Betriebskosten-Umlage: Das Mietrecht und die Winterdienstkosten
Im Bereich des Mietrechts gibt es zahlreiche Aspekte, die sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen. Ein zentrales Thema, das immer wieder zu Diskussionen und rechtlichen Auseinandersetzungen führt, ist die Umlagefähigkeit bestimmter Kosten, insbesondere der Winterdienstkosten. Hierbei geht es um die Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter die Kosten für den Winterdienst auf den Mieter umlegen kann.
Die Umlage von Betriebskosten, zu denen auch die Winterdienstkosten zählen, setzt eine klare Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann dies zu Unklarheiten und Streitigkeiten führen. Das Thema Betriebskosten und deren Umlagefähigkeit ist daher von zentraler Bedeutung im Mietrecht und betrifft eine Vielzahl von Mietverhältnissen. Es ist daher für jeden Mieter und Vermieter von Interesse, sich mit dieser Thematik auseinanderzusetzen und die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 112 C 185/18 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Gericht entschied, dass Winterdienstkosten unter bestimmten Umständen auf den Mieter umgelegt werden können, obwohl keine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag vorliegt.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Rechtsstreit über die Umlage von Winterdienstkosten im Mietrecht.
- Der Beklagte wurde zur Zahlung von 285,59 Euro und zusätzlichen Rechtsanwaltskosten von 147,56 Euro verurteilt.
- Betriebskosten, einschließlich Winterdienstkosten, sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.
- Eine Umlage dieser Kosten auf den Mieter erfordert eine Vereinbarung im Mietvertrag.
- Im vorliegenden Fall fehlte eine solche Vereinbarung bezüglich der Winterdienstkosten.
- Das Gericht erkannte jedoch die Umlagefähigkeit der Winterdienstkosten ab dem Abrechnungsjahr 2017 an, basierend auf einer ergänzenden Vertragsauslegung.
- Die Umlage basierte auf veränderten Umständen, die die ursprüngliche Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter unmöglich machten.
- Das Urteil betont die Wichtigkeit klarer Vereinbarungen im Mietvertrag und die Notwendigkeit, besondere Umstände jedes Einzelfalls zu berücksichtigen.
Übersicht
Kernthema: Umlage von Winterdienstkosten
Im Zentrum des vorliegenden Urteils steht die Frage der Umlagefähigkeit von Winterdienstkosten im Mietrecht. Konkret ging es darum, ob und in welchem Umfang der Vermieter die Kosten für den Winterdienst auf den Mieter umlegen kann.
Die rechtliche Auseinandersetzung wurde durch den Mahnbescheid des Amtsgerichts Euskirchen ausgelöst, in dem eine Forderung in Höhe von 215,60 Euro aufgeführt war. Der Beklagte wurde daraufhin verurteilt, an die Klägerin 285,59 Euro nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 Euro zu zahlen. Das Gericht wies jedoch einen Teil der Klage ab und die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben.
Die rechtliche Herausforderung und Interpretation
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Die Klägerin argumentierte, dass trotz des Fehlens einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag, die vorbehaltlose Zahlung der Abrechnungssalden für die Jahre 2013 und 2014 durch den Beklagten eine stillschweigende Änderung dieser Abrede darstelle. Das Gericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht.
Entscheidung des Gerichts und ihre Begründung
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Umlagefähigkeit der Winterdienstkosten sich aus der ergänzenden Vertragsauslegung ergibt, jedoch erst ab dem Abrechnungsjahr 2017. Es wurde festgestellt, dass der Mietvertrag eine nachträgliche planwidrige Regelungslücke enthält, da durch veränderte Umstände die ursprünglich vorgesehene Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter nicht mehr möglich war.
Die Entscheidung des Gerichts beruhte auf der Auffassung, dass eine ergänzende Vertragsauslegung nicht dazu führen darf, dass der Vermieter einseitig eine Vertragsänderung herbeiführt. Es wurden besondere Umstände berücksichtigt, insbesondere die Tatsache, dass die Parteien erstmals im Jahr 2016 über die Frage der Winterdienstkosten Korrespondenz geführt haben.
Fazit und Auswirkungen des Urteils
Die Auswirkungen dieses Urteils könnten weitreichend sein, da es die Interpretation und Anwendung des Mietrechts in Bezug auf die Umlage von Betriebskosten klärt. Es unterstreicht die Notwendigkeit klarer Vereinbarungen im Mietvertrag und die Bedeutung der ergänzenden Vertragsauslegung in Fällen, in denen solche Vereinbarungen fehlen.
Das Fazit des Urteils ist, dass Vermieter und Mieter klare Vereinbarungen im Mietvertrag treffen sollten, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Es betont auch die Bedeutung der ergänzenden Vertragsauslegung und die Notwendigkeit, die besonderen Umstände jedes Einzelfalls zu berücksichtigen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was regelt der § 556 BGB bezüglich der Umlage von Betriebskosten?
Der § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Vereinbarungen über Betriebskosten in Mietverhältnissen. Laut diesem Paragraphen können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Die Vertragsparteien können auch vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Es ist zu erwähnen, dass der Mieter nur dann Betriebskosten zu tragen hat, wenn dies ausdrücklich mit ihm vereinbart worden ist. Fehlt es an einer derartigen Vereinbarung, so hat der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen.
Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen.
Es ist auch zu beachten, dass keine Betriebskosten und damit auf keinen Fall umlagefähig sind Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, also Instandsetzungen und Instandhaltungen, sowie Verwaltungskosten.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Siegburg – Az.: 112 C 185/18 – Urteil vom 05.07.2019
Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der im Mahnbescheid des Amtsgerichts Euskirchen vom xx.xx.xxxx, Az. XYZ, unter I. 1. aufgeführten Forderung in Höhe von 215,60 Euro erledigt ist.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 285,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.11.2018 zu zahlen.
Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.11.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist für beide Parteien vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
– ohne Tatbestand gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO –
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Der im Mahnverfahren geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses für den Zeitraum vom 03.03.2017 bis 24.05.2018 in Höhe von 215,60 Euro hat ursprünglich bestanden und ist durch Erfüllung nach Rechtshängigkeit, nämlich nach Zustellung des Mahnbescheids an den Beklagten, erledigt worden, nachdem der Beklagte nach dem 03.08.2018 den geltend gemachten Betrag vorbehaltlos gezahlt hat.
Der weiter gehende Anspruch aus dem Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 BGB auf Zahlung der Betriebskosten für den Winterdienst für die Jahre 2015, 2016 und 2017 besteht nur in Höhe von 285,59 Euro für das Abrechnungsjahr 2017. Ein darüber hinaus gehender Anspruch besteht nicht.
Nach der gesetzlichen Konzeption der §§ 535 Abs. 1 Satz 3, 556 BGB sind Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Die Umlage von Betriebskosten, zu denen gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auch die Kosten eines öffentlich-rechtlich geregelten Winterdienstes zählen, auf den Mieter setzt gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien voraus.
In dem streitgegenständlichen Mietvertrag fehlt eine solche Vereinbarung hinsichtlich der Kosten für den Winterdienst. Vielmehr ist unter § 2 Abs. 5 (Bl. 16 d.A.) geregelt, dass von dem Mieter die entsprechend der Ortssatzung der Stadt S erforderlichen Winterdienstarbeiten selbst auszuführen sind. Durch die – unstreitig – vorbehaltlose Zahlung der Abrechnungssalden für die Jahre 2013 und 2014 durch den Beklagten ist keine stillschweigende Änderung dieser Abrede zustande gekommen. Es fehlt schon an einem ausdrücklichen oder konkludenten Angebot der Klägerin auf Änderung der Abrede. Ein solches mag zwar in dem Rundschreiben aus dem Jahr 2013 (Bl. 19) liegen, dessen Zugang der Beklagte allerdings prozessordnungsgemäß bestritten hat. Die Klägerin hat trotz gerichtlichen Hinweises keinen Beweis für den Zugang gerade an den Beklagten angeboten. Die bloße Übersendung der Abrechnung stellt ebensowenig ein Angebot auf Vertragsänderung i.S.d. § 145 BGB dar wie die bloße vorbehaltlose Zahlung eine Annahme i.S.d. § 147 BGB beinhaltet, denn es fehlt insoweit am rechtsgeschäftlichen Erklärungsbewusstsein (vgl. etwa Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. B. III., Rn. 66 f. m.w.N.). Es hätte überdies nahe gelegen, in der jeweiligen Abrechnung unter der vorhandenen Überschrift „Besondere Hinweise“ auf die Umlage der Winterdienstkosten hinzuweisen. Eine kommentarlose Abrechnung nicht umgelegter Kosten durch den Vermieter ist offensichtlich treuwidrig (§ 242 BGB, vgl. auch Langenberg/Zehelein, a.a.O., Rn. 67).
Die Umlagefähigkeit der Winterdienstkosten ergibt sich jedoch nach Auffassung des Gerichts unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung, jedoch erst ab dem Abrechnungsjahr 2017. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch im Bereich des Wohnungsmietrechts grundsätzlich denkbar (vgl. etwa BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 36/14 = NZM 2014, 748, juris Rn. 22). Der Mietvertrag enthält eine nachträgliche planwidrige Regelungslücke, da durch die veränderte Altersstruktur und durch gesundheitliche Beeinträchtigungen einiger Mieter die ursprünglich vorgesehene Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter im Wechsel nicht mehr möglich ist. Es entspricht dem hypothetischen Parteiwillen, unter diesen Umständen, die zwischen den Parteien unstreitig geblieben sind, die in § 2 Abs. 4 Nr. 1 des Mietvertrags enthaltene Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten um die Winterdienstkosten zu ergänzen. Die Winterdienstkosten sind grundsätzlich umlagefähig (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Die Regelung des § 2 Abs. 5 des Mietvertrags bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass die Parteien die im dispositiven Recht vorgesehene Lastentragung des Vermieters insoweit abbedungen haben, als sie ursprünglich darüber einig waren, dass der Mieter die Winterdienstkosten zu tragen hat, weil er selbst auf seine Kosten die notwendigen Arbeiten auszuführen hat. Eine Umlagefähigkeit dieser Betriebskosten auf den Mieter bei einer wesentlichen Änderung der diesbezüglichen Umstände entspricht der von beiden Parteien gewollten Konzeption des Mietvertrags.
Nach Auffassung des Gerichts darf aber eine ergänzende Vertragsauslegung nicht dazu führen, dass der Vermieter im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Konzeption des Wohnungsmietrechts und entgegen der Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre einseitig eine Vertragsänderung herbeiführt. Es bedarf zusätzlich besonderer Umstände, die im vorliegenden Fall darin zu sehen sind, dass die Parteien, soweit ersichtlich, erstmals im Jahr 2016, nämlich bei der fristgerechten Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015, über die Frage der Winterdienstkosten Korrespondenz geführt haben. Erst hierdurch ist der Beklagte in Kenntnis gesetzt und in die Lage versetzt worden, auf die einseitig vom Vermieter vorgenommene Umlage der Winterdienstkosten zu reagieren.
Die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB sind von beiden Parteien unstreitig eingehalten worden.
Der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus Verzug, § 286 Abs. 1 BGB. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 ZPO.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung wird nicht zugelassen. Der Rechtsstreit hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 511 Abs. 4 ZPO.
Streitwert: bis 1.000 €
