Interpretation des Gerichtsbeschlusses: Holz-Pellets-Heizung und Mietrechtliche Betriebskosten
Im Kern des Urteils des Amtsgerichts Besigheim (Az.: 7 C 481/22) vom 27.04.2023 geht es um die Frage, ob die Kosten für eine Holz-Pellets-Heizung in einer Mietimmobilie in derselben Weise abgerechnet werden können wie die einer Gasheizung. Der Vermieter hatte den Verbrauch der Holz-Pellets-Heizung in Litern Heizöl umgerechnet und die Kosten auf Basis des durchschnittlichen Ölpreises berechnet. Die Beklagten, die Mieter, haben diese Abrechnung jedoch angefochten.
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Übersicht
Argumentation der Beklagten
Die Mieter argumentierten, dass die Art und Weise, wie die Heizkosten berechnet wurden, nicht ordnungsgemäß sei. Sie bestanden darauf, dass der Vermieter den tatsächlichen Holzverbrauch und die damit verbundenen Kosten darlegt, anstatt diese in Heizöleinheiten umzurechnen. In der Tat, das Gericht stellte fest, dass die Berechnung des Vermieters keiner ordnungsgemäßen Abrechnung entspricht, da keine konkreten Verbrauchszahlen von Holz genannt wurden.
Stellungnahme des Gerichts
Darüber hinaus bemerkte das Gericht, dass der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Kosten, die nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt wurden, nicht angemessen in der Abrechnung berücksichtigt hatte. Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter diesen Verteilerschlüssel nicht angegeben und auchnicht angewendet hatte.
Fazit des Gerichts
Aufgrund der vorgenannten Argumente und Feststellungen entschied das Gericht, dass dem Vermieter kein Nachzahlungsanspruch aus der strittigen Betriebskostenabrechnung zusteht. Folglich war die Klage des Vermieters unbegründet und wurde abgewiesen. Darüber hinaus entschied das Gericht, dass dem Vermieter auch keine Nebenforderungen zustehen, da keine berechtigte Hauptsacheforderung vorliegt.
Implikationen des Urteils
Dieses Urteil hat weitreichende Auswirkungen auf Vermieter und Mieter, die ähnliche Heizsysteme in ihren Immobilien haben. Es wirft Licht auf die Notwendigkeit einer korrekten und nachvollziehbaren Abrechnung der Heizkosten und betont, dass eine Umlage von Heizkosten basierend auf dem tatsächlichen Verbrauch und nicht auf einer hypothetischen Umrechnung erfolgen sollte. Es verdeutlicht auch die Bedeutung der Einhaltung der in Mietverträgen festgelegten Umlageschlüssel.
Das vorliegende Urteil
AG Besigheim – Az.: 7 C 481/22 – Urteil vom 27.04.2023
1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart vom … zu den Geschäftsnummern … sowie … werden jeweils aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis, welche von den Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen sind.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 612,17 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Der Kläger begehrt von den Beklagten Zahlung rückständiger Betriebskosten im Rahmen eines Mietverhältnisses.
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag bezüglich der Räumlichkeiten in der …-Straße in … verbunden. Das Mietverhältnis begann zum 01.07.2021. Mietvertraglich vereinbart ist unter anderem die Umlegung von Betriebskosten sowie eine Betriebskostenvorauszahlung der Beklagten in Höhe von monatlich 129,00 Euro.
Mit Schreiben vom 17.05.2022 rechnete der Kläger die Betriebskosten bezüglich Warmwasser und Heizung für den Zeitraum vom 07.09.2021 bis zum 17.05.2022 gegenüber den Beklagten ab. Aus der Abrechnung ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag i.H.v. 612,17 Euro zulasten der Beklagten. Die Heizung und Warmwasseraufbereitung im Gebäude, in welchem sich die Mieträumlichkeiten befinden, erfolgt mit Holz. Die verbrauchten Wärmemengen der Heizung in den Mieträumlichkeiten, welche von den Beklagten angemietet sind, erfolgt mittels Wärmemengenzähler. Die Zählerstände zu Beginn und zum Ende des Abrechnungszeitraums ergab eine Differenz i.H.v. 7.258 kWh. Der Warmwasserverbrauch betrug 9 ³. Der Kläger hat die jeweiligen Verbräuche im Rahmen der Abrechnung in den Verbrauch von Heizöl in Litern umgerechnet und unter Hinzurechnung eines Verlusts von 18% mit dem durchschnittlichen Ölpreis je Liter die entsprechenden Kosten errechnet. Von dem sich so ergebenden Gesamtbetrag i.H.v. 1.204,17 Euro wurden insgesamt 592,00 Euro an Vorauszahlungen berücksichtigt, wobei 63,00 Euro an Vorauszahlungen monatlich für die Heizung und 11,00 Euro monatlich für die Warmwasseraufbereitung angerechnet wurden.
Der Kläger trägt im Wesentlichen vor, die Beklagten seien zur Zahlung der abgerechneten Kosten verpflichtet. Die Heizkostenverordnung komme nicht zur Anwendung, da lediglich zwei Wohneinheiten im Gebäude, in welchem sich die Mieträumlichkeiten befinden, bestünden.
Nachdem gegen beide Beklagte mit Datum vom 13.09.2022 jeweils ein Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart erlassen wurde, welche den Beklagten jeweils am 05.10.2022 zugestellt wurden und gegen welche jeweils am 04.10.2022 Einspruch eingelegt wurde und die Beklagten jeweils zur Zahlung einer Hauptforderung i.H.v. 612,17 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 18.08.2022 nebst vorgerichtlicher Anwaltskosten i.H.v. 159,94 Euro zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab Zustellung des Mahnbescheids verpflichtet wurden, beantragt der Kläger nunmehr,
1. Der Vollstreckungsbescheid wird unter Zurückweisung des Einspruchs aufrecht erhalten.
2. Die Beklagten tragen auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
Die Beklagten beantragen, die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart vom … zu den Geschäftsnummern … sowie … werden aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten tragen im Wesentlichen vor, das Gebäude, in welchem sich die Mieträumlichkeiten befinden, bestehe aus drei Wohneinheiten, weswegen die Heizkostenverordnung Anwendung finden würde. Die vorgenommene Betriebskostenabrechnung entspräche nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung, da schon nicht nach Verbrauch und Wohn- bzw. Nutzfläche unterschieden werde. Die Höhe der angefallenen Brennstoffkosten wird bestritten. Ein Leistungsverlust von 18% wird bestritten. Die Ermittlung eines fiktiven Ölverbrauchs und fiktiver Ölkosten sei nicht zulässig. Auch seien die vollen geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 129,00 Euro, mithin ein Vorauszahlungsbetrag in Höhe von insgesamt 1.032,00 Euro zu berücksichtigen.
Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 26.01.2023 wurde dem Kläger nachgelassen, zu dem Umstand, dass Ölkosten abgerechnet werden, obwohl mit Holz geheizt werde, bis zum 10.02.2023 weiter vorzutragen. Mit Schriftsatz der Klägerseite vom 31.01.2023 wurden die Kosten für zu Heizzwecken verwendetes Holz im Jahr 2022 mit 2.645,00 Euro beziffert. Mit Schriftsatz der Beklagtenseite vom 02.02.2023 wurden u.a. diese Kosten mit Nichtwissen bestritten. Mit Schreiben der Klägerseite vom 20.02.2023 wurden u.a. die Kosten für das Holz, welches mit Rechnung vom 18.05.2022 dem Kläger in Rechnung gestellt wurde, näher dargelegt. Mit Schreiben der Beklagtenseite vom 27.02.2023 wurde u.a. bestritten, dass diese dargelegten Kosten den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum betreffen. Mit Schreiben der Klägerseite vom 08.03.2023 wurden u.a. Belege über einen Holzkauf aus dem Jahr 2019 nebst einer Kostenberechnung vorgelegt. Mit Schreiben der Beklagtenseite vom 17.03.2023 wurde u.a. diese Berechnung bestritten.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.01.2023 (Bl. 79-81 der Akte) verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die Einsprüche gegen die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart vom 30.09.2022 mit den Geschäftsnummern XX sowie XX sind zulässig. Die Klage ist zulässig jedoch unbegründet.
I.
Die seitens der Beklagten eingelegten Einsprüche vom 04.10.2022 sind jeweils zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt worden und als Einspruch gegen die erlassenen Vollstreckungsbescheide auszulegen.
II.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Nachzahlung der geltend gemachten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser für den Zeitraum vom 07.09.2021 bis zum 17.05.2022 in Höhe der geltend gemachten 612,17 Euro.
1. Ungeachtet des Umstandes, ob vorliegend die Heizkostenverordnung zur Anwendung kommt, konnte der Kläger nicht zur Überzeugung des Gerichts nachweisen, dass die mit der Abrechnung vom 17.05.2022 abgerechneten Kosten tatsächlich in der dort aufgeführten Höhe angefallen sind, weswegen die Beklagten jedenfalls derzeit nicht zu einer weiteren Nachzahlung verpflichtet sind.
Den Vermieter trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Gesamtbetriebskosten entstanden sind und das Abrechnungsjahr betreffen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 556 Rn. 582). Hat der Mieter den Zahlungsanspruch des Vermieters bestritten, obliegt es dem Vermieter, die Höhe der Gesamtbetriebskosten konkret vorzutragen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 556 Rn. 583).
Vorliegend wird das Gebäude, in welchem sich die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten befinden, unstreitig mit Holz beheizt und auch die Warmwasseraufbereitung erfolgt mittels Holz. Aus den als Anlage K2 vorgelegten streitgegenständlichen Abrechnungen ist ersichtlich, dass der Kläger für die Ermittlung der diesbezüglichen Kosten letztlich einen Ölpreis i.H.v. 1,22 Euro je Liter ansetzt und den Verbrauch in Form von verbrauchtem Heizöl angibt. Unstreitig wurde jedoch im streitgegenständlichen Zeitraum überhaupt kein Öl für die abgerechneten Betriebskosten verwendet. Die Abrechnung der Betriebskosten muss jedoch auf korrekten Zahlenwerten beruhen (BeckOK MietR/Pfeifer, 31. Ed. 1.2.2023, BGB § 556 Rn. 1419). Wird eine Holz-Pellets-Heizung als Gasheizung abgerechnet, liegt keine korrekte Zahlenangabe vor, da beides ohne aufwendiges Rechenwerk nicht vergleichbar ist, sondern letztlich nur eine Schätzung ist (BeckOK MietR/Pfeifer, 31. Ed. 1.2.2023, BGB § 556 Rn. 1420). So liegt der Fall hier. Die Abrechnung enthält weder den konkreten Verhältnissen entsprechende Verbrauchswerte von Holz (sondern nur für Öl, welches wiederum in Raummeter Holz umgerechnet wurde) noch konkret angefallene Kosten für zur Beheizung/Erwärmung verwendetes Holz (sondern nur für Öl). Demnach handelt es sich letztlich um eine unzulässige Schätzung. Der tatsächlich angefallene Verbrauch von Holz und die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten für Holz können demnach aufgrund der Angaben des Klägers nicht verlässlich ermittelt werden. Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten konnte der Kläger daher nicht hinreichend darlegen.
Auch im Rahmen des dem Kläger nachgelassenen Schriftsatzes vom 31.01.2023, welcher am selben Tage bei Gericht eingegangen ist, teilt dieser lediglich die Kosten für verwendetes Holz im Jahr 2022 mit. Selbst wenn man die dort aufgeführten Kosten als zutreffend ansehen würde, so wäre hiervon jedoch lediglich der Verbrauch im Jahr 2022 abgedeckt. Die abgerechneten Kosten betreffen jedoch auch einen nicht unerheblichen Verbrauch ab dem 7. September des Jahres 2021. Aus den weiteren nicht innerhalb der nachgelassenen Frist eingereichten Schriftsätzen des Klägers ist sodann ersichtlich, dass das in Bezug genommene Holz aus 2022 erst im Mai 2022 erworben und im Juni 2022 zum Kläger transportiert wurde, so dass die diesbezüglich mitgeteilten Kosten gar nicht den Zeitraum der abgerechneten Betriebskosten betreffen kann, da dieser am 17.05.2022 endet. Auf die weiteren Schriftsätze, welche seitens des Klägers nach dem nachgelassenen Zeitpunkt, mithin nach dem 10.02.2023 eingegangen sind, braucht nicht weiter eingegangen zu werden, da diese gemäß § 296a ZPO als verspätet zurückzuweisen sind. Ließe man die weiteren Schriftsätze der Parteien, welche nach dem 10.02.2023 eingegangen sind dennoch zu, so ist seitens des Klägers immer noch kein konkreter Vortrag dazu erfolgt, wie hoch die entsprechenden Kosten für Holz dann gewesen wären. Diesbezüglich ist ein Verweis auf Anlagen nach Auffassung des Gerichts vorliegend nicht ausreichend. Im Übrigen hat die Beklagtenseite unter anderem den Verlust i.H.v. 18% bestritten und den vom Kläger vorgenommenen Aufschlag von 150% für Maschineneinsatz, Holzsägen, Spalten, Aufsetzen, Trocknen, auf Länge sägen, Transport nach Kirchheim sowie Einlagern im Haus. Ein entsprechendes Beweisangebot für die bestrittenen Umstände hat der Kläger nicht unterbreitet. Im Übrigen verbliebe es auch nach Darlegung der Kosten für tatsächlich verwendetes Holz dabei, dass die Berechnung des Verbrauchs des Holzes keiner ordnungsgemäßen Abrechnung entspricht, da keine konkreten Verbrauchszahlen von Holz seitens des Klägers genannt wurden. Die Ermittlung über die Umrechnung der Zählerstände in Heizöl und die diesbezügliche Umrechnung wiederum in Raummeter Holz ist hierfür nicht geeignet.
Auch die Zahlung der als Nebenkosten bezeichneten Kosten in Form von Betriebskosten i.H.v. 45,00 Euro, Wartungskosten i.H.v. 150,00 Euro und Schornsteinfeger i.H.v. 150,00 Euro kann in dieser Form nicht vom Kläger verlangt werden. Diese Kosten werden im Rahmen der Abrechnung vom 17.05.2022 in die „Gesamtölkosten“ eingerechnet und dann hieraus insgesamt ein Ölpreis pro Liter errechnet. Im Mietvertrag ist unter § 3 2. c) jedoch eine Umlage solcher verbrauchsunabhängiger Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche vereinbart. Der entsprechende Verteilerschlüssel wurde diesbezüglich jedoch nicht in der Abrechnung angegeben und auch nicht angewendet.
Ein Nachzahlungsanspruch des Klägers aus der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung steht diesem aus den vorgenannten Gründen nicht zu. Die Klage ist daher diesbezüglich unbegründet und entsprechend abzuweisen.
2. Mangels Vorliegens einer berechtigten Hauptsacheforderung stehen dem Kläger auch nicht geltend gemachte Nebenforderungen zu. Auch diesbezüglich ist die Klage unbegründet und entsprechend abzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 344, 700 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertentscheidung ergibt sich aus §§ 3 ZPO, 39 Abs. 1, 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 S.1 GKG.
