AG Düsseldorf – Az.: 50 C 6/19 – Urteil vom 06.06.2019
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm bewohnte 1-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus N-Straße, Düsseldorf, viertes OG rechts, bestehend aus einem Zimmer, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt nebst zwei Wohnungstür-, zwei Hauseingangstür-, zwei Briefkasten- und ein Kellerschlüsseln an die Klägerin herauszugeben; an die Klägerin Nutzungsentschädigung i.H.v. 940,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.04.2019 zu zahlen; zukünftig ab dem 01.05.2019 monatlich jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus eine Nutzungsentschädigung i.H.v. 470,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Klägerin zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der zu räumenden Wohnung.
Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich 470,00 EUR gezahlter Nutzungsentschädigung für Januar 2019 in der Hauptsache erledigt ist.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2019 gewährt. Die Räumungsfrist ist davon abhängig, dass der Beklagte jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats die Nutzungsentschädigung in Höhe einer Bruttomiete 470,00 EUR zahlt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von jeweils 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 20./25.06.2018 dem Beklagten eine ihm vierten Obergeschoss rechts des Hauses N-Straße in Düsseldorf befindliche 1-Zimmer-Wohnung. Der monatliche Nettomietzins betrug 330,00 EUR. Hinzu kam eine Betriebskostenvorauszahlung von 80,00 EUR monatlich und eine Heizkostenvorauszahlung von 60,00 EUR.
Mit Schreiben vom 10.12.2018 (Bl. 18 Gerichtsakten) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 31.03.2019, wegen des ausstehenden Mietzinses für November und Dezember 2018.
Mit der Räumungsklage vom 08.01.2019 hat die Klägerin das Mietverhältnis noch einmal fristlos, hilfsweise fristgerecht, wegen des hinzugekommenen Mietzinsrückstandes für Januar 2019 gekündigt.
Die Klägerin macht geltend, wegen des eingetretenen Mietrückstandes seien die ausgesprochenen Kündigungen wirksam mit der Folge, dass sie die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen könne.
Nachdem der Beklagte am 04.02.2019 EUR 940,00 gezahlt hat, die die Klägerin auf die ausstehenden Mieten für November und Dezember 2018 verrechnet hat, sowie am 05.03.2019 weitere 470,00 EUR, die die Klägerin auf die Miete für Januar 2019 verrechnet hat, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 21.03.2019 das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen der ausstehenden Mieten für Februar und März 2019 gekündigt.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte 1-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus N-Straße, Düsseldorf, viertes OG rechts, bestehend aus einem Zimmer, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt nebst zwei Wohnungstür-, zwei Hauseingangstür-, zwei Briefkasten- und ein Kellerschlüsseln an die Klägerin herauszugeben;
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 940,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.04.2019 zu zahlen;
3. den Beklagten zu verurteilen, zukünftig ab dem 01.05.2019 monatlich, jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus eine Nutzungsentschädigung i.H.v. 470,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Klägerin zu zahlen und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klageantrag zu Z. 1 näher bezeichneten streitgegenständlichen Räume an die Klägerin;
und
erklärt den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, soweit der Beklagte Mietzinsrückstände für November 2018 bis einschließlich Januar 2019 durch Zahlung von insgesamt 1.410,00 EUR ausgeglichen hat.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, er sei mit Mietzinszahlungen in Rückstand geraten, weil er wegen seiner gesundheitlichen Situation arbeitslos geworden sei. Arbeitslosengeld habe er erst im Januar 2019 ausgezahlt bekommen, weshalb er vorher die Miete nicht habe zahlen können. In der Wohnung seien zudem diverse Mängel vorhanden. Er habe keinen Schlüssel für den Briefkasten erhalten und komme nur schwer an seine Post. Das Wasser und die Heizung würden nicht wirklich warm werden und ihm sei kein Keller zugeteilt worden. Der Sicherungskasten in der Wohnung sei in einem technischen Zustand, der in dieser Weise nicht mehr zulässig sei. Er habe sich schon mehrmals bei der Verwaltung beschwert, aber es sei nie eine Reaktion gekommen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf das Vorbringen der Parteien in deren wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Durchgreifende Zulässigkeitsbedenken bestehen nicht. Soweit die Klägerin mit dem Klageantrag zu 3. die Zahlung zukünftiger Mieten verlangt, ist dies nach § 259 ZPO zulässig. Danach kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der Beklagte ist beginnend mit dem Monat November 2018 mit jeder der von ihm zu entrichtenden Mieten in Rückstand geraten. Die einseitige Erledigungserklärung der Klägerin erfüllt ebenfalls die Zulässigkeitskriterien. Es ist allgemein anerkannt, dass der Gläubiger bei nachträgliche Erfüllung durch den Schuldner einseitig den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache erledigt erklären kann, was das Begehren enthält, die Feststellung der Erledigung auszusprechen.
Die Klage hat in der Sache überwiegend Erfolg. Die Klägerin kann neben der Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung eine Nutzungsentschädigung für April und Mai 2019 i.H.v. 470,00 EUR verlangen sowie die Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung in. Schließlich ist der Rechtsstreit in der Hauptsache i.H.v. 940,00 EUR, die am 04.02.2019 gezahlt wurden, in der Hauptsache erledigt.
Die Klägerin hat einen Anspruch aus §§ 546, 985 BGB auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung im Hause N-Straße in Düsseldorf. Bereits die fristlose Kündigung vom 10.12.2018 hat gemäß § 543 Abs. 2 Z. 3 BGB zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt mit der Folge, dass dem Beklagten auch insbesondere kein Recht mehr zum Besitz der Wohnung im Sinne des § 986 BGB zukommt.
Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 10.12.2018 befand sich der Beklagte mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug, nämlich die für November und Dezember 2018. Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Z. 2 BGB etwa dadurch nachträglich unwirksam geworden, dass der Beklagte innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fälligen Mieten gezahlt hätte. Zwei Monate nach der am 08.02.2019 erfolgten Zustellung der Räumungsklage hat sich der Beklagte am 08.04.2019 mit der Zahlung für April 2019 in Rückstand befunden, nachdem die letzte Zahlung vom 02.04.2019 auf den ausstehenden Mietzins für März 2019 gemäß 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen war. Eine Kündigungsheilung nach § 569 Abs. 3 Z. 2 BGB kommt aber nur in Betracht, wenn zum maßgeblichen Zeitpunkt sämtliche Mietzinsrückstände beglichen sind, also nicht nur die, auf die die jeweilige Räumung gestützt worden ist, sondern insbesondere auch die weiteren bis zum Heilungszeitpunkt entstandenen Mietzinsansprüche.
Der Beklagte kann gegenüber der Kündigung nicht erfolgreich einwenden, er sei aus gesundheitlichen Gründen arbeitslos geworden und habe vom Arbeitsamt Geld erst im Januar 2019 erhalten. Das für einen Zahlungsverzug erforderliche Verschulden kann dadurch nicht ausgeräumt werden. Denn der Schuldner hat grundsätzlich für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.
Eine andere Beurteilung des dargestellten Mietrückstandes ergibt sich auch nicht vor dem Hintergrund, dass der vom Beklagten zu entrichtende Mietzins etwa gemäß § 536 BGB gemindert gewesen wäre. Zwar beruft sich der Beklagte auf Mietmängel, diese begründen jedoch keine Mietminderung. Denn das Vorbringen des Beklagten zu etwaigen Mietmängeln ist unsubstantiiert.
Soweit der Beklagte geltend macht, er habe bis heute keine Schlüssel für den Briefkasten erhalten und komme nur schwer an seine Post, ist darin nicht mehr zu sehen, als eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit, die nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB bei der Bemessung einer Mietminderung außer Betracht zu bleiben hat. Der Beklagte nutzt einen Briefkasten im Hause N-Straße und ist auch in der Lage, an die dort für ihn eingeworfene Post zu gelangen, wie es nicht zuletzt die Zustellungen im vorliegenden Rechtsstreit dokumentieren. Es ist also nicht so, dass eben dies etwa wegen eines fehlenden Schlüssels unmöglich gemacht worden ist. Hinzu kommt, dass dem Beklagten ausweislich des schriftlichen Mietvertrages vom 20./25.06.2018 zwei Briefkastenschlüssel ausgehändigt worden sein sollen, ohne dass der Beklagte Beweis dafür angetreten hat, dass dies etwa tatsächlich nicht der Fall gewesen ist.
Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass Wasser und Heizung in seiner Wohnung „nicht wirklich warm“ werden und sich der Sicherungskasten in einem technischen Zustand befinde, der so nicht zulässig sei, ist sein Vorbringen mangels Schilderung weiterer Einzelheiten unsubstantiiert. Es fehlt an jedweden konkreten Angaben dazu, wie warm das Wasser wird bzw. inwieweit es ihm etwa nicht möglich ist, wegen unzureichender Wärme des Wassers zu duschen, und auch dazu, welche Temperaturen in der Wohnung erreicht werden. In Bezug auf den Sicherungskasten ist weder konkret vorgetragen noch sonst wie ersichtlich, inwieweit dieser nicht mehr zulässig sein soll.
Schließlich resultiert auch keine Mietminderung daraus, dass sich der Beklagte darauf beruft, dass ihm kein Keller zugeteilt worden sei. Ausweislich von § 1 Z. 1 des Wohnraummietvertrages vom 20./25.06.2018 enthält die Beschreibung des Mietobjektes lediglich eine Leerstelle, wo ein etwa mitvermieteter Kellerraum einzutragen gewesen wäre. Soweit unter § 1 Z. 2 des Mietvertrages die Aushändigung eines Kellerschlüssels dokumentiert worden ist, besagt dies nicht mehr, als dass der Beklagte danach einen Schlüssel bekommen hat, um in den Kellerbereich zu gelangen. Dass etwa ein separater Kellerraum geschuldet gewesen wäre, kann der Aushändigung des Schlüssels nicht entnommen werden.
Die Klägerin kann gemäß § 546 a BGB Nutzungsentschädigung für die Monate März und April 2019 in Höhe von insgesamt 940,00 EUR (zweimal 470,00 EUR) verlangen. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vom 25.04.2019 waren für diese Monate noch keine Zahlungen geleistet. Ausweislich des nachgelassenen Schriftsatzes der Klägerin vom 07.05.2019 ist erst eine Zahlung vom 02.05.2019 auf die Märzmiete 2019 verrechnet worden.
Die Klägerin kann auch gemäß § 546 a BGB ab Mai 2019 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 470,00 EUR (330,00 EUR Nettomiete + 80,00 EUR Betriebskostenvorauszahlung + 60,00 EUR Heizkostenvorauszahlung) verlangen. Dieser Anspruch besteht solange, bis der Beklagte die streitbefangene Wohnung geräumt und herausgegeben hat.
Der Rechtsstreit ist allerdings nur zum Teil in der Hauptsache erledigt, und zwar nur in Bezug auf die Zahlung des Beklagten vom 05.03.2019 i.H.v. 470,00 EUR, die die Klägerin auf die Nutzungsentschädigung für Januar angerechnet hat. Die Zahlung vom 04.02.2019 in Höhe von 940,00 EUR als erledigendes Ereignis ist bereits vor Rechtshängigkeit der am 08.02.2019 zugestellten Klage erfolgt. Nur Vorgänge nach Rechtshängigkeit können aber zu einer Erledigung des Rechtsstreits führen (vergleiche Zöller-Althammer, Zivilprozessordnung, 32 Aufl., § 91 Buchst. a, Rn. 41 mit weiteren Nachweisen), solange keine übereinstimmende Erledigungserklärung vorliegt, was vorliegend nicht der Fall ist.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 286 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Z. 11, 709, 711 ZPO.
Das Gericht hat dem Beklagten gemäß § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2019 gewährt und dabei dem nur noch vorübergehenden Bestandsinteresse des Beklagten den Vorrang eingeräumt gegenüber dem Erlangungsinteresse der Klägerin.
Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
bis zum 24.04.2019: 11.010,00 EUR (12 x 330,00 EUR + 1.410,00 EUR + 12 x 470,00 EUR)
seit dem 25.04.2019: 11.950,00 EUR (11.010,00 EUR + 940,00 EUR).
