AG Hamburg – Az.: 49 C 285/14 – Urteil vom 26.04.2017
1. Die Beklagte zu 2 wird verurteilt, an die Kläger 2.823,62 € (zweitausendachthundertdreiundzwanzig 62/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 15.05.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen die Kläger jeweils 50 %, ferner hat die Beklagte zu 2) 50 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Kläger zu tragen. Die Kläger haben die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) in voller Höhe zu tragen, die Beklagte zu 2) hat ihre außergerichtlichen Kosten in voller Höhe selbst zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten zu 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so der Beklagte zu 1) nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Mit der Klage begehren die Kläger von den Beklagten die Rückzahlung einer Im Rahmen eines Mietverhältnisses geleisteten Kaution sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Beklagte zu 2), vertreten durch den Beklagten zu 1), vermietete am 31.07.2012 zum 15.09.2012 an die Kläger den Anbau in bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad und WC mit einer Wohnfläche von ca. 90 m². Entsprechend § 12 des Mietvertrages zahlten die Kläger eine Mietkaution in Höhe von 2.820,00 €. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 13 ff d. A.).
Das Mietverhältnis endete im Folgejahr, wobei das Mietobjekt am 12.10.2013 durch die Kläger an den Beklagten zu 1) übergeben wurde. Im Übergabeprotokollausdruck wurde insoweit im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss die Entspachtelung von Rauputzflächen moniert. Weitere Mängel wurden insoweit nicht aufgeführt. Hinsichtlich der Nachbesserungen wegen beschädigter Putzflächen erfolgte die Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls klägerseitig unter Vorbehalt. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Bl. 33 bis 36 d. A.).
Mit E-Mail vom 14.10.2013 forderte der Beklagte zu 1) die Kläger dazu auf, bis Samstag, den 26.10.2013 die glatt gespachtelten Stellen auf Rauputz nachzubessern, die ungleichmäßige Wandfarbe im Erdgeschoss nachzubessern, Naturholzfußleisten von Farbe zu entfernen, ebenso wurde ein Abrieb an den ersten drei Treppenstufen im Erdgeschoss moniert und eine unzureichende Backofenreinigung und das Fehlen eines Schlüssels für die Garage. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 7 (Bl. 37 d. A.).
Dem widersprachen die Kläger über ihren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 23.10.2013, auf das insoweit ergänzend Bezug genommen wird (Anlage K 5, Bl. 29 bis 32 d. a.).
Der Beklagte zu 1) holte daraufhin ein Gutachten des Maler- und Lackierermeisters V. vom 02.12.2013 über Spachtelarbeiten an Wandflächen ein, der für die Ausbesserung des Rauputzes 1.000,00 € netto ansetzte und für die Gutachtenerstellung 240,77 € brutto abrechnete, die von dem Beklagten gezahlt wurden.
Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 71 ff d. A.).
Am 30.12.2013 erstellte der Beklagte zu 1) die Nebenkostenabrechnung für 2012, welche mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 342,85 € endete, ausgehend von einem Abrechnungszeitraum 25.08.2012 bis 31.12.2012. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 9 (Bl. 48 f. d. A.).
Mit Schreiben vom 10.05.2014 rechnete der Beklagte zu 1) die Kaution des Mietverhältnisses ab. Das Schreiben ist gerichtet an die Rechtsanwälte F.. In dem Schreiben heißt es wörtlich: „Typen wie Sie haben vor 70 Jahren Kinder in Hochöfen geworfen, und hatten auch dafür eine Ausrede.“ Im Übrigen ergab die Kautionsabrechnung eine Zahlung von 7,72 €, ausgehend von einem Zinsanspruch in Höhe von 11,34 €. Der errechnete Restbetrag von 7,72 € wurde an die Kläger ausbezahlt. Abgezogen wurden Gutachtenkosten, Adressermittlungskosten, ein Renovierungsaufwand von 1.190,00 €, ein Aufwand für Schäden von 20,00 € sowie Nebenkosten 2012 und 2013 sowie geschätzte Verfahrenskosten in Höhe von 600,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Auflistung Bl. 28 d. A.
Der Beklagte zu 1) wurde durch Strafbefehl vom 14.10.2014 zu einer Geldstrafe von 30 Tagessätzen wegen Beleidigung im Hinblick auf die oben angeführte Äußerung gegenüber den Rechtsanwälten F. verurteilt. Der Einspruch des Beklagten zu 1) gegen den Strafbefehl wurde am 12.11.2014 vom Amtsgericht Hamburg verworfen. Es wird insoweit Bezug genommen auf die genannten gerichtlichen Entscheidungen (Bl. 178 bis 183 d. A.).
Mit Schreiben vom 23.12.2014 rechneten die Beklagten die Betriebskosten des Jahres 2013 ab, welche einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 418,94 € ergaben. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 3 (Bl. 286 u. 287 d. A.). Diesbezüglich machten die Kläger, wie auch schon hinsichtlich der vorangegangenen Abrechnung, binnen eines Jahres nach Abrechnungszugang ein Belegeinsichtsrecht geltend.
Die Kläger sind der Auffassung, dass beide Beklagten für die Rückgabe der Kaution haften, zumal der Beklagte zu 1) für die Beklagte zu 2) aufgetreten sei. Ferner sind die Kläger der Auffassung, dass eine Belegeinsicht im Hause, weder den Klägern noch ihren Prozessbevollmächtigen zumutbar sei vor dem Hintergrund der Beleidigungen des Beklagten zu 1), der dort wohnhaft ist. Im Übrigen gehen die Kläger davon aus, dass die Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft seien. Darüber hinaus meinen die Kläger, dass die Beklagten auch die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 203,25 € schuldeten. Soweit die Beklagten nach der Rückgabe und der Erstellung des Übergabeprotokolls weitere Schäden moniert hätten, seien sie an das Übergabeprotokoll gebunden.
Die Kläger stellen die Anträge, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.823,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 15.05.2014 zu zahlen, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einen Betrag von 203,25 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass nur die Beklagte zu 2) Vermieterin geworden sei, da nur sie als solche und im Übrigen auch Eigentümerin des Objektes im Mietvertrag eingetragen sei. Ferner meinen die Beklagten, dass den Klägern kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen zustehe, da eine Belegeinsicht zu zumutbaren Bedingungen angeboten worden sei. Darüber hinaus schuldeten die Kläger Schadensersatz wegen der Beschädigung des Rauputzes im Erdgeschoss und im 1. Stock in Höhe von 1.000,00 € zuzüglich Umsatzsteuer. Hinzu kämen die Kosten des von den Beklagten eingeholten Sachverständigengutachtens. Insoweit behaupten die Beklagten, dass die Kläger eine Rauputzwand mit entsprechender Wandstruktur mit 20 8 mm großen Löchern perforiert hätten, wodurch es zu der Notwendigkeit einer Neuverputzung komme. Die Kosten dieser Neuverputzung würden sich auf 1.000,00 € belaufen. Darüber hinaus seien drei Treppenstufen der Massivholztreppe im Gebäude beschädigt worden, zudem sei der Backofen vollständig verdreckt gewesen, was durch ein neues Stück Backpapier bei Rückgabe kaschiert worden sei. Schließlich fehle ein Schlüssel für einen Stahlschrank in der Doppelgarage. Die Rückstellung von 600,00 € sei im Hinblick auf zu erwartende Verfahrenskosten erfolgt.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.02.2015 und modifiziert durch Schreiben vom 07.04.2015 durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dr. (vgl. Bl. 158 f. u. 199 bis 200 Rückseite d. A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen vom 02.03.2016 (Bl. 234 ff d. A.) sowie die Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 14.12.2016 (Bl. 346 ff d. A.). Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist gegenüber der Beklagten zu 2) hinsichtlich des geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruches begründet, im Übrigen ist sie nicht begründet.
Ein Anspruch der Kläger nebst anteiliger noch nicht ausbezahlter Zinsen gegen die Beklagte zu 2) folgt aus dem § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages in Verbindung mit der dem Entfallen der Kautionszahlung inne wohnenden Sicherungsabrede durch die Rückgabe des Mietverhältnisses. Danach ist die Beklagte zu 2) als Vermieterin verpflichtet, die Kaution nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist an die Kläger zurückzuzahlen. Die Höhe der Zinsansprüche ergibt sich dabei aus der Kautionsabrechnung, die auch die Kläger der Klage zu Grunde legen.
Die Beklagte zu 2) kann dem Zahlungsanspruch in Höhe von 2.823,62 € keine Primäraufrechnung mit Schadensersatzansprüchen oder Ansprüchen auf Zahlung aus Betriebskostenabrechnungen entgegenhalten. Ebenso wenig bestehen anderweitige Ansprüche, die zur Aufrechnung gestellt werden könnten.
Ein Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung des Rauputzes so wie sie von den Beklagten angenommen worden ist, besteht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht. Dabei ist vom Grundsatz her davon auszugehen, dass der Mieter berechtigt ist, in die Mietsache im Rahmen des üblichen Wohngebrauches auch Bohrlöcher und Dübel einzuführen. Durch die von den Klägern vorgenommene, wenn auch nicht vertraglich geschuldete, Verschließung der Bohrlöcher ist es nicht zu einem Schaden der Beklagten zu 2) gekommen. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. Neumann, die dieser im Termin am 14.12.2016 nochmals eingehend erläutert hat, geht das Gericht davon aus, dass das Schließen der Bohrlöcher mit einer glatten Oberfläche im Bereich des ehemaligen Bohrloches nicht den Ersatz bzw. Austausch des bestehenden Putzes durch vollflächige Überputzung rechtfertigt, da die vorhandene Strukturunterschiede innerhalb der an der Wand vorhandenen Qualitätsstufe Q 2 hinzunehmen sind. Dabei ist im Übrigen auch zu berücksichtigen, dass das Setzen von Bohrlöchern vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist und ein Verschließen der Bohrlöcher im Einklang mit der vermieterseitig aufgebrachten Verputzung nicht möglich ist.
In Ermangelung eines Schadens der Beklagten schulden die Kläger auch keinen Ersatz für das von den Beklagten in Auftrag gegebene Gutachten.
Ebenso wenig können die Beklagten dem Anspruch der Kläger die Betriebskostenabrechnungssalden der Jahre 2012 und 2013 entgegenhalten. Zwar setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, dass nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zur Überprüfung durch die Mieter verstrichen ist. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der formal ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (vgl. BGH NZM 2005, 373 und 342; BGH NZM 2006, 340).
Jedoch kann sich der Mieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf ein Zurückbehaltungsrecht an dem berechneten Betriebskostensaldo aus der Abrechnung im Hinblick auf eine begehrte Belegeinsicht berufen. Dies ist vorliegend der Fall, da die Kläger im Hinblick auf die erteilten Abrechnungen innerhalb der Frist Belegeinsicht begehrt haben. Das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechtes des Mieters führt entgegen der grundsätzlichen Regelung des § 274 BGB nicht dazu, dass der Mieter Zug-um-Zug zu verurteilen wäre. Vielmehr ist unter Rückgriff auf § 242 BGB in diesem Fall ausnahmsweise die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass die Klage auf eine derzeit nicht fällige Forderung entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen ist bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten. Es wäre geradezu paradox, dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der nicht überlassenen Belegkopie zuzugestehen, ihm aber dann durch eine verbindliche Verurteilung die Möglichkeit zu nehmen, aus der Überlassung der Belegkopien mögliche hierauf gestützte Einwendungsrechte wahrzunehmen (so ausdrücklich AG Dortmund WuM 2016, 359 im Anschluss an LG Bremen WuM 2013, 488). Die zitierten Entscheidungen lassen sich auch auf den Fall mit der Aufrechnung mit einem Betriebskostensaldo übertragen. Die Geltendmachung der Belegeinsicht steht insoweit der Aufrechenbarkeit der zur Aufrechnung gestellten Betriebskostennachforderung entgegen.
Die Beklagte zu 2) kann dem nicht entgegenhalten, dass vom Beklagten zu 1) bzw. vom Bevollmächtigten der Beklagten Belegeinsicht in den Räumen in angeboten worden ist. Eine solche Belegeinsicht ist den Klägern und auch ihren Prozessbevollmächtigten vorliegend nicht zumutbar. Hierbei ist zu bedenken, dass der Beklagte zu 1), der das Mietobjekt verwaltet und unter der genannten Adresse wohnhaft ist, in seinem Abrechnungsschreiben vom 10.05.2014, gerichtet an die Kanzlei der Klägervertreter, behauptet hat: „Typen wie Sie haben vor 70 Jahren Kinder in Hochöfen geworfen, und hatten auch dafür eine Ausrede“. Es ist weder den Klägern noch einem von ihnen beauftragten Rechtsanwalt zuzumuten, unter Berücksichtigung einer solchen Äußerung, am Sitz der vom Beklagten zu 1) betriebenen Hausverwaltung, die der Beklagte zu 1) im Übrigen erkennbar alleine durchführt, Belegeinsicht zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Äußerungen erkennbar unter der Firmierung dem Beklagten zu 1) nicht bekannten Rechtsanwaltes aus der Kanzlei F. dienten, ohne dass es insoweit auf den einzelnen Anwalt ankommt. Vor diesem Hintergrund besteht auf Seiten der Kläger wie auch ihren Bevollmächtigten die nicht vollkommen unberechtigte Erwartung, dass sich derartige Äußerungen im Falle einer Belegeinsicht wiederholen könnten, zumal der Beklagte zu 1) sich auch im Rahmen des Strafverfahrens, wie sein Einspruch belegt, uneinsichtig gezeigt hat. Dementsprechend ist auch noch in der Klagerwiderung geäußert worden: „Der Klägervertreter möge nicht so empfindlich sein (Bl. 67 d. A.).“ In der Replik wird wiederholt, dass die Kläger auf phantasievolle Weise Unwahrheiten und Provokationen erfunden hätten und die Klägervertreter das Verfahren für ihre ureigenen Interessen missbrauchen würden (Bl. 99 d. A.).
Das Gericht hat im Übrigen wiederholt darauf hingewiesen, dass eine Belegeinsicht am Sitz der Hausverwaltung bzw. am Sitz des Beklagten zu 1) den Klägern und ihren Prozessbevollmächtigten nicht zumutbar ist. Darüber hinaus hat das Gericht, ohne hierzu verpflichtet zu sein, angeboten, die Belegeinsicht ggf. auf der Geschäftsstelle des Gerichtes durchzuführen (vgl. Bl. 184 d. A.), ohne dass dies nachfolgend von den Beklagten umgesetzt worden ist.
Weitergehende aufrechenbare Ansprüche stehen der Beklagten zu 2) nicht zu, da diese im Rahmen der Klagerwiderung und den weiteren Schriftsätzen nicht spezifiziert worden sind im Hinblick auf die Höhe etwaiger Erstattungsansprüche. Zudem ergibt sich aus dem Rückgabeprotokoll, dass der Zustand abgesehen von der beklagtenseitig als Beschädigung empfundenen Veränderung des Rauputzes keine Beanstandungen erfolgt sind und insoweit die Mietsache als vertragsgemäß akzeptiert worden ist. Hieran ist die Beklagte zu 2) gebunden.
Nicht begründet ist demgegenüber die Klage hinsichtlich der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da es an einer Anspruchsgrundlage bei Mandatierung und Anfallen der Gebühren fehlt. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Rückgabe der Wohnung Mitte Oktober 2013 erfolgt ist und die nachfolgende Mandatierung bereits am 23.10.2013 mit Schreien Anlage K 5 stattgefunden hat. Zuzugestehen ist dem Vermieter regelmäßig eine Prüfungsfrist, die zwar nicht schematisch festgelegt werden kann, aber im Hinblick auf die Beschädigung des Rauputzes, so wie sie vermieterseitig, wenn auch unzutreffender Weise, angenommen worden ist, jedenfalls doch eine Abrechnungsfrist von drei Monaten rechtfertigen würde. Insoweit fehlt es an einem kausalen Verzugsschaden.
Ebenfalls nicht begründet ist die Klage hinsichtlich der Inanspruchnahme des Beklagten zu 1), da dieser ausweislich des Mietvertrages nicht Vermieter der Kläger geworden ist. Insoweit ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag, dass der Beklagte zu 1) als Vertreter der Beklagten zu 2) gehandelt hat und als dieser, wie sich den Klägern auch nachfolgend aus dem weiteren Schriftverkehr gezeigt hat, die Hausverwaltung für die Beklagte zu 2) übernommen hat. Mietvertragspartei und Schuldner des Kautionsrückzahlungsanspruches ist er hierdurch jedoch nicht geworden.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der Kautionsabrechnung und dem Anschreiben vom 10.05.2014. Die Äußerungen des Beklagten zu 1) als Hausverwalter der Beklagten zu 2) stellen im Hinblick auf die sich noch ergebenden weiteren Zahlungsansprüche der Kläger eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar. Insoweit ist auszugehen von einer Fertigung des Schreibens am 10.05.2014 und nach § 270 Satz 2 ZPO von einem Zugang am folgenden, spätestens am übernächsten Werktag. Dem steht im Übrigen auch nicht die in der Anwaltskopie aufgeführte Faxnummer entgegen, da es sich ersichtlich nicht um um das Absenderfax des Beklagten zu 1) handelt, so wie es sich aus dem Briefkopf ergibt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.820,00 €.
