Gemischte Nutzung von Wohnungseigentum: Kammergericht bestätigt Zulässigkeit
Das Thema Wohnungseigentum wirft in der Rechtspraxis regelmäßig komplexe Fragen auf, die sowohl Eigentümer als auch die Eigentümergemeinschaft betreffen. Im Mittelpunkt steht oft die Frage, inwieweit individuelle Rechte und Interessen mit den Regelungen der Gemeinschaftsordnung und den gesetzlichen Bestimmungen vereinbar sind. Dies beinhaltet insbesondere die Nutzung von Sondernutzungsrechten, bauliche Veränderungen, sowie die Möglichkeit der gemischten oder alternativen Nutzung von Teileigentum. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die Inhaltskontrolle von Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, vor allem im Hinblick auf die Rechte und Pflichten des teilenden Eigentümers sowie die Modalitäten der Versammlungseinberufung. Die Balance zwischen individuellen Rechten und den Interessen der Gemeinschaft stellt somit eine zentrale juristische Herausforderung dar.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Urteil des Kammergerichts (KG) bestätigt, dass die gemischte bzw. alternative Nutzung von Wohnungseigentum unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein kann und hebt die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick auf.
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Zulässigkeit der Beschwerde: Das KG erachtet die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick gemäß §§ 71 ff. GBO als zulässig.
- Sondernutzungsrechte: Es ist zulässig, dass der teilende Eigentümer bei der Begründung von Sondernutzungsrechten den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließt.
- Bauliche Veränderungen: Einschränkungen für bauliche Veränderungen gelten nur für Räume, die anderen Eigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind.
- Nutzung von Teileigentum: Die Möglichkeit, Teileigentum auch als Wohnung zu nutzen, kann Teil der Gemeinschaftsordnung sein.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Aktuelle Verwaltungsvorschriften erübrigen eine angepasste Abgeschlossenheitsbescheinigung bei gemischter oder alternativer Nutzung.
- Prüfung der Gemeinschaftsordnung: Das Grundbuchamt darf die Eintragung einer Vereinbarung nur ablehnen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch dadurch unrichtig würde.
- Ausnahmen für teilende Eigentümer: Bestimmte Ausnahmen in der Gemeinschaftsordnung für teilende Eigentümer können zulässig sein, wenn sie nicht gegen Treu und Glauben verstoßen.
- Wirksamkeit von Vorschriften: Vorschriften, die keinen spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung aufweisen, sind in der Regel wirksam, solange sie sich innerhalb der gesetzlichen Grenzen halten.
Übersicht
Rechtliche Herausforderungen bei Wohnungseigentum und Teileigentum
Im Kern geht es bei diesem Fall um die komplexe rechtliche Situation im Zusammenhang mit Wohnungseigentum und der Nutzung von Teileigentum. Auslöser der rechtlichen Auseinandersetzung war die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick. Die zentrale rechtliche Herausforderung bestand darin, die Zulässigkeit und Bestimmtheit von Klauseln in der Gemeinschaftsordnung zu bewerten, die sich auf die Nutzung und Verwaltung von Wohnungseigentum bezogen. Dies schließt die Begründung von Sondernutzungsrechten und baulichen Veränderungen ein sowie die Möglichkeit, Teileigentum alternativ als Wohnung zu nutzen.
Juristische Komplexitäten im Kontext des Wohnungseigentums
Die juristischen Komplexitäten des Falles liegen in der Interpretation und Anwendung verschiedener Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Besonders relevant sind hier die §§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG und § 903 S. 1 BGB, welche die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regeln, sowie die Vorgaben zur Abgeschlossenheit und Eigenständigkeit von Wohnungseigentum. Die Schwierigkeit bestand darin, die rechtlichen Grenzen von Eigentumsrechten und Nutzungsbedingungen zu definieren, ohne dabei die Rechte der einzelnen Eigentümer zu beeinträchtigen.
Entscheidung des Kammergerichts und ihre Bedeutung
Das Kammergericht (KG) hob in seinem Beschluss vom 18. März 2022 die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick auf. Es befand, dass die Regelungen der Gemeinschaftsordnung, insbesondere in Bezug auf Sondernutzungsrechte und die Nutzung von Teileigentum, hinreichend bestimmt und zulässig sind. Die Entscheidung des Gerichts basiert auf der Auslegung, dass die negativen und positiven Zuweisungen im Kontext des Wohnungseigentums gesetzeskonform und im Einklang mit den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen. Besonders betont wurde die Möglichkeit, für eine Einheit die gemischte bzw. alternative Nutzung zuzulassen, was die Flexibilität im Umgang mit Wohnungseigentum erhöht.
Auswirkungen und Fazit des Urteils
Eine wichtige Rolle in der Entscheidung spielte auch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021. Diese Vorschrift hat die frühere Rechtsprechung in Bezug auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung verändert und bietet nun einen erweiterten Rahmen für die Nutzung von Wohnungseigentum.
Des Weiteren wurden in dem Urteil auch Klauseln in der Gemeinschaftsordnung thematisiert, die den teilenden Eigentümer betreffen. Diese Klauseln unterliegen einer Inhaltskontrolle, insbesondere im Hinblick auf einen möglichen Missbrauch der Gestaltungsmacht. Das Gericht stellte klar, dass solche Regelungen nur in Ausnahmefällen unwirksam sind, insbesondere wenn sie in keinem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen und sich im Rahmen der gesetzlichen Grenzen halten.
Die Auswirkungen dieses Urteils sind vor allem für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts bedeutend. Es stärkt die Rechtssicherheit für Eigentümergemeinschaften und einzelne Wohnungseigentümer, indem es klare Richtlinien für die Auslegung und Anwendung von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung bietet. Insbesondere die Zulassung der gemischten bzw. alternativen Nutzung von Teileigentum eröffnet neue Möglichkeiten für die Eigentümer und trägt zur Flexibilität bei der Verwaltung von Wohnungseigentum bei.
Das Fazit des Urteils liegt in der Bestätigung, dass die beanstandeten Regelungen der Gemeinschaftsordnung rechtmäßig und zulässig sind. Dieses Urteil trägt somit zur Klärung von Fragen bei, die sich im Zusammenhang mit der Nutzung und Verwaltung von Wohnungseigentum ergeben, und stärkt die Position der Eigentümer im Hinblick auf ihre Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet die „gemischte bzw. alternative Nutzung von Wohnungseigentum“ im Kontext des WEG?
Die „gemischte bzw. alternative Nutzung von Wohnungseigentum“ im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bezieht sich auf verschiedene Aspekte, darunter gemischt genutzte Grundstücke, den Unterschied zu Teileigentum und die alternative Begründung von Wohnungseigentum.
Gemischt genutzte Grundstücke sind solche, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen und/oder öffentlichen Zwecken dienen. Ein typisches Beispiel für ein gemischt genutztes Grundstück ist ein Gebäude mit Geschäftsräumen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sowie darüber liegenden Wohneinheiten im 2. und 3. Obergeschoss.
Teileigentum hingegen bezieht sich auf Räume eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Diese können beispielsweise Geschäftsräume, Büros, Läden, Praxisräume, Hobbyräume, Garagen oder Werkstätten sein. Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden sich ausschließlich in ihrer Zweckbestimmung und nicht in ihrer rechtlichen Behandlung. Eine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum oder umgekehrt ist möglich, bedarf aber wegen der Änderung der Zweckbestimmung der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer.
Die alternative Begründung von Wohnungseigentum erfolgt durch Teilung. Das bedeutet, dass der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt in einer Teilungserklärung angibt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt wird. Jeder Anteil ist dabei mit einem Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung verbunden.
Diese Aspekte sind wesentlich für das Verständnis der gemischten bzw. alternativen Nutzung von Wohnungseigentum im Kontext des WEG.
Das vorliegende Urteil
KG – Az.: 1 W 300/21 – Beschluss vom 18.03.2022
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Köpenick vom 19. März 2021 zu Nr. 3 bis 6 und 8 bis 10 aufgehoben.
Gründe
Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 ff. GBO zulässig. Gegenstand des Verfahrens vor dem Senat sind nur die in der Beschlussformel genannten Beanstandungen. Die Beschwerdebegründung vom 7. Mai 2021 befasst sich nur mit Punkt 3 bis 10 der Zwischenverfügung. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde abgeholfen, soweit sie sich gegen die Beanstandung zu Nr. 7 richtet.
Die Beschwerde ist begründet. Die Zwischenverfügung ist in dem verfahrensgegenständlichen Umfang nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Insoweit sind die Erklärungen der Beteiligten in der notariellen Verhandlung vom 16. September 2020 (UR-Nr. 590/2020 des Notars …) nicht zu beanstanden:
zu Nr. 3
§ 2 ist hinreichend bestimmt und zulässig. Der teilende Eigentümer ist nicht gehindert, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums als Ausfluss des jeweiligen Wohnungseigentums (§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG, § 903 S. 1 BGB) sukzessive – für die einzelnen Rechte zu unterschiedlichen Zeitpunkten – auszuschließen. Die negative Komponente ist für jedes Wohnungseigentum an die alternative Bedingung geknüpft, dass entweder ein Erwerber als Eigentümer eingetragen wird oder, soweit das (noch) nicht der Fall ist, die Beteiligte die positive Zuweisung (zu einem anderen Wohnungseigentum) erklärt (Senat, Beschluss vom 4. Mai 2021 – 1 W 243/21 – zu einer wortgleichen Regelung).
zu Nr. 4
Der letzte Satz von § 2 betrifft nur bauliche Veränderungen. Diese kann die Beteiligte nach der Natur der Sache nicht an solchen Räumen vornehmen, die einem anderen Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind. Einer Klarstellung bedarf es insoweit nicht (Senat, Beschluss vom 27. Januar 2022 – 1 W 301/21).
zu Nr. 5
Die in § 3 Abs. 4 erklärte Befugnis, ein Teileigentum auch als Wohnung zu nutzen, kann Inhalt der Gemeinschaftsordnung sein. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG) schließen sich nur vorbehaltlich anderer Vereinbarungen aus (BGH, NJW 2018, 41 Rn. 8; vgl. auch KG, MittBayNot 2008, 209, 210). Um eine solche andere Vereinbarung handelt es sich hier (§ 5 Abs. 4 S. 1, § 10 Abs. 1 S. 2 und Abs. 3 S. 1 i.V.m. § 8 Abs. 2 WEG). Nach der Kommentarstelle, auf die der Bundesgerichtshof verweist (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 13), ist es möglich, von einer Zweckbestimmung abzusehen oder für eine Einheit die gemischte bzw. alternative Nutzung zuzulassen. Es bedarf auch – jedenfalls gemäß dem Sachstand zum Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung (§ 74 GBO) – keiner angepassten Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Rechtsprechung des Senats hierzu (FGPrax 2013, 191) ist durch die am 13. Juli 2021 in Kraft getretene Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021 überholt. Diese sieht gesonderte Anforderungen für die Abgeschlossenheit von Wohnungen nicht mehr vor (§ 5 AVA). Gemäß § 8 Abs. 1 AVA i.V.m. Anlage 1 wird lediglich bescheinigt, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen.
zu Nr. 6
§ 5 Abs. 4 S. 2 in der Fassung vom 7. Mai 2021 (UR-Nr. 188/2021 des Notars …) muss nicht gestrichen werden. Das Grundbuchamt darf die bewilligte Eintragung einer Vereinbarung nur ablehnen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch sie unrichtig würde, etwa wenn die Gemeinschaftsordnung gegen ein gesetzliches Verbot verstößt (§ 134 BGB). Erfordert die Prüfung, wie z.B. im Rahmen der §§ 138, 242 BGB, eine wertende Beurteilung unter Berücksichtigung aller Umstände, wird es schon wegen der Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren zu einer zweifelsfreien Feststellung der Unwirksamkeit nur in Ausnahmefällen in der Lage sein. Bei verbleibenden Zweifeln ist die Überprüfung den Verfahren nach §§ 43 ff. WEG vorzubehalten (Senat, ZWE 2017, 403; Demharter, GBO, Anh. § 3 Rn. 25 m.w.N.). Die beanstandete Bestimmung ist nicht evident unwirksam. Der Anspruch auf plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums (jetzt gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) ist jedenfalls dann abdingbar, wenn das Gebäude – wie hier – im Zeitpunkt der Teilung bereits errichtet ist (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 21 Rn. 118b f.). Durch den Ausschluss des ansonsten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichteten Herstellungsanspruchs werden etwaige Verpflichtungen des teilenden Eigentümers aus Kaufverträgen nicht berührt.
zu Nr. 8
Die Ausnahmen für den teilenden Eigentümer in § 10 Abs. 3 und 4 müssen nicht entfallen. Zwar unterliegen von ihm vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht (BGH, DNotZ 2021, 754 Rn. 29). Die die Beteiligte betreffende Ausnahme verstößt aber nicht ohne weiteres gegen Treu und Glauben. Für die Differenzierung kann ein sachlicher Grund bestehen. Typischerweise veräußert der teilende Eigentümer sämtliche Einheiten und scheidet aus der Gemeinschaft aus (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 24). Würden die von ihm geschuldeten Beitragszahlungen über Einzugsermächtigungen abgewickelt, könnte das beim Abverkauf die rechtzeitige Berücksichtigung des Schuldübergangs auf den jeweiligen Erwerber erschweren.
zu Nr. 9
Die aufgegebene Einschränkung von § 12 Abs. 3 ist nicht erforderlich. Es ist nur zweifelhaft, ob die Versammlung ersatzweise (§ 24 Abs. 3 WEG) auch durch einen in der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Dritten einberufen werden kann, hier ggf. die Beteiligte nach ihrem Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Es ist unklar, ob die nur ersatzweise Einberufungsbefugnis eines Dritten gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts verstößt. So können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter die Versammlung auch dann einberufen, wenn sie nicht Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind (Bärmann/Merle, a.a.O., § 24 Rn. 25). Beruft ein Nichtberechtigter die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, sind die gefassten Beschlüsse zudem grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.
zu Nr. 10
§ 12 Abs. 4 ist wirksam. Die Regelung lässt schon keinen inhaltlichen Bezug zu dem teilenden Eigentümer erkennen. Vorschriften, die nicht in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen und sich in den gesetzlichen Grenzen insbesondere der §§ 134, 138 BGB halten, sind nur in absoluten Ausnahmefällen wegen eines Verstoßes gegen § 242 BGB als unwirksam anzusehen (BGH, a.a.O., Rn. 33). Ergänzend wird auf den Beschluss des Senats vom 27. Januar 2022 – 1 W 301/21 – verwiesen.
