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Zahlungsverzug im Mietrecht

Was tun, wenn der Mieter mit der Mietzahlung im Verzug ist?

Das Mietverhältnis ist im Grunde genommen eine sehr simple Angelegenheit. Auf der Basis eines Vertrages, dem Mietvertrag, gehen zwei Parteien in der Funktion eines Mieters und eines Vermieters ein Rechtsgeschäft miteinander ein. Die Basis für dieses Rechtsgeschäft bildet sowohl der Mietvertrag als auch das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch, sodass sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter die rechtlichen Verpflichtungen eindeutig klar sein sollten. Zu den Basispflichten des Vermieters gehört es, die vermietete Sache dem Mieter zur Verfügung zu stellen während hingegen der Mieter die Pflicht zur Entrichtung des monatlichen Mietzinses hat. In der Theorie mag sich dies sehr einfach anhören, doch gibt es in der Praxis immer wieder Probleme. Gerade für unerfahrene Vermieter stellt sich dann die Frage, was genau eigentlich unternommen werden kann, wenn der Mieter seiner vertraglichen Pflicht nicht nachkommt und in den Verzug gerät.

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Wann tritt überhaupt Verzug ein?

Zahkungsverzug im Mietrecht
Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters ist für den Vermieter oft mit einigen Hürden verbunden. Worauf muss der Vermieter achten und wie kann sich der Mieter wehren? Foto: Schneider-Foto/Bigstock

Bevor ein Vermieter überhaupt aktiv werden sollte, muss zunächst die Frage geklärt sein, wann genau der Mieter aus rechtlicher Sicht mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Entgegen der landläufig weit verbreiteten Ansicht besteht für den Mieter nicht die zwingende Verpflichtung der Zahlung des Mietzinses bis zum 01. eines jeweiligen Monats. Auf der Basis des Mietrechts hat ein Mieter die Miete bis spätestens den dritten Werktag eines jeweiligen Monats zu entrichten. Hierbei sollte beachtet werden, dass die Miete bis zu diesem 3. Werktag bezahlt sein muss, was sich jedoch auf den reinen Zahlungsvorgang an sich bezieht. Bis zum 3. Werktag muss der Mieter somit die Zahlung bei seiner Bank in Auftrag gegeben haben. Da sich der dritte Werktag jedoch monatlich ändert gelangt ein Mieter somit nicht automatisch in Verzug, wenn die Zahlung später bei dem Vermieter eintrifft. Wochenende sowie auch Feiertage, an denen die Bank keine Überweisungen tätigt, müssen hierbei von dem Vermieter berücksichtigt werden, da das Geld bei diesen Konstellationen naturgemäß später bei dem Vermieter eintrifft.

Der Mieter ist im Verzug, wie kann der Vermieter reagieren?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, auf einen Verzug der Mietzahlung zu reagieren. Die einfachste Lösung ist natürlich erst einmal das persönliche Gespräch. In vielen Fällen ist der Verzug eher ein Versehen des Mieters, welcher durch den Verzug genauso überrascht wird wie der Vermieter. Sollte eine vergessene Überweisung der Grund für den Verzug sein kann der Vermieter direkt einen Dauerauftrag anregen. Die Einrichtung eines Dauerauftrages kann jedoch nicht verlangt bzw. gefordert werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Zahlung des Mietzinses setzt. Je nachdem, wie gut ausgeprägt die persönliche Beziehung zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist, kann diese Frist auch mündlich erfolgen. Ist das Verhältnis jedoch eher unpersönlich sollte die Frist zur Zahlung des Mietzinses auf jeden Fall schriftlich verfasst werden. Der Gesetzgeber sagt, dass der Forderungsinhaber dem Forderungsschuldner nachweisen muss, dass die schriftliche Aufforderung zugestellt wurde. Aus diesem Grund ist ein Einschreiben bzw. Einschreiben mit Rückschein auf jeden Fall empfehlenswert.

Es ist durchaus möglich, dass eine kurzfristig erfolgte Geldnot als Grund für den Zahlungsverzug angegeben wird. Bei einem langjährigen Mietverhältnis kann die Vermieterpartei dem Mieter eine Ratenzahlung anbieten und sich auf diese Weise überaus kulant zeigen. Dies ist jedoch nur dann wirkungsvoll, wenn die Mietpartei auch wirklich zahlungswillig aber derzeitig zahlungsunfähig ist. Die Ratenzahlungsvereinbarung des rückständigen Mietzinses sollte in diesem Fall ebenfalls schriftlich fixiert werden. Erfolgt trotz der Aufforderung oder einer etwaig vereinbarten Ratenzahlungsvereinbarung immer noch keine Zahlung seitens des Mieters, so kann der Vermieter weitere Schritte einleiten. Viele Vermieter würden jetzt den Weg gehen, das Mietverhältnis mit dem Mieter fristlos aufgrund des Zahlungsverzuges zu kündigen. Ganz so einfach ist dies jedoch nicht, da das Mietrecht in Deutschland eher aufseiten des Mieters steht. Für eine fristlose Kündigung müssen laut BGB einige sehr strenge Voraussetzungen erfüllt sein.

Wann ist der Mieter im Zahlungsverzug?

  1. Der Mietrückstand muss sich auf eine komplette Monatsmiete belaufen und auch die Folgemiete beinhalten
  2. Die Mietpartei hat einen Rückstand in Höhe von zwei kompletten Monatsmieten

Der Unterschied zwischen diesen beiden Voraussetzungen liegt darin, dass bei Voraussetzung 1 eine Monatsmiete nicht gezahlt und die Folgemiete nur zum Teil gezahlt wurde während hingegen bei Voraussetzung 2 der Mietrückstand nicht direkt aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten bestehen muss. Für die Voraussetzung 1 ist dabei kein Mindestbetrag des Rückstandes angegeben. Bereits ein Rückstand über einen einzigen Cent würde die Vermieterpartei bereits zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Das Mietrecht ist recht streng formuliert und stärkt die Rechte des Mieters. Die Vermieterpartei, die trotz einer schriftlichen Aufforderung bislang kein Geld erhalten hat, müsste im nächsten Schritt den rechtlichen Schritt der Räumungsklage unternehmen. Hier sollte zeitnah eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingelegt werden. Zweckmäßig wird die Klage oft auch mit einem Zahlungsantrag über offene Mietzahlungen verbunden, da ansonsten der Zahlungsantrag über einen weiteren Klageschritt beschritten werden müsste. Am Ende eines erfolgreichen Klageweges erfolgt die Zwangsvollstreckung und damit die Räumung durch den Gerichtsvollzieher.

Zahlt der Mieter seine Mietrückstände vor Zugang der Kündigung oder erklärt sich das Sozialamt/Jobcenter schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit, dann kann die außerordentliche Kündigung abgewendet werden. Beides ist grundsätzlich noch innerhalb einer Schonfrist bis 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich (sog. Schonfristzahlung). Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände führt allerdings nur dazu, dass die fristlose, nicht zugleich die fristgemäße Kündigung unwirksam ist. Von dieser Möglichkeit kann der Mieter allerdings nur einmal innerhalb von 2 Jahren Gebrauch machen. Kommt es in dieser Zeit erneut zu einem Zahlungsverzug, ist der Vermieter berechtigt direkt außerordentlich fristlos dem Mieter zu kündigen. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung kann der Vermieter dem Mieter gemäß § 573 BGB auch die ordentliche Mietvertragskündigung erklären. Je nach Dauer des bisherigen Mietverhältnisses besteht dann eine Kündigungsfrist von 3 bis 9 Monaten.

Ich bin als Mieter im Verzug, was kann ich tun?

Es kann im Leben immer wieder vorkommen, dass sich gewisse Zahlungen überschneiden und die Deckung des Kontos von anderweitigen Zahlungen wie beispielsweise dem Arbeitseinkommen abhängig sind. Wenn das Konto kurzzeitig nicht gedeckt ist werden natürlich die abgehenden Zahlungsverpflichtungen wie die Miete nicht durchgeführt. Nicht selten erfährt der Mieter dies erst dann, wenn die nächsten Kontoauszüge eingeholt werden oder plötzlich der Vermieter vorstellig wird.

Mietrückstand Kündigung
Mietrückstände sind nicht nur für den Vermeiter eine ärgerliche und zum Teil existenzbedrohende Sache, auch der Mieter muss im Extremfall mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung seiner Wohnung und einer Räumungsklage rechnen. Foto: catcha/Bigstock

Wichtig ist in diesem Moment die Maßnahme des “Ruhe bewahrens”. Als rückständiger Mieter, der Interesse an einer Fortdauer des Mietverhältnisses hat, sollte dem Vermieter sofort zugesagt werden, dass der Sachverhalt unverzüglich geklärt wird. Der Grund für den Verzug sollte dabei natürlich artikuliert werden und in der Regel hat die Vermieterpartei hierfür auch Verständnis, wenn es denn bislang zu keinen Verzögerungen bei der Mietzahlung kam. Sollte das Verhältnis zu der Vermieterpartei jedoch nicht sonderlich herzlich sein sollte die rückständige Mietpartei das Gesprächsniveau auf jeden Fall sachlich halten und nicht auf ein emotionales Level abrutschen. In dieser Kommunikation sollte zwingend der Wille zur Zahlung des rückständigen Mietzinses erklärt werden, sodass die Vermieterpartei aus der Kommunikation keine generelle Zahlungsunwilligkeit ableiten kann. Eine fristlose Kündigung aufgrund eines einmaligen Mietrückstandes ist aus gesetzlicher Sicht nicht zulässig, allerdings sollte die rückständige Mietpartei alles daran setzen, die ausstehende Zahlung so schnell wie möglich zu leisten.

Sollte plötzlich die fristlose Kündigung in der Post liegen heißt es aus Sicht des Mieters erst einmal, den ersten Schock zu verdauen.

Wie kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges abgewendet werden:

  • nehmen Sie sofort nach auftreten des Zahlungsverzuges Kontakt zum Vermieter auf und erklären den Grund des Verzuges. Meistens kann hier schnell eine Lösung durch sofortige Zahlung oder bei finanziellen Problem durch eine Ratenzahlung gefunden werden.
  • ebenfalls kann eine schriftlich vereinbarte Übernahme der Mietrückstände durch das Sozialamt/Jobcenter die fristlose Kündigung verhindern
  • weiterhin kann eine Zahlung des Rückstandes innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ebenfalls die fristlose Kündigung aufheben. Dieses ist allerdings nur 1x innerhalb von 2 Jahren möglich.
  • eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung mit Gegenforderungen befreien kann und dies sofort nach der Kündigung erklärt. Dies kann z.B. erfolgen, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die zur Mietminderung berechtigen.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass ein Mietverhältnis sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter beiderseitig Rechte und Pflichten mit sich bringt. Kaum ein anderes Vertragsverhältnis in Deutschland ist so geprägt von landläufig verbreiteten Meinungsbildern, die jedoch mit dem bestehenden Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch nur selten einhergehen. Generell gilt: Lassen Sie Ihre Kündigung durch uns prüfen. Wir haben eine langjährige Erfahrung und Kompetenz in Sachen Mietrecht. Egal ob für Vermieter oder Mieter können Mietrückstände existenzbedrohende Ausmaße erreichen. Für den Vermieter sind hohe Mietrückstände oftmals kaum über einen längeren Zeitraum tragbar. Hinzu kommt die Schwierigkeit den zahlungsunwilligen Mieter schnell wirksam kündigen zu können. Auf der anderen Seite ist der mögliche Verlust der Wohnung für den Mieter ebenfalls ein hohes Risiko. Bereits deshalb ist eine eingehende juristische Beratung sehr zu empfehlen. Wir beraten und vertreten sowohl Mieter als auch Vermieter.

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