AG Charlottenburg, Az.: 206 C 196/11
Urteil vom 04.03.2014
1. Es wird festgestellt, dass der Beklagten aus dem Mietverhältnis über die im Hause …, Gartenhaus, 2. OG rechts, B., folgende Forderungen gegen die Kläger nicht zustehen:
Heizkostennachforderung 2008 856,93 €
Heizkostennachforderung 2009 26,40 €
erhöhte Heizkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01/2010 bis 12/2010 in Höhe von mtl. 39,40 € 472,80 €
Mahngebühren für die Monate 10/10 und 11/10 10,00 €
gesamt
1.405,73 €
abzüglich Überzahlung 352,18 € 1.053.55 €
2. Es wird weiter festgestellt, dass die Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen um 28,00 € auf 161,00 €/Monat gemäß Erklärung vom 08.12.2010 unwirksam ist und keine Zahlungsverpflichtung ausgelöst hat.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind aufgrund Mietvertrages vom 07 01.1972, auf den Bezug genommen wird (Bl. 4 bis 7 d.A.) Mieter einer im …, B. gelegenen Wohnung. Die Beklagte erwarb das Hausgrundstück im Jahr 2005 und ist seitdem Vermieterin. Die Kläger schulden eine Bruttowarmmiete zuzüglich Heizkostenvorschuss.
Im Jahr 2004 wurde die bis dahin betriebene Zentralheizung auf Wärmecontracting umgestellt, d.h. die Heizanlage wird seitdem von einem Drittbetreiber unterhalten.
Mit Schreiben vom 18 11.2009 (Bl 61 bis 65 d.A.) rechnete die Beklagte über die Heizkosten 2008 ab. Darin werden die Brennstoffkosten unter Bezugnahme auf eine Rechnung vom 28.01.2009 mit 54.314,52 € angegeben. Der auf die Kläger entfallende Kostenanteil wurde mit 2.046,67 € berechnet. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 490,80 € ergab dies eine Nachzahlung in Höhe von 1.555,87 €. Zugleich erhöhte die Beklagte den Heizkostenvorschuss mit Wirkung ab Januar 2010 von 93,00 € um 40,00 € auf 133,00 €.
Mit Schreiben vom 22.09.2010 (Bl. 77 bis 79 d.A.) korrigierte die Beklagte die Abrechnung und machte nur noch eine Nachzahlung in Höhe von 1.229,06 € (1.719,86 € abzüglich 490,80 € Vorschüsse) geltend – obwohl die auf die Kläger entfallenden Heizkosten in der Abrechnung mit 1.387,33 € angegeben sind, was nach Abzug der Vorschüsse eine Nachzahlung von nur 896,53 € ergibt. An der Erhöhung der Heizkostenvorschüsse hielt sie fest.
Mit Schreiben vom 08.12.2010 (Bl. 18 ff, insbesondere 23 bis 26 d.A.) rechnete die Beklagte über die Heizkosten 2009 ab. Darin werden die Brennstoffkosten unter Bezugnahme auf eine Rechnung vom 03.03.201 mit 40.589,78 € angegeben. Der auf die Kläger entfallende Kostenanteil wunde mit 1.930,81 € berechnet. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 1.063,90 € ergab dies eine Nachzahlung in Höhe von 866,91 €. Gleichzeitig erhöhte die Beklagte den Heizkostenvorschuss mit Wirkung ab 01.02.2011 von 133,00 € um 28,00 € auf 161,00 €.
Die Kläger zahlten weder die Nachzahlungsbeträge noch die erhöhten Heizkostenvorschüsse.
Mit Schreiben vom 10.12.2010 (Bl. 27 d.A.) mahnte die Hausverwaltung der Beklagten eine offene Forderung in Höhe von 2.226,59 € an, die sich zusammensetzt aus den Heizkostennachzahlungen 2008 und 2009 in Höhe von 1.229,06 € und 866,91 €, den nach Auffassung der Beklagten fehlenden Heizkostenvorschusserhöhungen für die Monate Januar 2010 sowie März bis Dezember 2010 in Höhe von 11 x 39,40 € (an sich 40,00 €, jedoch zahlten die Beklagte statt der ihrer Auffassung nach geschuldeten 694,40 € 695,00 €) sowie 2 x 5,00 € Mahnkosten, abzüglich eines Guthabens wegen Überzahlungen aus den Monaten Dezember 2009 und Februar 2010 in Höhe von insgesamt 312,78 €.
Später korrigierte die Beklagte auch die Heizkostenabrechnung 2009 (Bl. 89/81) und berechnete den auf die Kläger entfallenden Kostenanteil mit 1.090,30 €. Nach Abzug der Vorschüsse in Höhe von 1.063,90 € ergibt sich daraus ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von nur noch 26,40 €.
In beiden Korrekturen brachte die Beklagte die Kosten für Instandhaltung, Leasing, Heiznebenkostenwärmelieferant und die Marge des Contracting-Unternehmens („Kosten Wärmelieferant“) in Abzug.
Die Kläger sind der Auffassung, die Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009 seien unwirksam, da in ihnen nur die Rechnungen des Wärmecontractors enthalten seien und sonst keinerlei weitere Aufstellungen. Hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge aus den korrigierten Abrechnungen berufen sich die Kläger auf Verjährung. Die Beklagten bestreiten die Richtigkeit der Korrekturen. Die Beklagte könne den Mietern – wie aus einer Reihe von Parallelverfahren bekannt sei – keine Rechnungen vorlegen, so dass die Angaben nicht überprüfbar seien.
Die Parteien haben den Rechtsstreit bezüglich der Feststellung des Nichtbestehens der Forderungen aus den Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009 in Höhe von 1.173,04 € übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Abrechnungen korrigiert hat und sich nur noch eines Anspruchs in Höhe von 922,93 € berühmt.
Die Kläger beantragen, festzustellen,
1. dass der Beklagten aus dem Mietverhältnis über die im Hause …, Gartenhaus, 2. OG rechts, B., folgende Forderungen gegen die Kläger nicht zustehen:
Heizkostennachforderung 2008 856,93 €
Heizkostennachforderung 2009 26,40 €
erhöhte Heizkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01/2010 bis 12/2010 in Höhe von mtl. 39,40 €
472,80 €
Mahngebühren für die Monate 10/10 und 11/10 10,00 €
Gesamt 1.405,73 €
abzüglich Überzahlung 352,18 €
1.053.55 €
2. dass die Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen um 28,00 € auf 161,00 €/Monat gemäß Erklärung vom 08.12.2010 unwirksam ist und keine Zahlungsverpflichtung auslöst.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass zumindest bei Zustellung der Klage im September 2013 kein Feststellungsinteresse mehr bestand.
Eine Korrektur der Abrechnungen nach unten sei möglich, da es nicht um eine Frage der formellen Wirksamkeit gehe.
Entscheidungsgründe
Die negative Feststellungsklage ist in dem verbliebenen Umfang zulässig, da die Kläger ein berechtigtes Interesse an der Feststellung des Nichtbestehens der Forderungen haben. Die Klägerin berühmt sich nach wie vor eines Anspruchs gegen die Beklagten aus den Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009, wenn auch in geringerer Höhe.
Die Feststellungsklage ist auch begründet.
I Die Beklagte hat auch nach Korrektur der Abrechnungen 2008 und 2009 keine Ansprüche mehr gegen die Kläger
Nach hier vertretener Auffassung sind die Abrechnungen allerdings formell ordnungsgemäß.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 2011 – 67 S 13/11 -, juris). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Abrechnungen. Ob die angesetzten Kosten in voller Höhe umlagefähig sind, ist eine Frage der materiellen Berechtigung der Forderungen.
Im vorliegenden Fall können die Kosten der durch die Fremdfirma erbrachten Wärmelieferung nicht von der Beklagten gefordert werden.
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 06. April 2005 – VIII ZR 54/04 -, juris). An einer solchen eine vertragliche Grundlage fehlt es. Auch haben die Beklagten der Überwälzung solcher Kosten nicht zugestimmt Nach § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages hat sich die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume dahingehend konkretisiert, dass er diese durch die vorhandene Sammelheizung zu erfolgen hat. Unter § 5 Ziff. 4 des Mietvertrages ist geregelt, welche Heizkosten umlegbar sind – zusätzliche Kosten durch Wärmecontracting sind hier nicht genannt. Dies ist zwischen den Parteien letztlich auch unstreitig.
Soweit die Klägerin nunmehr die nicht umlagefähigen Kosten aufgeschlüsselt hat, kann dahinstehen, ob ihr dies nachvollziehbar gelungen ist.
Denn jedenfalls sind die Nachforderungen aus beiden Abrechnungen verjährt.
Die Abrechnung 2008 datiert auf den 18.11.2009, so dass die dreijährige Verjährung (§ 195 BGB) gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres 2009 begann und somit am 31.12.2012 endete. Die Abrechnung 2009 datiert auf den 08.12.2010, so dass die Forderung Ende 2013 verjährt ist. Die Verjährung wurde auch nicht gehemmt. Die Verteidigung gegenüber einer negativen Feststellungsklage hemmt die Verjährung nicht. Obwohl mit der rechtskräftigen Abweisung einer negativen Feststellungsklage endgültig feststehen würde, dass der streitgegenständliche Anspruch besteht, könnte sich Anspruchsgegner auch gegenüber dieser unstreitig gewordenen Forderung auf eine inzwischen eingetretene Verjährung berufen. Schon nach der ständigen Rechtsprechung des Reichsgerichts (vgl. BGB-RGRK 11. Aufl. § 209 Anm. 4 mit den dort zitierten Entscheidungen, insbesondere RGZ 153, 375, 380) unterbricht die Verteidigung gegen eine verneinende Feststellungsklage nicht die Verjährung, weil sie ein lediglich der Abwehr dienendes Verhalten, aber kein aktives, auf Zusprechung eigenen Rechts gerichtetes Vorgehen ist, wie dies § 209 BGB (jetzt § 204 BGB) erfordert (BGH, Urteil vom 27. Oktober 1971 – IV ZR 182/69 -, juris).
Dass zwischen den Parteien Verhandlungen im Sinne von § 203 BGB stattgefunden haben, durch welche die Verjährung ebenfalls hätte gehemmt werden können, hat die Beklagte nicht ausreichend vorgetragen. Insoweit genügt zwar jeder Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächliche Grundlage; die Erklärungen des Schuldners müssen den Gläubiger jedoch zu der Annahme berechtigen, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein. Vorliegend haben die Kläger jedoch von vornherein jegliche Berechtigung der Nachzahlungsforderungen in Abrede gestellt, was schließlich in der Erhebung der negativen Feststellungsklage seinen Ausdruck fand.
Die erhöhten Heizkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01/2010 bis 12/2010 schulden die Beklagten ebenfalls nicht mehr, da insoweit zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist und wohl tatsächlich auch abgerechnet wurde.
Mangels Verzuges mit den Nachzahlungsbeträgen und den erhöhten Heizkostenvorauszahlungen schulden die Kläger auch nicht die Kosten der beiden ungerechtfertigten Mahnungen.
II. Schließlich ist auch festzustellen, dass die Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen um 28,00 € auf 161,00 €/Monate gemäß Erklärung vom 08.12.2010 unwirksam ist.
In der korrigierten Abrechnung für 2009 errechnet die Klägerin selbst nur noch einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 26,40 €. Dies rechtfertigt keine Erhöhung der Vorschüsse – jedenfalls nicht ohne nähere Erläuterung, weshalb trotz nahezu gleich bleibender Kosten eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB angemessen sein sollte.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 91 a, 706 Nr. 11, 711 ZPO. Soweit die Kostenentscheidung auf § 91 a ZPO beruht, waren die Kosten ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen. Unstreitig hatte die Beklagte zu keinen Zeitpunkt Anspruch auf Zahlung der durch das Wärmecontracting angefallenen Mehrkosten, weshalb sie die Abrechnungen auch entsprechend korrigiert und auf die Mehrforderung verzichtet hat. Insoweit wäre die Beklagte jedem Fall unterlegen.
