AG Zossen – Az.: 7 C 75/18 – Urteil vom 01.11.2018
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 759,94 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 19.05.2018 zu zahlen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer u.a. des Reihenhauses …, das der Beklagte zunächst aufgrund eines Mietvertrages jedenfalls bis einschließlich Dezember 2016 nutzte. Unter dem 9.12.2017 erstellte der Kläger für die streitgegenständliche Wohneinheit zusammen mit den weiteren 3 im Eigentum des Klägers stehenden Reihenhäusern auf dem Gesamtgrundstück eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 1.1. – 31.12.2016, welche nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen des Beklagten mit einer Nachforderung zulasten des Beklagten von € 759,94 endete. Unter Zugrundelegung einer Gesamtwohnfläche von 927,68 m², einer Wohnfläche des Beklagten von 121 m² und 365 Miettagen wurden in dieser die jeweils genannten Gesamtkosten für Hausmeister, Winterdienst, Haftpflichtversicherung aufgeteilt sowie die Kosten für Grundsteuer, Müllbeseitigung, Gebäudeversicherung, Wasserver- und -entsorgung sowie Schornsteinfeger lt. Bescheid eingestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgenannte Nebenkostenabrechnung, Bl. 25 d.A., Bezug genommen.
Der Beklagte nahm am 12.3.2018 Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege, welche von dem Kläger im Rahmen des Rechtsstreits vorgelegt wurden und die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Gesamtkosten ergeben. Hinsichtlich der Kosten der Müllbeseitigung wurde insoweit ein Gebührenbescheid des örtlichen Entsorgers aus 2016 für Leistungen in 2015 berücksichtigt.
Die von dem Beklagten beanstandete Steigerung der Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit beruht auf einer durch den Kläger 2012 vorgenommenen Neuvermessung des Grundstücks bzw. der darauf befindlichen Mieteinheiten; diese ergab eine größere Wohnfläche der Wohnungen des zu der Abrechnungseinheit gehörenden Mehrfamilienhauses, die von ihm seit 2013 der Nebenkostenabrechnung zugrundegelegt wurde.
Der Kläger hält die Kürzung der Miete durch den Beklagten für nicht gerechtfertigt.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn € 759,94 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 19.5.2018 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, dass die Nebenkostenabrechnung unrichtig sei. Seit 1999 gebe es keinen Hausmeister mehr für die 4 Reihenhäuser, jedenfalls handele es sich höchstens um nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Die Abrechnung über die Kosten des Winterdienstes stimme nicht mit den Maßen vom Katasteramt überein. Der Eingangsbereich / Treppenbereich sei selbst gepflegt worden. Der Kläger habe geringere Zahlungen für die Wasserver- und -entsorgung geleistet, da ihm die Unterlagen nicht vorgelegen hätten. Ab November 2016 habe er die Miete um monatlich € 71,60 wegen Unfallgefahr gekürzt.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist auch begründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der sich aus der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung für 2016 ergebenden Nachforderung in Höhe von € 759,94 aufgrund des zwischen den Parteien bestandenen Mietvertrages gem. § 556 BGB. Die Nebenkostenabrechnung ist dem Beklagten innerhalb der Jahresfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB zugegangen und formell ordnungsgemäß, da sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, insbesondere die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel und die auf den Beklagten entfallenden anteiligen Kosten nachvollziehbar auflistet. Die von dem Beklagten gegen diese Abrechnung vorgebrachten Einwände greifen inhaltlich nicht durch.
Soweit sich der Beklagte gegen die von dem Kläger zur Aufteilung herangezogene Gesamtwohnfläche wendet, ist seinem Vortrag bereits nicht zu entnehmen, dass er diese für unrichtig hält. Allein die Tatsache, dass die Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit von dem Kläger seit 2013 um etwa 5 m² höher angegeben wird, lässt offen, ob die frühere Angabe oder die jetzt angegebene Gesamtwohnfläche unrichtig gehalten wird. Allenfalls im letzteren Fall hätte dies Auswirkungen auf die streitgegenständliche Abrechnung. Zudem erweist sich die höhere Gesamtwohnfläche bei konstanter Wohnfläche des Beklagten lediglich als für ihn vorteilhaft, da hierdurch der von ihm zu tragende Anteil an den Gesamtkosten geringer ausfällt.
Hinsichtlich der Kosten für die Hausmeistertätigkeiten stellt sich der Einwand des Beklagten als unbeachtlich dar. Nachdem der Kläger die Beauftragung eines gewerblichen Hausmeisterdienstes und die ihm hierfür entstandenen Kosten nachgewiesen hat, war es Aufgabe des Beklagten konkret vorzutragen, falls die beauftragten Leistungen nicht, nicht ausreichend oder nicht wirtschaftlich ausgeführt worden sein sollten. Dies fehlt.
Zu den Kosten des Winterdienstes, welche durch die vorgelegten Rechnungen belegt sind, fehlt ebenfalls konkreter Vortrag des Beklagten, inwieweit die Abrechnungen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort bzw. den ausgeführten Leistungen übereinstimmen sollen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichtes sich aus den von dem Beklagten ohne weitere Erläuterung und Bezugnahme vorgelegten Auszügen aus dem Kataster – falls vorhanden – die Abmessungen herauszusuchen und unter eigener Berechnung der ggf. im Rahmen des Winterdienstes zu beräumenden Flächen mit den Abrechnungen zu vergleichen, zumal die Abmessungen lt. Kataster von den Örtlichkeiten abweichen können. Soweit der Eingangs-/Treppenbereich von dem Beklagten selbst beräumt wurde, ergibt sich auch insoweit keine Kürzung der berechneten anteiligen Kosten. Ob sich aus dieser eigenen Tätigkeit des Beklagten eine Kostenersparnis für den Kläger ergab, ist bereits nicht vorgetragen; eine solche wäre denkbar, wenn der Kläger aufgrund einer Vereinbarung mit dem Beklagten diesen Bereich aus dem Auftrag für den Winterdienst herausgenommen und sich hierdurch die Gesamtkosten reduziert hätten. Eine solche Vereinbarung hat der Beklagte jedoch nicht dargelegt. Auch eine mangelhafte Ausführung des Winterdienstes hat der Beklagte nicht konkret dargelegt. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, inwieweit sich hierdurch die von dem Kläger getragenen Gesamtkosten reduziert haben könnten.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Tatsache, dass der Kläger im Rahmen seiner Abrechnung bei den Kosten der Müllbeseitigung einen Gebührenbescheid des örtlichen Zweckverbandes aus 2016 berücksichtigt hat, der Leistungen aus der vorausgegangenen Abrechnungsperiode betrifft. Der Vermieter darf grundsätzlich auch verbrauchsabhängige „kalte“ Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen, weil ihn die §§ 556 ff. BGB nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) festlegen (vgl. BGH, Urteil vom 01. Februar 2012 – VIII ZR 156/11 –, Rn. 11, juris m.w.Nw.).
Dass dem Kläger geringere Kosten für die Wasserver- und -entsorgung entstanden sind, als sich diese aus den vorgelegten Gebührenbescheiden ergeben, ist nicht ersichtlich und auch von dem Beklagten nicht konkret vorgetragen.
Soweit der Beklagte die Miete ab November 2016 gekürzt haben will, ist bereits nicht erkennbar, in welcher Höhe sich der Kürzungsbetrag auswirken könnte, da weder der damals geschuldete Mietzins noch die Höhe der Vorauszahlungen dargelegt wurden. Darüberhinaus hat der Beklagte zur Berechtigung der von ihm genannten Mietkürzung nichts vorgetragen; dies wäre jedoch mit Blick auf die von dem Kläger gesehene fehlende Berechtigung hierzu erforderlich gewesen.
Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 7808 Nr. 11, 711 ZPO.
