AG Bremen, Az.: 17 C 68/15
Urteil vom 27.07.2016
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 748,74 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. Juni 2014 zu zahlen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Mit der Klage verfolgt die Klägerin einen Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Miete für den Monat Februar 2014 (EUR 302,14) sowie auf Rückzahlung des bei Vertragsbeginn geleisteten Mietdeponats (EUR 400,00) und Zahlung von Kautionszinsen (EUR 46,60).
Die Klägerin mietete mit Mietvertrag vom 19. Oktober 2002 (Anlage K 1) von dem Beklagten mit Wirkung zum 1. November 2002 eine Wohnung in der M. Str. 13, … Bremen an. Die monatliche im Voraus zu entrichtende Miete betrug zuletzt EUR 423,00 inkl. Betriebskostenvorauszahlung. Die Klägerin leistete zu Beginn des Mietverhältnisses ein Deponat in Höhe von EUR 400,00.
Die Klägerin hat die Miete für den Monat Februar 2014 am Monatsanfang im Voraus gezahlt.
Am 8. Februar 2014 beschädigte ein Brand die Wohnung der Klägerin. In Folge des Brandes war die Wohnung ab dem 8. Februar 2014 und jedenfalls bis zum 31. Mai 2014 unbewohnbar.
Der Brand ging gegen 7.30 Uhr von einem Mikrowellengerät aus, das von der Klägerin in das Mietobjekt eingebracht worden war und in der Küche der Wohnung stand. Ursache für die Entzündung war ein technischer Defekt des Gerätes. Der Netzstecker des Geräts war zum Zeitpunkt der Entzündung eingesteckt. Ob das Gerät zum Zeitpunkt der Entzündung in Dateien hochladenBetrieb war, ist zwischen den Parteien streitig.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis schriftlich mit Wirkung zum 28. Februar 2014. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17. Juni 2014 (Anlage K 2) forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 28. Juni 2014 zur Rückerstattung der nun mit der Klage geltend gemachten Beträge auf.
Die Versicherung des Beklagten hat die Kosten für die Behebung der Schäden in der Wohnung bis auf einen Selbstbehalt von EUR 1.000,00 an den Beklagten erstattet.
Die Klägerin behauptet, der Wohnungsbrand sei nicht von ihr verschuldet. Die Mikrowelle habe sich am frühen Morgen von selbst entzündet, ohne dass sie zu diesem Zeitpunkt in Betrieb gewesen sei. Ein Defekt sei äußerlich nicht erkennbar gewesen; das Gerät habe bis dahin ordnungsgemäß funktioniert. Die Klägerin behauptet weiter, dass die Kündigung noch im Februar 2014 zugegangen sei, so dass sie zum 28. Februar 2014 wirksam wurde.
Die Klägerin ist der Ansicht, zur Minderung der Miete um 100% seit dem 8. Februar 2014 sowie zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen zu sein, da sie den Brand nicht verschuldet habe. Daher schulde der Beklagte auch Rückzahlung des Deponats in voller Höhe zuzüglich der Kautionszinsen, welche die Klägerin unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 1% p.a. mit EUR 46,60 berechnet.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 748,74 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. Juni 2014 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet den Zugang des Kündigungsschreibens vor dem 4. März 2014.
Der Beklagte behauptet, dass Kautionszinsen nur in Höhe von EUR 23,13 entstanden sind.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Klägerin weder zur Minderung noch zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen sei, da sie den Brand schuldhaft durch ihre nicht betriebssichere Mikrowelle verursacht habe. Die Klägerin habe den ihr insoweit obliegenden Entlastungsbeweis erst dann geführt, wenn sie positiv bewiesen habe, dass sich die Mikrowelle in ausgeschaltetem Zustand von selbst entzündet habe, ohne dass ihr dies zur Last falle. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestehe nicht, da dieser durch Verrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe des durch den Versicherungsschutz nicht gedeckten Selbstbehalts in Höhe von EUR 1.000,00 und nachrangig mit den ausstehenden Mietzahlungen für die Monate April und Mai 2014 erloschen sei.
Das Gericht hat auf Antrag der Klägerin Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen KHK B. und Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. M. R.. Wegen der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 16. September 2015 (Bl. 99 ff. d.A.) und das Sachverständigengutachten vom 13. Dezember 2015 (Bl. 125 ff. d.A.) sowie das Ergänzungsgutachten vom 16. Februar 2016 (Bl. 150 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß §§ 812, 551 Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution von EUR 400,00 nebst Kautionszinsen für den Zeitraum 1. November 2002 bis 29. Juni 2014 in Höhe von EUR 46,60.
a)
Der Rückzahlungsanspruch ist mit der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung der Beklagten am 4. März 2014 entstanden.
Die Klägerin hat nicht bewiesen, dass die Kündigung dem Beklagten vor dem 4. März 2014 zugegangen ist, so dass die Kündigung nicht zum 28. Februar 2014, sondern erst zum 4. März 2014 wirksam geworden ist.
Das Recht der Beklagten zur fristlosen Kündigung folgt aus § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen eines nachträglich eingetretenen Mangels der Mietsache. Das Vorliegen des Mangels ist zwischen den Parteien unstreitig, da die Wohnung unstreitig ab dem 8. Februar 2014 infolge des Brandes unbewohnbar war.
Das Kündigungsrecht der Klägerin ist auch nicht ausgeschlossen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs, hier die Unbewohnbarkeit infolge der Brandbeschädigungen, nicht zu vertreten hat.
Wenn ein Schaden beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 1976, 1315; BGH NJW 1992, 683; BGH NJW 1994, 2019; BGH NJW 1996, 321) der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat. Nichts anders ist die Beweislast verteilt, wenn der Mieter gem. § 543 BGB kündigt, aber streitig ist, ob er selbst die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs zu vertreten hat (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 Rn. 25). Abweichendes ist hier im schriftlichen Mietvertrag nicht vereinbart.
Im vorliegenden Fall ist unstreitig, dass der Brand beim Mietgebrauch entstanden ist, und zwar bei der Benutzung eines Elektrogeräts, das die Klägerin in die Mieträume eingebracht hat. Die Gefahrenquelle lag damit nicht im Obhuts- und Verantwortungsbereich des Beklagten als Vermieter. Das hat zur Folge, dass der Klägerin der Entlastungsbeweis obliegt.
Die Klägerin hat den Entlastungsbeweis erfolgreich geführt. Der dem Mieter obliegende Entlastungsbeweis ist schon dann erbracht, wenn er die Umstände widerlegt, die für ein Verschulden auf seiner Seite sprechen können (BGH, NJW 1998, 594). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass hier keine Umstände vorliegen, die für ein Verschulden der Klägerin in Form eines vorsätzlichen oder fahrlässigen Verstoßes gegen ihrer mietvertraglichen Obhuts- und Sorgfaltspflichten sprechen.
Die dem Mieter obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten beginnen mit der Übernahme der Mietsache; ihr Inhalt richtet sich nach § 543 Abs. 2 Satz.1 Nr. 2 BGB. So hat der Mieter mit der Mietsache pfleglich und schonend umzugehen; dies umfasst auch die Pflicht, die Mietsache nicht schuldhaft zu beschädigen.
Umstände, die darauf schließen lassen, dass die Klägerin den Brand vorsätzlich verursacht hat, sind nicht ersichtlich. Vorliegend hat die Klägerin den Brand auch nicht dadurch verursacht, dass sie fahrlässig gegen ihre mietvertraglichen Obhuts- und Sorgfaltspflichten verstoßen hat. Der Vorwurf des fahrlässigen Verstoßes gegen diese Pflichten lässt sich insbesondere nicht allein damit begründen, dass die Klägerin den Netzstecker der Mikrowelle nicht lediglich dann eingesteckt hat, wenn sie die Mikrowelle nutzte, sondern die Mikrowelle dauerhaft eingesteckt ließ. Eine mietvertragliche Pflicht des Mieters, jegliche Elektrogeräte ohne konkreten Anhaltspunkt stets auszustecken und den Netzstecker nur dann einzustecken, wenn das Gerät benutzt werden soll, besteht nicht. Eine solche Pflicht wäre lebensfremd; vielmehr darf sich ein Mieter grundsätzlich darauf verlassen, dass sich ein Elektrogerät auch dann nicht entzündet, wenn der Netzstecker dauerhaft eingesteckt ist. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn das Gerät zuvor bereits konkrete Defekte z.B. im Bereich des Steckers oder des Kabels gezeigt hätte, die eine Entzündungsgefahr nahelegen, oder wenn der Mieter über einen langen Zeitraum die Wohnung verlässt. Vorliegend hat die Klägerin jedoch weder die Wohnung verlassen, noch sind von dem Sachverständigen oder dem Zeugen B. derartige Defekte festgestellt worden. Der Umstand, dass es sich um ein bereits mehrere Jahre altes Gerät handelte, begründet allein jedenfalls keine Pflicht, das Gerät nach jeder Benutzung auszustecken. Der Fahrlässigkeitsvorwurf lässt sich auch nicht damit begründen, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann, dass die Mikrowelle im Zeitpunkt der Entzündung in Betrieb war, ohne dass die Klägerin das Gerät während der Dauer der Inbetriebnahme ständig beobachtet hat. Die mietvertragliche Obhut- und Sorgfaltspflicht gebietet nicht, Elektrogeräte verdachtsunabhängig immer nur unter Aufsicht zu betreiben. Eine solche generelle Beobachtungspflicht wäre lebensfremd und würde die Pflichten des Mieters überspannen. Auch sonstige Umstände, die für einen schuldhaften Verstoß der Klägerin gegen ihre mietvertraglichen Obhuts- und Sorgfaltspflichten sprechen können, sind hier nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht ersichtlich. Der Zeuge B. hat in seiner Vernehmung angegeben, dass er keine Speise- oder Geschirrreste im Garraum der Mikrowelle gefunden hat; es bestehen damit keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin den Brand beispielsweise dadurch verursacht haben könnte, dass sie Speisen oder Geschirr zu lange erhitzt oder Metallgegenstände in den Garraum gestellt hat. Soweit der Beklagte dagegen einwendet, dass derartige Gegenstände auch „rückstandslos verbrannt“ sein könnten, so ist es angesichts des ausweislich der Angaben des Zeugen B. überschaubaren Umfangs des Küchenbrandes fernliegend, dass die dazu erforderlichen Temperaturen erreicht worden sind. Der Zeuge B. hat im Gegenteil ausgeführt, dass er davon ausgeht, dass der Brand in der – von außen nicht einsehbaren – „Schaltereinheit“ begann und sich erst danach in den Garraum ausbreitete. Weiter haben der Zeuge B. und der Sachverständige übereinstimmend ausgeführt, dass sich ein an das Stromnetz angeschlossenes Elektrogerät wie die hier gegenständliche Mikrowelle auch dann entzünden kann, wenn sie nicht in Betrieb ist, da auch dann die Spannung an dem Gerät bis zum Bereich des „Ein-/Aus-Schalters“ anliegt. Zudem hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, dass er davon ausgeht, dass sich die Mikrowelle hier auch selbst entzündet hat, ohne dass die als Ursache in Betracht kommenden „Isolationsfehler, Klemmfehler bzw. Kontaktfehler“ äußerlich für die Klägerin erkennbar waren.
Entgegen der Auffassung des Beklagten hat die Klägerin den Entlastungsbeweis auch nicht erst dann geführt, wenn sie nicht positiv beweist, dass sich die Mikrowelle in ausgeschaltetem Zustand selbst entzündet hat, ohne dass ihr dies zur Last fällt, sondern auch jede weitere theoretische Schadensursache aus ihrem Verantwortungsbereich ausschließt. Die von dem Beklagten aufgestellten Anforderungen würden das Führen des Entlastungsbeweises faktisch unmöglich machen. Der Beklagte verkennt zudem, dass der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26. November 1997 (NJW 1998, 594) ausdrücklich klargestellt hat, dass der Entlastungsbeweis bereits dann als geführt anzusehen ist, wenn der Mieter „die Umstände widerlegt, die für ein Verschulden auf seiner Seite sprechen können“. Das Gericht versteht diese Ausführungen des Bundesgerichtshofes so, dass der Mieter alle Umstände, die im konkreten Fall für sein Verschulden ersichtlich bzw. naheliegend sind, ausräumen muss; gelingt ihm dies, ist der Entlastungsbeweis erbracht.
Entgegen der Ausführungen des Beklagten ist das Sachverständigengutachten auch nicht „unbrauchbar“ und damit „unbeachtlich“. Nach § 412 Abs. 1 ZPO wäre im Falle eines ungenügenden Gutachtens ein neues Gutachten einzuholen gewesen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Sachkunde des bisherigen Gutachters zweifelhaft ist, wenn das Gutachten von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht, wenn es nicht aufklärbare Widersprüche enthält, sich als nicht vollständig erweist oder aber dann, wenn der Sachverständige wissenschaftlich umstrittene Kriterien heranzieht. Diese Voraussetzungen liegen hier jedenfalls nach Erstattung des Ergänzungsgutachtens nicht vor. Die Feststellungen des Sachverständigen in seinem Gutachten sind zwar relativ knapp begründet, jedoch sind die Ausführungen in sich schlüssig und erscheinen nicht widersprüchlich. Auch ist das Gutachten nicht deswegen unbrauchbar, weil der Sachverständige auf S. 2 des Ausgangsgutachtens (Bl. 126 d.A.) offenbar die streitige Behauptung der Klägerin, die Mikrowelle sei nicht eingeschaltet gewesen, zugrunde legt. Zum einen zieht der Sachverständige diesen Umstand weder in seinem Ausgangs- noch in dem Ergänzungsgutachten zur Begründung seiner Feststellungen heran. Zum anderen hat der Sachverständige im Ergänzungsgutachten die Frage, ob die Mikrowelle in Betrieb war, zutreffend als streitigen Klägervortrag eingeordnet (Bl. 151 d.A.) und trotzdem an seinen Feststellungen festgehalten und sogar darüber hinaus bestätigt, dass auch keine sonstigen Anhaltspunkte für ein Verschulden der Klägerin ersichtlich sind.
b)
Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht gemäß § 389 BGB wegen der Aufrechnung mit Ansprüchen des Beklagten gegen die Klägerin erloschen. Denn dem Beklagten steht kein aufrechenbarer Gegenanspruch zu.
aa)
Ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung von Mietzins aus § 535 Abs. 2 BGB besteht seit dem 8. Februar 2014 nicht mehr.
Infolge der nach den vorstehenden Ausführungen berechtigten fristlosen Kündigung der Klägerin kann der Beklagte seit dem 4. März 2014 keine Mietzahlung mehr verlangen.
Für den Zeitraum zwischen dem 8. Februar 2014 und dem 4. März 2014 war die Klägerin aus den vorstehend dargelegten Gründen berechtigt, den Mietzins gem. § 536 BGB um 100% zu mindern.
bb)
Auch hat der Beklagte keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von EUR 1.000,00 aus §§ 535, 280 BGB wegen des von der Versicherung nicht erstatteten Teils des Instandsetzungskosten. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Klägerin die Beschädigung der Mietsache nicht zu vertreten hat, so dass es jedenfalls an dem im Rahmen eines Schadensersatzanspruches erforderlichen Verschulden fehlt.
c)
Der Anspruch auf Kautionszinsen in Höhe von EUR 46,60 folgt aus § 551 Abs. 3 BGB.
Der Beklagte hat die tatsächlichen Kautionszinsen nicht mitgeteilt. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Barkaution aber mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, so dass der Mieter jedenfalls den sich nach dieser Verzinsung ergebenden Betrag als Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Kautionsanlagepflicht fordern kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 551 Rn. 12). Der geforderte Betrag liegt unterhalb der sich danach ergebenden Mindestverzinsung und steht der Klägerin daher jedenfalls unter Schadensersatzgesichtspunkten zu.
2.
Die Klägerin kann von dem Beklagten zudem Rückzahlung der anteiligen, im Voraus gezahlten Miete für den Monat Februar 2014 in Höhe von EUR 302,14 gem. § 812 BGB verlangen, da sie aus den vorstehend dargelegten Gründen gem. § 536 BGB ab dem 8. Februar 2014 zur Minderung der Miete um 100% berechtigt war.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.
