragen habe, wenn anderen Eigentümern bei vergleichbaren Maßnahmen Kosten erstattet werden würden, sei verständlich und nicht ermessensfehlerhaft.
Bei dem Beschluss zu TOP 4 handele es sich erkennbar um einen Grundlagenbeschluss. Sämtliche Gesichtspunkt des „Wie“ der Maßnahme seien nicht Gegenstand des Beschlusses.
Dem hält der Kläger entgegen, dass ein Grundlagenbeschluss nicht „ins Blaue hinein“ gefasst werden könne, ohne das den Eigentümern statische und technische Einzelheiten bekannt seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist, soweit über sie noch streitig zu entscheiden ist, begründet.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache betreffend den angefochtenen Beschluss zu TOP 4 übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war noch über die Kosten zu entscheiden.
Der Beschluss der Versammlung vom 27.07.2022 zu TOP 3 widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist – insgesamt und nicht nur in Teilen – für ungültig zu erklären.
1. Der darauf gerichtete Klageantrag ist trotz seines missverständlichen Wortlautes („… für ungültig zu erklären, soweit darin beschlossen worden ist, …“) so auszulegen, dass der Kläger den Beschluss insgesamt angefochten hat bzw. insgesamt für ungültig erklären lassen will. Das Begehren einer Klagepartei ist einer verständigen Auslegung zugänglich; danach ist im Zweifel dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (vgl. BGH, NJW 2015, 3564, Rn. 18). Das führt im Streitfall dazu, dass bei einer wohlverstandenen Auslegung des vorformulierten Klageantrages nicht lediglich eine Teilanfechtung des in Rede stehenden Beschlusses nach Maßgabe der vier Konkretisierungen („… dass dem Wohnungseigentümer …“ etc.) gewollt ist. Insoweit kann der Beschluss nicht in selbständige Teile aufgespalten werden; auch verbliebe bei einer entsprechenden Anwendung des § 139 BGB keinerlei sinnvoller Regelungsgehalt mehr. Wesentlicher Inhalt des angefochtenen Beschlusses ist im Kern, dass dem Wohnungseigentümer … (Einheit Nr. 11) damit gestattet worden ist, die Holzbohlen seines Balkons durch neue Holzbohlen zu ersetzen, bei Nicht-Lieferbarkeit von Bankirai-Holz im Format 19,5 × 2,8 cm andere Hölzer und/oder abweichende Zuschnitte zu verwenden, die Kosten für seine Balkonsanierung nachträglich erstatten zu bekommen, wenn künftig andere Wohnungseigentümer ihre Terrassen- oder Balkonsanierungskosten der Gemeinschaft in Rechnung stellen und insoweit zu Gunsten des Sondereigentümers auf die Einrede der Verjährung zu verzichten. Würden nur diese genannten (Bestand-) Teile aus dem Beschluss gleichsam „herausgeschält“ werden, verbliebe noch der Teil „Die einzubauenden Holzbohlen sind ebenso Gemeinschaftseigentum wie die maroden auszubauenden Holzbohlen. Die Eigentümergemeinschaft gestattet Herrn … die Entsorgung der alten Holzbohlen auf seine eigenen Kosten. Die Eigentümergemeinschaft nimmt zur Kenntnis, dass Herr … die Holzbohlen selbst bezahlt ebenso wie andere Eigentümer Balkon- oder Terrassensanierungen bereits selber bezahlt haben.“ übrig. Es liegt im wohlverstandenen Interesse des Klägers, dass ein solcher „Beschlussrumpf“ infolge der Beschlussanfechtung hier nicht übrig bleiben soll, zumal ihm selbst keinerlei Regelungsgehalt zukommt, sondern nur feststellende Wirkung hätte.
Der unstreitige Vollzug des Beschlusses zu TOP 3 durch den Sondereigentümer lässt das Rechtsschutzbedürfnis für dessen Anfechtung nicht entfallen, und zwar unabhängig davon, ob der Kläger im Falle der erfolgreichen Anfechtung einen Folgenbeseitigungsanspruch verfolgen oder die eigene Belastung mit den Kosten verhindern will (vgl. Elzer, in: BeckOK-WEG, 52. Ed. 3.4.2023, § 44, Rn. 110 unter Hinweis auf BGH, NJW 2015, 3713, 3714, Rn. 8 = ZMR 2016, 122).
2. Der Beschluss zu TOP 3 entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Wohnungseigentümer haben damit das ihnen nach §§ 18 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zustehende Ermessen bei der Entscheidung über das „Wie“ einer Erhaltungsmaßnahme überschritten.
Unstreitig befand sich der aus einzelnen Holzidielen bestehende Bodenbelag des Balkons der Einheit Nr. 11, bei dem es sich wegen der konkreten Ausführung um Gemeinschaftseigentum handelt (vgl. § 5 Abs. 2 WEG), in einem nicht mehr verkehrssicheren Zustand „wegen zahlreichen morschen Holzdielen, die nicht mehr betreten werden dürfen“. Es oblag daher im Grundsatz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diesen Zustand durch die Vornahme einer geeigneten Instandsetzungsmaßnahme zu beenden. Ob und unter welchen Voraussetzungen überhaupt eine Beschlusskompetenz der Eigentümer dafür besteht, die Erhaltungslast für das gemeinschaftliche Eigentum auf einen Sondereigentümer zu übertragen, oder ob dafür eine Vereinbarung erforderlich, bedarf hier keiner Entscheidung (vgl. dazu etwa Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 19 Rn. 153 m.w.N.). Jedenfalls muss ein entsprechender Beschluss die Verlagerung der damit verbundenen Entscheidungskompetenzen auf einen Sondereigentümer und deren Reichweite klar, eindeutig und konkret regeln, schon um zu gewährleisten, dass die Vornahme der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme zur Zielerreichung geeignet ist und führt. Der Gefahr eines „Kompetenzkonflikts“ zwischen der Gemeinschaft und dem Sondereigentümer wegen eines Entscheidungsspielraums, der zu weit ist, muss dadurch begegnet werden; anderenfalls würde die Gemeinschaft durch die Übertragung der Erhaltungslast (auch in einem Einzelfall) weder sicherstellen können, ob der Sondereigentümer die Maßnahme überhaupt durchführt, noch könnte sie ohne Weiteres von einer ordnungsgemäßen Ausführung derselben ausgehen.
Diesen Anforderungen hält der in Rede stehende Beschluss im Lichte der Einwendungen, die der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist nach § 45 S. 1 Alt. 2 WEG seinem tatsächlichen Kern nach geltend gemacht hat, nicht stand. Dass dem Sondereigentümer der Einheit Nr. 11 der Austausch der „Holzbohlen“ lediglich „gestattet“ worden ist, stellt die Durchführung der Maßnahme nicht hinreichend sicher. In Anlehnung an den Wortlaut von § 20 Abs. 1 WEG ist zwischen der Vornahme einer Maßnahme und deren Gestattung zu unterscheiden; letztere lässt Raum dafür, dass eine Umsetzung der Maßnahme nicht erfolgt. Ferner fehlen auch konkrete Vorgaben für die Art und Weise der Ausführung. Die Bezugnahme auf die „Baufreigabe vom 18.02.2001“, wozu auch – unstreitig – die „Statische Berechnung“ für das „Bauvorhaben: Balkone“ vom 29.09.2000 zählt, war dafür nicht ausreichend. Dieser lassen sich für einen verständigen Wohnungseigentümer keine ausreichend klaren Anhaltspunkte für die Auswechslung des Balkonbodenbelages entnehmen; das war auch weder aufgrund der Bezeichnung des Dokumentes zu erwarten noch ist dies den wenigen Bauzeichnungen sowie den statischen Berechnungen eindeutig zu entnehmen. Im Übrigen fehlten hier auch Vorgaben für die Art und Weise der Durchführung, etwa für die Beauftragung eines Fachunternehmen sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik.
Ob die Ersetzungsbefugnis des Eigentümers der Einheit Nr. 11 „bei Nicht-Lieferbarkeit von Bankirai-Holz im Format 19,5 × 2,8 cm“ andere Hölzer und/oder einen abweichenden Zuschnitt verwenden zu dürfen, für sich genommen nicht zu beanstanden wäre, bedarf keiner Entscheidung, weil diese Regelung im Gesamtzusammenhang zu sehen ist und die Unsicherheit bei der Art und Weise der Durchführung der – unstreitig zur Gefahrenabwehr erforderlichen – Maßnahme erhöht.
Letztlich widerspricht auch die bedingte Kostenerstattungsregelung nebst Verjährungsverzichtserklärung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wie der Kläger mit Erfolg geltend macht, wird durch den Beschlusstext nicht im Ansatz deutlich, welche Kostenlast mit einer solchen Regelung für die Eigentümer verbunden ist; ein Kostenrahmen bzw. eine Kostengrenze wird nicht ausbedungen. Damit geht einher, dass die Eigentümer auch keine Kosten-Nutzen-Analyse für die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme vornehmen konnten.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 91 a Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache betreffend den angefochtenen Beschluss zu TOP 4 übereinstimmend für erledigt erklärt haben, sind der Beklagten die Kosten nach Maßgabe von § 91 a Abs. 1 ZPO aufzuerlegen. Es entspricht nach bisherigem Sach- und Streitstand billigem Ermessen, ihr die Kosten aufzuerlegen, weil der Beschluss bei streitigem Fortgang mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig erklärt worden wäre. Der Beschluss zu TOP 4 widersprach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wie der Kläger zutreffend geltend gemacht hat, fehlte der Genehmigung für den Einbau eines Klimagerätes zugunsten des (Sonder-)Eigentümers der Einheit Nr. 11 eine ausreichende Tatsachengrundlage, selbst wenn es sich dabei nur um einen sog. Grundbeschluss gehandelt haben sollte. Bei der Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG müssen die Grundzüge dessen, was errichtet werden soll, im Voraus feststehen und für die Eigentümer erkennbar sein. Weder dem Protokoll noch dem Beschlusstext sind hier aber Einzelheiten zu dem Gerät – offenbar ein sog. Split-Gerät mit Innen- und Außengerät -, das errichtet werden soll, zu entnehmen, und zwar weder in technischer noch in optischer Hinsicht. Das wäre aber erforderlich gewesen, zumal begründete Zweifel daran bestehen, dass es sich hier lediglich um einen sog. Grundbeschluss gehandelt hat. Nach dem Wortlaut des Beschlusses deutet nichts darauf hin, dass sich die Wohnungseigentümer eine Entscheidung über das „Wie“ der Maßnahme noch vorbehalten haben. Indiziell spricht dafür ferner, dass der begünstigte (Sonder-)Eigentümer der Einheit Nr. 11 auf der Grundlage des Beschlusses zu TOP 4 das Klimagerät hat installieren lassen und sich dieses erst nachträglich – wenn auch rechtlich zulässig – hat genehmigen lassen.
4. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49 GKG. Für das Gesamtinteresse kommt es sowohl auf die Kosten für die in Rede stehenden Maßnahmen als auch auf das Interesse des Klägers an einer Verhinderung derselben an. Betreffend den Beschluss zu TOP 3 schätzt das Gericht das vermögenswerte Interesse der Beteiligten daran auf 5.000,00 Euro, hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 auf 10.000,00 Euro (s. dazu auch die Kostenvoranschläge gem. Anlage B4).
