AG Itzehoe, Az.: 91 C 15/12, Urteil vom 26.04.2012
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.168,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 14.07.2011 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Streitwert wird auf 7.050,68 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.
Die Beklagten mieteten seit dem 15.10.2006 aufgrund Mietvertrages vom 02.10.2006/05.10.2006 eine Wohnung in Glückstadt von der Klägerin. Die monatlich zu zahlende Nettokaltmiete betrug 323,49 EUR. Außerdem verpflichteten sie sich zur Zahlung der Betriebs- und Heizkosten.
Im Winter 2006/2007 oder 2007/2008 rief der Beklagte bei der Klägerin an und teilte ihr mit, dass Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung bestünden.
Über die Betriebskosten rechnete die Klägerin bezüglich des Jahres 2007 unter dem 28.10.2008 ab. An diesem Tag übermittelte sie den Beklagten auch die Abrechnung, die mit der Forderung einer Nachzahlung von 802,69 EUR schloss. Die Abrechnung für das Jahr 2008 übermittelte die Klägerin den Beklagten am 18.12.2009. Hieraus ergab sich eine geforderte Nachzahlung von 1.020.82 EUR.
Ab März 2010 minderten die Beklagten aufgrund von Mängeln an der Wohnung die Miete.
Die Beklagten wandten sich über ihren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 14.01.2010 an die Klägerin und widersprachen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008. Zur Begründung führten sie an, die Klägerin hätte keine Kosten für das Umlageausfallwagnis in die Rechnung einstellen dürfen. Die Betriebs- und Heizkosten seien angesichts der Wohnungsgröße zu hoch. Die Klägerin wurde aufgefordert, die Originalunterlagen, welche der Abrechnung zugrunde lagen, am Wohnort der Beklagten in Glückstadt zur Verfügung zu stellen, damit die Beklagten sie prüfen konnten. Der Beklagtenvertreter führte an, es falle auf, dass bei der Betriebskostenabrechnung eine Gesamtwohnfläche von 397,92 qm, bei der Heizkostenabrechnung aber eine Gesamtwohnfläche von 2.247,54 qm angegeben sei und bat um Aufklärung. Außerdem erklärte er, seinen Mandanten stünde ein Zurückbehaltungsrecht zu aufgrund der trotz Mängelanzeige nicht erfolgten Beseitigung der schimmelbedingten Mängel.
Am 01.11.2010 übermittelte die Klägerin den Beklagten die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009, die mit einer Nachzahlungsforderung über 1.345,29 EUR endete.
Zum Az. 92 H 3/11 wurde von den Beklagten ein Beweissicherungsverfahren bezüglich der Mängel beim Amtsgericht Itzehoe eingeleitet, mit dem Ziel der Feststellung, dass der Schimmel und die Feuchtigkeit baulich bedingt seien und nicht vom Mieter verschuldet.
Die Klägerin, die bei den Betriebskosten auch den Posten „Hausmeister-Firma“ anführt, ließ die Hauswartstätigkeiten durch ein externes, von ihr beauftragtes Unternehmen durchführen.
Sie kam der Aufforderung der Beklagten aus dem Schreiben vom 14.01.2010 nicht nach, sondern bot die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung an oder die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen ihrer Verwaltung in Zwickau. Die Klägerin selbst hat ihren Sitz in München.
Mit den Beklagten zugegangenem Schreiben vom 14.06.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis aufgrund der Rückstände aus den Abrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 unter Setzung einer Räumungsfrist bis zum 30.06.2011 fristlos. Mit Schreiben vom 19.08.2011 erklärte sie eine weitere Kündigung, die sie darauf stütze, dass die Beklagte eine ehemalige Rasenfläche bei dem Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, in eine bepflanzte Nutzfläche umgewandelt habe und diese Änderung auch nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist nicht rückgängig gemacht habe.
Die Klägerin meint, die Beklagte habe keinen Anspruch darauf, dass sie den Beklagten die zur Abrechnung verwendeten Original-Unterlagen in Glückstadt zur Verfügung stelle. Das Angebot der Einsichtnahme in den Räumen ihrer Verwaltung in Zwickau oder der Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung entspreche der geltenden Rechtslage unter Berücksichtigung der einschlägigen Normen §§ 556, 259,242 BGB sowie der diesbezüglichen Rechtsprechung.
Da die Rückstände sich zu einem Betrag von mehr als fünf Monatsmieten aufgestaut hätten, sei ihr eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB nicht zumutbar.
Einwände gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 seien nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgetragen worden, sodass die Beklagten nunmehr damit ausgeschlossen seien.
Die im Prozess von der Beklagtenseite vorgetragenen Einwände gegen die Abrechnung für 2009 seien sämtlich unsubstantiiert.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
1. Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Wohnung Nr. 1087/002 im Haus XXXX Glückstadt, Erdgeschoss rechts, bestehend aus vier Zimmer, Küche, Bad, Flur, Loggia mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 80,03 qm zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 3.168,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klage wurde beiden Beklagten am 13.07.2011 zugestellt.
Am 03.01.2010 haben die Beklagten die Wohnung geräumt. Daraufhin haben die Parteien bezüglich des Klagantrags zu 1 übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 3168,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, zur Zahlung der Abrechnungsrückstände nicht verpflichtet zu sein. Aufgrund der ihrer Auffassung nach bestehenden Verpflichtung der Klägerin, ihnen die Original-Belege in Glückstadt zur Verfügung zu stellen, sehen sie sich zur Zurückbehaltung der Zahlungen berechtigt. Dass die Klägerin ihr die Einsichtnahme in Zwickau, also am Sitz der Verwaltung, und nicht in München angeboten habe, halten die Beklagten nicht für zumutbar. Sie sind der Auffassung, die Übersendung von Kopien habe wenn, dann unter Kostentragung durch die Klägerin zu erfolgen. Das Angebot der Klägerin zur Übersendung der Belegkopien anzunehmen, sehen sie sich jedenfalls nur gegen vorherige Mitteilung der voraussichtlichen Kopierkosten verpflichtet.
Weiterhin gehen die Beklagten davon aus, aufgrund der Mängel der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht an den Forderungen ausüben zu können. Im Übrigen seien sie bezüglich der Heizkosten zur vollen Kostentragung nicht verpflichtet, weil diese auch deshalb angefallen seien, weil die Wohnung feucht war und damit erhöhter Heizbedarf bestand, den die Beklagten nicht verschuldet hätten.
Es wird im Übrigen Bezug genommen auf die wechselseitigen, zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15.09.2011.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Nach der übereinstimmen erklärten Teilerledigung hat die Klägerin noch einen Anspruch auf Zahlung der sich aus den Neben- und Betriebskostenabrechnungen ergebenden Forderungen aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.
Der Anspruch nicht im Wege der Erfüllung durch Aufrechnung gemäß § 387 BGB erloschen.
Die Behauptung der Beklagten, aufgrund eines wegen Mängeln des Mietobjekts bestehenden Minderungsrechts seit 2006 zuviel Miete gezahlt zu haben, kann nicht als Aufrechnung mit einem Gegenanspruch bewertet werden.
Eine ausdrückliche Aufrechnung liegt nicht vor. Auch eine Aufrechnung durch schlüssiges Verhalten kann in dem Vortrag der Beklagten nicht erkannt werden. Die Beklagten haben keinen bezifferten Gegenanspruch benannt, auch nicht in der Form, dass sie zumindest vorgetragen hätten, um wie viel die Miete monatlich zu mindern gewesen sei.
Der pauschale Verweis darauf, die Beklagten seien zur Minderung der Miete um weit mehr als 50 % berechtigt gewesen, erfüllt die Anforderungen der §§ 387, 388 BGB nicht, da es an jeder Konkretisierung eines Anspruchs und einer Erklärung fehlt.
Der Anspruch der Klägerin ist auch durchsetzbar, da ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten nicht besteht.
Gegen die Abrechnungen aus den Jahren 2007 und 2008 haben die Beklagten binnen der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB keine Einwendungen vorgebracht. Das Schreiben der Beklagten vom 14.01.2010, in denen sie sich gegen die Abrechnung für das Jahr 2008 wanden, erfolgte verspätet.
Bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2009 ist keine substantiierte Einwendung erfolgt.
Die während des Verfahrens erhobenen Einwende sind sämtlich unsubstantiiert und berühren den Anspruch der Klägerin nicht.
Es ist nicht schlüssig und nachvollziehbar vorgetragen, wieso die Gesamtwohnfläche des Objekts bestritten wird. Soweit dieser Einwand im vorgerichtlichen Schreiben an die Klägerin vom 14.01.2010 konkretisiert wurde, bezieht er sich ausdrücklich nur auf die Abrechnung für das Jahr 2008. Es ist den Beklagten trotz Hinweises durch das Gericht vom 15.09.2011 nicht gelungen, ihren Vortrag bezüglich der bestrittenen Objektgröße mit nachvollziehbarem Vortrag dazu zu untermauern, wieso die Beklagten – möglicherweise auch mit Auswirkungen für die Abrechnung von 2009 – Zweifel an der zugrunde gelegten Größe des Objekts haben. Die bloße Behauptung, die angegebene Größe stimme nicht, ohne einen entsprechenden Anhaltspunkt zu nennen, bleibt unsubstantiiert und entzieht sich einer weiteren Prüfung.
Der Einwand, die Rechnungen seien auch deshalb so auch, weil die mangelbedingte Feuchtigkeit ein stärkeres Heizen erforderlich gemacht habe, ist ebenfalls unsubstantiiert. Die Beklagten haben nicht erklärt, um wie viel höher die Abrechnungen aufgrund der Feuchtigkeit ihrer Meinung nach gewesen sind, sondern behaupten nur pauschal eine angeblich mangelbedingte Erhöhung der Rechnungsbeträge, die in dieser Allgemeinheit nicht überprüft werden kann.
Ein Zurückbehaltungsrecht an den Forderungen wegen eines angeblichen Anspruchs der Beklagten auf Beseitigung von Mietmängeln besteht schon deshalb nicht, weil die Beklagten nicht mehr Mieter des Objekts sind und keinen Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache mehr haben.
Die Beklagte hat auch nicht deshalb ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Klägerin ihr nicht die Originale der den Abrechnungen zugrunde gelegten Belege in Glückstadt zur Verfügung stellte.
Wie das Gericht bereits in seinem Hinweis vom 03.02.2012 mitteilte, schuldet der Vermieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB nur die Einräumung der Einsichtnahme in die Belege in seinen eigenen Räumlichkeiten.
Dass die Klägerin nur Einsicht am Sitz ihrer Verwaltung in Zwickau anbot, wirkt sich nicht aus, da ihr eigener Sitz in München auch nicht näher an Glückstadt belegen ist. Die Klägerin durfte davon ausgehen, dass die Beklagten, die die Einsichtnahme in Zwickau ablehnten, auch in München keine Einsicht in die Belege hätten nehmen wollen.
Ersatzweise kann bei Vorliegen einer großen räumlichen Distanz zwischen Mieter und Vermieter auch ein sich aus § 242 BGB ergebender Anspruch auf Übersendung der Belegkopien bestehen (BGH, NJW 2006, 1419; BGH NJW 2010, 2288). So liegt es hier.
Diesen Anspruch hat die Klägerin dadurch erfüllt, dass sie die Übersendung der Kopien angeboten hat und die Beklagten sich ihrerseits weigerten, diese Leistung anzunehmen.
Ihre Auffassung, die Klägerin müsse die Kosten für eine Übersendung tragen ist ebenso irrig wie wie Ansicht, die Klägerin müsse ihr vorab mitteilen, wie viel eine Anfertigung von Kopien und die Übersendung kosten würden.
Die Klägerin hat ebenso wenig, wie sie im Fall einer Anreise der Beklagten die Reisekosten zu tragen hätte, die Kopier- und Versendungskosten zu tragen, da dies der durch § 259 Abs. 1 BGB gesetzten Wertung des grundsätzlichen Rechts auf Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters widersprechen würde. Da es sich bei dem Anspruch aus § 242 BGB um einen ersatzweise bestehenden Anspruch gegenüber dem Grundsatzes der Einsichtnahmemöglichkeit beim Vermieter handelt, kann der Vermieter in diesem Fall nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass er die Kosten der Einsichtnahme trägt. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Mitteilung der anfallenden Kosten vorab, da dies ebenso eine der genannten Wertung zuwider laufende Belastung des Vermieters darstellen würde.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1, 91 a, 100 Abs. 4 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über den darauf entfallenden Teil der Kosten gemäß § 91 a ZPO auf Grundlage des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden.
Diese Entscheidung fällt zu Lasten der Beklagten aus, da sie bezüglich des Räumungsantrags in vollem Umfang unterlegen wären.
Der Anspruch der Klägerin auf Räumung ergab sich aus § 546 Abs. 1 BGB.
Die Klägerin hat am 14.06.2011 wirksam den Mietvertrag gekündigt. Es lag ein Grund zur Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, da die Beklagten durch Nichtzahlung der Betriebskostenabrechnungen für drei Jahre die ihnen obliegende Sorgfalt erheblich verletzten und damit die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar machten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
