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Anfechtung WEG-Beschluss – Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 69/16 WEG – Urteil vom 28.04.2017

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5 („Nutzungskonzept“) wird insoweit für ungültig erklärt, wie unter Ziffer 5 („Gärten“) Regelungen zur Nutzung der Gärten durch die Einheiten 3 und 4 getroffen worden sind.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 90 % und die Beklagten zu 10 %.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Kläger wenden sich gegen Beschlüsse von zwei verschiedenen Eigentümerversammlungen.

Die Parteien bilden die WEG; zwischen ihnen gilt die notarielle Teilungserklärung vom 20. Oktober 1981 (Anlage K7, Bl. 42 ff. d. A.). Wegen des Grundrisses des Kellers des Gebäudes wird auf die Anlage K8 (Bl. 72 d. A.) Bezug genommen und wegen eines Teils der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen auf die Anlage K9 (Bl. 73 f. d. A.).

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2016 (Bl. 7 f. d. A.) lud die Verwaltung zur Eigentümerversammlung am 10. November 2016. Dort wurden – soweit von Interesse – folgende Beschlüsse gefasst:

Zu TOP 5 a heißt es im Protokoll (Anlage K2, Bl. 9 ff. d. A.): „Regelung über die Nutzung von Schornsteinzügen“ – „für die Zukunft wird beschlossen: Eigentümer, die einen Schornsteinzug nutzen (z. B. für einen Kaminofen, eine Gastherme, Wäschetrockner, Wrasen- oder WC-Abluft) sind für den technisch einwandfreien Zustand des jeweiligen Abgasrohres verantwortlich und müssen die Kosten für die Instandhaltung tragen. Weitere Nutzungsrechte an bestimmten Schornsteinzügen sind durch den Verwalter im Einvernehmen mit dem Schornsteinfeger zu erteilen.“ – Abstimmungsergebnis: sechs Ja-Stimmen, keine Nein-Stimme und drei Enthaltungen.

Zu dem TOP 11 („Der Verwalter wird beauftragt, auf öffentlich zugänglichen Gemeinschaftsflächen (Keller- und Bodenräume, Fahrradschuppen) abgestellte Gegenstände abfahren und einlagern zu lassen“), zu dem mit sieben Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen und keiner Enthaltung abgestimmt wurde, heißt es dort weiter: „Es wird beschlossen, dass der Verwalter einen Schreibtisch auf dem Bodenvorraum und 3 Fahrräder im Fahrradschuppen entsorgen lassen soll.“

Mit sieben Ja-Stimmen, einer Nein-Stimme und einer Enthaltung wurde zu TOP 12 („Vergabe und kostenpflichtige Vermietung abgeschlossener Kellerräume“) sodann beschlossen: „(…) Eigentümer, die selbst, oder deren Mieter einen Kellerraum nutzen, sollen ab 01.01.2017 eine Nutzungsentschädigung zahlen. Diese soll mit dem monatlichen Wohngeld auf das Konto der WEG gezahlt werden. Die Nutzungsentschädigung beträgt für einen großen Keller (ca. 4 m²) € 25,00 € monatlich, für einen kleinen Kellerraum (ca. 1 m²) € 10,00 monatlich und den Raum unter der Treppe € 15,00 monatlich. Die Nutzer können das Vertragsverhältnis mit einer Frist von 1 Monat jeweils zum Monatsende kündigen. Der Verwalter legt eine „Warteliste“ für Mietinteressenten an.“

Mit weiterem Schreiben vom 20. November 2016 (Anlage K3, Bl. 13 d. A.) lud die Verwaltung zur Eigentümerversammlung am 7. Dezember 2016 ein, auf der – soweit hier von Interesse – ausweislich des Protokolls (vgl. Anlage K6, Bl. 27 ff. d. A.) folgende Beschlüsse gefasst worden sind:

Zu TOP 5 („Beschlussfassung über das vom Beirat vorgelegte Nutzungskonzept der Gemeinschaftsflächen“) wurde mit acht Ja-Stimmen und drei Nein-Stimmen (keine Enthaltung) beschlossen: „Das mit Schreiben vom 20.11.2016 allen Eigentümern als Entwurf übersandte Nutzungskonzept wird genehmigt“. Unter Ziffer 5 („Gärten“) heißt es dort: „Die Gärten im Gemeinschaftseigentum werden bisher ausschließlich durch die Einheiten 3 und 4 (HP) genutzt. Die Gemeinschaft stellt den Eigentümern der WE 3 und 4 vor dem Hintergrund der laufenden privaten Investitionen die Flächen bis auf weiteres kostenfrei zur Verfügung, im Gegenzug verpflichten sich die jew. Eigentümer zur Instandhaltung und Pflege des Gartens.“ Wegen der weiteren Einzelheiten des Inhalts des „Nutzungskonzepts“ wird Bezug genommen auf die Anlage K4 (vgl. Bl. 14 f. d. A.).

Zu TOP 6 heißt es im o. g. Protokoll: „Räumung des rückwärtigen Gemeinschaftsgartens von privaten Gegenständen und Rückbau privater Bauten und Öffnung derselben zur Nutzung durch die Gemeinschaft“ – Abstimmungsergebnis: zwei Ja-Stimmen, acht Nein-Stimmen, 1 Enthaltung.

Die Kläger machen mit ihrer am 9. Dezember 2016 bei Gericht per Telefax eingegangenen und mit weiterem Schriftsatz vom 9. Januar 2017, Eingang bei Gericht am 10. Januar 2017 (Bl. 33 ff. d. A.) begründeten Klage geltend, dass die o. g. Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen und daher vom Gericht für ungültig zu erklären seien. Dazu im Einzelnen wie folgt:

  • Der Beschluss zu TOP 5 a vom 10. November 2016 bürde den Sondereigentümern die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung für die Schornsteinzüge auf, von denen sie – was unstreitig ist – auch einen nutzten. Dies widerspreche den Vorgaben der Teilungserklärung, in der geregelt sei (§ 5), dass dies der Gemeinschaft der Eigentümer obliege. Der Beschluss sei auch nicht hinreichend bestimmt, weil sich aus ihm nicht ergebe, um welche konkreten Einheiten es sich handele. Auch gebe es keine Regelung zur Kostenverteilung, wenn ein Schornsteinzug von mehreren gemeinsam genutzt werde. Zudem sei der Beschluss in der Einladung auch nicht hinreichend konkretisiert worden, so dass ein Ladungsmangel gegeben sei.
  • Der Beschluss zu TOP 11 selbiger Versammlung sei ebenfalls nicht hinreichend bestimmt und erfasse auch nicht alle Gemeinschaftsflächen, sondern lediglich die Keller- und Bodenräume sowie den Fahrradschuppen; das Treppenhaus oder der Garten seien nicht erfasst. Dies stelle einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz dar, weil ihnen, den Klägern, etwa die Nutzung des Gartens entzogen sei, obwohl dieser im Gemeinschaftseigentum stehe.
  • Die beschlossene Vergabe der Kellerräume (Beschluss zu TOP 12 vom 10. November 2016) widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu unbestimmt sei; es ergebe sich nicht, welche Eigentümer – mangels namentlicher Benennung – davon betroffen seien. Auch sei unklar, wo die jeweiligen Flächen belegen seien; das ergebe sich auch nicht aus dem Grundriss des Kellers. Solche Flächen könnten zwar vermietet werden, hier seien aber die einschränkenden Vorgaben, die die Rechtsprechung dazu aufgestellt hätte, nicht eingehalten worden. Ferner sei die Miete von 10,- € im Monat für einen 1 m² großen Kellerraum, den auch sie – was unstreitig ist – nutzten, nicht gerechtfertigt und zu hoch; allenfalls 2,50 € seien angemessen.
  • Der Beschluss vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5 sei schon deswegen zu beanstanden, weil aus ihm nicht hervorgehe, in welchen Verhältnis er zu dem Beschluss vom 10. November 2016 zu TOP 12 stehe, etwa dahingehend, dass letzterer teilweise abgeändert oder aufgehoben werde. Die Flächen, die nach Ziffer 1 des „Nutzungskonzepts“ freizuhalten seien und von den Ziffern 2 bis 4 erfasst werden, seien nicht hinreichend bestimmt genug bezeichnet. Ferner beinhalte der Beschluss benachteiligende Pflichten zu Lasten einzelner Eigentümer, u. a. auch zu ihren Lasten. Es seien auch nicht alle Gemeinschaftsflächen – insbesondere der Garten – davon erfasst worden. Ferner fehle eine Bezugnahme auf etwaige Mieter. Die Vergütung, die für die Kellerräume zu entrichten sei, sei mit 10,- € für einen m² überhöht; dieser Mietzins entspreche noch nicht einmal der Vergleichsmiete für Wohnraum nach dem Mietenspiegel. Und der im Grundriss (Anlage K8) rot markierte Bereich werde – unentgeltlich und in Abweichung früherer Beschlussfassung – einer einzelnen Sondereigentumseinheit zugeschlagen. Zudem fehle auch eine Regelung, wer die Kosten der Instandhaltung/-setzung zu tragen habe.

Hinsichtlich der Ziffer 5 („Gärten“) sei zu beanstanden, dass der Gemeinschaft die Kompetenz fehle, einzelne Gemeinschaftsflächen per Beschluss in ein Sondernutzungsrecht für einzelne Miteigentümer zu überführen. Es handele sich dabei auch nicht um eine bloße Gebrauchsregelung; selbst wenn wäre die beschlossene „Kompensation“ dafür hier nicht ausreichend. Ferner enthalte der Beschluss keine Regelung zur Instandsetzung des Gartens, sondern nur zur Instandhaltung. Außerdem würden damit bauliche Veränderungen nachträglich legalisiert.

– Der Negativbeschluss zu TOP 6 derselben Versammlung sei aufzuheben. Insbesondere der Garten sei einer gemeinschaftlichen Nutzung zugänglich und müssen daher wieder entsprechend hergerichtet werden. Mit ihren Antrag hätten sie bezweckt, die rechtswidrige Nutzung des Gartens allein durch die Wohneinheiten 3 und 4 zu beenden und die baulichen Veränderungen, die dort zwischenzeitlich errichtet worden seien, wieder beseitigen zu lassen.

Die Kläger beantragen,

  1. die auf der Eigentümerversammlung vom 10. November 2016 zu TOP 5 a, 11, und 12 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären;
  2. die auf der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5 und 6 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie bringen vor, dass der Beschluss zu TOP 5 a keine Regelung zur Instandhaltungspflicht für die Schornsteinzüge enthalte; dieser beziehe sich vielmehr lediglich auf die Abgasrohre, die einzelne Eigentümer zu den Zügen gelegt hätten und diese damit als Führungsschaft benutzten. Der betroffene Personenkreis sei bestimmbar. Der Beschluss zu TOP 11 nehme bestimmte Flächen nicht ausdrücklich aus; er enthalte dazu lediglich keine ausdrückliche Regelung. Der Beschluss zu TOP 12 entspreche den Vorgaben für die Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der – nicht zu beanstandenden – Höhe der Miete stehe den Eigentümern ein Ermessenspielraum zu. Der Beschluss vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5 ergänze den Beschluss zu TOP 12 lediglich in Bezug auf den Belegungsplan, entspreche ansonsten aber dessen Inhalt. Die betroffenen Flächen seien jeweils ausreichend konkretisier- und individualisierbar. Der in der Anlage K8 rot markierte Raum gehöre zum Teileigentum „Laden 1“, weswegen er nicht vermietet werde. Betreffend die Gärten sei zu berücksichtigen, dass die Übernahme der Kosten für deren Instandhaltung und deren Pflege eine ausreichende Kompensation für die Nutzung darstelle. Und ein Anspruch auf positive Beschlussfassung (TOP 6) stehe den Klägern nicht zu; etwaige Rückbauansprüche bzw. die Räumung des Gartens müssten im Wege der Leistungsklage verfolgt werden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur in geringem Umfang begründet.

Lediglich der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5 ist auf die Anfechtungsklage der Kläger hin für ungültig zu erklären, und das auch nur teilweise bezogen auf Ziffer 5. Im Übrigen widersprechen die angefochtenen Beschlüsse aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auch nicht nichtig, sodass die Klage in diesem Umfang abzuweisen ist.

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10. November 2016 zu TOP 5 a widerspricht vor dem Hintergrund des Begehrens der Kläger, wie sie ihn innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 WEG dem tatsächlichen Kern nach zum Gegenstand ihres Prozessvortrages gemacht haben, nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dieser Beschluss regelt entgegen der Meinung der Kläger nicht die Übertragung etwaiger Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungspflichten für die Schornsteinzüge auf die Sondereigentümer, sondern erfasst lediglich – gleichsam deklaratorisch – eben jene Pflichten in Bezug auf die „Abgasrohre“, die zu diesen Zügen führen. Solche Beschlüsse sind „aus sich heraus“ auszulegen, – objektiv und normativ – zu erfolgen hat; dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, NJW 2016, 2177, 2178, Tz. 20 m. w. N.). Nach dem Wortlaut des angefochtenen Beschlusses sind „Eigentümer, die einen Schornsteinzug nutzen (…) für den technisch einwandfreien Zustand des jeweiligen Abgasrohres verantwortlich und müssen die Kosten für die Instandhaltung tragen“. Das spricht nach o. g. Auslegung und dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter (BGH, NJW 2015, 549, 550, Tz. 8) dafür, dass jeder Sondereigentümer, der eine entsprechende Gerätschaft an einen Schornsteinzug anschließt, auf eigene Kosten dafür Sorge zu tragen hat, dass das dorthin führende Abgasrohr einwandfrei funktioniert.

Dieser Beschluss ist nicht deswegen zu beanstanden, weil damit in die vereinbarte Regelung zur Tragung von Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungspflichten in unzulässiger Weise eingegriffen worden ist. Ein vom Beschluss erfasstes „Abgasrohr“ steht nicht im gemeinschaftlichen Eigentum, weswegen die beschlossene Regelung nicht in die Verteilung der Pflichten nach Maßgabe von § 5 der Teilungserklärung – dort insbesondere Absatz 3 (Bl. 52 f. d. A.) – eingreift. Eine Regelung, mit der solche Rohre ins Sondereigentum überführt werden, enthält die Teilungserklärung nicht. Nach dem Wortsinn handelt es sich bei solchen Abgasrohren auch nicht um „Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind“ oder „Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen“ im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG, weswegen sie auch aus diesem Grunde – zwingend – Gegenstand des Gemeinschaftseigentums sind. Ein solches Rohr kann jederzeit in verschiedener Form und Ausführung von jedem Sondereigentümer beliebig ein- und ausgebaut werden, ohne dass dies Auswirkungen auf das Gebäude – insbesondere einen Schornsteinzug – hat. Die Kläger haben jedenfalls nichts dazu vorgetragen, dass für deren (De-)Installation substanzverändernde Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich sind. Und selbst wenn ein „Abgasrohr“ gleichsam die Verlängerung eines Schornsteinzuges in den Bereich des Sondereigentums darstellt, ist eine Trennung von Schornsteinzug und Abgasrohr – ähnlich wie Absperrvorrichtungen von Versorgungsleitungen im Bereich des Sondereigentums (BGH, NJW 2013, 1154, 1156, Tz. 21) – ohne Weiteres möglich.

Auch der Einwand mangelnder Bestimmtheit greift nicht durch. Es trifft zwar zu, dass Beschlüsse – durch Auslegung ihres Inhalts – aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lassen müssen, was gelten soll (vgl. BGH, NJW 2016, 2177, 2180, Tz. 39). Das ist hier aber der Fall. Nach dem insoweit maßgeblichen Wortlaut des Beschlusses zu TOP 5 a werden „Eigentümer, die einen Schornsteinzug nutzen“, von seinem Regelungsgehalt erfasst. Insoweit bleibt kein Zweifel bestehen, dass jeder Eigentümer, der mittels eines Abgasrohrs einen Anschluss an einen Schornsteinzug schafft, verpflichtet ist, dass Rohr auf eigene Kosten instandzuhalten.

Eine Kostenregelung für den Fall, dass mehrere Eigentümer einen Schornsteinzug nutzen, musste ebenfalls nicht getroffen werden, weil die Nutzung der Züge vorliegend nicht geregelt wird.

Letztlich ist der Beschluss auch nicht deswegen für ungültig zu erklären, weil der Beschlussgegenstand entgegen § 23 Abs. 2 WEG nicht ausreichend bestimmt genug in der Einladung zur Versammlung bezeichnet gewesen ist. Es trifft zwar zu, dass die Einladung gemäß Anlage K1 zu TOP 5 a lediglich „Regelung über die Nutzung von Schornsteinzügen“ enthält. Der Zweck der vorgenannten Regelung in § 23 Abs. 2 WEG besteht indes – lediglich – darin, den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will. Dazu ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die TOP und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (s. BGH, NJW-RR 2012, 343, 344, Tz. 9 m. w. N.). Diesen Anforderungen genügt die Einberufung zur Versammlung hier in Bezug auf den Gegenstand von TOP 5 a, zumal sich die tatsächliche Beschlussfassung darauf beschränkt hat, dass lediglich eine (deklaratorische) Entschließung zu „Abgasrohren“ erfolgt ist. Abseits davon fehlte es zur Überzeugung des Gerichts – für den Fall, dass ein Ladungsmangel gleichwohl anzunehmen wäre – an der notwendigen Kausalität eines Verstoßes gegen die Regelung in § 23 Abs. 2 WEG für die spätere Beschlussfassung, weil nicht ersichtlich ist, dass vorliegend eine abweichende Beschlussfassung bei einer noch genaueren Bezeichnung erfolgt wäre.

2. Auch der Beschluss zu TOP 11 der Versammlung vom 10. November 2016 widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Maßgebend für die gerichtliche Überprüfung des Beschlusses ist nicht der Regelungsgehalt, wie ihn die Kläger offenbar verstanden wissen wollen, sondern wie er sich nach dem protokollierten Wortlaut für einen unbefangenen Betrachter ergibt (s. o.). Danach regelt der Beschluss – entsprechend der auch in der Einladung angekündigten Überschrift des TOP 11 – nicht allgemein die Beauftragung des Verwalters „auf öffentlich zugänglichen Gemeinschaftsflächen (Keller- und Bodenräume, Fahrradschuppen) abgestellte Gegenstände abfahren und einlagern zu lassen“, sondern lediglich, dass der Verwalter „einen Schreibtisch auf dem Bodenvorraum und 3 Fahrräder im Fahrradschuppen entsorgen lassen soll“. Diese Willensbildung der Versammlung, die eine – zulässige – Weisung an den Verwalter im Sinne von § 665 BGB beinhaltet (vgl. dazu BGH, NJW 1996, 1216, 1217), ist vor dem Hintergrund, dass den Eigentümern im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG ein Ermessen zusteht, ob und wie sie einzelne Verwaltungsmaßnahmen durchführen (lassen), nicht zu beanstanden. Dieses Ermessen war – auch vor dem Hintergrund des insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommenden Gleichbehandlungsgrundsatzes (BGH, NZM 2013, 195, 196, Tz. 19) – nicht in der Weise reduziert, dass die Eigentümer den Verwalter anweisen mussten, jede Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht – insbesondere auch den Garten –, zu räumen bzw. räumen zu lassen. Die Kläger haben insbesondere eine Ungleichbehandlung, die dadurch nur ihnen zu Teil geworden ist, nicht dargetan. Jeder Eigentümer ist grundsätzlich zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen befugt (vgl. § 13 Abs. 2 WEG) und die Kläger haben keine Gründe aufgezeigt, die vorliegend einen Einschluss aller Flächen unabdingbar gemacht hätten.

Im Übrigen geht auch der Einwand der Kläger, der Beschluss zu TOP 11 sei nicht bestimmt genug, ins Leere. Für jeden unbefangenen Betrachter ist klar und unmissverständlich geregelt, dass der Verwalter „einen Schreibtisch auf dem Bodenvorraum und 3 Fahrräder im Fahrradschuppen entsorgen lassen soll“; eine hinreichende Individualisierung der Gegenstände ist damit gegeben.

3. Der Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses zu TOP 12 der Versammlung vom 10. November 2016, der die Vermietung von Kellerräumen zum Gegenstand hat, bleibt auch der Erfolg versagt.

Der Eigentümerversammlung steht grundsätzlich die Kompetenz zu, Flächen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, zu vermieten und damit den Gebrauch bzw. die Nutzung derselben auf einzelne Eigentümer oder Dritte entgeltlich zu übertragen; diese Form der „Gebrauchsregelung“ unterscheidet sich wesentlich von der Einräumung von Sondernutzungsrechten (vgl. BGH, NJW 2017, 64, 65, Tz. 15). In der Beschlussfassung über die langfristige Vermietung liegt demnach keine faktische Einräumung eines Sondernutzungsrechts, für die keine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht, und damit keine unzulässige Umgehung der dafür erforderlichen Vereinbarung (LG Hamburg, Urt. v. 28.10.2015 – 318 S 9/15, BeckRS 2016, 2143).

Die streitbehaftete Entscheidung der Versammlung über die Vermietung der Keller ist mithin an der Regelung des § 15 Abs. 2 WEG zu messen, wonach die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen können. Die Gebrauchsregelung darf nicht willkürlich sein, sondern muss in den Grenzen des billigen Ermessens unter Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen erfolgen (LG Hamburg, a. a. O.).

Gemessen an den Gründen, die die Kläger innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist ihrem wesentlichen tatsächlichen Kern nach zum Gegenstand ihres Prozessvortrages gemacht haben, erweist sich die beschlossene Regelung als ordnungsgemäß. Der Einwand mangelnder Bestimmtheit greift nicht durch. Aus der Formulierung „Eigentümer, die selbst, oder deren Mieter einen Kellerraum nutzen“ ist individualisierbar abzuleiten, dass derzeitige oder zukünftige Nutzer vorhandener Kellerräume – ab dem 1. Januar 2017 – eine „Nutzungsentschädigung“ zahlen sollen. Im Übrigen bedurfte es auch keiner namentlichen Benennung der einzelnen Räume, weil diese sich aus dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung bzw. der tatsächlichen Nutzung ergeben. Wie sich aus dem „Nutzungskonzept“ bzw. dem „Belegungsplan“ (Bl. 15 d. A.) ergibt, sind in dem Objekt Zimmerstraße 45, 22085 Hamburg, ohnehin nur sehr wenige Kellerräume vorhanden.

Soweit die Kläger meinen, dass die Vorgaben der Rechtsprechung zur Vermietung von Gemeinschaftsflächen nach Maßgabe von BGH, Urt. v. 8.4.2016 – V ZR 191/15 (NJW 2017, 64), nicht eingehalten seien, trifft dies nicht den hiesigen Fall, weil jene Entscheidung eine Gebrauchsregelung für eine Gartenfläche, die im Eigentum von zwei Einheiten stand, betraf, nachdem die Eigentümer keine Einigkeit über deren tatsächliche Nutzung – nicht: Vermietung – gefunden hatten.

Letztlich widerspricht der Beschluss auch nicht deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 10,- € im Monat für einen 1 m² großen Kellerraum, wie ihn die Kläger derzeit nutzen, vorsieht. Dieser Betrag erweist sich im Rahmen der beschränkten gerichtlichen Überprüfung des den Wohnungseigentümern durch § 15 Abs. 2 WEG eingeräumten Ermessens (BGH, NZM 2015, 595, 596, Tz. 14) nicht als ermessenswidrig. Jedenfalls erscheint dieser Betrag nicht als „offensichtlich unangemessen“ hoch (vgl. LG Hamburg, a. a. O.). Eine Ermessensüberschreitung läge nur dann vor, wenn – ähnlich wie bei einem sog. wucherähnlichen Geschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB – Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stünden, also der Wert der Leistung annähernd doppelt so hoch ist wie derjenige der Gegenleistung (vgl. dazu BGH, NJW 2000, 1254, 1255; MüKoBGB/Armbrüster, 7. Aufl. 2015, § 138, Rn. 113 f.). Abgesehen von dem mit der Vermietung verbundenen Verwaltungsaufwand (Kontrolle des Zahlungseingangs, Korrespondenz etc.), der sich bei kleineren Räumen im Verhältnis mit mehr Gewicht niederschlägt, vermag das Gericht – auch ohne Einholung eines von den Klägern beantragten Sachverständigengutachtens – nicht zu erkennen, dass lediglich ein Betrag von 2,50 € – objektiv – angemessen wäre. Das mag auf größere Flächen, für die sich ein entsprechender m²-Preis ergäbe, zutreffen, aber hier wirkt sich bei der Frage, ob eine Äquivalenzstörung vorliegt, in besonderer Weise aus, dass es sich um sehr kleine Räume handelt. Abgesehen davon haben die Kläger auch keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vorgetragen, weshalb (nur) dieser Betrag eine „angemessene“ Nutzungsentschädigung für den 1 m²-Keller darstellt. Ein Vergleich mit den für Wohnungen nach dem Mietenspiegel zu zahlenden Mieten ist ohnehin nicht angezeigt, weil sich daraus hier für die Wohnungseigentümer keinerlei rechtliche Bindung ergebe.

4. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2016 zu TOP 5, mit dem das „Nutzungskonzept“ genehmigt worden ist, entspricht weitgehend ordnungsgemäßer Verwaltung.

a) Der Inhalt des Beschlusses ist, soweit er Gebrauchsregelungen im Rahmen einer Hausordnung (§ 21 Abs. 3 Nr. 1 WEG) enthält, ebenfalls nur auf Fehler bei der Ausübung des den Eigentümern eingeräumten Ermessens zu überprüfen (s. BeckOK-WEG/Elzer. § 21, Rn. 199 m. w. N.).

Soweit die Kläger bemängeln, dass der Beschluss keine Aussage über das Verhältnis zu dem am 10. November 2016 zu TOP 12 (s. oben unter Ziff. 3) gefassten Beschluss enthält, hat ihre Anfechtung keinen Erfolg. Inhaltlich regelt dieser Beschluss zu TOP 5 zwar auch Fragen, die die Vermietung der Kellerräume betreffen. Allerdings blieb es den Eigentümern unbenommen, über diesen Gegenstand einen sog. Zweitbeschluss zu fassen. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält. Von Bedeutung ist nur, ob der neue Beschluss aus sich heraus einwandfrei ist und ob der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses missachtet (vgl. BGH, NJW 2001, 3339, 3344). Letzteres haben die Kläger nicht geltend gemacht. Vielmehr beschränken sie sich auf den formalen Einwand, dass ein Zweitbeschluss gefasst worden ist, ohne aber kenntlich zu machen, wie ihre aus dem Erstbeschluss erlangte – schutzwürdige – Rechtsposition durch den Zweitbeschluss nachteilig tangiert wurde.

Aus o. g. Gründen dringen die Kläger auch nicht damit durch, dass der – erneut – festgesetzte Betrag für die Nutzungsentschädigung, die für einen 1 m²-großen Kellerraum von dem jeweiligen Nutzer zu zahlen ist (10,- €), unangemessen hoch sei. Eine Regelung für die Instandsetzung und Instandhaltung der Kellerräume war zudem nicht zutreffen; insoweit gilt die Teilungserklärung.

Der Einwand, die in Ziffer 1 der Hausordnung genannten Flächen („Treppenhaus, Flure, Bodenvorraum, Keller“) seien zu unbestimmt, greift wiederum nicht durch, weil diese Gemeinschaftsflächen jedenfalls individualisierbar sind und für jedermann eine durchführbare Regelung enthalten. Das gilt in gleicher Weise auch für die in Ziffer 2 und 3 genannten Flächen und Räumlichkeiten. Der Vorlage eines „Plans“ für den Fahrradschuppen bedurfte es zur Beschlussfassung nicht, weil ausreichend ist, dass jeder „Wohneinheit im Haus“ jeweils zwei Aufhängungen zugewiesen sind.

Etwaig „nachteilige Pflichten“ für die Kläger enthält die Regelung zu Ziffer 1 ebenfalls nicht. Die Verpflichtung, vorübergehend auf Gemeinschaftsflächen abgestellte Gegenstände zu kennzeichnen, mit Datum zu versehen und die Dauer der Nutzung – die vier Wochen nicht überschreiten darf – anzugeben, wird durch die Möglichkeit, dort überhaupt Gegenstände (wenn sie nicht aus leicht brennbaren Materialien bestehen) ausreichend kompensiert. Grundsätzlich wären auch die Kläger gehalten, Flächen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, jederzeit freizuhalten.

Ein Ermessensfehler ist auch nicht darin zu erblicken, dass die Regelung in Ziffer 1 nicht alle Flächen, insbesondere die Gartenflächen, erfassen; insoweit gelten die o. g. Erwägungen fort.

b) Zu Recht machen die Kläger allerdings geltend, dass der Beschluss über das „Nutzungskonzept“ insoweit für ungültig zu erklären ist, als dass damit in Ziffer 5 („Gärten“) Regelungen zur Nutzung der Gärten durch die Einheiten 3 und 4 getroffen worden sind. Nach Maßgabe der entsprechenden Auslegungsgrundsätze (s. o.) ist diese Regelung so zu verstehen, dass den Eigentümern der Einheiten 3 und 4, die die – unstreitig – im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen bisher „ausschließlich“ nutzen, weiterhin und bis auf weiteres „kostenfrei zur Verfügung“. Damit werden allerdings für diese Miteigentümer Sondernutzungsrechte an den Gartenflächen eingeräumt, was – weil es sich nicht mehr lediglich um eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG handelt – nur durch Vereinbarung geschehen kann; eine entsprechende Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung dazu besteht nicht (vgl. BGH, NJW 2000, 3500).

Und selbst wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung als Kompensation des Ausschlusses vom Mitgebrauch an anderen Flächen zugewiesen erhalten, rechtfertigt dies keine andere Bewertung; mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung wird die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert (vgl. BGH, NJW 2017, 64, 65, Tz. 15). Im Unterschied zur Vermietung solcher Flächen (s. o.) wird den Wohnungseigentümern das Recht zum Mitgebrauch entzogen, regelt also nicht nur die Art und Weise der Ausübung (BGH, a. a. O.). Abgesehen davon kompensiert, anders als es die Beklagten meinen, die mitbeschlossene Verpflichtung der Eigentümer der Einheiten 3 und 4 „zur Instandhaltung und Pflege des Gartens“ nicht den Rechtsverlust, den die übrigen Eigentümer erleiden. Eine Übertragung der vereinbarten Instandhaltungspflichten, die hier nach Maßgabe von § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung allen Wohnungseigentümer – auch betreffend die Flächen im Harten – obliegt, durch Beschluss ist nicht; eine solche Rechtsfolge kann nur durch eine inhaltlich klare und eindeutige Vereinbarung herbeigeführt werden (BGH, NJW 2012, 1722, 1723, Tz. 7).

5. Letztlich greifen die Kläger den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2016 zu TOP 6 aber ebenfalls ohne Erfolg an. Das Recht, einen solchen Negativbeschluss anzufechten, steht ihnen zweifelsohne zu (BGH, NJW 2015, 3713, 3714, Tz. 8 m. w. N.). Allerdings hat eine solche Anfechtung nur dann Erfolg, wenn die Kläger geltend machen können, einen Anspruch auf die – wie hier – von der Mehrheit abgelehnte Beschlussfassung gehabt zu haben. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist nur begründet, wenn der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat. Dies ist nur dann der Fall, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung insoweit auf Null reduziert ist. Die Ablehnung eines Beschlussantrages widerspricht daher solange nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wie das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf Null reduziert war, dem Beschlussantrag zuzustimmen (vgl. nur LG Hamburg Urt. v. 4.9.2015 – 318 S 75/14, BeckRS 2016, 4731).

Eine solche Ermessensreduktion auf Null wird von dem Vortrag der Kläger, wie sie ihn innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgebracht haben, nicht getragen. Soweit sie geltend machen, dass insbesondere der Garten einer gemeinschaftlichen Nutzung zugänglich sein und daher wieder entsprechend hergerichtet werden müsse, übersehen sie, dass ihr Beschlussantrag, wie er zum Gegenstand der Abstimmung geworden ist, schon nicht ausreichend bestimmt genug gewesen ist, weswegen die übrigen Eigentümer im Rahmen ihres Entschließungsermessens davon absehen durften, diesem zuzustimmen. Dazu heißt es im Protokoll – im Einklang mit der Einladung zur Versammlung (Bl. 8 d. A.) – lediglich „Räumung des rückwärtigen Gemeinschaftsgartens von privaten Gegenständen und Rückbau privater Bauten und Öffnung derselben zur Nutzung durch die Gemeinschaft“. Das, was die Kläger im Zusammenhang mit anderen hier angefochtenen Beschlüssen wiederholt bemängelt haben, nämlich die hinreichend bestimmte Formulierung des Beschlussgegenstandes, haftet ihrem eigenen, nicht weiter ergänzten oder erläuterten Beschlussantrag an: es ist weder ersichtlich, was genau an „privaten Gegenständen“ geräumt werden soll und welche „privaten Bauten“ zurückgebaut werden sollen. Ferner bleibt offen, wer zur Räumung und und zum Rückbau verpflichtet werden soll. Gleiches gilt, welche Bedeutung die „Öffnung“ des Gartens zur Nutzung „durch die Gemeinschaft“ haben soll. Insoweit lassen sich weder dem Protokoll noch den jedermann zugänglichen Umständen hinreichend individualisierbare Tatsachen entnehmen, aus denen sich die von den Klägern erstrebte Regelung ergeben soll.

Es kommt hinzu, dass die Eigentümer auch kompetenzwidrig gehandelt hätten, wenn sie den Antrag der Kläger mehrheitlich durch Beschluss genehmigt hätten. Die Kläger machen geltend, dass sie mit ihrem Antrag bezweckt hätten, die rechtswidrige Nutzung des Gartens allein durch die Wohneinheiten 3 und 4 zu beenden und die baulichen Veränderungen, die dort zwischenzeitlich errichtet worden seien, wieder beseitigen zu lassen. Solche Verpflichtungen zur Unterlassung und Beseitigung, etwaig gestützt auf die §§ 15 Abs. 3, 14 Ziff. 1 WEG, 1004 Abs. 1 BGB, können die Eigentümer nicht durch Beschluss begründen (vgl. BGH, NJW 2010, 2801, Tz. 10 f. m. w. N.).

6. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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