LG Berlin – Az.: 63 S 35/16 – Urteil vom 25.10.2016
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 14.12.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 5 C 105/15 – unter Zurückweisung im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.229,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.07.2015 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 23% und der Beklagte 77% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Die Kammer hat im Termin am 09.09.2016 darauf hingewiesen, dass inzwischen bezüglich der Vorschüsse auf die Betriebskosten für das Jahr 2014 Abrechnungsreife eingetreten ist und die Höhe der Vorschüsse für das Jahr 2015 maßgeblich von der Betriebskostenabrechnung 2014 abhängt, welche nicht bekannt ist.
II.
Die zulässige Berufung ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum Januar und Februar 2013 in Höhe von jeweils 0,36 €, für den Zeitraum März 2013 bis einschließlich April 2015 in Höhe von jeweils 37,71 €, mithin insgesamt 981,18 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu.
Die durch den Beklagten geschuldete Nettokaltmiete betrug im streitgegenständlichen Zeitraum 359,96 € (Januar und Februar 2013), bzw. ab März 2013 397,31 €.
Die Nettokaltmiete hat sich durch die Modernisierungserhöhung aufgrund der Erklärung vom 27.12.2012 um 37,71 € monatlich erhöht.
Die Modernisierungserhöhungsankündigung ist formell wirksam.
Aus ihr muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten. Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandsetzung nachvollziehbar getrennt werden. Es ist ferner ausreichend, wenn der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt wird und der Verteilungsmaßstab angegeben wird (Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 559b, Rn. 4 jew. m.N.). Ein Unterschied zur alter Rechtslage besteht entgegen der Auffassung des Beklagten nicht.
Grundsätzlich muss die Erhöhungserklärung selbst erläutern, aufgrund welcher baulicher Maßnahmen es sich um eine Modernisierung handelt, so dass neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Gewerke diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt (BGH Urt.v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05 – juris).
Wie in dem der vorzitierten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt nimmt jedoch die hier streitgegenständliche Erhöhungserklärung Bezug auf die Ankündigung, in welcher sämtliche Tatsachen, die die Eigenschaft der Maßnahmen als Modernisierung rechtfertigen, dargestellt und erläutert sind. Dies ist ausreichend, da der Mieter in die Lage versetzt wird, sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes und die nachhaltige Einsparung von Energie zu ersehen (BGH aaO).
Dem Beklagten steht hinsichtlich der Modernisierungsmieterhöhung auch kein ZBR wegen verweigerter Belegeinsicht durch die Klägerin zu. Grundsätzlich zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass ein solcher Anspruch des Mieters besteht. Zutreffend führt jedoch die Berufung aus, dass der Beklagten diese gar nicht verlangt hat. Erst im Rechtsstreit (und damit 2 Jahre später) hat er erstmals Einsicht verlangt, ohne jedoch einen Termin vorzuschlagen, eine Frist zu setzen, oder irgendeinen Einwand zu bringen. Sofern er geltend macht, die Klägerin habe „offenbar auch Kosten der Instandhaltung in die Modernisierungskosten einbezogen“ sind unstreitig auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt worden, welche die Erhöhungserklärung gesondert ausweist. Dass diese höher seien, legt der Beklagte nicht substantiiert dar. Er erklärt sich vielmehr zum bisherigen Zustand des Hauses mit Nichtwissen, wobei der Mieter gehalten ist, sich notfalls sachverständig beraten zu lassen (BGH aaO). Der Beklagte hat sich jedoch zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Belegeinsicht geltend gemacht hat, bereits im Zahlungsverzug befunden.
Die Klägerin hat ferner einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung des Saldos in Höhe von 248,42 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2013.
Zutreffend führt die Berufung aus, dass der Beklagte sich erst nach dem Einwendungsausschluss auf die Belegeinsicht berufen hat.
Der Widerspruch des Beklagten war begründungslos, worauf die Klägerin auch unverzüglich hingewiesen hat.
Die Einwendungsfrist endete bei unstreitigem Zugang der BKA am 01.09.2014 am 02.09.2015. Sofern das Amtsgericht die Auffassung unter Berufung auf ein jeglicher Begründung entbehrendes Urteil des LG Frankfurt (Oder) (v. 20.11.2012 – 16 S 47/12 – juris) meint, die Widerspruchsfrist laufe jeweils bis zum Ende des Monats, ergibt sich das Gegenteil bereits aus dem Gesetz. Gemäß § 188 Abs. 2 BGB ist bei einer Monatsfrist das Ende der Frist der Tag, der seiner Benennung nach dem Tag des Fristbeginns entspricht, wobei gemäß § 187 Abs. 1 BGB der Tag, in welchen das Ereignis fällt (hier Zugang) nicht mitgezählt wird. Die Frist lief mithin am 02.09.2015 ab. Die zitierte Stelle aus Schmidt-Futterer, Mietrecht, befasst sich dagegen nicht mit der hiesigen Frage, sondern vielmehr damit, bis wann der Vermieter abzurechnen hat, wenn das Mietverhältnis im Laufe des Jahres beginnt. Ebenso verhält es sich mit den anderen Fundstellen, die sich ebenfalls nicht mit dem Ende des Einwendungsausschlusses befassen.
Das Geltendmachen auf Belegeinsicht war demnach zu spät, das Saldo fällig.
Die Klägerin hat jedoch aufgrund des Eintritts der Abrechnungsreife keinen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse auf die Nebenkosten für 2014 (z.B. BGH, Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/10 –, juris).
Bezüglich der verlangten Vorschüsse für 2015 ist zwar noch keine Abrechnungsreife eingetreten, jedoch ist die Klage diesbezüglich unschlüssig. Die Kammer hat darauf hingewiesen, dass sich die – bestrittene – Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen für 2015 nur aufgrund der nicht in der Akte vorhandenen Betriebskostenabrechnung für 2014 ermitteln lasse. Weiterer Vortrag hierzu ist durch die Klägerin jedoch nicht erfolgt.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO.
