AGB-Klausel – Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGGB bis zur Neuvermietung

Vertragsstrafen und Nutzungsentschädigung: Einblicke in das Kölner Mietrecht-Urteil

Das Landgericht Köln hat in einem komplexen Fall von Monteurzimmer-Vermietung ein Urteil gefällt, das mehrere wichtige Aspekte des Mietrechts beleuchtet. Im Kern ging es um die Frage, ob ein in der Auftragsbestätigung genannter „Sonderpreis“ als Vertragsstrafe für den Fall einer verspäteten Zahlung zu werten ist. Zudem wurde die Gültigkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Hinblick auf Nutzungsentschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB diskutiert. Die Klägerin, eine Vermieterin von Monteurzimmern, und die Beklagte, ein Personaldienstleistungsunternehmen, stritten sich um die Höhe der Nutzungsentschädigung und die Wirksamkeit der AGB.

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Die Rolle des „Sonderpreises“

Die Klägerin hatte der Beklagten einen „Sonderpreis“ für die pünktliche Zahlung der Miete angeboten. Das Gericht stellte fest, dass dieser Sonderpreis als Vertragsstrafe für den Fall einer verspäteten Zahlung zu sehen ist. Dies bedeutet, dass der Sonderpreis nicht als Bemessungsgrundlage für eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB herangezogen werden kann. Die Klägerin hatte argumentiert, dass der „Normalpreis“ bei verspäteter Zahlung etwa dreimal so hoch sei, was das Gericht jedoch ablehnte.

Unwirksame AGB und Nutzungsentschädigung

Die Klägerin hatte in ihren AGB festgelegt, dass die Nutzungsentschädigung bis zur Neuvermietung des Objekts zu zahlen sei. Das Gericht erklärte diese Klausel für unwirksam, da sie mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar ist. Dies bedeutet, dass die Klägerin nicht die volle von ihr geforderte Nutzungsentschädigung erhalten konnte.

Streit um Rückgabe und Schadensersatz

Die Beklagte hatte die Schlüssel zu den gemieteten Wohnungen erst verspätet zurückgegeben und zudem die Schlösser ausgetauscht. Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die verspätete Rückgabe hat. Allerdings wurde die Höhe der Entschädigung auf Basis des vereinbarten „Sonderpreises“ berechnet, nicht des von der Klägerin angesetzten „Normalpreises“.

Zusätzliche Mietobjekte: GigaCubes

Neben den Monteurzimmern hatte die Klägerin der Beklagten auch sogenannte GigaCubes vermietet, das sind W-LAN-Router. Auch hier gab es Streitigkeiten, insbesondere da eines der Geräte nicht zurückgegeben wurde. Das Gericht sprach der Klägerin auch in diesem Punkt teilweise Recht zu.

Das Urteil zeigt die Komplexität des Mietrechts und die Bedeutung von klaren vertraglichen Vereinbarungen. Es macht deutlich, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ihre Rechte und Pflichten genau kennen und vertraglich festhalten sollten, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Das vorliegende Urteil

Landgericht Köln – Az.: 2 O 272/18 – Urteil vom 28.03.2019

Leitsätze:

1. Heißt es in einer Auftragsbestätigung für die Anmietung von Monteurzimmern, die zugleich Rechnung ist, der in Rechnung gestellte Betrag sei ein Sonderpreis für den Fall pünktlicher Zahlung, andernfalls sei ein etwa dreimal so hoher Normalpreis zu zahlen, so handelt es sich rechtlich um eine Vertragsstrafe für den Fall unpünktlicher Zahlung.

2. Diese Vertragsstrafe ist nicht Teil der Bemessungsgrundlage einer Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts gemäß § 546a Abs. 1 BGB.

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen, wonach die Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGGB bis zur Neuvermietung des Objekts zu zahlen sei, sind unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sind.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.075,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 10. Juli 2018 zu zahlen.

Im  Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 53% und die Beklagte zu 47%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand

Die Klägerin betreibt eine Vermietung für Monteurzimmer. Die Beklagte ist ein Personaldienstleistungsunternehmen. Mit Schreiben vom 8.9.2017 (Anlage 1, Bl 13) bestätigte die Klägerin der Beklagten die Buchung von 7 Zimmern für 20 Personen in noch nicht festgelegten Wohnungen in Wesseling für die Zeit vom 20.9.2017 bis zum 20.3.2018. Als Miete wurden 11 € pro Person und Nacht vereinbart.

Die Auftragsbestätigung ist zugleich Rechnung für die ersten 30 Tage und weist hierfür eine Gesamtmiete von 6.600 € netto aus.

Unterhalb der Beschreibung der Wohnungsausstattung heißt es im Schreiben weiter:

„Sonderpreis statt 35 Euro pro Mann und Tag wegen fristgerechter Zahlung der Miete im Voraus, auch bei einer Verlängerung, ohne Kautionszahlung“

Am Ende der Mail sind die Kontaktdaten der Klägerin aufgeführt. Darunter ist zu lesen:

„An- und Vermietungen sowie An- und Verkäufe erfolgen immer auf Basis unserer AGB“.

In den AGB der Klägerin heißt es in Ziffer 4.1. im letzten Absatz, der Auszug und die Schlüsselrückgabe müssten bis spätestens um 11 Uhr am letzten gebuchten Tag erfolgen. Sollte diese Frist überschritten werden, berechne man vorbehaltlich weiterer Schadensersatzansprüche mindestens 40 € pro Tag und Person bis zu dem Tag, an dem man die Wohnung neu vermieten könne.

Daneben vermietete die Klägerin der Beklagten drei sogenannte GigaCubes. Dies sind W-Lan-Router, die Verbindung zum LTE-Netz von Vodafone haben. Für jeden GigaCube wurde eine Monatsmiete von 200 € vereinbart.

Anfang März 2018 kam es zwischen den Parteien aus im Einzelnen streitigen Gründen zum Streit. Die Beklagte ließ am 1.3.2018 auf eigene Kosten die Schlösser der beiden damals gemieteten Wohnungen in der L-Straße in Wesseling austauschen. Am folgenden Tag rügte die Beklagte, dass in beiden Wohnungen der Strom ausgefallen sei. Die Klägerin reagierte unter anderem mit einer Mail vom 5. März 2018 (Anlage 5, Bl 18), in der sie diverse Lösungsmöglichkeiten vorschlug. Die Beklagte antwortete mit Mail vom 6.3.2018, dass ihre Mitarbeiter nun auszögen. Mit Rechnung vom gleichen Tag (B 1, Bl 59) verlangte sie von der Klägerin Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.513,32 € brutto, nämlich für die Kosten des Schlüsseldiensts (225,06 € netto) sowie für die angebliche Anmietung von zwei Ersatzwohnungen in der Zeit vom 6.3. bis zum 20.3.2018 (1.887,14 € netto).

Die Beklagte hatte die Miete für die beiden Wohnungen in der L-Straße bis zum 20.3.2018 im Voraus gezahlt.

Mit der Klage verlangt die Klägerin eine Nutzungsentschädigung für die Zeit jedenfalls vom 20.3.2018 bis zum 17.4.2018. Unstreitig hatte die Beklagte der Klägerin erst am 17.4.2018 drei Wohnungsschlüssel übersandt. Die Klägerin macht für diesen Zeitraum 80 € pro Nacht und Zimmer – unstreitig waren es fünf Zimmer – geltend und rechnet hierfür 11.984 € aus. Sie meint, dies sei kulant, denn sie könne gemäß § 546a Abs. 1 BGB die Fortzahlung der vereinbarten Miete verlangen. Diese betrage 35 € pro Person und Nacht, da nur bei fristgerechter Zahlung der „Sonderpreis“ von 11 € gelte.

Weiterhin verlangt die Klägerin Miete in Höhe von 2.142 € brutto für die drei GigaCubes für die Zeit vom 20.3.2018 bis zum 20.6.2018. Unstreitig hatte die Beklagte nur zwei der drei Geräte an die Klägerin zurückgegeben, dies auch erst am 14.6.2018.

Für den nicht zurückgegebenen GigaCube verlangt die Klägerin Zahlung weiterer 714 € für die Zeit vom 20.6.2018 bis zum 20.9.2018. Außerdem verlangt sie mit dem Antrag zu 2 dessen Herausgabe.

Die Klägerin behauptet, die drei Wohnungsschlüssel, welche die Beklagte ihr unstreitig am 17.4.2018 übersandte, passten nicht. Ihr Mitarbeiter habe sich am 20.4.2018 davon überzeugt.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 14.840 €  nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (10.7.2018) zu zahlen;

2.  die Beklagte zu verurteilen, den „GigaCube“ Huawei 4G Router B###, interne Gerätenummer ######, an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, in beiden Wohnungen sei Anfang März 2018 der Strom ausgefallen. Es habe kein Kurzschluss vorgelegen. Der Sicherungskasten sei in Ordnung gewesen.

Die Schlösser seien am 1. März 2018 verklebt gewesen und dadurch unbrauchbar geworden.

Sie habe die vom Schlüsseldienst erhaltenen Schlüssel für die Austauschschlösser im April 2018 an die Klägerin übersandt; dies seien die „richtigen“ Schlüssel gewesen. Womöglich hätten unbekannte Dritte die im März neu eingebauten Schlösser durch andere Schlösser ersetzt.

Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem angeblichen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.513,32 € brutto für die Anmietung von Ersatzwohnungen und den Austausch der Schlösser.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

1.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 546a Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zum 17. April 2018 in Höhe von 5.301,45 € wegen verspäteter Rückgabe.

a)

Das Mietende war für den 20.3.2018 vereinbart. Die Beklagte gab die Wohnungen jedenfalls nicht vor dem 17. April 2018 zurück, als sie der Klägerin die Schlüssel übersandte.

Es kommt nicht darauf an, ob die Beklagte berechtigt gewesen wäre, das Mietverhältnis Anfang März 2018 fristlos zu kündigen, weil der Strom ausfiel und die Klägerin nicht zeitnah reagierte. Denn auch in diesem Fall hätte sie die Verpflichtung zur Rückgabe gehabt, die sie aber vor dem genannten Tag nicht erfüllte.

b)

Allerdings ist die Miete für den genannten Zeitraum (27 Tage) nicht in der von der Klägerin verlangten Höhe anzusetzen.

Vertraglich vereinbart waren 11 € pro Person, bei 15 Personen also 165 €. Das macht für den gesamten Zeitraum 4.455 € netto (5.301,45 € brutto).

aa)

Der „Sonderpreis“ ist eine Vertragsstrafe für den Fall nicht pünktlicher Zahlung der Miete und daher nicht Teil der Bemessungsgrundlage des § 546a Abs. 1 BGB. Es handelt sich hingegen nicht um einen Nachlass, der (nur) im Falle pünktlicher Zahlung gewährt wird. Dies folgt schon daraus, dass die Klägerin nie Rechnungen über den – von ihr so angesehenen – „Normalpreis“ gestellt hat. Vielmehr hat sie die „Auftragsbestätigung“ vom 8.9.2017 zugleich als Rechnung deklariert und in dieser den „Sonderpreis“ ausgewiesen, obwohl damals ungewiss war, ob die Beklagte fristgerecht, nämlich bis zum 12.9.2017, zahlen würde.

Auch aus wirtschaftlichen Gründen kann die Wertung der Klägerin als Preisnachlass nicht zutreffen. Soweit sie  behauptet, die ortsübliche Miete betrage 35 € pro Person und Nacht, ist dies offensichtlich unwahr. Wäre die ortsübliche Miete so hoch, dann wäre die Klägerin nicht bereit, einen Vertrag zu knapp einem Drittel dieses Preises zu schließen. Die pünktliche Vorauszahlung der Miete allein ist dafür kein hinreichender wirtschaftlicher Grund. Die Klägerin müsste, wenn ihr Vortrag zur Höhe der ortsüblichen Miete zuträfe, im eigenen wirtschaftlichen Interesse geradezu darauf hoffen, dass die Zahlungen unpünktlich erfolgen, da nur so die ortsübliche Miete erzielt werden könnte.

bb)

Ein darüber hinausgehender Anspruch steht der Klägerin auch nicht aus ihren AGB zu, in denen festgelegt ist, dass bei verspäteter Rückgabe 40 € pro Tag und Person gezahlt werden müssten, und zwar bis zu dem Tag, an dem das Mietobjekt erneut vermietet werde.

Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Vertragsstrafe, die indes gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken des § 546a Abs. 1 BGB, von dem sie abweicht, nicht zu vereinbaren ist. Diese Vorschrift gewährt eine Nutzungsentschädigung nur bis zur (verspäteten) Rückgabe und nicht bis zur Neuvermietung.

2.

Für die zwei verspätet zurückgegebenen GigaCubes kann die Klägerin von der Beklagten eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom Mietende (20.3.2018) bis zur Rückgabe (14.6.2018). Ausgehend von einer monatlichen Bruttomiete pro Cube von 238 € sind dies 1.332,80 €. Der dritte und letzte Monat ist nur zeitanteilig zu berücksichtigen.

Hinsichtlich des dritten Cubes besteht ein Anspruch auf Herausgabe nicht, weil die Beklagte die Sache nicht mehr besitzt. Soweit die Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 26. Februar 2019 beantragt hat, den Beklagten insoweit zu einer Schadensersatzzahlung von 2.400 € zu verurteilen, ist dieser Antrag nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangen und daher unzulässig. Die beabsichtigte Klageänderung bietet auch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, § 156 ZPO.

Allerdings hat die Klägerin für den dritten Cube einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur Rückgabe der anderen beiden Geräte am 14.6.2018 in Höhe von 666,40 €. Denn die Beklagte hat hiermit erstmals – konkludent – erklärt, das dritte Gerät nicht mehr zu besitzen.

3.

Die Hilfsaufrechnung der Beklagten hat nur in Höhe der Kosten des Schlüsseldienstes (225,06 € netto) Erfolg. Es ist unstreitig, dass die Schlösser verklebt und damit defekt waren. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz folgt aus § 536a II Nr. 2 BGB, weil die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung des Bestands der Mietsache erforderlich war. Der Aufwendungsersatzanspruch beschränkt sich auf den Nettobetrag, da die Beklagte zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Hingegen besteht kein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Kosten für die angeblich angemieteten Ersatzwohnungen im Zeitraum 6.3. bis 20.3.2018 (1.887,14 € netto). Es kann dahin stehen, ob die von der Klägerin gemieteten Wohnungen ohne Strom waren, ohne dass dies auf einem von Leuten der Beklagten verursachten Kurzschluss beruhte. Denn die Beklagte hat der Klägerin nicht die Abhilfe ermöglicht. Sie hätte die Klägerin nicht darauf verweisen dürfen, die Wohnungen erst ab 15 Uhr zur Fehlersuche und –behebung aufzusuchen.

4.

Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Klägerin vom 26. Februar 2019 und der Beklagten vom 18. März 2019 bieten keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, § 156 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Streitwert: 17.453,32 €

(14.840 € für den Zahlungsantrag; 100 € für den Herausgabeantrag; 2.513,32 € für die Hilfsaufrechnungen)