LG Berlin – Az.: 65 S 105/18 – Urteil vom 17.10.2018
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. April 2018 – 6 C 333/17 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, für die als energetische Modernisierung durchgeführten Arbeiten in der Straße … 8, 8a und 8b in … Berlin eine um 172,37 € monatlich erhöhte Miete zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Feststellung, dass sie seit dem 01.09.2017 keine um monatlich 172,37 € erhöhte Miete schuldet, §§ 256 ZPO, 559 Abs. 4 Satz 1 BGB; ein weitergehender Anspruch besteht nicht, § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB.
a) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach Abs. 2 der Vorschrift gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht dazu; sie sind herauszurechnen. Werden Modernisierungsmaßnahmen – wie hier – für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten nach § 559 Abs. 3 BGB angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Die der Mieterhöhung zugrunde liegende Wärmedämmung der Hausfassade und des Dachgeschosses sowie der Einbau von Isolierglasfenstern sind energetische Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB, wie das Amtsgericht rechtsfehlerfrei ausführt und die Berufung auch nicht beanstandet.
Ebenfalls unangegriffen geblieben sind die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur fehlerfreien Berechnung der Mieterhöhung durch die Beklagten und zur Einhaltung der formalen Anforderungen des § 559b BGB, denen die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung folgt.
b) Überwiegend zu Recht wendet die Klägerin sich jedoch gegen die Gründe, aus denen das Amtsgericht den Erfolg des (unstreitig) wirksam erhobenen wirtschaftlichen Härteeinwandes verneint.
aa) In Höhe von 8,16 € greift der Härteeinwand jedoch nicht, § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB.
Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlich künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Die Abwägung nach der vorstehenden Regelung findet nach § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB jedoch nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte ( § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB).
Nicht zu vertreten hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, zu denen er rechtlich verpflichtet ist. Eine solche rechtliche Verpflichtung kann sich aus gesetzlichen Vorgaben ergeben, die – wie hier – der Erfüllung so genannter Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) dienen; insbesondere die Nachrüstpflichten nach § 10 ENEV werden in der Gesetzesbegründung ausdrücklich als Beispiel für den Anwendungsbereich der Regelung genannt (BT-Ds. 17/10485, S. 25).
Die letztgenannten Voraussetzungen liegen hier hinsichtlich der Dämmung der Dachgeschossdecke vor.
Die Beklagten waren zur Durchführung der Maßnahme nach § 10 Abs. 3 ENEV 2014 unstreitig verpflichtet. Nach dieser Vorschrift sind (unter anderem) Eigentümer von Wohngebäuden verpflichtet, dafür zu sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²K) nicht überschreitet; der Wärmedurchgangskoeffizient der hier gegenständlichen Dachgeschossdecke betrug vor der energetischen Modernisierungsmaßnahme 2,10 Watt/ (m2K).
Ist der Vermieter zu einer Maßnahme verpflichtet, die – wie hier – zugleich eine energetische Modernisierung darstellt, so schließt der Tatbestand des Abs. 4 Ziff 2 BGB den Härteeinwand so weit aus, wie die Kosten durch die verpflichtende Maßnahme verursacht wurden (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 118).
Für die Dämmung der Dachgeschossdecke fielen Kosten in Höhe von etwa 21.452,84 € an (zusammengefasst unter Position 107), der Anteil der Kosten an der Modernisierungsumlage beträgt monatlich 8,16 €.
bb) Weitergehende Einschränkungen des Härteeinwandes bestehen nicht.
Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Amtsgericht der Bewertung der Mieterhöhung als (wirtschaftliche) Härte die Bruttomiete zugrunde gelegt, die die Beklagten im Erhöhungsschreiben gem. § 555 b Abs. 1 BGB angegeben haben, hier 576,20 € (bisher: 405,47 €), eine Steigerung um mehr als ein Viertel.
Entscheidend ist jedoch nicht die prozentuale Anhebung der Miete; sie ist allenfalls ein Indiz dafür, dass die Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte darstellt (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 103; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 25; Hinz, NZM 2013, 208, [224]).
Die Bestimmung der (wirtschaftlichen) Belastungsgrenze ist vielmehr im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen, denn von der individuellen Belastbarkeitsgrenze des Mieters unabhängige, objektive Schranken einer Mieterhöhung sieht das Gesetz – auch nach der Entkoppelung von Duldungspflicht des Mieters und Mieterhöhungsrecht der Vermieters (vgl. Börstinghaus, NZM 2014, 689, [692]; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 30) im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 weiterhin – nicht vor; Anknüpfungspunkt war und ist die individuelle Leistungsfähigkeit des Mieters (vgl. BT-Ds. 9/2079, S. 12; BT-Ds. 17/10485, S. 24).
Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte ist der des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 108c; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34a; Börstinghaus, NZM 2014, 689, [693]; Lehmann-Richter, WuM 2013, 511, [513]; aA, unter Hinweis auf das im Gesetz angelegte Anwendungsproblem: MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 32ff, jew. mwN zu aA).
Dafür spricht entscheidend die Rechtsnatur der Mieterhöhungserklärung. Es handelt sich dabei um ein – unter vertragsrechtlichen Gesichtspunkten (§ 311 Abs. 1 BGB) durchaus problematisches, da – einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters. Eine Gestaltungserklärung wird wirksam mit ihrem Zugang, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2013, 511, [513]). Zu diesem Zeitpunkt kann die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen sein oder eben nicht. Auch § 559b Abs. 2 BGB knüpft bezüglich des Wirkungszeitpunktes an den Zugang der Mieterhöhungserklärung an (Börstinghaus, NZM 2014, 689, [693]).
Danach ist hier die wirtschaftliche Situation der Klägerin zum 30. Dezember 2016 zugrunde zu legen; ihre Arbeitslosigkeit ab Ende November 2017 bleibt außer Betracht.
Die individuelle Belastbarkeitsgrenze ist auf der Grundlage des Gesamteinkommens des Mieters vorzunehmen, wobei hier offen bleiben kann, ob und inwieweit das Einkommen von Ehegatten/Lebensgefährten gegebenenfalls mit zu berücksichtigen ist; die Klägerin lebt allein. Zu dem Gesamteinkommen zählt das Nettoeinkommen aus einem Arbeitsverhältnis, aber auch etwaige Zulagen.
Nach einhelliger Auffassung muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 105; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34a; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 24; BGH, Urteil v. 20.07.2005 – VIII ZR 253/04, nach juris; KG, Urt. v. 10.05.2007 – 8 U 166/06, Grundeigentum 2007, 907, nach juris Rn. 17; Kammer, Urt. v. 19.01.2010 – 65 S 285/09, WuM 2010, 88, nach juris Rn. 11).
Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Grenze für die Zumutbarkeit der Mieterhöhung erreicht würde (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 104; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 25; Hinz, NZM 2013, 208, [224]).
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin nicht verpflichtet, zur Verbesserung ihrer Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (einhellige Auffassung: vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 106; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 26). Ein Ausnahmefall – eine deutliche Unterbelegung der Wohnung (vgl. AG Charlottenburg, Urt. v. 15.08.2014 – 238 C 63/14, juris: 180 m2 bewohnt von einer Person) – liegt hier ersichtlich nicht vor. Die aus 2,5 Zimmern bestehende Wohnung ist mit 63,13 m2 keinesfalls unangemessen groß.
Zu berücksichtigen – vom Mieter darzulegen – ist demgegenüber ein etwaiger Anspruch auf Wohngeld, dies selbst dann, wenn der Mieter einen solchen bislang nicht geltend gemacht hat (vgl. BT.-Ds. 9/2079, S. 12; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 107; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 26; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34a).
Die Klägerin hat durch eine Wohngeldberechnung belegt, dass sie (voraussichtlich) keinen Anspruch auf Wohngeld hat. Ihr Nettoeinkommen im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens betrug 1.202,66 € im Monat.
Nach Abzug der Miete verblieb ihr vor der Erhöhung ein Betrag in Höhe von ca. 796 € monatlich, nach der Mieterhöhung wäre es ein Betrag in Höhe von 626,46 €. Das steuerliche Existenzminimum lag für den hier maßgeblichen Zeitraum (2014 für 2016) bei 8.652 € für Alleinstehende pro Jahr (721 €/Monat).
Die Klägerin bestritt bereits vor der Erhöhung ohne die Inanspruchnahme öffentlicher Hilfen einen bescheidenen Lebenszuschnitt. Sie bewegte sich mit ihrem nach Abzug der Wohnkosten verbleibenden Einkommen noch über dem (steuerlichen) Existenzminimum, würde diesen Betrag infolge der erklärten Mieterhöhung künftig deutlich unterschreiten.
Wenngleich die Wohnkosten im Rahmen der Steuerfreiheit nach § 32a Abs. 1 Nr. 1 EstG unberücksichtigt bleiben, sondern erst nachträglich das (gegebenenfalls) versteuerte Einkommen mindern, so spricht die – wie hier – deutliche Unterschreitung des als steuerliches Existenzminimum angesehenen Betrages nach der Mieterhöhung dafür, dass der Mieter an seinem bisherigen Lebenszuschnitt nicht ohne wesentliche Einschränkungen festhalten kann.
Im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist zu Gunsten der beklagten Vermieter ihr wirtschaftliches Interesse an der Refinanzierung der Maßnahmen zu berücksichtigen, andererseits aber auch der Umstand, dass ihnen durch die Maßnahmen in jedem Fall auf Dauer die Wertsteigerung der Immobilie verbleibt, dies unabhängig davon, ob diese durch den Mieter (voll-)finanziert wird oder durch die Beklagten selbst.
Eine andere rechtliche Bewertung folgt nicht aus dem Umstand, dass Klägerin zur Altersvorsorge Aktiendepots im Wert von insgesamt 63.000 € angespart sowie Zusatzrentenversicherungen abgeschlossen hat (Riester-Rente, betriebliche Altersvorsorge).
Die Altersvorsorge ist hier nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen; sie steht weder der Annahme einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Klägerin entgegen noch ist sie im Rahmen der Interessenabwägung zu ihren Lasten zu berücksichtigen.
Wie auch sonst bei der Bestimmung des Regelungsgehaltes unbestimmter Rechtsbegriffe – wie dem der (wirtschaftlichen) Härte – bietet sich der Blick auf den Zweck und Sinnzusammenhang des Gesetzes, aber auch Vorschriften an, denen ein vergleichbarer Schutzzweck zugrunde liegt.
Danach ist hier ein Rückgriff auf § 115 ZPO und die darin in Bezug genommene sozialrechtliche Regelung in § 90 SGB XII naheliegend.
Nach §§ 114 Abs. 1, 115 Abs. 1 ZPO haben die Parteien für eine beabsichtigte Rechtsverfolgung oder -verteidigung grundsätzlich ihr Vermögen einzusetzen, nach § 115 Abs. 3 ZPO jedoch nur, soweit dies zumutbar ist; § 90 SGB XII gilt entsprechend.
§ 90 Abs. 2 Nr. 2 SGB XII schützt (unter anderem) die staatlich geförderte zusätzliche Altersvorsorge. Damit entfällt im Rahmen des (§ 115 ZPO) § 90 SGB XII eine Berücksichtigung der Riester-Rente und der betrieblichen Altersvorsorge (vgl. Mecke in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB XII, 2. Aufl., 2014 § 90 SGB XII Rn. 52ff); die Auszahlungsphase ist noch nicht erreicht.
Der Berücksichtigung der Aktiendepots steht der Rechtsgedanke des § 90 Abs. 3 SGB XII unter dem Gesichtspunkt der angemessenen Altersvorsorge entgegen.
Auch bei der Bestimmung des angemessenen Altersvorsorgevermögens im Sinne des § 90 Abs. 3 SGB XII wird zum einen auf den Zweck der Regelung abgestellt. § 90 Abs. 3 SGB XII soll es ermöglichen, eine gewisse wirtschaftliche Bewegungsfreiheit und Unabhängigkeit von der Sozialhilfe im Alter zu bewahren (vgl. Mecke in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB XII, 2. Aufl., 2014 § 90 SGB XII Rn. 121).
Daneben werden im Rahmen der Auslegung des § 90 Abs. 3 SGB XII Regelungen mit einem vergleichbaren Schutzgehalt herangezogen; dieser Ansatz führt hier aus dem Sozialrecht zurück in das Zivil(prozess)recht: § 851c Abs. 2 ZPO (Pfändungsschutz bei Altersrenten).
Die Regelung gewährleistet den Pfändungsschutz des Vorsorgevermögens. Sie soll das angesammelte Deckungskapital aus Verträgen nach Abs. 1 der Vorschrift bis zu einer Gesamtsumme von (aktuell) 256.000 € schützen. Die Höhe des pfändungsgeschützten Vorsorgekapitals ist progressiv ausgestaltet; mit zunehmendem Alter erhöhen sich nicht nur der absolute Betrag, der unpfändbar ist, sondern auch die Annuitäten, die pfändungssicher akkumuliert werden können (vgl. BT-Ds. 16/886, S. 10).
Die Klägerin hat durch Vorlage der ihr im Juli 2016 übersandten Renteninformation belegt, dass ihre bisherige Rentenanwartschaft 666,92 € beträgt; bei Fortzahlung der Beiträge in Höhe des Durchschnittes der vergangenen fünf Jahre kann sie voraussichtlich eine monatliche Rente in Höhe von 920,90 € erwarten. Dieser Betrag liegt deutlich unter dem bereits jetzt knapp bemessenen Einkommen; das nach Abzug der Wohnkosten verbleibende Einkommen würde den (aktuell) als steuerliches Existenzminimum angesehenen Betrag noch deutlicher unterschreiten.
Die Klägerin (Jahrgang 1964) überschreitet zudem keine der in § 851c Abs. 2 ZPO genannten Obergrenzen.
Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Beklagten aufgrund eines überwiegenden Interesses an der Refinanzierung der Maßnahmen durch den Mieter nicht etwa gehalten, sich eine andere Wohnung zu suchen.
Unberücksichtigt lassen die Beklagten insoweit, dass die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht den vertragstreuen Mieter mit Blick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem „Hinausmodernisieren“ schützen wollen und müssen (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91, MDR 1992, 476, [477], nach juris; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75, juris; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035, juris Rn. 21ff.).
Im Rahmen der wertenden Betrachtung der Interessen des betroffenen Mieters und Vermieters zu berücksichtigen ist schließlich, dass es sich bei § 559 BGB um eine Vorschrift handelt, die sich im preisfreien Wohnungsmarktsegment mit Blick auf den in § 311 Abs. 1 BGB verankerten, auch im Rahmen der §§ 557 Abs. 1, 558 BGB verfolgten Grundsatz der Vertragsfreiheit als (begrenzter) Systembruch darstellt und daher restriktiv auszulegen ist (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 2; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 3). Denn nach § 311 Abs. 1 BGB ist auch zur Änderung des Inhaltes eines bestehenden Schuldverhältnisses ein Vertrag erforderlich; von diesem Grundsatz weicht § 559 BGB ab, indem die Regelung dem Vermieter – wie im Bereich des preisgebundenen Wohnraums (Kostenmiete) – ein einseitiges Erhöhungsrecht einräumt.
Nach der vom Gesetzgeber vorgenommenen Trennung von Duldungspflicht des Mieters und Mieterhöhungsrecht des Vermieters im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes (BT-Ds. 17/10485) kann bei der Auslegung und Anwendung des § 559 BGB nicht unberücksichtigt bleiben, dass die in einem engeren Zusammenhang zu Art. 14 GG stehende Entscheidungsfreiheit des Vermieters über das „Ob“ der Durchführung baulicher, wertverbessernder Veränderungen an seinem Eigentum (§ 555b BGB) mit der Neuregelung des § 556d BGB ausgeweitet wurde. Der Mieter kann der Vornahme der Maßnahmen nicht mehr aus wirtschaftlichen Gründen widersprechen, der Vermieter vielmehr selbst entscheiden, ob er die Maßnahmen durchführen will, auch wenn die Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter unsicher bzw. ausgeschlossen ist.
Deutlich weiter entfernt von den durch Art. 14 GG geschützten Rechten des Vermieters ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen es gerechtfertigt ist, dass allein der Mieter die Wertverbesserung nicht nur finanziert, sondern dem Vermieter darüber hinausgehend ein Vorteil dadurch zuwächst, dass sich jährliche Miete nicht nur so lange um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht, bis diese „abgezahlt“ sind, sondern auf Dauer.
Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach einer geltend gemachten, nach § 559 Abs. 3 BGB ausgeschlossenen Modernisierungsmieterhöhung die Nettokaltmiete wegen einer verbesserten Ausstattung der Wohnung nach §§ 558ff. BGB erhöhen könnte (vgl. BGH, Stellungnahme des VIII. Zivilsenates, Grundeigentum 2018, 819), bedarf hier keiner Entscheidung, denn eine solche ist weder Gegenstand des Rechtsstreits noch eine entsprechende Zustimmung von der Klägerin verlangt worden.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine vom Tatrichter vorzunehmende Abwägung. Sie beruht auf den Gesetzesmaterialien und höchstrichterlich bereits entwickelten Maßstäben.
