Eine Ofenreparatur heizt die Gerichtsszene auf
Ein unscheinbarer Kachelofen steht im Zentrum eines kontroversen Mietstreits, der eine neue Präzedenz im deutschen Mietrecht setzt. Die Auseinandersetzung dreht sich um die Frage, wer die Verantwortung für eine notwendige Ofenreparatur trägt und welche Konsequenzen eine mangelnde Reaktion auf diesen Zustand haben kann. Die Räumlichkeiten, in denen der Kachelofen steht, waren von Anfang an sanierungsbedürftig und die Vertragsbedingungen machten den Mieter für Reparaturen verantwortlich. Doch die Probleme begannen, als der Ofen Schäden aufwies, die für eine angemessene Wohnqualität unumgänglich zu beheben waren.
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Übersicht
Anfängliche Mängel und spätere Reparaturen
Die Mieterin zog in eine Wohnung, die bekanntermaßen reparaturbedürftig war.Sie vereinbarte, alle notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen, und verzichtete auf das Recht, aufgrund der Baumängel eine Mietminderung vorzunehmen. Einige Jahre später, im Jahr 2013, bemerkte die Mieterin Schäden an der Schamotte der Brennkammer ihres Kachelofens. Ein Ofensetzer wurde hinzugezogen, um den Ofen zu begutachten.
Mieterin handelt auf eigene Faust
Die Mieterin forderte die Vermieterin auf, den Schaden zu beheben, da der als Ersatz gelieferte Ofen unzureichend war. Nach einer Woche erfolgloser Frist bat sie die Vermieterin, die Kosten für die Selbstvornahme der Reparatur zu übernehmen. Diese wiederholte Anforderung blieb jedoch unbeantwortet.
Komplexer Streit um Heizkosten und Räumung
Die Reparatur wurde schlussendlich von der Mieterin in Auftrag gegeben und die Kosten in Höhe von 1913,10 € wurden mit den zukünftigen Mietzahlungen verrechnet. Es gab in der Folge weitere rechtliche Auseinandersetzungen zwischen den beiden Parteien, bei denen es unter anderem um Räumungsklagen der Vermieterin gegen die Mieterin ging. Die Mieterin zahlte die streitige Summe an die Vermieterin, um die Räumung der Wohnung zu verhindern, behielt sich jedoch ausdrücklich das Recht zur Rückforderung vor.
Die Macht des Mietrechts
In der abschließenden Gerichtsentscheidung wurde die Vermieterin dazu verurteilt, der Mieterin die Reparaturkosten zurückzuzahlen, zuzüglich Zinsen seit 2019. Darüber hinaus hat die Vermieterin die Prozesskosten zu tragen und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, sofern die Mieterin eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags erbringt.
Dieser Fall zeigt auf, wie komplex und kontrovers die Frage der Zuständigkeit für Reparaturen in Mietverhältnissen sein kann, insbesondere wenn der ursprüngliche Zustand der Immobilie bereits sanierungsbedürftig war.
Das vorliegende Urteil
AG Waren- Az.: 105 C 178/18 – Urteil vom 08.03.2021
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.913,10 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.03.2019 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 1.913,10 € festgelegt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Kostenerstattung für die Selbstvornahme einer Kachelofenreparatur im Rahmen eines Mietverhältnisses.
Die Klägerin und die Beklagte verbindet ein Mietverhältnis zu einer Wohnung … . Die Klägerin schloss am 01.06.2009 den Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer der Liegenschaft … . Die Parteien vereinbarten eine Monatsmiete in Höhe von 165,78 €. Die Wohnung befand sich bei Einzug der Klägerin in einem sanierungsbedürftigen Zustand, die Parteien schlossen die folgende Individualabrede: ,,Der Mieter mietet die Wohnung auf eigenen Wunsch an. Die bestehenden baulichen Mängel sind ihm bekannt. Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten werden durch den Vermieter nicht vorgenommen und sind, wenn erforderlich, auf Kosten des Mieters durchzuführen. Der Mieter ist nicht berechtigt eine Minderung des Mietzinses wegen der Baumängel vorzunehmen.“ (Anlage K2, Bl. 81 d. A.).
Im Rahmen des Mietverhältnisses hat der Vermieter im Sommer 2013 den Kachelofen im Schlafzimmer der Klägerin saniert. Am 01.11.2013 kaufte die Beklagte das Mietobjekt von dem Vermieter und trat in das Mietverhältnis zu der Klägerin ein.
Im September 2013 bemerkte die Klägerin Schäden an der Schamotte der Brennkammer des Wohnzimmerofens. Die Klägerin meldete der Beklagten den Schaden am 01.10.2013, woraufhin ein Ofensetzer – der Zeuge … – den Kachelofen begutachtete.
Am 21.10.2013 lieferte die Beklagte der Klägerin einen transportablen Ofen als Ersatzofen.
Die Klägerin teilte im Schreiben vom 27.11.2013 (Anlage K3) mit, dass die Beklagte den vorhandenen Wohnzimmerofen reparieren müsse, da der gelieferte Ersatzofen keine ausreichende Heizkraft aufweist. Sie kündigte in dem Schreiben nach ergebnislosem Ablauf einer einwöchigen Frist die Selbstvornahme und die Kostengeltendmachung gegenüber der Beklagten an. Sie wiederholte den Inhalt des Schreibens in dem weiteren Schriftstück vom 16.12.2013 (K4 ).
Nach dem Jahreswechsel ließ die Klägerin den Ofen durch den Zeugen … reparieren, die Reparaturkosten betrugen ausweislich der Rechnung vom 13.01.2014 insgesamt 1913,10 €.
Die Klägerin zahlte die Rechnung und verrechnete den Betrag in der Folge mit den Mietzahlungen gegenüber der Beklagten.
Vor Anhängigkeit des Rechtsstreits klagte die Beklagte bereits in den Jahren 2014 und 2016 gegen die Klägerin auf Räumung der Wohnung. Beide Klagen wurden abgewiesen. Im Rahmen der 2. Räumungsklage aus dem Jahr 2016 zahlte die Klägerin die streitgegenständliche Summe von 1913,10 € an die Beklagte. Die Klägerin zahlte den Betrag ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Die Klägerin zahlte den Betrag nur, um die Heilungswirkung gemäß § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB herbeizuführen und der Räumung zu entgehen.
Die Klägerin behauptet, dass der Wohnzimmerofen bei Einzug 2009 in Ordnung gewesen sei. Der Schaden an der Schamotte sei ein nachträglicher Mangel, der nach einer Mietdauer von viereinhalb Jahren aufgetreten sei. Sie meint, dass dieser Schaden auch nicht von der Individualabrede zu Mängeln (K2) erfasst sei. Des Weiteren behauptet die Klägerin, dass die Heizkraft des zur Verfügung gestellten transportablen Ofens ungenügend gewesen sei. Sie behauptet zudem, dass eine ausreichende Beheizung der Wohnung allein mit den übrigen intakten Öfen, insbesondere dem Küchenofen, nicht möglich gewesen sei.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an Sie einen Betrag von 1913,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass der Ofen schon beim Eintritt in das Mietverhältnis im Jahr 2009 sanierungsbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe den Ofen, gegebenenfalls auch auf eigene Kosten, erhalten wollen. Sie meint, dass es sich bei dem Defekt des Ofens an der Schamotte um einen anfänglichen Mangel handle, welcher von der Individualabrede erfasst sei. Daher habe die Klägerin die Reparaturkosten selbst zu tragen. Die Beklagte behauptet im Weiteren, dass die Klägerin den Mangel am Wohnzimmerofen durch falsches Beheizen herbeigeführt habe. Sie behauptet zudem, dass die Heizkraft des zur Verfügung gestellten transportablen Ofens genügend gewesen sei. Im Übrigen sei eine ausreichende Beheizung der Wohnung durch Benutzung der übrigen Öfen in der Wohnung, insbesondere des Küchenofens, möglich gewesen. Sie behauptet, eine weitere Beheizung mit dem Wohnzimmerofen sei nicht notwendig gewesen.
Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 25.1.2021 (Bl. 221 ff. d. A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Es liegt keine entgegenstehende Rechtskraft durch die zwei beendeten Räumungsklagen zu den Aktenzeichen 104 C 106/16 und 106 C 209/15 vor. In beiden Rechtsstreits war jeweils die Wirksamkeit der einzelnen Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber der Klägerin der Streitgegenstand. Es ging im Einzelnen um nicht gezahlte Miete und die Verrechnung der Miete mit den gegenständlichen Reparaturkosten. Eine Feststellungklage zu der Frage des Rechts der Klägerin zur Selbstvornahme hat die Beklagte nicht erhoben. Im Hinblick auf diese Frage wurde keine abschließende Entscheidung getroffen.
Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Selbstvornahme in Höhe von 1913,10 € aus § 536 Abs. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 1, 536 Abs. 1 BGB. Die von der Klägerin angemietete Wohnung wies einen nachträglichen Mangel auf und die Klägerin hatte auch ein Recht zur Selbstvornahme, da sie den Mangel rechtzeitig anzeigte und die Beklagte sich mit der Behebung des Mangels im Verzug befand.
Der Mangel der Mietsache nach § 536a BGB liegt durch die defekte Schamotte des Wohnzimmerofens in der Wohnung vor. Dies gilt auch vor dem Hintergrund des Vortrags der Beklagten, dass der Küchenofen zur Beheizung der Wohnung genüge und der Wohnzimmerofen damit entbehrlich sei. Aus Sicht des Gerichts erscheint es für die Bewohnbarkeit der Wohnung unumgänglich, dass alle Räume über einen intakten und für den Raum auch hinsichtlich der Heizleistung genügenden Ofen verfügen. Unstrittig steht der Ofen in der Küche an der Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer. Die dauerhafte Verweisung der Klägerin auf die Möglichkeit, mit einem Ofen zwei durch eine Wand getrennte Räume zu beheizen, ist nicht vertretbar. Der Ofen in der Küche ist für diesen Raum konzipiert und nicht gleichzeitig auch für den danebenliegenden Raum. In diese Wertung muss mit einbezogen werden, dass der Defekt des Wohnzimmerofens nicht im Sommer, sondern im Winter bei kälteren Temperaturen eintraf. Es bestand demgemäß dringender Handlungsbedarf, um die Mietwohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Auch der Zeuge … erklärte im Rahmen seiner Vernehmung in diesem Zusammenhang, dass aus seiner Sicht der Ofen in der Küche nicht dafür vorgesehen war, auch das Wohnzimmer zu heizen.
Es handelt sich auch um einen nachträglichen Mangel an der Mietsache. Die Klägerin hat den Ofen viereinhalb Jahre beanstandungsfrei genutzt. Die Individualabrede, welche zwischen dem … und der Klägerin geschlossen wurde, findet hier keine Anwendung. Nach dem Wortlaut der Abrede sollten die „baulichen Mängel“ und die bei Einzug nötigen „Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten“ mit der Abrede erfasst werden. Es ging also um den Ausschluss der Mieterrechte für die bei Vertragsschluss bereits vorliegenden Mängel. Die Individualabrede sollte nicht umfassend alle Mängelrechte der Klägerin ausschließen. Für diese Wertung der Individualabrede spricht auch die in § 5 des Mietvertrags enthaltene Klausel für Kleinstreparaturen. Wenn die Individualabrede sich auf alle Mängel hätte beziehen sollen, so hätte es einer Regelung für Kleinstreparaturen nicht bedurft, dann hätte die Klägerin nämlich immer die Kosten für alle auftretenden Mängel tragen müssen. Die Behauptung der Beklagten, dass die Individualabrede sich auch auf den viereinhalb Jahre später kaputt gegangenen Wohnzimmerofen beziehe, konnte auch durch die Beweisaufnahme keine Bestätigung finden. Die in diesem Punkt beweisbelastete Beklagte benannte die Zeugin … , die das Mietobjekt auf Vermieterseite bereits seit dem Einzug der Klägerin betreut. Die Zeugin erklärte in der mündlichen Verhandlung, keine Kenntnis von einer Individualabrede zwischen der Klägerin und … gehabt zu haben, die Zeugin war insoweit unergiebig. Weiteren Beweis hat die Beklagte nicht angetreten.
Auch hinsichtlich der Einwands, dass der Mangel an der Schamotte durch falsches Beheizen der Klägerin hervorgerufen wurde, ist die Beklagte letztlich beweisfällig geblieben. Als diejenige, die sich auf die ihr günstige Tatsache beruft, trägt die Beklagte auch hier die Beweislast. Der Beklagten ist die Beweisführung nicht gelungen. Die von der Beklagten ebenfalls in diesem Zusammenhang benannte Zeugin … äußerte, dass sie lediglich gehört habe, dass die Klägerin den Ofen nicht wie vorgesehen mit geschlossener, sondern mit offener Tür beheizt hätte. Die Zeugin habe diesbezüglich selbst aber keine Feststellungen treffen können. Weiteren Beweis hat die Beklagte nicht angetreten. Der zum Gegenbeweis von der Klägerin angebotene Zeuge … äußerte zu diesem Thema, dass er der Klägerin bei Einbau des Kachelofens mit Sicherheit erklärt habe, wie der Ofen zu beheizen sei.
Die Beklagte ist mit der Beseitigung des Mangels auch in Verzug gekommen. Die Klägerin hat gemäß § 536c BGB zunächst den Mangel und im Anschluss auch die unzureichende Behebung des Mangels durch die Beklagte angezeigt. Die Klägerin hat in ihren beiden zur Akte gereichten Schreiben deutlich gemacht, dass der zur Verfügung gestellte Ersatzofen nicht ausreichte, um die Räumlichkeiten im Winter zu beheizen. Die Klägerin hat auch eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels gesetzt, welche ergebnislos verstrichen ist. Die Beklagte hat den defekten Ofen nicht reparieren lassen.
Die Zurverfügungstellung des Ersatzofens war keine hinreichende Mangelbeseitigung durch die Beklagte. Die Heizkraft des Ersatzofens genügte nicht, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Die Klägerin hat zwar keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Behebung des Mangels, vielmehr ist sie verpflichtet Alternativen anzunehmen, soweit diese zur Mangelbeseitigung geeignet sind (LG Hamburg, ZMR 2010, 610). Hier war der Ersatzofen aber gerade keine geeignete alternative Mangelbeseitigung, da er keine für die Wohnung ausreichende Heizleistung bot.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der zur Verfügung gestellte Ersatzofen aufgrund seiner zu geringen Heizleistung keine ausreichende Mangelbeseitigung darstellte.
Zum Beweis dieser Tatsache hat die beweisbelastete Klägerin den Zeugen … benannt. Das Gericht bewertet Zeugen … als durchweg glaubwürdig, er zeigte keinerlei Belastungstendenzen und machte verständliche, schlüssige Angaben. Die Aussage des Zeugen war glaubhaft. Auf erstmalige Befragung des Gerichts äußerte der Zeuge, dass die Heizkraft des Ersatzofens für das Wohnzimmer der Klägerin ungenügend war. Auf Vorlage eines Lichtbildes, welches die zuvor vernommene Zeugin … zur Akte gereicht hat, erkannte der Zeuge sogleich die Räumlichkeiten der Klägerin und die beiden Öfen. Er ordnete den defekten Kachelofen und den Ersatzofen korrekt zu und erklärte nochmals, dass die Heizleistung des hellen Ersatzofens nicht genüge. Der Zeuge … äußerte sich, dies auch der Klägerin und der Beklagten mitgeteilt zu haben.
Der Zeuge erklärte, dass im Normalfall der Bezirksschornsteinfeger für die Abnahme des Ofens und die Bestimmung der notwendigen Heizleistung zuständig sei. Aus Sicht des Gerichts steht diese Angabe des Zeugen nicht im Widerspruch zu seinen übrigen Angaben. Auch wenn der Bezirksschornsteinfeger den Ofen schließlich abnimmt, so erklärte der Zeuge doch nachvollziehbar, auch über die entsprechenden Kenntnisse zu verfügen, die zur Beurteilung der für einen Raum angemessenen Heizleistung eines Ofens notwendig sind. Der Zeuge ist von Beruf Ofensetzer, er ist damit sachkundig und tagtäglich mit dieser Materie befasst. Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge sich dem Vortrag der Klägerin zu eigen macht, konnte das Gericht nicht erkennen. überdies bestätigte auch die Zeugin … , dass der Ersatzofen aus den Neubaublocks beschafft wurde. Dieser sei zwar bereits älter gewesen, aber er sei noch in einem angemessenen Zustand gewesen.
Der zuerkannte Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 286, 291 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO.
