AG Münster – Az.: 61 C 2796/17 – Urteil vom 06.04.2018
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 17,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2016 zu zahlen.
In Höhe eines Betrages von 580,55 € wird die Klage abgewiesen.
Im Übrigen wird die Klage als derzeit nicht fällig abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin der Immobilie G-Straße … in Münster. Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 03.11.2010 eine Wohnung in diesem Objekt.
Am 14.12.2015 rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2014 ab. Bei den Betriebskosten ergab sich nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 92,59 €. Enthalten sind in dieser Abrechnung unter anderem Kosten in Höhe von 20.706,00 € (bezogen auf das gesamte Objekt) für den Hauswart. Bei den Heizkosten ergab sich nach der Abrechnung der Firma X zunächst ein nachzuzahlender Betrag in Höhe von 896,53 €. Bei dieser Abrechnung wurden jedoch zunächst die auf die Heizkosten geleisteten Vorauszahlungen nicht berücksichtigt. Dieses korrigierte die Klägerin am 01.02.2016 und machte einen noch rückständigen Betrag in Höhe von 383,94 € geltend.
D
er Mieterverein der Stadt Münster beantragte für die Beklagten mit Schreiben vom 15.03.2016 Belegeinsicht. Gefordert wurde insbesondere die Belegeinsicht in die Unterlagen für die geltend gemachte Grundsteuer, der Wasserversorgung, der Entwässerung und die Müllabfuhr. Auch im Hinblick auf die Position Aufzugskosten wurde um die Übersendung des Wartungsvertrages gebeten. Ferner wurde zur Belegung der Position „Hauswart“ aufgefordert. Die Beklagten erklärten gleichzeitig ihre Bereitschaft, max. 0,25 € / Kopie zu zahlen.
Mit Schreiben vom 16.03.2016 bot die C GmbH als Verwalterin die Belegeinsicht in den Räumlichkeiten in Münster an. Dieses Angebot nahmen die Beklagten nicht wahr.
Die Klägerin übersandte in der Folgezeit diverse Unterlagen. Am 22.04.2016 forderten die Beklagten weitere Belege an, namentlich die Nutzer- und Ableseübersicht für das gesamte Objekt. Darüber hinaus wurde dargetan, dass die Mülltonnen durch unbefugte Dritte befüllt worden seien. In Bezug auf die Position Hauswart wurde um Stellungnahme gebeten, wie der Verwaltungs- und Instandsetzungsanteil berücksichtigt worden sei. Die Beklagte übersandte mit Schreiben vom 20.05.2016 die … Gesamtabrechnung/Nutzerübersicht und wies darauf hin, dass die von den Beklagten angesprochene Müllproblematik unbekannt sei. Eine Stellungnahme bezüglich der Position Hauswart erfolgte nicht. Die Klägerin wies darauf hin, dass die Angelegenheit bereits an den Rechtsanwalt überbeben worden sei und forderte die Beklagten zur Zahlung des noch ausstehenden Betrages auf.
Am 16.12.2016 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015. Diese endet mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 433,62 €. In der Abrechnung sind unter anderem Hauswartkosten in Höhe von 11.186,00, Gartenpflegekosten in Höhe von 8.568,00 € sowie Kosten für den Winterdienst in Höhe von 952,00 € (jeweils bezogen auf das gesamte Objekt) enthalten. Mit Schreiben vom 24.01.2017 meldete sich erneut der Mietverein für die Beklagten und verlangte die Vorlage der Belege für die Positionen Müllabfuhr, Gartenpflege und Außenanlagen, Hauswart und Winterdienst. Erneut wurde ein Betrag von 0,25 / Kopie angeboten. Die Beklagten beriefen sich in diesem Schreiben auf ihr Zurückbehaltungsrecht.
Eine Reaktion auf diese Aufforderung erfolgte zunächst nicht.
Nach Rechtshängigkeit hat die Klägerin diverse Unterlagen übersandt. Danach wurden der Klägerin für die Hausmeistertätigkeiten für die Monate Januar bis April 2015 ein Betrag von jeweils 2.261,00 € in Rechnung gestellt und für die Monate Mai bis Dezember jeweils 535,50 €. Darüber hinaus wurden für die Monate Mai bis Dezember 2015 Kosten für die Gartenpflege in Höhe von jeweils 1.071,00 € sowie Kosten für den Winterdienst in Höhe von jeweils 119,00 € in Rechnung gestellt.
Die Kläger legten hinsichtlich der Hausmeisterkosten dar, dass sie mit ihren Dienstleistern Pauschalverträge abschließe und keine Tätigkeitsnachweise führe. In den Nebenkostenabrechnungen seien Vorwegabzüge vorgenommen worden, da in den Hausmeisterkosten nicht umlagefähige Kosten enthalten sein könnten.
Die Klägerin bestreitet, dass unbefugte Dritte Mülleimer befüllt hätten
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 383,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2016 zu zahlen.
2.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin weitere 433,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % -Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.02.2017 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 ein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Außerdem seien die Hauswartkosten für das Jahr 2014 nicht nachgewiesen, da der der Klägerin von dem Dienstleister in Rechnung gestellte Betrag insgesamt 27.132,00 € betrage und nicht – wie in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt – 20.706,00 €, betrage.
Sie bestreiten mit Nichtwissen, dass in der Abrechnung ein Vorwegabzug für nicht umlagefähige Hausmeistertätigkeiten vorgenommen worden sei.
Auch hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2015 vertreten die Beklagten die Auffassung, dass ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zustehe.
Die Hausmeisterkosten seien nicht nachgewiesen, da sich aus den vorgelegten Rechnungen ergebe, dass der Klägerin 13.328,00 € in Rechnung gestellt worden seien, in der Nebenkostenabrechnung seien jedoch lediglich 11.186,00 € berücksichtigt worden. Der Hausmeistervertrag liege im Übrigen nicht vor.
Bezüglich der Kosten für den Winterdienst sind sie der Meinung, dass diese nicht in Rechnung gestellt werden könnten, da diese Kosten auch für die Sommermonate geltend gemacht würden.
Die Kosten für die Wasserversorgung, die Entwässerungskosten, die Kosten für die Aufzugsanlage, die Beleuchtungskosten, die Versicherungskosten, die Kabelgebühren und die Kosten für die Wartung des Feuerlöschers seien nicht belegt, so die Beklagten sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen könnten.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen hat sie keinen Erfolg.
I.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 17,32 € gem. § 535 BGB aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014.
Von den Betriebskosten für das Jahr 2014 in Höhe von 1.983,41€ ist zunächst ein Abzug von in Höhe von 366,22 € vorzunehmen, da die Kosten für den Hauswart nicht erstattungsfähig sind, worauf später im Einzelnen eingegangen wird. Nach Abzug der geltend gemachten Hauswartkosten in Höhe von 366,32 € ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben in Höhe von 459,21 € (1.983,41 € – 366,32 € – 2.076,00 €). Die nicht angegriffene Heizkostenabrechnung endet mit einem nachzuzahlenden Betrag in Höhe von 896,53 €. Hiervon sind die unstreitig geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 420,00 € in Abzug zu bringen, so dass noch eine Forderung in Höhe von 476,53 € verbleibt. Nach Verrechnung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 459,21 € verbleibt eine Forderung in Höhe von 17,32 €.
Die Nachzahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2014 kann die Klägerin jedoch nicht verlangen. Insbesondere hat sie keinen Anspruch auf Zahlung der Hauswartkosten in Höhe von 366,32 €.
Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen. (Schmidt/Futterer,§ 556 Rz. 185) Diesen Anforderungen ist die Klägerin nicht hinreichend nachgekommen. Sie hat vielmehr lediglich dargelegt, dass mit den von ihr beauftragten Dienstleistern Pauschalverträge abgeschlossen werden, ohne eine Differenzierung hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten vorzunehmen. Somit ist für die Beklagten nicht erkennbar, in welchem Umfang in den geltend gemachten Kosten die Vergütung für nicht umlagefähige Kosten enthalten ist.
Auch eine Schätzung der umlagefähigen Kosten gem. § 287 ZPO kommt vorliegend mangels hinreichender Darlegung ausreichender Schätzgrundlagen nicht in Betracht, so dass die Position „Hauswartkosten“ insgesamt nicht erstattungsfähig ist. Nicht verkannt wird dabei, dass in dem abgerechneten Betrag für die Hauswartkosten ein – wahrscheinlich nicht unerheblicher– Anteil umlagefähiger Arbeiten enthalten ist. Allein dieser Umstand befähigt jedoch noch nicht dazu, annähernd zutreffend schätzen zu können, in welchem Umfang die Kosten auf die Mieter abgewälzt werden können.
Auch die Vorlage des Verzeichnisses der umlagefähigen Kosten ist nicht ausreichend. Es ist nicht ersichtlich, dass das Verzeichnis sämtliche von dem Hausmeister zu leistenden Tätigkeiten wiedergibt. Es ist überschrieben mit „Leistungsverzeichnis Hausmeister-Service umlagefähige Tätigkeiten“. Ob dem Hausmeister darüber hinaus noch weitere Tätigkeiten zugewiesen sind, wurde nicht dargetan, der zugrundeliegende Vertrag wurde ebenfalls nicht vorgelegt. Auch das – mit Nichtwissen bestrittene Vorbringen der Klägerin – die Hausmeisterkosten seien unter Berücksichtigung eines Abzugs für nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten in die Abrechnung eingestellt worden, ist nicht zielführend. Zwar ergibt sich aus einem Vergleich der von dem Dienstleister in Rechnung gestellten Kosten (27.132,00 €) und den in der Abrechnung berücksichtigten Kosten (20.764,73 €), dass nach dem Vortrag der Klägerin ein Abzug von ca. 24 % vorgenommen wurde. Wie sich dieser ermittelt wurde jedoch von der Klägerin nicht näher dargetan.
Auch ergibt sich aus dem Vergleich mit den für das Jahr 2015 berücksichtigten Werten, dass ein Abzug von 24 % nicht plausibel ist: Im Jahr 2015 wurde für die Hausmeistertätigkeit ein Betrag in Höhe von insgesamt 13.324,00 € in Rechnung gestellt. In der Abrechnung berücksichtigt wurde ein Betrag von 11.186 €, so dass ein Abzug von lediglich ca. 16 % vorgenommen wurde. Warum für die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume voneinander abweichende Anteile für die nicht umlagefähige Tätigkeit berücksichtigt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Zwar ist denkbar, dass in den Abrechnungszeiträumen die nicht umlagefähigen Arbeiten tatsächlich in einem unterschiedlichen Umfang angefallen sind. Dieses lässt sich jedoch nicht mit der Darlegung der Klägerin, die Abrechnung mit dem Dienstleister erfolge pauschal, in Einklang bringen. Einzelne Tätigkeitsnachweise sollen gerade nicht erbracht werden. Im Übrigen fehlt auch hierzu jeglicher Vortrag.
Überdies kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass im Jahr 2015 der Betrag in Höhe von 2.261,00 € lediglich für die Monate Januar bis April berechnet wurde. Für die Monate Mai bis Dezember wurde dann ein Betrag von monatlich 535,00 € in Rechnung gestellt. Dafür wurden ab Mai 2017 zusätzlich Winterdienstkosten (119,00 € monatlich) und Gartenpflegekosten 1.071,00 monatlich) € berechnet. Da diese im Jahr 2014 nicht gesondert abgerechnet wurden, handelt es sich hierbei offenbar um Kosten, die zuvor in dem Betrag von 2.261,00 € enthalten gewesen sein dürften. Hierzu fehlt zum einen allerdings jeglicher Vortrag der Klägerin, zum anderen ergibt die Summe der ab Mai 2015 berechneten Kosten für Hausmeister (535,50 €) Gartenpflege (1071,00 €) sowie Winterdienst (119,00 €) in Höhe von 1.725,50 € nicht annähernd den zuvor abgerechneten Betrag in Höhe von 2.261,00 €. Setzt man den gesamten in Rechnung gestellten Betrag für das Jahr 2015 für Hausmeister (13.328,00 €), Gartenpflege (8.568,00 €), Winterdienst (952,00 €) und Wartung des Feuerlöschers (58,73 €) in Höhe von 22.906,73 € in Relation zu dem in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Betrag für diese Positionen in Höhe von insgesamt 20.764,73 wurde sogar lediglich ein Abzug von nur 10 % vorgenommen. Da nicht ersichtlich ist, ob und in welchem Umfang sich die Tätigkeit des Hausmeisters geändert hat, kann nicht nachvollzogen werden, warum für die unterschiedlichen Jahre jeweils differierende Werte in Abzug gebracht wurden. Daraus folgt insbesondere, dass keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine Schätzung der Kosten vorliegen. Da hinreichender substantiierter Vortrag fehlt, würde eine Schätzung nach § 287 ZPO die Beklagten auch unangemessen benachteiligen, da diese nicht in der Lage wären, einzelne Positionen anzugreifen.
Weitere Positionen aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 wurden von der Klägerin nicht angegriffen, so dass es – wie oben dargestellt – bei einer restlichen Forderung in Höhe von 17,32 € verbleibt. Soweit die Beklagten sich darauf berufen, die Mülleimer seien unberechtigt von Dritten befüllt worden, was zu einer Erhöhung der Kosten geführt habe, ist dieser Vortrag unsubstantiiert.
II.
Bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2015 hat die Klägerin keinen (fälligen) Anspruch auf Zahlung weiterer Nebenkosten.
Die Positionen Hauswartkosten (197,90 €) und Winterdienst (16,84 €) sind von den aufgeführten Nebenkosten in Höhe von insgesamt 2.059,39 € in Abzug zu bringen. Hinsichtlich der Position Hausmeisterkosten gilt das bereits oben Ausgeführte gleichermaßen. Mangels hinreichender Darlegung, welche Kosten auf umlagefähigen Tätigkeiten beruhen, ist diese Position insgesamt nicht nachvollziehbar und damit nicht erstattungsfähig.
Auch die Kosten für den Winterdienst (anteilig 16,84 €) sind nicht zu berücksichtigten. Die Klägerin legte hier Abrechnungen für die Monate Mai – Dezember 2014 vor. Es ist nicht nachvollziehbar, dass auch in den Frühjahr -, Sommer, – und Herbstmonaten Winterdienst zu leisten gewesen wäre. Die Klägerin hat hierzu keinerlei Erklärung abgegeben, so dass diese Position insgesamt nicht nachvollziehbar ist. Zwar ist denkbar, dass die Winterdienstkosten – trotz Leistung der Arbeiten während der kalten Jahreszeit – auf das gesamte Jahr umgelegt werden sollen. Hierfür kann insbesondere die Umstellung der Abrechnung ab Mai 2015 sprechen. Da hierzu jedoch jeglicher Vortrag der Klägerin fehlt, stellt dieses eine reine Spekulation dar.
Im Übrigen sind eventuelle Nachforderungsansprüche der Klägerin nicht fällig.
Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Mieter gegenüber dem Nachforderungsverlangen des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.(BGH, Beschluss vom 22.11.2011, VIII ZR 39/11)
Aus diesem Grund sind die Kosten der Wasserversorgung (anteilig 206,38 €) nicht fällig. Die Klägerin legte keine Belege vor, aus der sich die für die gesamte Anlage berechnete Betrag in Höhe von 11.655,50 € ergibt. Hierauf haben die Beklagten bereits mit Schriftsatz vom 13.12.2017 hingewiesen. Die Klägerin hat innerhalb der ihr eingeräumten Frist jedoch nicht ergänzend vorgetragen oder Belege vorgelegt.
Den Beklagten ist es auch nicht verwehrt, sich auf den fehlenden Beleg zu berufen. Zwar haben die Beklagten hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 nicht die Einsichtnahme der Belege in den Räumlichkeiten der Klägerin gefordert, sondern die Übersendung von Kopien. Grundsätzlich hat der Mieter kein Recht auf Übersendung der Kopien, sondern hat die Belege am Sitz des Vermieters einzusehen. Dieses gilt dann nicht, wenn die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters nicht zumutbar ist. Hierfür können unterschiedliche Gründe in Betracht kommen, wie z.B. eine zu große Entfernung, tiefgreifende Streitigkeiten zwischen den Parteien oder gesundheitliche Gründe. Vorliegend haben die Beklagten vorgetragen, die Einsichtnahme am Sitz der Vermieter sei den Beklagten nicht zumutbar, da diese ihre Nebenkostenabrechnung von der Firma C GmbH erstellen lasse, die ihren Sitz in Bielefeld habe. Eine Einsichtnahme der Belege in Bielefeld ist den Beklagten nicht zumutbar. Der Beklagtenvertreter hat im Rahmen der letzten mündlichen Verhandlung zwar darauf verwiesen, dass die C GmbH auch über eine Niederlassung in Münster verfügt. Die Beklagten müssen sich gleichwohl nicht auf eine Belegeinsicht in den Räumlichkeiten der Klägerin bzw. der C GmbH verweisen lassen. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 war eine Belegeinsicht in der Niederlassung in Münster angeboten worden. Ungeachtet dieses Hinweises hat die Klägerin Unterlagen an die Beklagten bzw. deren Prozessbevollmächtigte übersandt, ohne nochmals auf die Möglichkeit der Einsichtnahme vor Ort hinzuweisen. Mit dem Schreiben vom 20.05.2016 hat die Klägerin dann darauf hingewiesen, dass die Angelegenheit bereits dem Rechtsanwalt übergeben wäre und die Beklagten zur Zahlung aufgefordert. Dieses konnte so verstanden werden, dass weitere Unterlagen nicht mehr zur Verfügung gestellt würden. Auf die mit dem Schreiben vom 24.01.2017 geforderte Übersendung von Belegen bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2015 hat die Klägerin dann nicht reagiert. Weder hat sie Unterlagen übersandt, dieses abgelehnt oder auf eine Einsichtnahmemöglichkeit vor Ort verwiesen. Ob eine derartige Belegeinsicht vor Ort überhaupt noch möglich oder gewollt war, wurde von der Klägerin nicht ausgeführt. Sofern diese Möglichkeit bestand, hätten die Beklagten auf diese Möglichkeit hingewiesen werden müssen. Die Klägerin hat jedoch weder zum damaligen Zeitpunkt noch im laufenden Verfahren die Belegeinsicht in Räumlichkeiten in zumutbarer Nähe angeboten. Vielmehr wurden erneut im laufenden Verfahren Belege übersandt. Es widerspräche mithin dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB, den Beklagten die Erhebung von Einwendungen unter Hinweis auf eine fehlende Belegeinsicht vor Ort zu verwehren.
Auch die Kosten für die für die Position Kabelgebühren(107,35 €) sind aus oben genannten Gründen nicht erstattungsfähig. Hierzu wurden ebenfalls keine Belege vorgelegt.
Auch die anteiligen Kosten für Entwässerung können nicht verlangt werden, da hierfür keine Belege vorgelegt wurden. Im Grundbesitzabgabenbescheid wurde ein Betrag in Höhe von insgesamt 13.744,93 € festgesetzt. Wie sich jedoch eindeutig aus dem Bescheid ergibt, handelt es sich hierbei lediglich um Vorauszahlungen, über die abschließend abzurechnen ist. Dieses ergibt sich insbesondere auch aus dem Bescheid für das Jahr 2014, in dem ausdrücklich niedergelegt ist, dass die Schmutzwassergebühr vorläufig festgesetzt wurde. Die Abrechnung erfolge nach Bekanntgabe der jährlichen abgerechneten Wassermengen. Die endgültige Abrechnung wurde jedoch nicht vorgelegt.
Auch die Kosten für die Aufzugsanlage (anteilig 33,67 €+ 184,28 €) sind nicht fällig. Die Klägerin hat trotz ausdrücklichen Hinweises der Beklagten auf die fehlenden Belege keinen Nachweis über die entstandenen Kosten erbracht.
Die Beklagten haben sich ausdrücklich auf das ihnen zustehende Zurückbehaltungsrecht berufen. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts führt entgegen § 274 BGB nicht dazu, dass die Beklagten Zug-um-Zug gegen Gewährung von Belegeinsicht zur Zahlung zur verurteilen wären. Denn es wäre unsachgemäß, den Mieter schon gegen Gestattung der Einsicht ohne ausführliche Prüfung zur Zahlung zu verpflichten. Daher ist es in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts des Mieters gegenüber der Nebenkostennachforderung des Vermieters zum Hinausschieben der Fälligkeit führt. (LG Hannover, Urteil vom 08.02.2010, 1 S 29/09 m.w.N, zitiert nach Juris). Aus diesem Grund erfolgte die Abweisung der Klage wegen der geltend gemachten Hausmeisterkosten für die Jahre 2014 und 2015 sowie der geltend gemachten Kosten für den Winterdienst 2015 in Höhe von insgesamt 580,55 €.
Im Übrigen erfolgte die Abweisung mangels Vorlage von Belegen als derzeit nicht fällig.
III.
Der Zinsanspruch resultiert aus §§ 280, 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 II, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
