Mietrecht: Feuchtigkeitsschaden und Mietminderung – Ein Fall aus Aachen
In einem kürzlich veröffentlichten Urteil des Amtsgerichts Aachen (Az.: 100 C 272/15) wurde ein Fall behandelt, der für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Interesse ist. Es geht um Mietminderung, Feuchtigkeitsschäden und die rechtlichen Verpflichtungen beider Parteien.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Ein Urteil des Amtsgerichts Aachen hat entschieden, dass eine Mietminderung von 10 Prozent aufgrund von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung gerechtfertigt ist.
- Das Amtsgericht Aachen hat unter dem Aktenzeichen 100 C 272/15 am 12.11.2015 ein Urteil gefällt.
- Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Kläger auferlegt.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Kläger bestimmte Sicherheitsleistungen erbringen kann, um die Vollstreckung abzuwenden.
- Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in B-Stadt, in der Feuchtigkeitserscheinungen aufgrund undichter Fliesenfugen in der Dusche auftraten.
- Die Mieter meldeten den Mangel, aber keine Reparaturarbeiten wurden durchgeführt.
- Es wurde ein Sanierungstermin vereinbart, aber die Mieter machten die Durchführung von einer Vorschusszahlung abhängig.
- Die Mieter minderten ihre Miete um 10% und behielten den dreifachen Betrag zurück.
- Der Kläger klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete und Zinsen.
- Das Gericht entschied, dass die Mieter das Recht hatten, ihre Miete zu mindern und einen Teil zurückzuhalten.
- Die Mieter hatten auch das Recht, eine Ersatzunterkunft und einen Vorschuss für den Verdienstausfall zu verlangen.
- Das Gericht stellte fest, dass die Mieter berechtigt waren, die Sanierungsarbeiten zu verweigern, da der Vermieter ihren Anforderungen nicht nachkam.
Übersicht
- 1 Mietrecht: Feuchtigkeitsschaden und Mietminderung – Ein Fall aus Aachen
- 1.1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 1.2 Hintergrund des Falles
- 1.3 Der Streitpunkt: Sanierung und Kosten
- 1.4 Die rechtliche Herausforderung
- 1.5 Das Urteil des Gerichts
- 1.6 Die Auswirkungen und Zusammenhänge
- 1.7 Fazit
- 1.8 ➨ Feuchte Wohnung? Ihr Recht auf Mietminderung!
- 1.9 ✔ Mietminderung bei Feuchtigkeit in der Wohnung – kurz erklärt
- 1.10 § Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- 2 Das vorliegende Urteil
Hintergrund des Falles
Die Beklagten mieteten eine Wohnung in der W-Straße 26 in B-Stadt vom Kläger. Im Laufe der Zeit traten Feuchtigkeitserscheinungen an der Flurwand auf, verursacht durch undichte Fliesenfugen in der Dusche. Dieser Mangel wurde vom Mieter per E-Mail an den Vermieter gemeldet. Trotz der Meldung wurden keine Reparaturarbeiten durchgeführt, und die Mieter minderten ihre Miete nicht.
Der Streitpunkt: Sanierung und Kosten
Ein Jahr nach der Meldung des Mangels vereinbarten beide Parteien einen Termin für Sanierungsarbeiten. Die Mieter machten die Durchführung der Arbeiten jedoch von einer Vorschusszahlung für Verdienstausfall und Kosten einer Ersatzunterkunft abhängig. Der Vermieter stimmte der Kostenübernahme für ein Hotel zu, lehnte jedoch die Vorschusszahlung ab. Als Ergebnis verließen die Mieter das Haus zum vereinbarten Sanierungstermin, wodurch die Arbeiten nicht durchgeführt werden konnten.
Die rechtliche Herausforderung
Die Mieter minderten daraufhin ihre Miete um 10% und behielten den dreifachen Betrag zurück. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der ausstehenden Miete und Zinsen in Höhe von insgesamt 311,00 Euro. Zudem wollte er den Zugang zur Wohnung für Sanierungsarbeiten sicherstellen.
Das Urteil des Gerichts
Das Gericht entschied, dass die Klage unbegründet sei. Die Mieter hatten das Recht, ihre Miete zu mindern und einen Teil zurückzuhalten, da der Mangel real und erheblich war. Das Gericht stellte fest, dass die Mieter auch das Recht hatten, eine Ersatzunterkunft und einen Vorschuss für den Verdienstausfall zu verlangen, basierend auf § 555 a Abs. 3 BGB. Da der Vermieter diesen Anforderungen nicht nachkam, waren die Mieter berechtigt, die Sanierungsarbeiten zu verweigern.
Die Auswirkungen und Zusammenhänge
Dieses Urteil unterstreicht die Rechte der Mieter im Falle von Mängeln in der gemieteten Immobilie. Es betont die Notwendigkeit für Vermieter, auf die Bedenken und Anforderungen ihrer Mieter einzugehen, insbesondere wenn es um wesentliche Reparaturen geht. Es zeigt auch, dass Mieter berechtigt sind, angemessene Vorkehrungen zu treffen, wenn sie durch Reparaturarbeiten beeinträchtigt werden.
Fazit
Das Urteil des Amtsgerichts Aachen ist ein klares Signal an Vermieter, die Rechte ihrer Mieter ernst zu nehmen und sicherzustellen, dass Mängel in der gemieteten Immobilie ordnungsgemäß behoben werden. Es betont auch die Bedeutung des Mietrechts und die Notwendigkeit für beide Parteien, sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst zu
➨ Feuchte Wohnung? Ihr Recht auf Mietminderung!
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✔ Mietminderung bei Feuchtigkeit in der Wohnung – kurz erklärt
Feuchtigkeit in der Wohnung kann zu einer Mietminderung berechtigen. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere und den Auswirkungen der Feuchtigkeit ab. Ein Mieter, der sein Wohnzimmer wegen eines Wasserschadens nicht oder nur erheblich eingeschränkt nutzen kann, hat beispielsweise ein Recht auf eine einmalige 30-prozentige Mietminderung, wie aus einem Urteil des AG Bochum hervorgeht. Eine dauerhaft zu hohe Luftfeuchtigkeit von über 60 Prozent kann zur Schimmelbildung führen und wird als feuchte Wohnung bezeichnet. Bei einer starken Beeinträchtigung durch Wasserschaden, die die Wohnung unbewohnbar macht, kann die Miete sogar um 100 Prozent gemindert werden. Es wird jedoch empfohlen, sich in solchen Fällen juristischen Rat einzuholen.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Mietrecht: Es geht um Mängel in einer Mietwohnung, die zu einer Mietminderung geführt haben. In diesem Fall wurde festgestellt, dass Feuchtigkeit durch undichte Fliesenfugen in der Dusche in die Wand eindringt, was eine Mietminderung von 10% rechtfertigt.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 273 (Zurückbehaltungsrecht): Die Beklagten haben ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, da sie einen Anspruch auf Vorschuss für die durch die Sanierungsarbeiten entstehenden Kosten hatten. Dieser Vorschuss wurde vom Kläger nicht geleistet, weshalb die Beklagten berechtigt waren, die Durchführung der Sanierungsarbeiten zu verweigern.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 555a (Recht auf Ersatz von Aufwendungen): Es wird auf den Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen hingewiesen, die ihm wegen der Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen entstehen. In diesem Fall hatten die Beklagten Anspruch auf Ersatzunterbringung in einem Hotel, da ihnen während der Sanierungsarbeiten keine Duschmöglichkeit zur Verfügung stand. Der Kläger kam dem Anspruch auf Vorschuss für diese Kosten nicht nach.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Aachen- Az.: 100 C 272/15 – Urteil vom 12.11.2015
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter des Klägers zu einer Wohnung im Objekt W-Straße 26 in B-Stadt.
In der streitgegenständlichen Mietwohnung wurden an einer Seite der Dusche die Fliesenfugen undicht und lassen Feuchtigkeit durch, wodurch Feuchtigkeitserscheinungen an der gegenüberliegenden Flurwand aufgetreten sind. Diesen Mangel, der aus den Lichtbildern Bl. 50 ff. der Akte ersichtlich ist, zeigten die Beklagten mit E-Mail vom 3.4.2014, Bl. 20 f. der Akte, gegenüber dem Kläger an. Schadensbeseitigungsarbeiten erfolgten zunächst unter anderem aus Gründen aus der Sphäre der Beklagten nicht. Eine Mietminderung führten die Beklagten in diesem Zeitraum nicht durch. Alsdann vereinbarten die Parteien einen Termin für die Durchführung von Sanierungsarbeiten im Zeitraum 13. bis 17.4.2015.
Die Beklagten machten die Durchführung des Termins von einer Vorschusszahlung betreffend Verdienstausfall des Beklagten zu 2) wegen unbezahlten Urlaubes und der Kosten einer Ersatzunterkunft abhängig. Der Kläger sagte eine Kostenübernahme für eine Hotelunterbringung zu, verweigerte jedoch eine Vorschusszahlung und negierte einen Anspruch auf Verdienstausfall. Hilfsweise hatten die Beklagten angeboten, eine Duschmöglichkeit in einer gegebenenfalls freistehenden Wohnung im Objekt in Anspruch zu nehmen.
Zum vereinbarten Beginn der Sanierungsarbeiten hatten die Beklagten das Haus verlassen, so dass eine Durchführung der Sanierungsarbeiten nicht möglich war.
Nach Ankündigung vom 30.4.2015, Bl. 7 der Akte, nahmen die Beklagten ab dem Monat Mai 2015 eine Minderung des Mietzinses um 10 % vor und hielten die monatliche Mietzahlung im dreifachen dieses Betrages zurück.
Im Mai 2015 kam es zu einer Mietunterzahlung in Höhe von 161,00 Euro. Im Juni 2015 kam es zu einer Mietunterzahlung von 150,00 Euro. Diese sind Gegenstand des Klageantrages zu 1.
Der Kläger begehrt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 311,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 161,00 Euro seit dem 5.5.2015 zu zahlen sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 150,00 Euro seit dem 5.6.2015 zu zahlen.
Ferner beantragt der Kläger, die Beklagten zu verurteilen, dem Kläger und dem von ihm beauftragten Handwerker nach vorhergehender Terminsankündigung Zugang zur Wohnung W-Straße 26, XXXXX B-Stadt, Erdgeschoss, zu gewähren.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger kann von den Beklagten weder aus dem Mietvertrag noch aus sonstigem Rechtsgrund derzeit die Nachzahlung der einbehaltenen Beträge für die Monate Mai und Juni 2015 verlangen.
Denn die Beklagten haben zu Recht von einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Unstreitig sind die Fliesenfugen an einer Seite der Dusche undicht, so dass Feuchtigkeit in die Wand Badezimmer/Flur eintritt und auf der Flurseite Ausblühungen bildet. Der aus den Lichtbildern Bl. 50 ff. der Akte ersichtliche Zustand rechtfertigt eine Mietminderung um 10 %. Im Wege des Zurückbehaltungsrechtes sind die Beklagten berechtigt, die monatliche Bruttomiete bis zum dreifachen des Minderungsbetrages einzubehalten. Die Beklagten hatten den Mangel angezeigt.
Der Minderung und der Zurückbehaltung steht auch nicht entgegen, dass ein für April 2015 vorgesehener Sanierungstermin deswegen gescheitert ist, weil die Beklagten sich nicht vor Ort befanden und den Handwerkern öffneten. Den Beklagten stand nämlich insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Denn den Beklagten stand ein vom Gesetzgeber in § 555 a Abs. 3 BGB verankerter Aufwendungsersatzanspruch zu, den sie nach der ausdrücklichen Regelung in § 555 a Abs. 3 Satz 2 BGB im Wege des Vorschusses verlangen konnten. Dabei hat der Gesetzgeber keinerlei Einschränkung nach der Höhe der zu ersetzenden Aufwendungen vorgesehen.
Vorliegend kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten ein Anspruch auf Vorschuss auf einen Verdienstausfall wegen unbezahlten Urlaubes zur Beaufsichtigung der Handwerker durch den Beklagten zu 2) zusteht. Nur vorsorglich sei darauf hingewiesen, dass dies dann nicht der Fall ist, wenn die Beklagte zu 1) nicht berufstätig wäre. Zudem wird in der Rechtsprechung zum Teil eine unablässige Überwachung der Handwerker als nicht angemessene Aufwendung betrachtet, da eine stichprobenhafte Kontrolle bei Einlagerung besonders gefährdeter Hausratsgegenstände außerhalb der Wohnung und teilweisem Verschließen einzelner Zimmer für ausreichend erachtet wird. Dies könnte hier letztlich anders zu bewerten sein, da mehrere Gewerke parallel ausgeführt werden sollen.
Jedenfalls aber steht den Beklagten, denen an den veranschlagten 5 Sanierungstagen eine Ganzkörperwaschmöglichkeit nicht zur Verfügung stehen wird und die in der streitgegenständlichen Wohnung nur eine Möglichkeit zur Katzenwäsche an den zwei Waschbecken, die nur über sehr kurze Einhebelarmaturen verfügen, ein Anspruch auf Ersatzunterbringung zu. Auch ungeachtet des Umstandes, dass die Beklagte eine dauernde Einbuße der körperlichen Beweglichkeit auf der Grundlage einer Rückenerkrankung behauptet, die zu einem GdB von 40 führt, ist den Beklagten Mietern über einen Zeitraum von 5 Tage eine derartige Einschränkung ihrer körperlichen Hygiene nicht zuzumuten, so dass Abhilfe zu schaffen ist. Nachdem der Kläger eine Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers in einer anderen Wohnung im streitgegenständlichen Objekt nicht angeboten hat/anbieten konnte, steht den Beklagten eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegenen Hotel, worauf sich beide Seiten verständigt hatten, zu. Die Übernachtungskosten dieses notwendigen Hotelaufenthaltes sind nach § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB zu ersetzen. Da der Gesetzgeber dem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürgen wollte, hat er ausdrücklich in Satz 2 einen Anspruch auf Vorschuss verankert, dem der Kläger nicht nachgekommen ist.
Dies führt zu der Konsequenz, dass die Beklagten berechtigt waren, die Durchführung der ab dem 13.4.2015 vereinbarten Sanierungsarbeiten zu verweigern.
Nachdem die Beklagten damit die Durchführung der vereinbarten Sanierungsarbeiten im April 2015 zu Recht verweigert haben, bestand für den Klageantrag zu 2. kein Rechtsschutzbedürfnis.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen nach §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, 2, 709 Satz 2 ZPO.
Streitwert:
Klageantrag zu 1.: 311,00 Euro,
Klageantrag zu 2.: 500,00 Euro,
insgesamt: 811,00 Euro.
