AG Spandau – Az.: 4 C 342/16 – Urteil vom 13.09.2017
1. Die eklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 479,40 Euro für die Zeit vom 05.11.2016 bis zum 11.05.2017 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 17 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 83 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hiervon abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zunächst auf die Ausführungen im Teilurteil vom 28.06.2017 Bezug genommen.
Streitgegenständlich ist nunmehr aus den Nebenkostenabrechnungen für 2013 und 2014 jeweils noch die Position „Hauswart“ mit Kosten in Höhe von 89,41 Euro und 93,14 Euro, insgesamt also ein Betrag von 182,55 Euro, den die Klägerin auf der Grundlage der o. g. Abrechnungen von den Beklagten verlangt.
Die Klägerin ist der Auffassung, die o. g. Kosten seien von den Beklagten zu tragen.
Gegenstand des am 05.11.2016 zugestellten Mahnbescheides waren zunächst Nachforderungen in Höhe von 677,72 Euro für 2013 und 411,70 Euro für 2014, d. h. insgesamt 1.089,42 Euro. Im Rahmen der Anspruchsbegründung hat die Klägerin den Antrag angekündigt, die Beklagten zu verurteilen, an sie 1.089,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Nach Zustellung der Anspruchsbegründung vom am 22.04.2017 haben die Beklagten Zahlungen in Höhe von 416,46 Euro und 62,94 Euro geleistet, die am 12.05.2017 bei der Klägerin eingegangen sind. Wegen dieser Beträge haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Im Rahmen des Teilurteils vom 28.06.2017 sind die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt worden, an die Klägerin 427,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.11.2016 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 182,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus (416,46 Euro + 62,94 Euro =) 479,40 Euro ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie stehen auf dem Standpunkt, die Kosten für von den Hauswartsfirmen ausgeübten Tätigkeiten seien nicht umlagefähig. Zudem habe die Klägerin gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verstoßen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage hat im verbliebenen Umfang im Wesentlichen keinen Erfolg.
1. Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der nunmehr noch streitigen Hauswartkosten besteht nicht.
Wie bereits im Teilurteil vom 28.06.2017 ausgeführt, dürfen nach § 20 Abs. 1 S. 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV nur solche Kosten umgelegt werden, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Dementsprechend kann der Vermieter überflüssige Kosten nicht an den Mieter weiter geben.
Die Beklagten beanstanden vorliegend, dass die Klägerin nach Übernahme des Mietobjekts die bisher vorhandenen Strukturen komplett geändert, die vorhandenen, fest angestellten Hausmeister entlassen und neue externe Firmen mit den entsprechenden Arbeiten beauftragt hat, was zu einer Erhöhung der Gesamtkosten geführt hat.
Tatsächlich erschließt sich auch dem Gericht nicht – worauf im Verhandlungstermin ausdrücklich hingewiesen wurde –, warum es nach der Fremdvergabe der bisher von den angestellten Hausmeistern erledigten Arbeiten in den Bereichen Gartenpflege, Schnee-/Eisbeseitigung und Gebäudereinigung daneben noch der Tätigkeit einer Hauswartsfirma bedarf, mit daraus resultierenden Kosten von knapp 75.500 Euro im Jahr 2013 und sogar über 78.600 Euro in 2014. Hat der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergeben, bleibt nämlich kaum noch ein Aufgabengebiet, das zur Beschäftigung eines Hausmeisters berechtigt; gelegentliche Kontrollgänge sind dem Vermieter oder seiner Hausverwaltung zumutbar (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 560 BGB Rn. 108). In einem solchen Fall wird die Beschäftigung eines Hauswarts unwirtschaftlich sein (vgl. auch Kinne, Grundeigentum 2017, 870). Steigen durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten der entsprechenden Positionen auf das Doppelte, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um eine Kostenumlage vornehmen zu können (vgl. Kinne, aaO, S. 871).
Letztlich hat die Klägerin aber die sachlichen und wirtschaftlichen Erwägungen, die die von ihr vorgenommene Umstellung erklären und möglicherweise rechtfertigen könnten, trotz Nachfrage des Gerichts nicht näher dargelegt. Es ist damit gerade nicht davon auszugehen, dass die Klägerin dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und damit dem Gedanken eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses ausreichend Rechnung getragen hat. Die hier noch in Rede stehenden Kosten sind dementsprechend nicht umlagefähig.
2. Der Klägerin stehen gem. §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 S. 2 BGB Zinsen auf den im Laufe des Rechtsstreits bereits gezahlten Betrag in Höhe von insgesamt 479,40 Euro zu, allerdings nur bis zum Datum des Zahlungseingangs.
II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war vom Gericht nur noch nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten zu entscheiden. Es erschien danach angezeigt, insoweit die Beklagten zu belasten, die die unbestrittene Teilklageforderung erst nach Zustellung des Mahnbescheides ausgeglichen haben.
