Tierhaltung in Mietwohnungen

Haustiere in der Mietwohnung halten – Was erlaubt und was verboten ist.

Für viele Menschen gehört der tierische Freund zum Leben einfach dazu. Bei einem Mietverhältnis jedoch stellt sich fast immer die Frage, inwieweit die Tierhaltung eigentlich erlaubt ist und welche Einschränkungen durch das Mietverhältnis überhaupt rechtlich zulässig sind. Da es in der Vergangenheit zu dieser Thematik bereits unzählige Gerichtsentscheidungen gab, die jedoch allesamt als einzelfallbezogen gelten, sollte ein Mieter ebenso wie ein Vermieter wissen, wie der Gesetzgeber zu der Thematik Tierhaltung in Mietverhältnissen steht und welche rechtlichen Folgen sich aus einer Nichtbeachtung ergeben kann. Ebenso ist es wichtig zu wissen, welche Klauseln im Mietvertrag rechtlich gesehen als unwirksam angesehen werden müssen.

Die grundsätzliche rechtliche Sicht zur Tierhaltung in Mietwohnungen

Grundsätzlich betrachtet kennt der Gesetzgeber keinerlei festverbindliche Regelungen im Hinblick auf diese Thematik. Somit gibt es weder ein generelles Verbot, noch eine ausdrückliche Genehmigung. Der Gesetzgeber sieht jedoch das Recht auf artgerechte Tierhaltung als einen festen Bestandteil des Persönlichkeitsrechts eines Menschen an und ordnet dies somit der sogenannten freien Entfaltung zu. Somit kann die Tierhaltung durchaus unter gewissen Umständen der vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung zugeordnet werden, welche sich aus dem § 535 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ergibt. Sowohl für einen Mieter als auch für einen Vermieter bedeutet dies, dass die grundsätzliche Haltung eines Haustieres erlaubt ist. Ganz so simpel ist es dann jedoch aber wieder nicht, da der Begriff Haustier sehr weit gehalten ist und überdies auch zwischen genehmigungspflichtigen Tieren und nicht genehmigungspflichtigen Tieren unterschieden werden muss. Diese Tiere werden der Einfachheit halber in Kleintiere, Großtiere sowie gefährliche Tiere kategorisiert.

Wichtig: Haustier ist nicht gleich Haustier – Besonders nicht im Mietrecht.

Die Kleintierhaltung gilt vor dem Gesetz grundsätzlich als erlaubt. Hamster, Goldfisch, Wellensittich & Co. bedürfen daher nicht einer ausdrücklichen Genehmigung. Katzen und Hunde gelten als Großtiere und bedürfen daher einer ausdrücklichen Genehmigung des Vermieters während hingegen gefährliche Tiere grundsätzlich in einem Mietverhältnis als verboten gelten.
Der Bundesgerichtshof hat dies mit seinem Urteil (14.11.2007 – Aktenzeichen VIII ZR 340/06) festgelegt.

Bei Kleintieren gibt es die Einschränkung, dass von ihnen keinerlei Verletzungs- oder Störungsgefahren Dritter im Mietobjekt ausgehen dürfen. Schlangen oder Spinnen, die ungiftig und somit ungefährlich sind, dürfen in Terrarien ebenso gehalten werden wie kleine Chinchillas oder gar winzige Hunderassen. Eine derartige Tierhaltung darf dem Mieter nicht durch eine Vertragsklausel im Mietvertrag untersagt werden. Der Mieter ist jedoch dazu verpflichtet, die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts einzuhalten und haftet auch für sein Tier. Durch die Haltung des Kleintieres dürfen keinerlei Rechte anderer Mieter in dem Mietobjekt beeinträchtigt werden.

Dies gilt insbesondere für

• Geruchsbelästigungen durch das Tier
• erhebliche Geräuschbelästigungen

Werden andere Mieter durch diese beiden Folgen einer Kleintierhaltung eines Mieters gestört, so muss der Mieter den vertraglichen Missbrauch nicht dulden und kann eine Unterlassung einfordern. Im schlimmsten Fall kann sogar die Abschaffung des Kleintieres gefordert werden. Rechtsgrundlage hierfür ist der § 541 Bürgerliches Gesetzbuch.

Wichtig: Bei Großtieren ist zunächst die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Die Entscheidung des Vermieters muss gem. des oben genannten Urteils des BGH auf der Grundlage der sorgfältigen Abwägung aller Mieter- sowie Vermieterinteressen erfolgen.

Die Entscheidung des Vermieters muss somit

• einzelfallbezogen
• unschematisch erfolgen
• die Tierart sowie Tiergröße, das Verhalten sowie die Tieranzahl und die Lage, Größe sowie den Zustand des Mietobjekts

berücksichtigen.

Stellt sich infolge einer derartigen Interessenabwägung heraus, dass die Gründe für eine Ablehnung der Tierhaltung im Mietverhältnis überwiegen, so ist der Vermieter zu einem Verbot berechtigt. Ein wichtiger Grund gegen eine derartige Erlaubnis kann eine Allergie eines anderen Mieters in dem Mietobjekt sein.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Obwohl Hunde oder Katzen grundsätzlich als Großtiere einer Genehmigungspflicht unterliegen, so gibt es dennoch auch Ausnahmen von dieser Regelung. Bei sehr kleinen Hunde- oder Katzenarten kann der Mieter von der Einholung einer Erlaubnis absehen. Es gibt sogar ein Gerichtsurteil des Amtsgerichts Köln aus dem Jahr 2012 (Aktenzeichen: 210 C 103/12), welches dem Mieter die erlaubnisfreie Hunde- oder Katzenhaltung zusagt. Dies gilt jedoch unter der Einschränkung, dass die Wohnungsgröße für die Haltung des Tieres ausreichend ist. Mit Urteil des Amtsgerichts Neukölln aus dem Jahr 2015 (Aktenzeichen: 20 C 255/14) wurde gesagt, dass die Hundehaltung grundsätzlich als bestimmungsmäßer Gebrauch eines Mietobjekts anzusehen ist. Hierzu sei jedoch einschränkend erwähnt, dass dieses Urteil mitnichten Rechtssicherheit mit sich bringt. In vielen Fällen weicht die Rechtsprechung der Gerichte in den sogenannten unteren Instanzen stark von bereits gesprochenen Urteilen anderer Gerichte ab.

Wichtig: Als Ausnahme gelten Tiere, die zu Therapiezwecken oder als besondere Lebenshilfe dienlich sind.

Derartige Tiere dienen

• zur Überwindung einer Drogensucht
• zur Überwindung einer Depression
• als Blindenhund

Exotische Tiere

Es gibt Tierarten, die unabhängig von ihrer Größe, auf jeden Fall von dem Vermieter genehmigt werden müssen.

Zu diesen Tieren zählen

• Papageien
• Leguane
• Frettchen
• Minischweine

Diese Tiere gelten in Deutschland nicht als übliche Haustiere und müssen daher auf jeden Fall vorab von dem Vermieter „gemeldet“ werden. Die Entscheidung des Vermieters darüber, ob das Tier oder die Tiere mit in die Mietwohnung ziehen dürfen, muss unter den oben genannten Kriterien erfolgen und darf nicht pauschalisiert abgelehnt werden.

Die verbotene Tierhaltung

Unabhängig von der Erlaubnis des Vermieters gibt es Tiere, die in einer Mietwohnung auf gar keinen Fall gehalten werden dürfen. Die gefährlichen Tiere, worunter mittlerweile auch Kampfhunde zählen, dürfen nicht mit in die Mietwohnung. Hierbei ist es absolut unerheblich, welcher Art diese Tiere angehören oder welche Größe sie aufweisen. Neben Kampfhunden sind giftige Schlangen oder giftige Spinnen die Musterbeispiele für die verbotene Tierhaltung. Bei derartigen Fällen kann der Vermieter selbstverständlich ohne den vorbenannten Entscheidungsprozess die Haltung der Tiere in der Mietwohnung untersagen. Sollte der Vermieter seine Erlaubnis geben benötigt der Mieter jedoch zusätzlich zu dieser Erlaubnis noch die jeweiligen landesrechtlichen Erlaubnisvorschriften einhalten und sich eine entsprechende behördliche Genehmigung für die Haltung der gefährlichen Tiere besorgen.

Das generelle Tierhaltungsverbot im Mietvertrag

In der gängigen Praxis möchten viele Vermieter gern die Thematik Tierhaltung vollständig umschiffen und bauen diesbezüglich in die Mietverträge sozusagen pauschalisiert ein Tierhaltungsverbot ein. Derartige Klauseln sind jedoch nur unter der Maßgabe gültig, dass sie die oben genannten Grundsätze der aktuellen Rechtsprechung einhalten. Überdies darf der Mieter durch die Klauseln nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden, wie der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil aus dem Jahr 2013, Aktenzeichen: VIII ZR 168/12, eindeutig festgestellt hat. Individuelle Abreden bezüglich der Tierhaltung, welche zwischen dem Mieter und dem Vermieter vor Mietbeginn getroffen wurden, sind jedoch möglich und haben dann Gültigkeit.

Sollte ein Mietvertrag im Hinblick auf die Tierhaltung überhaupt keine Regelungen enthalten, so haben die gesetzlichen Grundsätze Gültigkeit. Wer gänzlich auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vorab eine Genehmigung des Vermieters einholen, unabhängig von der Art und Größe des Tieres. Diese Genehmigung sollte auf jeden Fall schriftlich vorliegen, um etwaige Rechtsstreitigkeiten hinterher vermeiden zu können. Im Zweifel beraten wir Sie sehr gern im Hinblick auf Ihren Mietvertrag sowie Ihr Tier, damit Sie keine rechtlichen negativen Folgen zu befürchten haben.

Die vertragswidrige Tierhaltung und ihre Folgen

In rechtlicher Hinsicht wird von einer vertragswidrigen Tierhaltung gesprochen, wenn ein Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ein Tier in dem Mietobjekt hält. Entscheidend hierbei ist der Umstand, ob ein Mieter einen rechtlichen Anspruch auf die Erlaubnis der Tierhaltung seines Vermieters hätte oder ob dies eben nicht der Fall ist. Die vertragswidrige Tierhaltung liegt dann vor, wenn der Mieter ohne Kenntnis des Vermieters im Mietobjekt ein Tier hält und auch rechtlich keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters gehabt hätte. Sofern die Anfrage der Erlaubnis des Vermieters im Vorfeld bereits offensichtlich keine Chance gehabt hätte, weil das Tier unter die Kategorie der gefährlichen Tiere fällt, so ist die Tierhaltung im Mietobjekt als vertragswidrig anzusehen und der Vermieter kann die Entfernung des Tieres verlangen.

Sollte ein Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen, da eine Beeinträchtigung oder Störung der anderen Mietparteien vorliegt und dementsprechend eine vertragswidrige Tierhaltung zur Geltung kommen, so steht der Mieter diesbezüglich in der Pflicht. Das Tier bzw. die Tiere müssen dann das Mietobjekt verlassen. Weigert sich der Mieter, dieser Aufforderung nachzukommen, so kann ein Vermieter eine Klage auf Unterlassung bei dem zuständigen Gericht einreichen. Sollte sich der Mieter auch weiterhin weigern, der Anordnung des Vermieters Folge zu leisten, so ist der Vermieter nach § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu einer Kündigung des Mietvertragsverhältnisses berechtigt.

Ein wichtiger Grundsatz für ein derartiges Vorgehen des Vermieters ist jedoch das Prinzip der Gleichbehandlung. Sollte eine Mietpartei in dem Mietobjekt die Erlaubnis zur Tierhaltung von dem Vermieter erhalten haben, so kann der Vermieter einer anderen Mietpartei die Tierhaltung nicht einfach verbieten. Sollte dies doch geschehen hat der Mieter das Recht, eine Klage gegen den Vermieter einzureichen. In derartigen Fällen wird jedoch dann per Einzelfall entschieden, ob das Verbot der Tierhaltung im Mietobjekt durch den Vermieter rechtens war. Ein Mieter kann nicht einfach damit argumentieren, dass das gleiche Tier gehalten wird wie bei der anderen Mietpartei. Die Beeinträchtigung bzw. Störung der anderen Mietparteien im Mietobjekt wird in solchen Fällen in der Regel gutachterlich festgestellt, da jedes Tier ein Individuum darstellt und dementsprechend in verschiedenen Situationen auch anders reagieren kann als seine Artgenossen es tun.