Gewerberaummietvertrag – Nebenkostenabrechnung – Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB

Analyse von Nebenkostenabrechnungen im Gewerberaummietvertrag: Einblicke in die Rechtsprechung zu Ausschlussfristen und formellen Anforderungen

In dem vorliegenden Fall geht es um einen Gewerberaummietvertrag und die damit verbundenen Nebenkostenabrechnungen. Die Klägerin, die Mieterin des Gewerberaums, hat die formelle Gültigkeit der von der Beklagten, dem Vermieter, vorgelegten Nebenkostenabrechnungen angezweifelt. Insbesondere kritisiert sie das Fehlen eines Ausstellungsdatums und ihrer eigenen Anschrift in den Abrechnungen. Darüber hinaus gibt es Unstimmigkeiten bezüglich der Umlagefähigkeit bestimmter Kosten, wie Stromkosten und Hausmeisterdienste. Das Hauptproblem liegt in der Frage, welche formellen und inhaltlichen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung im Kontext eines Gewerberaummietvertrags gestellt werden.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 3 U 94/22 >>>

Formelle Anforderungenan die Nebenkostenabrechnung

Das Gericht hat entschieden, dass die Nebenkostenabrechnungen den Mindestanforderungen entsprechen. Dazu gehören eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieterin und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Interessanterweise hat das Gericht klargestellt, dass weder ein Ausstellungsdatum noch die Anschrift der Klägerin zu den notwendigen Angaben gehören. Das Gericht stützt sich dabei auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Umlagefähigkeit von Stromkosten und Hausmeisterdiensten

Ein weiterer Streitpunkt war die Umlagefähigkeit von Stromkosten und Hausmeisterdiensten. Die Klägerin argumentierte, dass die Stromkosten bereits in der Miete enthalten seien. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass die Klägerin in einem anderen Rechtsstreit eingeräumt hatte, dass die Vorauszahlungen für Strom in den Betriebskostenvorauszahlungen enthalten seien. Bezüglich der Hausmeisterdienste hat das Gericht entschieden, dass die von der Beklagten vorgelegten Auszahlungsquittungen ausreichend seien, um die Umlagefähigkeit dieser Kosten zu belegen.

Verjährung und Verwirkung von Ansprüchen

Das Gericht hat auch die Frage der Verjährung und Verwirkung von Ansprüchen behandelt. Es wurde festgestellt, dass die Beklagte zwar gemäß des Mietvertrages verpflichtet war, die Betriebskosten jährlich abzurechnen, jedoch war sie nach Ablauf dieser Frist nicht von der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen. Das Gericht stellte klar, dass die bloße Untätigkeit des Vermieters neben dem Zeitablauf für eine Verwirkung nicht ausreicht.

Umsatzsteuer und weitere Details

Schließlich hat das Gericht auch die Umsatzsteuerfrage geklärt. Es wurde festgestellt, dass die Umsatzsteuer entsprechend der vertraglichen Vereinbarung berechnet wurde. Darüber hinaus wurden auch andere spezifische Kostenpunkte wie Schornsteinfegerkosten und Versicherungen behandelt, die ebenfalls als umlagefähig erachtet wurden.

OLG Brandenburg – Az.: 3 U 94/22 – Urteil vom 23.05.2023

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 17.05.2022, Az. 3 O 290/21, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Neuruppin ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt bis zu 13.000 Euro.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2016 2017 und 2018.

Mit Mietvertrag vom 18.12.2015 (Anlage K 1, Bl. 30 f.) mietete die Klägerin von der Beklagten zum 01.02.2016 das Gewerbeobjekt („Objektname“) zum Betrieb eines Restaurants samt Beherbergung und Veranstaltungen zu einer monatlichen Miete von 1.900 Euro zuzüglich 19% Mehrwertsteuer (insgesamt 2.261 Euro). Des Weiteren vereinbarten die Parteien einen Betriebskosten- und Heizkostenvorschuss von monatlich 365 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 19% (insgesamt 434,35 Euro). Nach § 6 (1) Abs. 3, (4) Abs. 1 des Mietvertrages sollte die Beklagte jährlich bis zum Ende des auf die Abrechnungsperiode (Kalenderjahr) folgenden Kalenderjahres über die Vorauszahlungen abrechnen. Nach dem Ablauf dieser Frist sollten Nachforderungen des Vermieters aber nicht ausgeschlossen sein. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen Ablichtung (Anlage K 1, Bl. 30 f.) Bezug genommen.

Die Mietfläche hat ausweislich § 1 Abs. 3 des Mietvertrages eine Größe von 340 m². Nach § 6 (4) Abs. 4 beträgt die Gesamtnettogrundfläche des Gebäudes 800 m². Sofern Messeinrichtungen vorhanden sind, ist nach Verbrauch abzurechnen.

Für das gesamte Gebäude war aufgrund der Verkabelung und des Alters nur ein Stromanbieter bestellt. Die einzelnen Mieter konnten ihren Stromverbrauch über Zwischenzähler ablesen und der Beklagten melden. Die Klägerin nahm die Ablesungen vor und teilte das jeweilige Ergebnis der Beklagten mit.

Das Mietverhältnis endete durch gerichtlichen Vergleich vom 22.03.2018 vor dem Landgericht Neuruppin – 5 O 172/17 – zum 30.04.2018 (Anlage K 2, Bl. 40 f.).

Die Beklagte rechnete mehrfach über die Betriebskosten für die Jahre 2016 bis 2018 ab. Zunächst legte sie mit Schreiben vom 03.11.2017 eine Betriebskostenabrechnung für 2016 vor. Mit Schriftsatz vom 08.03.2020 überreichte sie eine korrigierte Abrechnung für 2016 (Bl. 64 f.) sowie die Abrechnung für 2017 (Bl. 66 f.) und 2018 (Bl. 69 f.). In der Folge korrigierte die Beklagte die Abrechnungen und legte mit Schriftsatz vom 03.11.2021 die endgültigen Fassungen für 2017 (Bl. 254 f.) und 2018 (Bl. 256 f.) und mit Schriftsatz vom 03.01.2022 für 2016 (Bl. 317 f.) vor.

Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Betriebskostenabrechnungen seien formell und materiell fehlerhaft. Zur Tragung von Stromkosten sei sie mangels vertraglicher Vereinbarung nicht verpflichtet. Die Umsatzsteuer sei fälschlicherweise auf Brutto- statt auf Nettobeträge berechnet worden. Die Gebäudeversicherung sei doppelt abgerechnet und die („01“)-Versicherung könne nicht in Gänze auf sie als Mieterin umgelegt werden. Hausmeisterkosten seien nicht angefallen. Heiz- und Warmwasserkosten für die Vorbereitungsküche müsse sie nicht erstatten, da sie diese nicht angemietet habe.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ordnungsgemäß über die von ihr gezahlten Betriebskostenvorschüsse für die Zeiträume 01.02.2016 bis 31.12.2016, 01.01.2017 bis 31.12.2017 und 01.01.2018 bis 30.04.2018 ordnungsgemäß abzurechnen. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnungen hat die Klägerin ihre Klage mit Schriftsatz vom 11.11.2020 umgestellt und im Wege der Stufenklage zunächst beantragt, ihr Einsicht in sämtliche den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege zu gewähren. Unter erneuter Klageänderung hat die Klägerin zuletzt beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 10.372,64 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (05.05.2021) zu zah- len.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, die Parteien hätten sich mündlich darauf geeinigt, dass die Stromkosten für das Mietobjekt von der Klägerin zu tragen seien. Im Übrigen ist sie der Ansicht, korrekt über die Betriebskosten abgerechnet zu haben.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 17.05.2022 (Bl. 382 f.) die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klageänderung sei sachdienlich, die Klage aber unbegründet. Ein Rückforderungsanspruch für das Jahr 2016 wegen verspäteter oder nicht ordnungsgemäßer Abrechnung bestehe nicht. Da das Mietverhältnis fortgedauert habe, sei die Klägerin auf ihr Zurückbehaltungsrecht zu verweisen, mit dem sie ab dem 01.01.2018 die (erneute) Abrechnung hätte erzwingen können. Denn zu diesem Zeitpunkt sei das Mietverhältnis noch nicht beendet gewesen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen für 2017 und 2018 bestehe nicht, weil die Beklagte formell und materiell ordnungsgemäß abgerechnet habe. Allein dass die Beklagte die Abrechnungen erst im Prozess vorgelegt und mehrfach korrigiert habe, begründe keinen Rückforderungsanspruch. Dieser könne auch noch im Rechtsstreit zu Fall gebracht werden. Die Abrechnungen wiesen die erforderlichen Mindestangaben – nämlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieterin und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen – auf. Hingegen zählten zu den notwendigen Angaben entgegen der Ansicht der Klägerin weder ein Ausstellungsdatum noch die Anschrift der Klägerin. Es sei auch eindeutig erkennbar, dass die Beklagte die Verteilung der Betriebskosten nach dem Flächenanteil der von der Klägerin gemieteten Räume vorgenommen habe. Das nach Flächenanteil abzurechnen sei, ergebe sich im Umkehrschluss aus § 6 (4) Abs. 2 des Mietvertrages. Inhaltliche Fehler hinsichtlich der von der Klägerin gerügten Punkte weise die Abrechnung ebenso wenig auf. Die Stromkosten seien zwar keine Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV. Die Klägerin habe aber in einem anderweitigen zwischen den Parteien geführten Rechtsstreit eingeräumt, dass der Geschäftsführer der Beklagten bei Mietbeginn mitgeteilt habe, die Vorauszahlungen für Strom seien in den Betriebskostenvorauszahlungen enthalten. Der Vortrag der Klägerin, wonach die Stromkosten mit der Miete abgegolten seien, sei abwegig und von der insoweit beweisbelasteten Klägerin nicht unter Beweis gestellt. Der Höhe nach habe die Klägerin die Stromkosten nur unsubstanziiert bestritten, zumal sie die Ablesung an dem für sie maßgeblichen Zwischenzähler vorgenommen habe. Die Hausmeisterkosten habe die Beklagte durch Vorlage der Gehaltsabrechnungen für Dezember 2017 und Dezember 2018 mit den jeweiligen Jahresendsummen hinreichend belegt. Dass diese Beträge auch gezahlt worden seien, habe die Beklagte durch die beispielhafte Vorlage von Auszahlungsquittungen nachgewiesen. Die von der Klägerin vorgelegte schriftliche Erklärung des von ihr als Zeugen benannten („Name01“), wonach dieser eine Hausmeistertätigkeit nicht bemerkt habe, beziehe sich nur auf den Gastronomiebereich und sei daher nicht als Gegenbeweis geeignet. Die Beitragsrechnung der („01“)-Versicherung beziehe sich auf zwei Grundstücke. Die Beklagte habe zutreffend die Hälfte der Versicherungskosten nach dem Flächenanteil auf die Klägerin umgelegt. Zwar seien nicht sämtliche versicherten Posten in § 2 Nr. 13 BetrKV aufgeführt, die Aufzählung in der vorgenannten Vorschrift sei aber nicht abschließend. Vielmehr seien davon alle Sach- und Haftpflichtversicherungen erfasst, welche dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner sowie Besucher dienten. Auch die von der Beklagten nachgewiesenen Kosten der („02“)-Versicherung seien umlegbar. Überschneidungen mit der („01“)-Versicherung bestünden nicht, da bei der („02“) Versicherung – anders als bei der („01“)-Versicherung – eine gewerbliche Gebäudeversicherung abgeschlossen sei. Die Vorbereitungsküche sei mit vermietet, denn im Mietvertrag sei eine Küche mit Inventar genannt. Im Übrigen habe die Klägerin mehrfach vorgetragen, sämtliche Zählerstände bezüglich des Heiz- und Warmwasserverbrauchs abgelesen zu haben. Diese umfassten aber auch die Vorbereitungsküche. Die Kosten für die Vorbereitungsküche seien auch korrekt anhand der Fläche von 14,5 m² geschätzt worden. Denn mit Einzug der Klägerin sei eine separate Therme eingebaut worden, welche sämtliche Räume mit Ausnahme der Vorbereitungsküche versorgt hätte, so dass nur eine Schätzung möglich gewesen sei. Die Umsatzsteuer sei entsprechend der vertraglichen Vereinbarung berechnet. Die Schornsteinfegerkosten seien nach dem Mietvertrag auf die Klägerin umlegbar. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin möglicherweise auch selbst Kosten für einen Schornsteinfeger aufgewendet habe. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstands und der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die geltend macht, die Betriebskostenabrechnungen seien formell unwirksam, da sie weder ein Ausstellungsdatum noch ihre Anschrift auswiesen. Zwar sei anhand der Angaben zum Mietobjekt und des Abrechnungszeitraums erkennbar, worüber abgerechnet werden solle. Dennoch sei die Angabe des Ausstellungsdatums für die Prüfung erforderlich, ob die Betriebskostenabrechnung noch fristgerecht erfolgt bzw. die damit geltend gemachten Ansprüche verjährt seien. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 habe sie erst am 22.12.2019 erhalten.

Der Verteilerschlüssel sei unverständlich und fehlerhaft. Der mit Flächenanteil bezeichnete Umlageschlüssel sei unverständlich, weil die prozentuale Angabe (42,5%) nicht konkret im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche erläutert sei. Unberücksichtigt geblieben sei auch, dass sie die Vorbereitungsküche nicht angemietet habe.

Ferner seien die Abrechnungen nicht unterschrieben, so dass der Aussteller nicht erkennbar sei.

Die materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnungen ergebe sich maßgeblich daraus, dass die Parteien eine Umlage der Stromkosten auf sie – die Klägerin – nicht vereinbart hätten. Weder ergebe sich dies aus dem Mietvertrag noch aus einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung. Ebenso wenig sei eine entsprechende mündliche Vereinbarung getroffen worden. Selbst wenn sie auf Bitte der Beklagten von einem Stromzwischenzähler Werte abgelesen habe, sei damit keine Vereinbarung über die mieterseitige Kostentragungspflicht ab diesem Zeitpunkt oder rückwirkend getroffen worden.

Das Landgericht interpretiere ihre Schriftsätze in dem Verfahren 5 O 172/17 vom 19.03.2018 und vom 01.02.2018 falsch. Sofern darin davon die Rede sei, dass sie davon ausgegangen sei, die Stromkosten seien in den Betriebskostenvorauszahlungen enthalten, sei diese Aussage sowohl sprachlich als auch rechtlich unzutreffend, da Stromkosten nicht zu den umlegbaren Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV zählten. Diese Aussage müsse deshalb im Gesamtzusammenhang der von ihr im Rechtsstreit 5 O 172/17 getätigten Äußerungen gesehen werden und könne nur so verstanden werden, dass sie (mangels entsprechender Angaben der Beklagten bei Mietbeginn) davon ausgegangen sei, die Stromkosten seien in die Nettomiete einkalkuliert. Dafür spreche auch, dass die Beklagte während des gesamten Mietverhältnisses weder eine Vorauszahlung noch eine Pauschale noch eine Nachzahlung verlangt habe. Im Übrigen seien ihre Äußerungen in dem Rechtsstreit 5 O 172/17 nicht von der Rechtskraft des dort geschlossenen Vergleichs erfasst. Die Beklagte habe einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass die Stromkosten bereits mit der Nettomiete abgegolten seien. Die Abrechnung der Stromkosten sei deshalb treuwidrig. Aufgrund der Höhe der Miete und der Auskunft der Vermieterin sei sie davon ausgegangen, dass die Stromkosten in die Miete einkalkuliert gewesen seien. Sie habe demzufolge auch keine Vorauszahlungen für die Stromkosten geleistet. Die Beklagte habe auch nicht vorgetragen, wie sie die behaupteten Abschläge – etwa anhand des durchschnittlichen Stromverbrauchs – kalkuliert haben wolle.

Selbst wenn aber die Umlage der Stromkosten zulässig wäre, seien die Abrechnungen diesbezüglich unzutreffend. Die von ihr gemieteten Räumlichkeiten seien räumlich vom Rest des Objekts getrennt gewesen. Es habe jedoch keine getrennten Stromzähler gegeben. Wie die Beklagte den Stromverbrauch im Gewerbeobjekt von dem in der Wohnung habe abgrenzen können, sei nicht ersichtlich. Die Beklagte habe weder den Gesamtverbrauch noch den Verbrauch der Klägerin und der anderen Mieter dargelegt. Die Beklagte habe als Berechnungsnachweis ein Schreiben der („Firma01“) GmbH (Bl. 130), aus dem sich ein Stromverbrauch von 2.660,0 kWh für das gesamte Jahr 2016 ergebe. Ein Jahr zuvor habe der jährliche Stromverbrauch noch 28.640 kWh betragen. Dies zeige, dass die Beklagte den Stromverbrauch nicht ordnungsgemäß abgelesen bzw. dem Stromanbieter nicht mitgeteilt habe, so dass der Stromanbieter den Verbrauch geschätzt habe. Mangels Nennung einer Zählernummer in der Stromabrechnung sei eine Zuordnung nicht möglich. Die in der Abrechnung der („Firma01“) GmbH genannten Stromablesewerte stimmten nicht mit denen in der Betriebskostenabrechnung für 2016 überein. Sie habe der Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses einen Zählerstand von 234061 kWh und beim Auszug von 234341 kWh übermittelt. Unter Zugrundelegung von 280 Einheiten errechneten sich Stromkosten in Höhe von 66,18 Euro. Ohne Einsichtnahme in die Betriebs- und Stromabrechnungen für die anderen Mieter könne sie nicht beurteilen, ob die Beklagte die Stromkosten ordnungsgemäß umgelegt habe. Das Landgericht habe ihren darauf gerichteten Antrag übergangen. Für die Jahre 2017 und 2018 lege die Beklagte keinerlei Nachweise für den abgerechneten Stromverbrauch vor. Die Beklagte habe vorgetragen, dass ihr keine weiteren Unterlagen vorlägen als die, die ihr – der Klägerin – bereits vorgelegen hätten.

Die Beklagte habe keinen Anspruch auf die abgerechneten Hausmeisterkosten. Sie – die Klägerin – habe bestritten, dass der von der Beklagten als Zeuge benannte („Name02“) als Hausmeister im streitgegenständlichen Zeitraum tätig gewesen sei. Der („Name02“) sei seinerzeit unstreitig hauptberuflich als Fahrer bei der Müllabfuhr tätig gewesen. Insofern sei fraglich, wie er noch Zeit für eine nebenberufliche Tätigkeit als Hausmeister gehabt haben solle. Selbst wenn er aber als Hausmeister tätig gewesen sein sollte, sei mangels Vorlage eines Arbeitsvertrages unklar, ob er für das gesamte Objekt oder nur für die von ihr gemieteten Gewerberäume zuständig gewesen sei. Sie habe eine Tätigkeit des („Name02“) nicht feststellen können. Daher habe sie selbst den von ihr benannten Zeugen („Name01“) mit Hausmeistertätigkeiten beauftragt. Dieser habe die Gartenarbeit sowie Laub- und Schneebeseitigung und kleinere Wartungsarbeiten erledigt. Sie habe im Übrigen auch bestritten, dass die Beklagte den behaupten Arbeitslohn gezahlt und Knappschaftsbeträge für („Name02“) abgeführt habe. Das Landgericht habe ungeachtet dessen von einer Beweiserhebung abgesehen und die Hausmeistertätigkeit des („Name02“) als allgemein bekannte Praxis unterstellt. Es fehle eine Angabe in den Abrechnungen dazu, wie hoch die Gesamtkosten des Hausmeisters seien und um welchen nicht umlagefähigen Anteil sie bereinigt worden seien (siehe BGH, Beschluss vom 11.09.2007 – VIII ZR 1/07).

Fehlerhaft sei auch die Umlage der Versicherungskosten, der Umsatzsteuer und der Heiz-und Warmwasserkosten, weil sie die Vorbereitungsküche nicht angemietet habe.

Die Beitragsrechnungen für die („01“)-Versicherung für die Jahre 2016 bis einschließlich 2018 beträfen das von der Beklagten betriebene Café (…) in („Ort01“) und nicht das streitgegenständliche Mietobjekt. Soweit die Beklagte Kopien von Versicherungsverträgen betreffend das streitgegenständliche Objekt übersandt habe, deckten diese den für sie nicht maßgeblichen Zeitraum ab 01.04.2018 ab. Die Betriebsunterbrechungsversicherung sei – wie weitere gewerbebezogene Anteile – nicht umlagefähig, insofern verweise sie auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09.

Die Umlage der Heizkosten sei fehlerhaft, da die Firma („Firma03“) den Verbrauch nicht nach gewerblicher und Wohnnutzung differenziert habe. Die von der Beklagten vorgenommene Pauschalabrechnung aufgrund einer Schätzung sei – jedenfalls ohne einen Abzug von 15% – unzulässig.

Sie habe während der Mietzeit die für den Schornstein im Gewerbeobjekt erbrachten Schornsteinfegerleistungen selbst bezahlt. Die von der Beklagten vorgelegten Schornsteinfegerrechnungen beträfen möglicherweise den Schornstein für die Wohneinheiten.

Die Beklagte sei im Hinblick auf die vertraglichen Fristen mit Nachforderungen ausgeschlossen, die im Übrigen auch verjährt seien.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 17.05.2022 – 3 O 290/21 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 10.372,64 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (05.05.2021) zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2016, 2017 und 2018.

1. Der Klägerin ist die Rückforderung der im Januar bis einschließlich April 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen unter dem Gesichtspunkt der mangelnden Abrechnung verwehrt.

Teilweise ergibt sich dies daraus, dass die Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht hätte ausüben können. Denn kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht (fristgerecht) nach, kann der Mieter zwar aufgrund ergänzender Vertragsauslegung bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen (BGH, NZM 2021, 684 Rn. 59). Dies gilt aber mangels Bestehens einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht bei Fortdauer des Mietverhältnisses, da der Mieter dann durch sein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB ausreichend geschützt ist (BGH, a. a. O:, Rn. 60). Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war (BGH, a. a. O., Rn. 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskostenrecht, 10. Aufl. 2022, Kap. G Rn. 11), hier also im Hinblick auf die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2018 für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2016, bezüglich derer die Klägerin die Vorauszahlungen für Januar bis einschließlich April 2018 hätte zurückbehalten können.

Ungeachtet dessen hat die Beklagte aber inzwischen für die Jahre 2016, 2017 und 2018 formell ordnungsgemäß abgerechnet, so dass die Klägerin auch keinen Rückforderungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der mangelnden Abrechnung nach Eintritt der Abrechnungspflicht hat. Der unterlassenen Abrechnung ist zwar der Fall gleichzustellen, dass der Vermieter dem Mieter nur eine formell ungenügende Abrechnung zukommen ließ (Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. G. Rn. 12). Formelle Fehler weisen die von der Beklagten erteilten Betriebskostenabrechnungen aber nicht auf.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (BGH, NJW-RR 2020, 587 Rn. 8). Das gilt auch bei Gewerberaummietverhältnissen (BGH, NJW-RR 2021, 394 Rn. 16), sofern – wie hier – nichts anderes – vereinbart ist.

a) Die fehlende Unterschrift ist unschädlich. Da – anders als bei preisgebundenem Wohnraum (BGH, NZM 2005, 61; Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. H. Rn. 112) – Schriftlichkeit nicht vorgeschrieben und hier auch nicht vertraglich vereinbart ist, greift die Formvorschrift des § 126 BGB nicht ein, so dass eine eigenhändige Unterschrift entbehrlich ist (Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. H. Rn. 110 m. w N., 111; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 248).

b) Dass die Beklagte die Betriebskostenabrechnungen nicht adressiert hat, ist ebenfalls ohne Belang. Zwar muss die nach § 259 BGB zu erteilende Rechnung schriftlich erfolgen (Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. H. Rn. 108). Daraus lässt sich aber nicht die Pflicht herleiten, die Betriebskostenabrechnung müsse mit der vollständigen Anschrift des Mieters versehen sein. Denn es besteht bei den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen weder ein Zweifel daran, dass die Beklagte als Vermieterin die Ausstellerin der Abrechnungen ist, weil diese oben mit vollständiger Anschrift erscheint, noch daran, dass die Klägerin die Adressatin ist, auch wenn ihre Anschrift nicht mitgeteilt ist. Denn es ist eingangs jeweils die Adresse des Mietobjekts sowie der Name der Klägerin als Mieterin aufgeführt und die Betriebskostenabrechnungen sind während des vorliegenden Rechtsstreits erteilt und der Klägerin mittels anwaltlichem Schriftsatz übermittelt worden. Eine fehlende oder falsche Adressierung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit der Abrechnung, sondern lediglich bei unbekannter neuer Anschrift des Mieters eine Frage des rechtzeitigen Zugangs (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 Rn. 206). Kennt der Vermieter etwa trotz ausreichender Nachforschungen die neue Anschrift des Mieters nicht, könnte er bei Zugrundelegung der Rechtsauffassung der Klägerin keine formelle ordnungsgemäße Abrechnung erstellen; vielmehr kann er die Betriebskostenabrechnung aber ohne die Anschrift des Mieters öffentlich zustellen lassen (Blank/Börstinghaus, a. a. O.).

Gleiches gilt für das mangelnde Ausstellungsdatum. Der Klägerin ist die Prüfung, ob die Abrechnungen fristgerecht erteilt wurden oder verjährt sind, ohne Weiteres möglich, da es in diesem Zusammenhang allein auf den Zugang und nicht auf das Ausstellungsdatum ankommt.

c) Auch im Übrigen liegen keine formellen Mängel vor, insbesondere ist der Verteilerschlüssel nicht unverständlich.

Soweit die Beklagte den Flächenanteil mit 42,5% angibt, genügt dies. Denn es sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, etwa im Mietvertrag (BGH, NZM 2010, 784 Rn. 17). In § 1 des Mietvertrages ist die Mietfläche mit 340 m² und in § 6 (4) Abs. 2 des Mietvertrages die Gesamtnettogrundfläche des Gebäudes mit 800 m² angegeben. Die Mietfläche macht unter Zugrundelegung dieser Zahlen 42,5% aus, wie in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen angegeben. Ob die angesetzten Flächenangaben zutreffen, spielt keine Rolle. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich (Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. H. Rn. 129).

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Kaltwasser-/Frischwasser- und Abwasserabrechnung ist es auch ohne Bedeutung, ob die für den Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder – wie in der Betriebskostenabrechnung für 2018 – einer Schätzung beruhen (vgl. für Heizkosten BGH, NJW 2016, 3437 Rn. 27).

2. Auch unter materiellrechtlichen Gesichtspunkten ergibt sich kein Rückforderungsanspruch der Klägerin. Nachdem die Beklagte die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016, 2017 und 2018 nachgeholt hat, kann sie die Vorauszahlungen behalten, soweit diese einen Zahlungsanspruch bis zur Höhe der Summe der Vorauszahlungen begründen (Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. J Rn. 110).

Dies ist hier für die Jahre 2016 und 2017 zu bejahen. Für das Jahr 2018 hat die Beklagte zwar ein Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 480,53 Euro errechnet; der diesbezügliche Zahlungsanspruch der Klägerin ist aber durch Aufrechnung erloschen, § 389 BGB.

a) Die Zahlungsansprüche aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind weder verjährt noch verwirkt.

Die Beklagte war zwar gemäß 6 (4) des Mietvertrages verpflichtet, die Betriebskosten jährlich bis zum Ende des auf die Abrechnungsperiode folgenden Kalenderjahres abzurechnen, ohne dass sie aber nach Ablauf dieser Frist mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen wäre. Diese Regelung geht mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konform (vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07, NJW 2010, 1065 Rn. 39).

Die Abrechnung für 2016 vom 03.11.2017 hat die Klägerin ohnehin am 22.12.2017 (siehe ihr Schreiben vom 27.12.2017, Anlage K 4, Bl. 44) – und nicht wie sie behauptet erst am 22.12.2019 – erhalten und damit noch innerhalb des vereinbarten Abrechnungszeitraums.

Zwar hat die Beklagte die Abrechnung für 2016 zu ihren Gunsten unter dem 08.10.2020 (Bl. 43) korrigiert, und unter dem 03.11.2021 (Bl. 64) sowie zuletzt 05.01.2022 (Bl. 317) die Nachforderung wieder reduziert. Bei Gewerbemietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung aber korrigieren. Denn da der Vermieter von Gewerberaum für die Abrechnung der Betriebskosten nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gebunden ist, bringt er durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung nicht zum Ausdruck, auf eine nachträgliche Geltendmachung weiterer Betriebskosten zu verzichten (BGH, NZM 2013, 648 Rn. 19). Die Möglichkeit, eine Abrechnung zu berichtigen, ist auch kein Anspruch im Sinne des § 194 BGB und unterliegt deshalb als solche nicht der Verjährung. Für einen Nachzahlungsanspruch beginnt die Verjährung erst mit dem Zugang der (berichtigten) Abrechnung. Für Nachforderungen besteht deshalb kaum eine zeitliche Grenze (Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete, 2. Aufl., BGB § 556 Rn. 117). Im Einzelfall kann allerdings Verwirkung gegeben sein (Guhling/Günter/Both, a. a. O.).

Eine Verwirkung ist hier aber nicht anzunehmen, da es bereits am Zeitmoment fehlt. Denn hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung gilt allgemein der Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung ist, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Bei den kürzer wiederkehrenden Leistungen wie Mietzins- oder Betriebskostenansprüchen, die in drei Jahren verjähren, kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden (vgl. KG, Urteil vom 27.11.2006 – 12 U 182/04). Für das Umstandsmoment reicht die bloße Untätigkeit des Vermieters neben dem Zeitablauf für eine Verwirkung nicht aus. Vielmehr muss der Mieter darauf vertraut haben, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr stellen werde und sich deshalb darauf eingerichtet haben, die Ansprüche des Vermieters nicht mehr erfüllen zu müssen, indem er entsprechend wirtschaftlich disponiert hat (KG, a. a. O.). Die vorgenannten Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Denn die Korrektur vom 08.10.2020 erfolgte noch innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist, gerechnet ab dem Ende des Abrechnungszeitraums (vgl. hierzu Guhling/Günter/Guhling, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl. 2019, BGB § 548 Rn. 107). Dafür, dass die Klägerin im Vertrauen auf eine unterbleibende Abrechnung bereits wirtschaftlich disponiert hat, gibt es keine Anhaltspunkte.

Auch die Abrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 sind demnach weder verjährt noch verwirkt. Denn die Abrechnungen für 2017 und 2018 nahm die Beklagte unter dem 08.03.2020 vor und korrigierte sie unter dem 03.11.2021 für 2017 zu ihren Gunsten und für 2018 zu Gunsten der Klägerin.

b) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr für 2016 geleisteteten Vorauszahlungen in Höhe von 4.777.85 Euro. Denn die unstreitigen Positionen sowie die nachfolgenden Posten aus der Betriebskostenabrechnung für 2016 (Bl. 317) begründen jedenfalls einen Zahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von 4.777,85 Euro. Aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung hat die Klägerin auch für die Jahre 2017 und 2018 keine Rückforderungsansprüche. Im Einzelnen:

aa) Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf die geltend gemachten Stromkosten in Höhe von 3.848,87 Euro für das Jahr 2016.

Die Klägerin ist aufgrund mündlicher Vereinbarung der Parteien bei Mietbeginn zur Tragung von Stromkosten verpflichtet. Wie sie selbst im Verfahren 5 O 172/117 vor dem Landgericht Neuruppin unter Vorlage einer entsprechenden Erklärung der Vormieter (Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 13.11.2017, Bl. 233) eingeräumt hat, vereinbarten die Parteien bei Mietbeginn mündlich, dass die Stromkosten in den Vorauszahlungen für die Betriebskosten enthalten sein sollten (Schriftsatz der Klägerin vom 19.03.2018, Bl. 300, und Schriftsatz der Klägerin vom 01.02.2018, Bl. 305). Dem entsprach auch das tatsächliche Verhalten der Klägerin, die unstreitig ihren Verbrauch von dem Unterzähler bzw. Stromzwischenzähler abgelesen und der Beklagten mitgeteilt hat. Insofern kommt es nicht auf den gegenüber den anderen Mietern abgerechneten Stromverbrauch an.

Die Stromkosten sind auch in der abgerechneten Höhe begründet. Die von der Klägerin vorgebrachten Einwände unter Bezugnahme auf den Berechnungsnachweis der („Firma01“) (Anlage K 8, Bl. 130) gegen den abgerechneten Stromverbrauch sind nicht nachvollziehbar. Daraus ergibt sich entgegen dem Vortrag der Klägerin ein Gesamtverbrauch (also für das gesamte Objekt) im Jahr 2015 von 31.340 kWh und im Monat Januar 2016 (und nicht für das ganze Jahr 2016, wie die Klägerin meint) von 2.660 kWh. Inwiefern die Klägerin aus diesem, zeitlich nicht sie betreffenden Verbrauch – ihr Mietverhältnis begann erst am 01.02.2016 – Fehler der streitgegenständlichen Stromabrechnung herleiten will, erschließt sich nicht. Allerdings kann daraus umgekehrt auch nichts zugunsten der Beklagten hergeleitet werden, da diese Rechnung die darin genannten Zählerstände den Gesamtverbrauch des Objekts wiedergeben. Maßgeblich für die Klägerin ist der Zählerstand des von ihr abgelesenen Unterzählers.

Hierbei sind die von der Beklagten vorgetragenen Werte zugrunde zu legen, denn diese sind plausibel und von der Klägerin nicht ausreichend bestritten. Die Klägerin hat sich hierzu mehrfach widersprüchlich geäußert. Fest steht, dass sie den Unterzähler abgelesen und die abgelesenen Werte der Beklagten mitgeteilt hat. Sie räumt auch ein, dass der Zählerstand bei ihrem Auszug einen Verbrauch von 234.341 kWh angezeigt hat, wie die Beklagte in der Abrechnung für 2018 angegeben hat. Soweit die Klägerin allerdings vorträgt, der Zählerstand habe zu Beginn des Mietverhältnisses 234.061 kWh betragen, ist dies offensichtlich falsch (auffälligerweise handelt es sich exakt um den Zählerstand, der in der Betriebskostenabrechnung 2017 für den 31.12.2017 genannt ist). Es ist nicht glaubhaft, dass die Klägerin während der gesamten Mietzeit vom 01.02.2016 bis zum 30.04.2018 nur 280 Einheiten Strom verbraucht hat, wie sie behauptet. Das Landgericht hat das Bestreiten der Beklagten deshalb zu Recht als unsubstanziiert gewertet und demzufolge die von der Beklagten in den Betriebskostenabrechnungen genannten Zählerstände zugrunde gelegt. Dass der Zähler – wie von der Beklagten angegeben – zu Beginn des Mietverhältnisses am 01.02.2016 aufgrund Eigenablesung durch die Klägerin einen Stand von 211.414 hatte, ist demnach plausibel. Das bedeutet einen realistischen monatlichen Durchschnittsverbrauch von 849,15 kWh, der nach Vortrag der Beklagten im Vergleich mit den Vormietern eher gering ist (siehe Bl. 344, 345).

Eine Stromabrechnung für das gesamte Objekt für den Zeitraum 01.02.2016 bis 30.04.2018 hat die Beklagte zwar nicht vorgelegt. Sie hat nur vorgetragen, sie habe tatsächlich ab dem 01.01.2017 einen Preis von 34,058 ct/kWh gezahlt, aber aus Kulanz nur den Preis vom Vorjahr von 28,62 ct/kWh zugrunde gelegt (Bl. 156). Den angesetzten Preis hat die Klägerin aber nicht bestritten.

bb) Die Klägerin hat gemäß § 6 (2) S. 1 Mietvertrag i. V. m. § 2 Nr. 13 BetrKV auch die auf das Mietobjekt anfallenden Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu tragen. Hierzu zählen sowohl die („01“)-Versicherung als auch die („02“) Versicherung. Denn unter Nr. 13 der Anl. 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen, nicht nur die beispielhaft aufgezählten Versicherungen (BGH, NJW 2010, 3647 Rn. 12), wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat. Hierzu zählen insbesondere auch die Diebstahlsversicherung, die technische Versicherung, die Extended Coverage (EC) und die EC-Betriebsunterbrechung.

Hinsichtlich der All-Risk-Versicherungen mit Extended Coverage, welche Schutz bei inneren Unruhen, böswilligen Beschädigungen, Streik, Aussperrung, Diebstahl, Rohrverstopfungen bieten, aber auch eher seltene Schadensursachen wie Flugkörperanprall, Überschallknall, Erdbeben, Erdsenkung oder Erdrutsch und Vulkanausbruch beinhalten, ist im Hinblick auf die Mitversicherung auch eher fernliegender Risiken allerdings umstritten, ob diese umlagefähig sind (dagegen: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Aufl., Kap. H. Rn. 89; Mühlemeier, WuM 2007, 111, 112; dafür: Neuhaus, NZM 2011, 65, 69). Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Denn bei einer Allgefahren-(All Risk-)Versicherung sind die versicherten Gefahren nicht ausdrücklich benannt, sondern grundsätzlich alle Ursachen versichert und nur konkret benannte einzelne Ursachen ausdrücklich ausgeschlossen. Ein Vermieter, der eine Allgefahren-Versicherung abschließt, handelt nicht unwirtschaftlich, nur weil darin auch eher theoretische Schadensursachen (automatisch) mitversichert sind. Ebenso wenig, wie ein Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer in Hamburg weiß, ob in seinem eigentlich ruhigen Stadtteil ein Terroranschlag verübt werden könnte, weiß er auch nicht, ob nicht doch einmal Erdstöße oder Erdbeben auftreten könnten (Neuhaus, a. a. O.).

Die Kosten der betrieblichen Gebäudeversicherung bei der („02“)-Versicherung sind ebenfalls umlagefähig, denn diese ist nicht deckungsgleich mit der („01“)-Versicherung. Betriebliche Gebäudeversicherungen decken u. a. Schäden durch Leitungswasser, Sturm und Hagel ab, die hier nicht von der („01“)-Versicherung erfasst sind.

Entgegen der Ansicht der Klägerin betreffen die Rechnungen der („01“)-Versicherung auch das streitgegenständliche Grundstück. Denn dieses ist explizit als versichertes Grundstück neben dem mitversicherten Gewerbegrundstück („Straße 141“), („PLZ01“)(„Ort01“) aufgeführt (siehe jeweils im letzten Absatz der Rechnungen). Dass die Beklagte jeweils die Hälfte der Versicherungskosten angesetzt hat, obwohl das streitgegenständliche Gewerbegrundstück deutlich größer ist als das in Alt-Moabit, ist nicht zu beanstanden, da es für die Klägerin vorteilhaft ist.

Auch der Höhe nach sind die Versicherungskosten begründet. Die Kosten der („01“)-Versicherung betragen jeweils 2.468,48 Euro jährlich (Bl. 136, 133 und 144).

Die mit Rechnungen der („02“) Versicherung vom 17.03.2016 (Bl. 168), 22.03.2017 (Bl. 167) und 11.04.2018 (Bl. 166) erfassten Abrechnungszeiträume 01.04.2016 – 01.04.2017, 01.04.2017 bis 01.04.2018 und 01.04.2018 bis 01.04.2019 sind zwar nicht identisch mit den jeweiligen Abrechnungszeiträumen der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen, die vom 01.02.2016 bis zum 31.12.2016, vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017 und vom 01.01.2018 bis zum 30.04.2018 reichen. Das ist aber unschädlich, weil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die hier vorgenommene Abrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls zulässig ist (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, BeckRS 2008, 4220 Rn. 20).

cc) Die Beklagte hat keinen Anspruch auf den Ersatz von Hausmeisterkosten. Kosten für den Hauswart sind zwar nach § 2 Nr. 14 BetrKVO umlagefähig. Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Die Beklagte hat aber keinen nachvollziehbaren Vortrag dazu gehalten, dass Hausmeisterkosten angefallen sind. Sie hat zwar Gehaltsabrechnungen für („Vorname“)(„Name02“) für 2016 (Bl. 320), 2017 (Bl. 101) und 2018 (Bl. 100) vorgelegt, aus denen sich das Eintrittsdatum XX.06.2016 sowie die jeweiligen Jahressummen von 1.800 Euro brutto ergeben. Die Lohnart wird als „Aushilfslohn“ bezeichnet. Die Klägerin bestreitet allerdings, dass überhaupt ein von der Beklagten beauftragter Hausmeister im Objekt tätig gewesen ist. Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, der Hausmeister sei im Objekt wohnhaft und habe sich auf Minijobbasis für 150 Euro monatlich darum gekümmert, dass das Grundstück ordentlich aussehe und Ablesedienste Zugang erhielten, Instandhaltungsbedarf gemeldet, die Müllabfuhr kontrolliert etc. Die Tätigkeit in Bezug auf Ablesedienste und Instandhaltungsbedarf sind aber als Verwaltungstätigkeit nicht umlagefähig. Der Vortrag der Beklagten ist auch im Übrigen lückenhaft und widersprüchlich. So hat die Beklagte für das Jahr 2016 zuletzt insgesamt 1650 Euro Hausmeisterkosten angesetzt (also durchschnittlich 150 Euro pro Monat; in der ersten Betriebskostenabrechnung für 2016 waren es allerdings noch 2.145 Euro, Bl. 43), obwohl der („Name02“) nach der Abrechnung für 2017 erst seit 13.06.2016 (Eintrittsdatum) tätig war. Die Beklagte hat im Dezember 2016 angeblich 250 Euro ausgezahlt. Die Beklagte legt auch nur exemplarisch eine Quittung des („Name02“) vom 07.01.2017 vor, wonach dieser 150 Euro für seine Hausmeistertätigkeit erhalten habe, sowie eine handschriftliche Quittung des („Name02“) vom 04.08.2017, wonach er für seinen Minijob als Hausmeister 400 Euro in bar bekommen habe (Bl. 234). Das deckt sich aber nicht mit den oben genannten Gehaltsbescheinigungen für 2017 und 2018, wonach der („Name02“) stets 150 Euro monatlich erhielt. Mangels in sich plausiblen Vortrags war von einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des als Zeugen benannten („Name02“) abzusehen.

dd) Die Beklagte hat auch keinen Anspruch auf Ersatz von Schornsteinfegerkosten. Es steht nicht fest, dass die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte überhaupt Kosten für den Schornsteinfeger getragen hat. Denn die Klägerin hat Rechnungen vom 24.09.2016 (Bl. 309) und 11.09.2017 (Bl. 310) vorgelegt, wonach sie selbst für das Mietobjekt Kosten für den Schornsteinfeger beglichen hat (Bl. 309, 310). Die Beklagte hat hingegen keine entsprechenden Rechnungen eingereicht. Die Klägerin hat unstreitig bei Einsicht in die Belege auch keine entsprechenden Nachweise vorgefunden.

ee) Die Klägerin hat auch auf sämtliche Betriebskosten eine Umsatzsteuer zu zahlen, da die Parteien dies in § 6 S. 1 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart haben und die Umsatzsteuer hier auch anfällt. Denn gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG unterliegen die Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt, der Umsatzsteuer. Ausgenommen hiervon ist gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG zwar die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken. Jedoch kann der Unternehmer einen Umsatz, der nach dieser Bestimmung steuerfrei ist, gemäß § 9 Abs. 1, 2 UStG als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird und der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Beklagte hat gemäß § 9 UStG zur Umsatzbesteuerung der von ihr erbrachten Leistung optiert. Infolgedessen ist die Steuer auf den gesamten Umsatz entstanden, somit auf die gesamte Miete einschließlich der Nebenkosten (vgl. BGH, NZM 2021, 96 Rn. 12, 13). Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und hat der Vermieter von Gewerberaum seinerseits optiert, ist auf alle Betriebskosten Umsatzsteuer zu zahlen, gleichgültig, ob die dem Vermieter berechneten Betriebskosten ihrerseits wieder Umsatzsteuer enthalten oder nicht (OLG Rostock, NJOZ 2007, 4177, 4183; Langenberg/Zehelein, a. a. O., Kap. H Rn. 217).

ff) Die Beklagte hat auch keinen Anspruch auf Heiz- und Warmwasserkosten für die Vorbereitungsküche. Es fehlt schon an einem nachvollziehbaren Vortrag dazu, dass dieser Raum Gegenstand des Mietvertrages zwischen den Parteien war, was die Klägerin bestritten hat. Dies ergibt sich entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht aus dem schriftlichen Mietvertrag. Danach ist zwar eine Küche nebst Inventar mit vermietet. Bei der sog Vorbereitungsküche handelt es sich aber nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin um einen Lagerraum. Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom 30.03.2020 auch nicht eingeräumt, dass sie die Heizungs- und Warmwasserkosten für die Vorbereitungsküche abgelesen habe. Vielmehr hat sie unter „7. Gas/ Ablesung („Firma03″)“ im Gegenteil vorgetragen, dass keine Ablesung erfolgt sei, zumal sie einen eigenen Gaslieferungsvertrag hatte (Bl. 79). Dass eine Ablesung unterblieb und die Firma („Firma03“) den Verbrauch nur geschätzt hat, ist im Übrigen unstreitig.

c) Aus den vorstehenden Ausführungen ergeben sich folgende Konsequenzen für die geltend gemachten Rückforderungsansprüche.

aa) Addiert man die Nettobeträge aus der Betriebskostenabrechnung 2016 (Bl. 317 f.) ohne die Position Schornsteinfegermeister, Hausmeister und Heizung und Warmwasser Vorbereitungsküche ergibt sich ein Gesamtnettobetrag von 5.903,27 Euro (269,68 Euro + 16,08 Euro + 480,84 Euro + 271,94 Euro + 38,96 Euro + 28,99 Euro + 84,15 Euro + 292,90 Euro + 219,34 Euro + 351,52 Euro + 3.848,87 Euro) und ein Gesamtbruttobetrag von 7.024,89 Euro, so dass die Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 4.777,85 Euro hat.

bb) Aus der Betriebskostenabrechnung für 2017 ergibt sich ein geringes Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 188,08 Euro. Gerechtfertigt ist ein Gesamtnettobetrag von 4.221,95 Euro (294,18 Euro + 17,54 Euro + 524,55 Euro + 302,98 Euro + 42,50 Euro + 31,62 Euro + 91,80 Euro + 194,30 Euro + 77,41 Euro + 124,06 Euro + 2.521,01 Euro) bzw. ein Gesamtbruttobetrag von 5.024,12 Euro. Die Klägerin hat Vorauszahlungen in Höhe von 5.212,20 Euro geleistet.

cc) Aus der Betriebskostenabrechnung für 2018 ergibt sich ein Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 1.017,95 Euro. Gerechtfertigt ist ein Gesamtnettobetrag von 604,58 Euro (98,06 Euro + 5,85 Euro + 174,85 Euro + 103,77 Euro + 14,17 Euro + 10,54 Euro + 30,60 Euro + 22,50 Euro + 24,15 Euro + 41,53 Euro + 78,56 Euro) bzw. ein Gesamtbruttobetrag von 719,45 Euro. Die Klägerin hat Vorauszahlungen in Höhe von 1.737,40 Euro geleistet.

d) Die Beklagte hat die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 4.285,74 Euro erklärt (Bl. 215), resultierend aus der von ihr für 2016 errechneten Nachforderung in Höhe von 3.449,18 Euro und für 2017 in Höhe von 1.317,09 Euro.

Die Beklagte hat einen Nachforderungsanspruch für 2016 in Höhe von 2.247,04 Euro (7.024,89 Euro – 4.777,85 Euro).

Es findet §§ 366 Abs. 2, 396 Abs. 1 S. 2 BGB Anwendung, mit der Folge, dass die Rückforderungsansprüche der Klägerin für 2017 in Höhe von 188,08 Euro und für 2018 in Höhe von 1.017,95 Euro erloschen sind.

3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.