AG Berlin-Mitte, Az.: 17 C 247/14, Urteil vom 21.01.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 370,00 € abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Kläger begehren die Rückzahlung einer Mietkaution.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis bezüglich einer Wohnung im Hause … Straße … in Berlin-Tiergarten. Das Mietverhältnis endete zum 31. März 2014.
Mit Schreiben vom 01. Juli 2014 rechnete die von den Beklagten bevollmächtigte Hausverwaltung über die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Kaution von 690,00 € ab. Es ergab sich einschließlich Zinsen ein Guthaben von 725,30 €, wovon „Forderungen aus dem Mietverhältnis“ in Höhe von 596,41 € abgezogen wurden. Wegen der Überweisung der Restsumme von 128,89 € bat die Hausverwaltung um Angabe der Bankverbindung. Eine Auszahlung erfolgte nicht.
Aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 vom 05. November 2012 ergab sich eine Nachforderung der Beklagten in Höhe von 596,41 €. Die Kläger hatten der Abrechnung mit anwaltlichem Schreiben vom 05. Dezember 2012 widersprochen. Sie monieren in dem Schreiben, dass sich die Kosten trotz unverändertem Verbrauchsverhalten deutlich erhöht hätten. Für 2009 habe sich noch eine Nachzahlung von lediglich 98,89 € ergeben. Insbesondere die Kosten für Be- und Entwässerung und Gartenpflege hätten sich stark erhöht, das könne nicht sein. Im Jahr 2009 habe sich aus der Heiz- und Warmwasserabrechnung noch ein Guthaben von 119,23 € ergeben, die nunmehr ermittelte Nachforderung von 37,79 € könne nicht richtig sein. Wegen der Einzelheiten der Nebenkostenabrechnung für 2011 wird auf die eingereichte Kopie Bl. 29 bis 34, wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens der Kläger auf die Kopie Bl. 52 bis 54 d. A. Bezug genommen.
Aus einem Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Mitte vom 28. Mai 2014 stand den Beklagten noch ein Ausgleichsanspruch in Höhe von 977,55 € zu, der durch die Rechtsschutzversicherung der Kläger am 10. Juli 2014 gezahlt wurde.
Aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 29. September 2014 ergab sich eine Nachforderung der Beklagten in Höhe von 152,91 €, die von den Klägern gezahlt worden ist. Die Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten waren ab 2012 um 300,00 € auf 1.020,00 € jährlich angehoben worden.
Die Kläger sind der Ansicht, den Beklagten stünden aufrechenbare Gegenforderungen nicht zu. Auf ihren Widerspruch gegen die Abrechnung für 2011 habe die Hausverwaltung nicht reagiert, so dass die Einwendungen als zugestanden gelten würden. Alle weiteren Gegenforderungen aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss und der Abrechnung für 2013 seien ausgeglichen worden, ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Abrechnung für das Rumpfjahr 2014 bestehe nicht.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 725,30 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21. Juli 2014 zu zahlen,
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie einen weiteren Betrag in Höhe von 91,39 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10. September 2014 (Rechtshängigkeit) für vorprozessuale Anwaltskosten zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 sei berechtigt, die Einwendungen der Kläger unerheblich. In der mündlichen Verhandlung am 26. November 2014 stellten sie klar, dass sie mit der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 aufrechneten und im Übrigen wegen möglicher Nachforderungen für 2014 ein Zurückbehaltungsrecht geltend machten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Tatbestandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagten ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht zu.
In Höhe der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 in Höhe von 596,41 € ist der unstreitige Anspruch der Kläger durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Die von den Klägern gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen sind unerheblich und wurden auch nicht von den Beklagten anerkannt. Allein das Schweigen der Hausverwaltung auf die pauschal vorgebrachten Einwendungen führt nicht dazu, dass der Nachforderungsanspruch entfällt. Die Einwendungen der Kläger gegen die Abrechnung sind pauschal und daher unbeachtlich. Die Kläger hätten zunächst ihr Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen wahrnehmen und sodann konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung Vorbringen müssen. Die von den Beklagten bevollmächtigte Hausverwaltung musste die anwaltlich vertretenen Klägern auch nicht auf diese Möglichkeit hinweisen. Allein der Hinweis der Kläger, dass es für sie unerklärlich sei, wie sich die Kosten im Vergleich zu 2009 derart steigern konnten, ersetzt nicht das Vorbringen konkreter Einwendungen. Soweit sie darauf hinweisen, dass die Be- und Entwässerungskosten sich von 222,25 € im Jahr 2009 auf 486,48 € erhöht hätten, begründet das keine solche ausreichende Einwendung. Wie der Kläger zu 2. in seiner Aufstellung vom 09. Dezember 2014 selbst ausführt, lagen die diesbezüglichen Kosten im Jahr 2010 bereits bei 306,00 € und auch im Jahr 2012 bei 487,00 €. Aus den Zahlen lässt sich ein gesteigertes Verbrauchsverhalten im Hause ableiten, welches im Jahr 2013 wieder abgenommen hat. Im Hinblick darauf ist die Abrechnung nicht aus sich heraus unplausibel. Die Kläger hätten nach der Sichtung der Abrechnungsunterlagen konkret vortragen müssen, weshalb die Abrechnung insoweit unzutreffend sein soll. Gleiches gilt für die Positionen Gartenpflege, Hausreinigung und Heiz- und Warmwasserkosten. Dass es aus Sicht der Kläger „nicht sein kann“, dass sich eine Nachzahlung für die letztere Position ergibt, stellt jedenfalls keine überzeugende Einwendung dar. Auch die Heiz- und Warmwasserkosten unterliegen erheblichen Schwankungen durch Verbrauch und Energiepreise, so dass es durchaus sein kann, dass die Vorauszahlungen für die Deckung der Kosten nicht mehr ganz ausreichen. Auch insoweit hätte die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Aufklärung und die Möglichkeit bringen können, konkret vorzutragen. Im Übrigen ergibt sich auch insoweit aus der Aufstellung des Klägers zu 2. vom 26. November 2014, dass auch im Jahr 2010 die Heiz- und Warmwasserkosten bereits auf 501,00 € gestiegen waren und auch 2013 bei 508,00 € lagen. Ferner ist festzustellen, dass sich auch trotz der Erhöhung der Vorauszahlungen um 300,00 € gegenüber 2011 im Jahr 2013 eine Nachforderung von 152,91 € ergeben hat. Die Abrechnung für 2011 stellt somit auch nicht einen sog. „Ausreißer“ dar, die Nachforderung daraus ist begründet. Die Beklagten haben den Nachforderungsanspruch auch im Rahmen der Kautionsabrechnung geltend gemacht und zur Aufrechnung gestellt, so dass das klägerische Vorbringen, das Gericht würde von Amts wegen an Stelle der Beklagten Hinweise erteilen, abwegig ist.
Hinsichtlich der Restforderung von 128,89 € steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Insoweit haben die Beklagten klargestellt, dass Aufrechnungen mit etwaigen anderen Forderungen aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss oder aus der Abrechnung für 2013 nicht erfolgen. Hinsichtlich der möglichen Nachforderung aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Januar bis März 2014 steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht gegen den unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch jedenfalls in der o.g. Höhe zu. Angesichts der Tatsache, dass auch aus der Nebenkostenabrechnung für 2013 eine Nachforderung resultierte, ist auch hinsichtlich des Jahres 2014 anzunehmen, dass eine Nachforderung entstehen kann. Da es sich zudem um die heizintensiven Wintermonate handelt, kann es auch durchaus sein, dass die entstandenen Kosten die geleisteten Vorauszahlungen deutlich übersteigen. So dürfte zwar die Zurückhaltung eines Betrages von 300,00 € nicht gerechtfertigt sein, die Zurückhaltung von 128,89 € ist aber noch zulässig, so dass eine durchsetzbare Forderung der Kläger derzeit nicht besteht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die der Vollstreckbarkeit auf den §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
