AG Charlottenburg – Az.: 226 C 223/18 – Urteil vom 14.02.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leisten.
Tatbestand
Die Beklagte zu 1) mietete von …, vertreten durch die …, mit schriftlichem Mietvertrag vom 31.03.2008 (Anlage K2 Blatt 9-23 d.A.) die Wohnung … …, Vorderhaus, 1. OG rechts, in … Berlin. Die Klägerin wurde am 24.07.2017 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. … erklärte sich gegenüber der Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 06.10.2016 (Blatt 27 d.A.) mit der Untervermietung der Wohnung an die Beklagte zu 2) für die Zeit vom 01.10.2016 bis 31.08.2017 einverstanden. Seit dem 21.03.2017 wird die Wohnung durch die Hausverwaltung … … verwaltet.
Die Beklagte zu 2) löste am 03.10.2018 die Schraube im Gitter des Badewannenabflusses, weil das Wasser in der Badewanne schlecht ablief. Sie dachte, dass die Verstopfung vielleicht direkt im Abfluss der Badewanne ihre Ursache hat und versuchte eventuelle Rückstände dort zu entfernen. Nachdem dort nicht viele Rückstände zu sehen waren, ließ sie den Abfluss erst einmal offen. Am 04.10.2018 duschte der Freund der Beklagten zu 2) in der Badewanne und vergaß, dass der Abfluss noch nicht befestigt war. Die Hausverwaltung … wurde über einen anderen Mieter darüber informiert, dass im Bereich der Durchfahrt vom Vorderhaus Wasser durch die Decke tropft. Der Abfluss der Badewanne wurde am 06.10.2018 von der Firma … … repariert, der hierüber die Rechnung vom 03.11.2018 (Blatt 75, 76 d.A.) stellte, die die Beklagte zu 1) am 09.11.2018 ausglich.
Die Hausverwaltung … erklärte gegenüber der Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 08.10.2018 (Anlage K6 – Blatt 29 d.A.) die Abmahnung wegen nicht genehmigter Untervermietung und die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen Beschädigung der Mietsache. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung und der Abmahnung mit Schreiben vom 10.10.2018 (Anlage K7 – Blatt 30,31 d.A.).
Die Beklagte zu 2) ist aus der Wohnung ausgezogen. Die Beklagte zu 1) teilte der Klägerin den Auszug der Beklagten zu 2) mit E-Mail vom 10.12.2018 (Anlage K8 – Blatt 64 d.A.) mit.
Die Klägerin trägt vor: Infolge der vorsätzlichen Demontage des Badewannenabflusses im Badezimmer durch die Beklagte zu 2) und ihren Freund, die sich die Beklagte zu 1) zurechnen lassen müsse, sei ein erheblicher Feuchtigkeits- und Durchlaufschaden am Gebäude entstanden. Das Schadensbild spreche dafür, dass sich ca. 100 l Wasser unterhalb der Badewanne gesammelt hätten und in den Boden und in das darunterliegende Mauerwerk versickert seien. Die Bagatellisierung der gegenständlichen Kündigungsgründe im Schreiben der Beklagten zu 1) vom 10.10.2018 lasse befürchten, dass auch in Zukunft mit der Mietsache nicht pfleglich umgegangen würde. Es gäbe für das Wohnhaus Notfallnummern für Havariefälle. Außerdem habe die „Verstopfung“ nur den Badewannenabfluss betroffen, sodass bis zum 04.10.2018 hätte gewartet werden können. Die Beklagte zu 1) habe die streitgegenständliche Wohnung vertragswidrig nach dem 31.08.2017 ungenehmigt zur Untermiete der Beklagten zu 2) überlassen und nachweislich nicht dafür Sorge getragen, dass für die Mietsache kein Schadenseintritt drohe und somit kein eigenmächtiger Eingriff in die Wohnungssubstanz erfolgen. Die Klägerin bestreitet, dass die Beklagte zu 2) fristgerecht zum 24.10.2018 ausgezogen sei.
Nachdem die Klägerin ursprünglich beantragt hat, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die durch sie bewohnte Wohnung, gelegen … Berlin, VH, 1. OG rechts, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad und einer Gesamtwohnfläche von 62,64 m² zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Beklagten zu 2) übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die durch sie bewohnte Wohnung, gelegen … … Berlin, VH, 1. OG rechts, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad und einer Gesamtwohnfläche von 62,64 m² zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte zu 1) beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 1) trägt vor: Die Beklagte zu 2) sei am 12.10.2018 ausgezogen. Die Beklagte zu 1) bestreitet, dass 100 l Wasser geflossen sein sollen, da beim kurzen Duschen nicht mehr als 40 l verbraucht würden. Bezüglich der Schäden hätten sich an der Decke der Durchfahrt, über der die streitgegenständliche Wohnung – dies ist unstreitig – liegt, zwei Flecken mit einem Durchmesser von ca. 15 cm gebildet. Die Decke sei sowieso renovierungsbedürftig. Es habe auch zuvor Probleme mit den Abwassersträngen im Hause gegeben. Als die Beklagte zu 1) im Jahr 2008 habe einziehen wollen, sei aufgrund der allgemein sehr maroden Wasserinstallation der Boden der Küche komplett mit Wasser bedeckt gewesen. Der Wasserschaden an der darunterliegenden Decke, bei der es sich um die gleiche Durchfahrt-Decke wie im vorliegenden Fall handele, sei von der Hausverwaltung nicht bearbeitet worden. Die Hausverwaltung habe erklärt, dass dieser Schaden von alleine austrockne und dass es nicht schlimm sei, weil keine Wohnung betroffen sei. Danach habe es mindestens drei Vorfälle mit verstopften Abwasserrohren und einem verstopften Badewannenabfluss gegeben. Zweimal seien komplette Verstopfungen aufgetreten und der Klempner der Hausverwaltung … habe die Rohre mit einer Spirale gesäubert. Beim letzten Mal sei während des Duschens sogar das Wasser aus dem mit einem Gitter abgedeckten Abfluss neben der Badewanne hoch gekommen und habe den ganzen Boden im Badezimmer überflutet und sei in den Hausflur gelangt. Von diesem Fall habe die Beklagte zu 1) auch der Untermieterin erzählt, die deshalb gewusst habe, dass es sehr gefährlich werden könne, wenn der Badewannenabfluss verstopft bleibe. Aus diesem Grunde habe die Untermieterin die Situation am 03.10.2018 auch als gefährlich erkannt und aufgrund des Feiertages versucht, selbst zu handeln.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagte zu 1) aus § 546 Abs. 1 BGB.
Die Kündigung vom 08.10.2018 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Die Klägerin ist auch nicht zur fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt. Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die fahrlässige Verursachung eines Wasserschadens durch den Mieter weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (Landgericht Berlin, Urteil vom 02.02.2017 – 67 S 410/16 -, juris). Dies gilt selbst dann, wenn die Schadenshöhe erheblich ist (LG Berlin ebd., dort: 10.500,00 €), was im vorliegenden Fall weder vorgetragen noch ersichtlich ist. Die Beklagte zu 1) muss sich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht eine vorsätzliche Beschädigung der Mietsache zurechnen lassen. Vielmehr verhielt es sich unstreitig so, dass die Beklagte zu 2) zwar den Badewannenabfluss aufgeschraubt hat, dies aber nicht mit der Absicht, einen Wasserschaden zu verursachen, sondern um die Ursache dafür zu ermitteln, dass das Wasser in der Badewanne schlecht ablief. Der Wasserschaden entstand sodann, weil der Badewannenablauf aufgrund von Unachtsamkeit der Beklagten zu 2) nicht wieder mit der Schraube am Abflussrohr befestigt wurde, bevor die Badewanne zum Duschen genutzt wurde bzw. beim nachfolgenden Duschen nicht bedacht wurde, dass der Badewannenablauf nicht mehr am Abflussrohr befestigt war. Der Wasserschaden wurde danach fahrlässig durch die Beklagte zu 2) herbeigeführt. Zwar muss der Mieter für das Verhalten derjenigen Personen einstehen, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, wobei es unerheblich ist, ob die Gebrauchsüberlassung als solche vertragsgemäß oder vertragswidrig ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB, Rn. 55). Dies ändert vorliegend jedoch nichts daran, dass die fahrlässige Verursachung eines Wasserschadens die Klägerin weder zur fristlosen noch zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Eine Wiederholungsgefahr besteht nicht. Die Beklagte zu 2) ist unstreitig ausgezogen, sodass auch dahinstehen kann, ob nach dem streitgegenständlichen Vorfall damit hätte gerechnet werden müssen, dass die Beklagte zu 2) erneut den Badewannenabschluss aufschraubt und ungesichert in diesem Zustand belässt. Hinsichtlich der Beklagten zu 1) behauptet die Klägerin selbst nicht, dass diese in der bisherigen Mietzeit seit 01.05.2008 bereits einen Wasserschaden verursacht hat. Eine zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung ist etwa bejaht worden, wenn der Mieter innerhalb von zwei Jahren 16 Wasserschäden in den darunterliegenden Wohnungen verursacht hat, oder der Mieter mehrere Wasserschäden mit erheblichen Auswirkungen verursacht hat (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 60 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier unstreitig nicht vor.
Soweit die Beklagte zu 1) die Wohnung nach dem 31.08.2017 ohne Genehmigung der Klägerin an die Beklagte zu 2) überlassen hat, hat die Klägerin die Kündigung weder hierauf gestützt, noch wäre sie auf dieser Grundlage zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Denn hierzu hätte es zuvor eines Verstoßes gegen die gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche und auch erklärte Abmahnung bedurft, der unstreitig nicht vorliegt. Die Beklagte zu 2) ist unstreitig ausgezogen, wobei es unerheblich ist, ob dies noch vor dem 24.10.2018 geschah.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des gegen die Beklagte zu 2) gerichteten Räumungsanspruchs überseinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Klägerin aufzuerlegen. Denn dies wäre voraussichtlich unterlegen. Die Klägerin hatte keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagte zu 2) aus § 546 Abs. 2 BGB, weil das Hauptmietverhältnis aus den vorstehend ausgeführten Gründen nicht beendet ist. Die Klägerin hatte auch keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagte zu 2) aus § 985 BGB. Im Hinblick auf den berechtigten Besitz der Beklagten zu 1) hätte die Klägerin von der Beklagten zu 2) aus § 986 Abs. 1 Satz 2 BGB allenfalls die Herausgabe der Wohnung an die Beklagte zu 1) verlangen können. Diesen Anspruch hat sie aber nicht geltend gemacht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 Satz 1, Satz 2 i. V. m. 709 Satz 2 ZPO.
