LG Frankfurt – Az.: 2/13 S 5/21 – Urteil vom 15.07.2021
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin zu 3 49.970 € auf das Konto der Beklagten zu 3 … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.04.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger zu 1 und 2 als Gesamtschuldner. Die Kosten des Rechtsstreits in zweiter Instanz werden wie folgt verteilt: Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Kläger zu 1 und 2 zu 30 % als Gesamtschuldner und die Beklagten zu 70 % als Gesamtschuldner. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 3 tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die jeweiligen Vollstreckungsschuldner können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird für die Beklagten zugelassen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 50.000 €
Gründe
I.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern, wobei auf die Beklagten 4.997/10.000 MEA entfallen, die übrigen Anteile entfallen auf die Kläger in erster Instanz, die jetzigen Kläger zu 1 und 2. Einen Verwalter hat die Gemeinschaft nicht. Nach Vorprozessen erfolgte eine Begutachtung der Sanierungsbedürftigkeit des Daches. Daraufhin fand eine Eigentümerversammlung statt, auf welcher die Beklagten nicht erschienen sind und die Kläger einen Beschluss zur Sanierung des Daches gefasst haben. Zugleich wurde beschlossen, dass mit Fälligkeit zum 31.12.2019 eine Sonderumlage von 100.000 € zu zahlen ist.
In erster Instanz haben die Kläger zu 1 und 2 die Verurteilung der Beklagten dahingehend begehrt, dass sie den unter Anwendung des Miteigentumsanteils auf die Beklagten entfallenden Anteil auf das gemeinschaftliche Konto zu zahlen haben.
Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen, da die Kläger für die Geltendmachung der Forderung nicht aktivlegitimiert seien.
Hiergegen hat sich die zunächst von den Klägern eingelegte Berufung gerichtet, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt haben. Nach Hinweis der Kammer auf die Erfolglosigkeit der Berufung ist mit Schriftsatz vom 1.4.2021 (zugestellt am 29.04.2021) die Klage auf die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege des Parteiwechsels geändert worden.
Hierzu vertritt sie die Auffassung, die Wohnungseigentümergemeinschaft werde in dem vorliegenden Prozess entsprechend dem Urteil der Kammer vom 1.2.2021 (2-13 S 46/20) von den nicht verklagten Wohnungseigentümern vertreten.
Die Beklagten haben während des Verfahrens ihr Eigentum veräußert, die Umschreibung im Grundbuch ist am 28.04.2021 erfolgt.
Die (neue) Klägerin zu 3 beantragt, unter Abänderung des Urteils des AG Wiesbaden vom 11.12.2020 die Beklagten zu verurteilen, 49.970 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.02.2020 auf ihr Konto … zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen und die geänderte Klage abzuweisen.
Sie halten den Parteiwechsel für unzulässig …
II.
Nachdem die Klage in der Berufungsinstanz in zulässiger Weise auf die Gemeinschaft geändert wurde, waren die Beklagten trotz der zwischenzeitlich erfolgten Veräußerung antragsgemäß zu verurteilen, da die Klage insoweit zulässig und begründet ist.
1. Der gewillkürte Parteiwechsel war zulässig.
Ein Parteiwechsel in der Berufungsinstanz ist nach den Regeln über die Klageänderung zu behandeln (§§ 263 ff., 533 ZPO; BGHZ 65, 264; BGH NJW 2015, 53 Rn. 7; Musielak/Voit/Ball, 18. Aufl. 2021, ZPO § 533 Rn. 6), wobei hinzukommen muss, dass eine zulässige Berufung eingelegt worden ist (BGH NJW 2003, 2172). Diese Voraussetzungen sind gegeben, denn die ursprünglichen Kläger haben in zulässiger Weise Berufung eingelegt und diese begründet, so dass sich keine Fragen dahingehend stellen, inwieweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als neue Klägerin alleine zur Einlegung eines Rechtsmittels befugt gewesen wäre (vgl. insoweit BGH NJW 2003, 2172). Die Parteiwechselerklärung ist auch in zulässiger Weise erklärt worden, denn die neue Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft, wird in diesem Prozess nur von den bisherigen Klägern vertreten (dazu sogleich).
Die Klageänderung ist auch sachdienlich (§ 263 ZPO), so dass es auf den Widerspruch der Beklagten nicht ankommt. Sowohl die ursprünglichen Kläger, als auch der Verband als neue Klägerin verfolgen in der Sache den gleichen Anspruch mit insoweit identischem Streitgegenstand (dazu BGH NJW 2003, 2172 (2173)), nämlich die Zahlung der Sonderumlage auf das Gemeinschaftskonto. Bei dieser Sachlage wäre es eine unnötige prozessunwirtschaftliche Förmelei, wenn man die Gemeinschaft auf eine neue Klage verweisen müsste. Die Kläger haben in erster Instanz einen materiell der Gemeinschaft zustehenden Anspruch geltend gemacht. Wenn nunmehr die Gemeinschaft im eigenen Namen den Anspruch geltend macht, ist es sachdienlich dies in dem gleichen Rechtsstreit zu entscheiden. Entsprechend hat der BGH auch für die vergleichbare Konstellation, dass ein nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG aF vergemeinschafteter Unterlassungsanspruch zunächst von einem Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht wurde, sogar in der Revisionsinstanz einen Parteiwechsel zugelassen (BGH NJW 2015, 53; vgl. ferner BGHZ 65, 264). Dass die Beklagten ihr Wohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert haben, ändert hieran – entgegen ihrer Auffassung – nichts, denn sie bleiben weiter materiell zur Zahlung verpflichtet (dazu sogleich).
Die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 ZPO liegen auch vor, denn weitere Feststellungen, die über die Feststellungen des Amtsgerichts hinausgehen, sind nicht erforderlich, zumal der Sachverhalt soweit für die Entscheidung relevant, unstreitig ist.
Unzuträglichkeiten zu Lasten der Beklagten sind damit nicht verbunden, denn die Parteiänderung ist bezüglich der ausscheidenden Kläger nach den Regeln der Klagerücknahme zu behandeln, so dass diese insoweit die Kosten des Rechtsstreits (§ 269 ZPO) zu tragen haben.
2. Die Klage des Verbandes ist zulässig, insbesondere ist er wirksam von den ursprünglichen Klägern bei Erklärung der Klageänderung vertreten worden.
a) Die Vertretung der Gemeinschaft richtet sich nach neuem Recht. Allerdings dürfte § 48 Abs. 5 WEG wohl auch auf die Vertretung in anhängigen Prozessen (analog) anzuwenden sein, obwohl sich die Vorschriften dazu weder im alten noch im neuen Recht im dritten Teil des WEG befinden. Anderenfalls wäre aber eine Vertretung der in anhängigen Beschlussklagen weiter verklagten Eigentümer (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG aF) durch den Verwalter (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG aF) nicht möglich, weil eine derartige Vertretungsbefugnis im neuen Recht nicht besteht. Konsequenterweise dürfte sich dann aber auch in allen anderen von § 48 Abs. 5 WEG erfassten Verfahren, die Vertretung nach den bis zum 1.12.2020 geltenden Regelungen richten, so dass § 9b WEG nF nicht zur Anwendung gelangen dürfte und in anhängigen Gerichtsverfahren die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft sich nach § 27 Abs. 3 WEG aF richtet.
Hierauf kommt es aber vorliegend nicht an, denn die Gemeinschaft hat den Parteiwechsel erst unter der Geltung des neuen Rechts erklärt, so dass ein Prozessrechtsverhältnis zwischen ihr und den Beklagten auch erst mit Zustellung dieses Schriftsatzes am 29.04.2021 begründet wurde. Auf diesen Rechtsstreit ist § 48 Abs. 5 WEG von Vorneherein nicht anwendbar. Dass zwischen Klägern zu 1 und 2 und den Beklagten bereits vor dem 1.12.2020 ein Rechtsstreit anhängig war, erfasst dieses neue Prozessrechtsverhältnis nicht.
b) Die Vertretung des Verbandes erfolgt zwar gem. § 9b Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Gemeinschaft – wie hier – keinen Verwalter hat, durch alle Wohnungseigentümer im Wege der Gesamtvertretung, davon ist nach der Rechtsprechung der Kammer (ZWE 2021, 185) aber eine Ausnahme dann zu machen, wenn – wie hier – in Prozessen sich die verwalterlose Gemeinschaft und einzelne Eigentümer gegenüberstehen. Dann ist es jedenfalls nach allgemeinen Grundsätzen schon aufgrund des Zwei-Parteien-Prinzips ausgeschlossen, dass der Verband auch durch die Eigentümer vertreten wird, die ihm als Prozessgegner gegenüberstehen (vgl. BGH NJW 1984, 57 (58); Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1904; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 3, Rn. 68). In diesen Fällen vertreten, ebenso wie dies der BGH für den vergleichbaren Fall der Gesamtvertretung bei einer OHG mit breiter Zustimmung im gesellschaftsrechtlichen Schrifttum (vgl. Hillmann in Ebenroth/Boujong/Joost/Strohn, HGB, § 125 Rz. 26; Haas in: Röhricht/Graf von Westphalen/Haas, HGB, § 125 HGB, Rz. 12; Boesche in Oetker, § 125 HGB Rz. 25) entschieden hat (BGH WM 1983, 60), die dem Verband nicht als Prozessgegner gegenüberstehenden Eigentümer diesen alleine.
Diese bereits zum alten Recht vertretene Auffassung (LG München I ZWE 2021, 180) ist auch unter der Geltung von § 9b Abs. 1 S. 2 WEG anzuwenden (näher dazu Kammer ZWE 2021, 185 Rz. 14 ff.; Zschieschack ZMR 2021, 367, 371; ebenso BeckOGK/Greiner, 1.6.2021, WEG § 9b Rn. 141; BeckOK WEG/Elzer, 44. Ed. 2.4.2021, WEG § 44 Rn. 40; Elzer 2021, 188 (190); Suilmann ZfIR 2021, 281 (282 f.); aA Lehmann-Richter/Wobst NJW 2021, 662; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1903 ff.; Skauradszun ZMR 2020, 905 (910)).
Für diesen Weg spricht nicht nur das praktische Argument, eine Prozessführung in diesen – keineswegs seltenen – Fällen zu ermöglichen, sondern sie lässt sich auch durch eine Verpflichtung der als Prozessgegners dem Verband gegenüberstehenden Eigentümer, die verbliebenen Eigentümer zur Vertretung zu ermächtigen, sachgerecht begründen (näher Kammer NZM 2021, 239 Rn. 15).
Gegen die Auffassung, die in internen Streitigkeiten eines verwalterlosen Verbandes zu einer Prozessunfähigkeit des Verbandes gelangt (Lehmann-Richter/Wobst NJW 2021, 662; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1903 ff.; dagegen zu Recht BeckOK WEG/Elzer, 44. Ed. 2.4.2021, WEG § 44 Rn. 39), spricht aus Sicht der Kammer neben der Unpraktikabilität vor allem, dass diese nicht friktionsfrei erklären kann, warum unproblematisch jedenfalls bei einer Klage gegen den Verband durch ein Mitglied gem. § 170 Abs. 3 ZPO eine Klagezustellung möglich wäre, wodurch ein Prozessrechtsverhältnis begründet würde, wenn es andererseits an einer Prozessfähigkeit des beklagten Verbandes fehlen soll. Anders als bei § 35 Abs. 1 S. 2 GmbHG stellt sich bei einer Vertretung einer verwalterlosen Gemeinschaft daher kein rechtliches Vertretungsproblem, welches ggf. über Prozesspfleger (§ 57 ZPO) zu lösen wäre (dazu Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 50).
Die bestehenden Schwierigkeiten, die sich dadurch ergeben, dass die Eigentümer, die dem Verband als Prozessgegner gegenüberstehen, von der Vertretung ausgenommen sind, lassen sich mit dem vom BGH für die Gesamtvertretung der OHG bereits entwickeltem Instrumentarium komplikationslos lösen. Nach Auffassung der Kammer spricht für diesen Weg auch, dass es eines Rückgriffs auf das Instrumentarium der actio pro socio nicht bedarf (näher dazu Kammer ZWE 2021, 185 Rn. 16 f.), um die Gemeinschaften handlungsfähig zu halten, zumal der von der Gegenauffassung vorgeschlagene Ausweg einer Verwalterbestellung nach den Erfahrungen der Kammer mangels Bereitschaft zur Übernahme von zerstrittenen Kleinstgemeinschaften nicht praktikabel ist (dazu näher Zschieschack ZMR 2021, 367 (369). Ein Rückgriff auf eine Notverwalterbestellung analog § 29 BGB (so Suilmann ZWE 2021, 246, 247 f.) kommt bereits deshalb nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt, nachdem die gesetzlichen Regelungen über den Notverwalter mit der WEG-Reform 2007 abgeschafft worden sind und seit dem der Gesetzgeber kein Bedarf für dieses Instrumentarium gesehen hat.
c) Wird die Gemeinschaft von den nicht klagenden Eigentümern vertreten, liegt vorliegend eine wirksame Klage vor, denn zum Zeitpunkt der Erklärung des Parteiwechsels gegenüber dem Gericht waren die Beklagten noch Eigentümer.
Ob es für die Erhebung einer derartigen Klage einer Beschlussfassung der Gemeinschaft bedarf, ist eine Frage des Innenverhältnisses und spielt für die Wirksamkeit von Erklärungen im Außenverhältnis keine Rolle. Das neue WEG-Recht unterscheidet streng zwischen der Vertretung im Außenverhältnis, wo Beschränkungen Dritten gegenüber unwirksam sind (§ 9b Abs. 1 S. 3 WEG) und dem Innenverhältnis. Es handelt sich daher um organschaftliche Vertretungsmacht (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 182), die im Außenverhältnis unbeschränkbar ist.
Anders als bei Beschlüssen nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG aF besteht eine Beschlusskompetenz zur Einräumung von Vertretungsmacht nach neuem Recht – mit Ausnahme der hier nicht einschlägigen Sonderfälle der Vertretung durch den Verwalter „beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags“ nicht.
Demzufolge hat die interne Willensbildung der Gemeinschaft auf die Wirksamkeit von abgegebenen Willenserklärungen oder – wie hier – Prozesserklärungen keinen Einfluss. Ausnahmen sind allenfalls in den Fällen eines offensichtlichen Missbrauchs und dabei vor allem im Falle der Kollusion denkbar. Ein derartiger Fall ist hier indes nicht gegeben.
Auch soweit für reine Innengeschäfte diskutiert wird, dass die Bindungen im Innenverhältnis auf die Vertretungsmacht durchschlagen (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 216; aA AG Oberhausen IMR 2021, 252 mit insoweit krit Anm Dötsch), kommt es hierauf nicht an, denn um ein derartiges Innengeschäft handelt es sich bei einer Klage nicht. Dies bereits deshalb nicht, weil insoweit auch das Gericht beteiligt ist und es sich daher nicht um eine Beziehung der Wohnungseigentümer ohne Außenwirkung handelt, zumal es gerade ein Anliegen der Reform war, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldansprüchen von der Beschlusslage im Innenverhältnis unabhängig auszugestalten (Bund-Länder-Arbeitsgruppe, NZM 2019, 705 (717 f.); vgl. auch MüKoBGB/Burgmair, 8. Aufl. 2021, WEG § 9b Rn. 14). Alleine eine im Innenverhältnis nicht ordnungsgemäße Maßnahme führt nach neuem Recht daher nicht (mehr) zu deren Unwirksamkeit im Außenverhältnis.
Da demnach eine Beschlussfassung über die Vertretungsmacht nicht mehr möglich ist, sondern allenfalls darüber ein Beschluss gefasst werden kann, ob von dem ohnehin Vertretungsberechtigten eine Maßnahme im Außenverhältnis vorgenommen wird, hat eine Beschlussfassung insoweit auch nur noch Wirkung im Innenverhältnis (vgl. dazu Zschieschack, FS Riecke, 2019, 477 (484 ff.), so dass sich die Ungültigerklärung der Beschlussfassung auf das Außenverhältnis nicht auswirken kann. Damit ist eine Beschlussanfechtung auch nicht vorgreiflich iSv § 148 ZPO. Auch eine Aussetzung von Verfahren, in denen Prozesserklärungen abgegeben worden sind, deren interne Berechtigung umstritten sind, zur Klärung, ob diese im Innenverhältnis ordnungsgemäß sind, kommt von Vorneherein nicht (mehr) in Betracht. Unzuträglichkeiten sind auch damit nicht verbunden, denn wenn eine im Außenverhältnis wirksame Erklärung abgegeben wird, zu der im Innenverhältnis keine Berechtigung besteht, war dies möglicherweise pflichtwidrig und löst Schadensersatzansprüche aus.
Damit kommt es auf die Frage, ob die Kläger für die Prozessführung eines Beschlusses bedurften, nicht an. Allerdings spricht viel dafür, dass ein derartiges Erfordernis hier ohnehin ein unnötige Förmelei wäre, da die Eigentümergemeinschaft nur aus zwei Eigentümern besteht.
3. In der Sache ist der Anspruch auf die Sonderumlage begründet.
Der entsprechende Beschluss ist gefasst und nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam. Nichtigkeitsgründe sind weder ersichtlich noch vorgetragen.
Dass die Beklagten ihr Eigentum veräußert haben und die Grundbuchumschreibung einen Tag vor Zustellung der Klageänderung erfolgte, ändert an ihrer Zahlungsverpflichtung nichts. Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Wohnungseigentümer die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sog. „Fälligkeitstheorie“). Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber hingegen nicht (vgl. BGH, NJW 2018, 2044 Rn. 8; BGHZ 107, 285 [288] = NJW 1989, 2697; BGHZ 142, 290 [299] = NJW 1999, 3713).
Die parallel erhobene Anfechtungsklage ändert hieran nichts, eine Vorgreiflichkeit dieser Klage, die Anlass für eine Verfahrensaussetzung nach § 148 ZPO böte, liegt ebenfalls nicht vor (BGH ZWE 2014, 265). Dass die Kammer mit Urteil vom heutigen Tage (2-13 S 128/20) den Beschluss über die Sonderumlage für ungültig erklärt hat, ändert ebenfalls nichts, denn nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung gültig, so dass bis dahin auch eine Zahlungspflicht besteht (BGH NZM 2020, 755 Rn. 27). Da angesichts des Beschwerdewertes die Entscheidung der Kammer mit Verkündung nicht rechtskräftig wird (§ 544 Abs. 2 Nr. 1), besteht die Zahlungspflicht fort.
Zutreffend ist allerdings, dass dies für die Kläger im Zahlungsfalle den Verlust der gezahlten Sonderumlage bewirkt, da der BGH – entgegen der Auffassung der Kammer (ZWE 2019, 371) – einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagenbeschlusses verneint hat (BGH NZM 2020, 755), da die Kläger nach Verlassen der Eigentümergemeinschaft selbst bei einem entsprechenden Guthaben in einer späteren Abrechnung nicht mehr Gläubiger dieser Forderung werden. Auf den mit dieser Lösung verbundenen – wohnungseigentumsrechtlich verfehlten – Anreiz, der möglicherweise auch diesem Rechtsstreit zu Grunde lag, die Zahlung möglichst lange zu verweigern und damit die Gemeinschaft zum Beschreiten des Rechtswegs zu zwingen, ohne möglicherweise dringend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können, hat die Kammer bereits verwiesen (Kammer ZWE 2019, 371 Rn. 17).
Ein Zinsanspruch besteht demgegenüber nur in Höhe der Prozesszinsen (§ 291 BGB). Die Mahnung der Kläger zu 1 und 2 in eigenem Namen war mangels Anspruchsinhaberschaft nicht verzugsbegründend.
4. Nach alledem waren auf die erstmals in der Berufungsinstanz begründeten Klage der (neuen) Klägerin zu 3 die Beklagten antragsgemäß zu verurteilen. Die Kostenentscheidung folgt für die Kläger zu 1 und 2 aus § 269 ZPO, im Übrigen aus § 91 ZPO. Der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Für die Beklagten war die Revision zuzulassen, da die Frage der Vertretung verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaften klärungsbedürftige Fragen aufwirft.
