Eigenbedarfskündigung als unzulässige Vorratskündigung – Baugenehmigung

Eigenbedarfskündigung unter der Lupe: Rechtliche Fallstricke bei Baugenehmigungen

Das Gericht hat die Klage auf Räumung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs abgewiesen und entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung ohne vorherige Baugenehmigung für Umbaumaßnahmen eine unzulässige Vorratskündigung darstellt. Der Vermieter muss die Baugenehmigungsfähigkeit des Umbaus bei der Kündigung berücksichtigen. Zudem wurde die Klägerin zur Instandsetzung der Klingelanlage und des Schließzylinders verurteilt.

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Eigenbedarfskündigung und Baugenehmigung im Mietrecht

Das Mietrecht ist ein dynamisches Feld, das regelmäßig von gerichtlichen Entscheidungen geprägt wird, welche die Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter grundlegend beeinflussen können. Ein besonders sensibles Thema stellt hierbei die Eigenbedarfskündigung dar, ein Rechtsinstrument, das Vermietern ermöglicht, Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen zu beenden. Diese Kündigungsform steht oft im Spannungsfeld zwischen dem Bedürfnis des Vermieters nach Selbstnutzung und den Rechten des Mieters auf Wohnsicherheit.

In jüngster Zeit hat die Frage nach der Notwendigkeit einer Baugenehmigung bei der Umwandlung von Mietobjekten eine zentrale Rolle in der rechtlichen Diskussion eingenommen. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen ein Umbau des Mietobjektes für die Eigenbedarfsnutzung geplant ist. Die Frage, ob und inwieweit die Instandsetzung des vermieteten Objekts und die rechtlichen Anforderungen an eine Baugenehmigung die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung beeinflussen, ist dabei von besonderem Interesse.

Die nachfolgende Analyse eines konkreten Urteils beleuchtet diese Aspekte und bietet tiefe Einblicke in die aktuelle Rechtslage. Sie zeigt auf, wie Gerichte die Balance zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern wahren und welche Rolle die baurechtlichen Voraussetzungen in diesem Zusammenhang spielen. Lassen Sie uns gemeinsam in die Details dieses spannenden und bedeutenden Rechtsthemas eintauchen.

Eigenbedarfskündigung: Ein kontroverses Verfahren vor dem AG Hamburg

In einem bemerkenswerten Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Hamburg stand eine Eigenbedarfskündigung im Zentrum der Auseinandersetzung. Die Klägerin, durch Erwerb eines Hauses zur Vermieterin geworden, hatte das Mietverhältnis mit der Beklagten, einer langjährigen Mieterin, ordentlich und fristgerecht gekündigt. Grund für die Kündigung war der Eigenbedarf für den Gesellschafter der Klägerin, der das Gebäude zukünftig mit seiner Familie als Einfamilienhaus nutzen wollte. Dieser geplante Umbau führte zu einer juristischen Kontroverse, da die Klägerin keine Baugenehmigung für die Umbaumaßnahmen eingeholt hatte.

Baugenehmigung als zentraler Streitpunkt

Die Baugenehmigung spielte eine Schlüsselrolle im Gerichtsverfahren. Die Beklagte widersprach der Kündigung und verlangte nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Klägerin argumentierte, dass für den geplanten Rückbau in ein Einfamilienhaus keine Baugenehmigung erforderlich sei. Das Gericht prüfte jedoch, ob die geplanten Umbaumaßnahmen bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung so konkret waren, dass die Realisierbarkeit des Bauvorhabens geprüft werden konnte. Eine Kündigung ohne verlässliche baustatische und baugenehmigungsrechtliche Vorprüfung wurde hier als nicht ausreichend erachtet.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg

Das Gericht wies die Klage der Vermieterin ab, da es an einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs fehlte. Das Gericht sah die Eigenbedarfskündigung als unzulässige Vorratskündigung an, da die Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung keine Baugenehmigung eingeholt hatte und somit der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht rechtlich zulässig war. Das Gericht entschied, dass ein Vermieter erst kündigen darf, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.

Instandsetzung und Kostenentscheidung

Neben der Kündigungsproblematik verurteilte das Gericht die Klägerin widerklagend, die Instandsetzungsarbeiten an der Klingelanlage und dem Schließzylinder der Eingangspforte des Grundstücks durchzuführen. Dies folgte aus § 536 Abs. 1 BGB, wonach die Vermieterin verpflichtet ist, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Bezüglich der Kosten des Rechtsstreits musste die Klägerin 98 % tragen, während die Beklagte 2 % zu tragen hatte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei die Klägerin die Möglichkeit hat, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden.

Die Entscheidung des AG Hamburg verdeutlicht die Wichtigkeit der Einhaltung rechtlicher Vorgaben bei Eigenbedarfskündigungen und den Stellenwert der Baugenehmigung in solchen Fällen. Sie zeigt, dass die Interessen von Mietern und Vermietern sorgfältig abgewogen werden müssen und dass rechtliche Vorschriften strikt eingehalten werden müssen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Das vorliegende Urteil

AG Hamburg – Az.: 49 C 294/22 – Urteil vom 26.10.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin wird widerklagend verurteilt, die folgenden Arbeiten durchzuführen:

Herstellung der Funktionsfähigkeit der Klingelanlage in der Eingangspforte und Einbau eines funktionsfähigen Schließzylinders für die Eingangspforte des Grundstückes […] Hamburg.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 98 % und die Beklagte hat 2 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Instandsetzung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € und hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagte vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarfs, die Beklagte macht widerklagend Instandsetzung sowie die Feststellung einer Minderung geltend.

Die Beklagte ist gemäß Mietvertrag vom 29./30.03.1998 Mieterin der Wohnung […] Hamburg, die Klägerin ist durch Erwerb des Hauses auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Die Netto-Kalt-Miete betrug zuletzt 1.416,91 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 6 ff d. A.).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs für den Gesellschafter Herrn […], der das gesamte Haus mit den drei dort vorhandenen Wohnungen zukünftig mit seiner Familie, d. h. seiner Frau und drei Kindern, als Einfamilienhaus nutzen wolle. Hierzu würden die verschließbaren Wohnungseingangstüren entfernt, Badezimmertüren wieder eingesetzt werden, so dass letztlich der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, bei dem es sich nach der Erbauung zunächst um ein Einfamilienhaus gehandelt hatte, wiederhergestellt werde. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Bl. 21 f. d. A.).

Der Umbau des Gebäudes in ein Mehrfamilienhaus war am 27.04.1936 genehmigt worden. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Bl. 118 ff d. A.). Die Beklagte ihrerseits widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 29.05.2022 der Kündigung und verlangte nach den §§ 574 ff BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 46 ff d. A.).

Eine Baugenehmigung wurde von der Klägerin weder vor der Kündigung noch nachfolgend beantragt.

Die Klingelanlage in der Eingangspforte des Grundstückes […] ist defekt, woraufhin klägerseitig der Schließzylinder der Eingangspforte entfernt wurde.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass es einer Baugenehmigung für den Umbau in ein Einfamilienhaus nicht bedarf, da es sich der Sache nach um einen Rückbau handele und im Übrigen auch keine Auflagen etwa zu einem zweiten Rettungsweg zu erwarten seien, da seitlich am Gebäude angeleitert werden könne. Ebenso wenig bedürfe es statischer Eingriffe, da davon auszugehen sei, dass es insoweit bei dem Umbau zu einem Mehrfamilienhaus keine Veränderungen gegeben hat. Im Bezug auf Instandsetzungsansprüche der Beklagten ist die Klägerin der Auffassung, dass diese aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses nicht bestehen. Ferner behauptet die Klägerin, dass ihr Gesellschafter, Herr […], mit seiner Frau und den drei gemeinsamen Kindern das gesamte Haus […] einschließlich der von der Beklagten angemieteten Wohnung zukünftig selber nutzen wollen.

Die Klägerin stellt den Antrag, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr inne gehaltene Wohnung im Erdgeschoss des Wohnhauses […] Hamburg, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC sowie Kellerraum und Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise der Beklagten für den Fall der Verurteilung zur Räumung eine Räumungsfrist von 12 Monaten zu gewähren.

Die Beklagte stellt für den Fall der Klagabweisung widerklagend die Anträge,

1. die Klägerin zu verurteilen, die folgenden Arbeiten durchzuführen:

Herstellung der Funktionstüchtigkeit der Klingelanlage in der Eingangspforte und Einbau eines funktionsfähigen Schließzylinders für die Eingangspforte des Grundstückes […] Hamburg;

2. festzustellen, dass die Beklagte berechtigt ist, die monatliche Gesamtmiete ab dem 01.05.2023 um 2 % zu mindern bis zur Beseitigung des in Ziff. 1. der Widerklage bezeichneten Mangels.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass für den Fall des Nachweises eines Eigenbedarfes die Behinderung ihres Sohnes eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB rechtfertige. Im Übrigen sei die Klägerin zur Beseitigung des Defektes der Klingel an der Eingangspforte und der Wiederherstellung des Schließzylinders verpflichtet und sie zur Minderung der Brutto-Miete um 2 % berechtigt.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet, die zulässige Widerklage nur im Bezug auf den Instandsetzungsanspruch.

Ein Räumungsanspruch der Klägerin nach den §§ 546 Abs. 1 und 2, 573 Abs. 2 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfes fehlt. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Klägerin für den Umbau eine Baugenehmigung benötigt und zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht beabsichtigt hat, diese einzuholen.

Zwar setzt die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfes auch bei durch den Selbstnutzungswunsch erforderlichen Umbaumaßnahmen nicht voraus, dass eine Baugenehmigung schon bei Ausspruch der Kündigung vorliegt (vgl. OLG Frankfurt, Rechtsentscheid Mietsachen v. 25.06.1992 zum Az.: 20 REMiet 7/91 bei juris). Es genügt insoweit, wenn die Baugenehmigungsfähigkeit gegeben ist (vgl. AG Hamburg-St. Georg ZMR 2015, 35). Allerdings müssen die geplanten Umbaumaßnahmen bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung so konkret geplant sein, dass die Realisierbarkeit des Bauvorhabens geprüft werden kann. Eine Kündigung ins Blaue hinein ohne entsprechende verlässliche baustatische und baugenehmigungsrechtliche Vorprüfung ist nicht ausreichend (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 456). Insoweit genügt es grundsätzlich, wenn die Genehmigung beantragt wurde bzw. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hier vorliegend zu erwarten ist. Ist jedoch eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt (vgl. Ag Hamburg-Altona, Urteil v. 17.04.2020 zum Az.: 318c C 5/19, Rn. 47 bei juris m.w.N.).

Das Erfordernis einer Baugenehmigung ergibt sich vorliegend aus der Hamburger Bauordnung vom 14.12.2005 in der aktuell geltenden Fassung. Nach § 1 Abs. 1 HBauO gilt das Gesetz für bauliche Anlagen und Bauprodukte, wobei es sich nach § 2 Abs. 1 HBauO bei baulichen Anlagen um mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen handelt, wobei es ausreichend ist, wenn die Anlage durch ihre eigene Schwere auf dem Boden beruht. Nach § 59 Abs. 1 HBauO bedarf die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und auch die Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung, sofern nicht in den §§ 60, 64 und 66 HBauO etwas anderes bestimmt ist.

Die Ausnahmeregelung des § 64 HBauO kommt nicht in Betracht, da diese in Abs. 1 die Beteiligung einer Baudienststelle des Bundes voraussetzt, die vorliegend erkennbar nicht gegeben ist. Ebenso wenig handelt es sich um fliegende Bauten im Sinne von § 66 HBauO. Hiernach kommt allein die Ausnahme des § 60 HBauO in Frage, die dort in Abs. 2 auf die Anlage 2 zu dem Gesetz Bezug nimmt. Ausgenommen sind nach dieser Anlage 2 unter Ziff. IV. beispielsweise Instandhaltungsarbeiten, um die es sich allerdings bei dem Umbau in ein Einfamilienhaus offensichtlich nicht handelt. Bei Nutzungsänderungen sind nach der Ziff. II. der Anlage 2 verfahrensfrei dann Änderungen, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige gelten oder die Errichtung und Änderung der Anlage nach Abschnitt 1 der Anlage 2 verfahrensfrei wäre. Letzteres ist erkennbar nicht der Fall, da keine der dort aufgeführten Varianten vorliegend ernsthaft in Betracht kommt. Ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige, 1936 genehmigte Nutzung, kann letztlich zwar nur im Einzelfall beurteilt werden, hierfür spricht allerdings, dass es bei einem Umbau eines Mehrfamilienhauses in ein Einfamilienhaus grundsätzlich eines zweiten Rettungsweges bedarf. Ebenso könnte etwa die Ausweisung eines Spielplatzes oder auch von Stellplätzen erforderlich sein. Es kann insoweit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Vielmehr entfällt mit dem Umbau der Bestandschutz der bisherigen Nutzung. Auch wird mit dem Umbau in ein Einfamilienhaus eine nicht unerhebliche bauliche Veränderung einhergehen, da neben den Zimmertüren regelhaft auch die drei im Hause vorhandenen Küchen umgenutzt werden dürften, so dass allenfalls noch ein oder zwei Küchen vorhanden sein werden. Dies ist vom Gesellschafter der Klägerin im Termin im Übrigen auch eingeräumt worden. Ebenso ist unklar, ob es bei den im Hause vorhandenen Badezimmern in dieser Vielzahl verbleiben soll.

Der Instandsetzungswiderklaganspruch ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB. Hiernach ist die Vermieterin verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und auch in diesen gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Welcher Zustand insoweit als vertragsgemäß vereinbart wird, ergibt sich dabei letztlich aus dem Übergabezustand, der vorliegend eine funktionstüchtige Klingelanlage an der Eingangspforte mit einem funktionstüchtigen Schließzylinder beinhaltete. Demgemäß ist die Klägerin entsprechend dem für den Fall der Klagabweisung gestellten Widerklagantrag zur Instandsetzung zu verurteilen.

Die weitergehende Widerklage ist demgegenüber nicht begründet, einem Minderungsanspruch steht § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB entgegen, dass es sich nur um eine unwesentliche Beeinträchtigung handelt. Anders wäre dies etwa dann, wenn die Beklagte bei jedem Klingeln an der Eingangspforte zu dieser eilen müsste, um aufzumachen. Dies ist aber nach der Entfernung des Schließzylinders nicht der Fall, vielmehr können alle Personen, die Zugang begehren, aufgrund der offenen Eingangspforte und dem fehlenden Schließzylinder ungehindert zum Haus gelangen und dort die Klingelanlage betätigen. Danach sind die Beeinträchtigungen der Beklagten erkennbar unerheblich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 709 und 711 ZPO.