Möblierte Wohnung vermieten – Rechte und Pflichten

In Deutschland gibt es unzählige Mietvertragsverhältnisse, die zwischen den Mietern und den Vermietern abgeschlossen werden. Zumeist beziehen sich diese Verträge auf Mietobjekte, die von dem Mieter selbst eingerichtet werden. Es gibt jedoch auch spezifische Mietvertragsverhältnisse, die sich auf möblierte Wohnungen beziehen. Hier gibt es aus Sicht des Vermieters sowie des Mieters gewisse Besonderheiten zu beachten. Insbesondere die genaue Definition der möblierten Wohnung sowie die rechtlichen Eigenheiten gehören zu dem Grundwissen, das jeder Vermieter und Mieter besitzen sollte. Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Informationen zu dieser Thematik zu erfahren.

Wie wird die möblierte Wohnung definiert und wie ist die aktuelle Relevanz in Deutschland?

Der möblierte Wohnraum definiert sich als derjenige Teil einer Wohnung respektive eines Hauses, der bereits mit Einrichtungsgegenstände oder Möbeln ausgestattet wurde.

In der gängigen Praxis werden diese Möbel / Einrichtungsgegenstände vom Vermieter zur Verfügung gestellt und sind dementsprechend auch ein fester Bestandteil des Mietvertrages.

Das Mietvertragsverhältnis mit Bezug auf möblierte Wohnungen hat in Deutschland in der jüngeren Vergangenheit eine sehr starke Relevanz dazugewonnen. Als Grund hierfür kann der Umstand angesehen werden, dass eine zunehmende Anzahl an Menschen eher auf der Basis einer begrenzten Zeitspanne eine Arbeitstätigkeit oder ein Studium aufnehmen und aus diesem Grund kein langfristiges Mietvertragsverhältnis wünschen. Die möblierte Wohnung bietet eine gute und auch günstige Alternative zu dem klassischen Mietverhältnis, da sie von dem Mieter kurzfristig und vor allen Dingen auch sofort genutzt werden kann.

Ein weiterer Grund für die zunehmende Beliebtheit ist der Umstand, dass die möblierte Wohnung bei Geschäftsreisenden sowie auch Touristen stark in den Fokus gerückt ist. Dies belegen Zahlen und Statistiken, die von Vermittlungsplattformen veröffentlicht werden.

Rechtliche Grundlagen

Dem reinen Grundsatz nach nimmt der Gesetzgeber in Deutschland eine Gleichstellung von Mietobjekten und möblierten Wohnungen vor. Dies bedeutet, dass auch für die Vermietung einer möblierten Wohnung ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter abgeschlossen werden muss. Die rechtliche Grundlage für diesen Vertrag stellt das Mietrecht dar, welches jedoch in Deutschland über kein eigenständiges Gesetzbuch verfügt. Vielmehr ist das Mietrecht ein fester Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Obgleich es eine Gleichstellung zwischen unmöblierten Mietwohneinheiten und möblierten Wohnungen gibt, so kennt das Mietrecht bei möblierten Wohnungen dennoch gewisse Sondervorschriften. Diese beziehen sich sowohl auf die Möblierung als auch auf die Kündigungsfristen sowie die Mietpreisgestaltung.

Generell gibt es im Bezug auf die Kündigungsfristen keine Unterschiede zwischen einer möblierten und einer normalen Wohnung. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn es sich um ein möbliertes Zimmer handelt, das Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und nicht an eine Familie oder an Personen vermietet wurden, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. In diesem Fall kann der Vermieter mit einer Frist von nur zwei Wochen zum Monatsende kündigen. Diese Regelung soll dem Vermieter ein höheres Maß an Flexibilität ermöglichen, da er die Räumlichkeiten in seiner eigenen Wohnung schneller wieder für sich nutzen oder anderweitig vermieten kann.

In dem Mietvertrag muss zudem auch der genaue Umfang der Möblierung schriftlich festgehalten werden, damit spätere Rechtstreitigkeiten vermieden werden können.

Vermietung möblierter Wohnungen

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist die Frage interessant, wann genau eine Wohnung überhaupt rechtlich als möbliert gilt. Das deutsche Mietrecht sagt, dass die Wohnung dann als möbliert betrachtet werden muss, wenn sie über sämtliche für die Wohnnutzung erforderlichen Einrichtungsgegenstände verfügt. Dies bedeutet, dass in der Küche als Minimum eine Kochnische sowie eine Spüle und ein Herd nebst einem Kühlschrank vorhanden sein muss. Im Wohnzimmer muss sowohl eine Sitzgelegenheit als auch ein Tisch vorhanden sein, und in dem Schlafzimmer muss eine Schlafmöglichkeit in Form eines Bettes mit Lattenrost und Bettwäsche vorhanden sein. Überdies muss auch die Gelegenheit vorhanden sein, die Kleidung aufzubewahren. In dem Badezimmer muss zwingend eine Sanitäreinrichtung vorhanden sein.

Wer als Vermieter eine möblierte Wohnung speziell an zu Dienstleistungen verpflichtete Personen vermieten möchte, der sollte auf einige wichtige Voraussetzungen achten. Das Mietobjekt sollte sich in einer möglichst zentralen Lage befinden, damit der Mieter flexibel seine Dienstleistungen erbringen kann. Sollten diese Dienstleistungen aus dem möblierten Zimmer heraus erfolgen, so muss die möblierte Wohnung als Gewerbemietobjekt ausgewiesen sein.

Dem reinen Grundsatz nach kann ein Mietvertragsverhältnis bei einer möblierten Wohnung auch befristet werden, allerdings unterliegt diese Befristung sehr genauen gesetzlichen Regelungen. Auf der Grundlage des § 575 BGB ist es möglich, Wohnraummietvertragsverhältnisse bei dem Vorliegen eines berechtigten Interesses zu befristen. Dies ist dann gegeben, wenn ein Vermieter das Mietobjekt aus ganz bestimmten Gründen heraus lediglich für eine klar definierte Zeitspanne vermieten möchte. Ein hervorragendes Beispiel hierfür ist ein Auslandsaufenthalt des Vermieters. Es ist dann jedoch grundlegend wichtig, dass die Befristung in schriftlicher Form in dem Mietvertrag fixiert wird. Dieser Mietvertrag nebst der Nebenabrede der Befristung muss zwingend den gesetzlichen Formvorschriften entsprechen. Die Formvorschriften finden sich in dem § 550 BGB wieder. Der sachliche Grund sowie auch die Dauer der Befristung müssen aufgeführt werden.

Mietpreisgestaltung

In der gängigen Praxis ist der Mietpreis für eine möblierte Wohnung höher, als es bei einer unmöblierten Wohnung der Fall ist. Als Grund hierfür kommt der Umstand zum Tragen, dass zusätzlich zu den üblichen Mietkosten auch der sogenannte Möblierungsaufschlag von dem Mieter zu zahlen ist. Die Berechnung des Möblierungszuschlages ist dem reinen Grundsatz nach sehr simpel, da der Zuschlag in der gängigen Praxis im Rahmen von 10 – 30 Prozent beträgt. Die Art und Güte der Ausstattung spielen hierbei jedoch eine wichtige Rolle und es ist überdies auch möglich, dass zwischen dem Mieter und dem Vermieter eine individuelle Vereinbarung getroffen wird. Der Möblierungszuschlag wird berechnet, in dem die Grundpreismiete und der Prozentsatz miteinander multipliziert wird. Anschließend wird das Ergebnis auf die Grundmiete addiert.

Bedingt durch den Umstand, dass es zwischen der möblierten Wohnung und der unmöblierten Wohnung eine Gleichstellung gibt, kommt die Mietpreisbremse unter Umständen ebenfalls zur Anwendung. Dies setzt allerdings voraus, dass das Mietobjekt von dem Mieter als Hauptwohnsitz genutzt wird. In der gängigen Praxis ist dies rechtlich jedoch gerade bei befristeten Mietvertragsverhältnissen umstritten, da die möblierte Wohnung von dem Mieter lediglich als Mittel zum Zweck und nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird. Dies führt dann dazu, dass die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt.

Die Bedeutung einer detaillierten Inventarliste und eines Zustandsprotokolls

Die Erstellung einer detaillierten Inventarliste und eines Zustandsprotokolls bei der Vermietung einer möblierten Wohnung ist von entscheidender Bedeutung. Diese Dokumente dienen als rechtliche Absicherung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter und helfen, spätere Unstimmigkeiten bezüglich des Zustandes der Möbel und der Wohnung zu vermeiden.

Inventarliste

Eine Inventarliste umfasst eine genaue Aufstellung aller Möbel und Einrichtungsgegenstände, die mit der Wohnung vermietet werden. Neben Möbeln zählen dazu auch festen und herausnehmbaren Einbauten, Fußböden, Wandbelag sowie die Schlüssel für alle vom Mieter nutzbaren Räumlichkeiten. Die Liste sollte den Zustand der Gegenstände bei Einzug dokumentieren, um spätere Schäden oder Verluste zu kennzeichnen. Es wird empfohlen, alle Ausstattungsgegenstände möglichst genau aufzuführen, beispielsweise die Anzahl der Teller statt pauschal Geschirr zu schreiben, und die Marken der technischen Geräte zu notieren.

Zustandsprotokoll

Das Zustandsprotokoll ist eine schriftliche Zusammenfassung des Zustands einer Wohnung oder eines Hauses bei der Übergabe an einen neuen Eigentümer, Vermieter oder Mieter. Es dient dazu, Mängel und Schäden zu dokumentieren und verpflichtet die Parteien zur Beseitigung oder Regulierung dieser Mängel. Das Protokoll sollte Informationen zur Immobilie, zum Übergabedatum, zu den beteiligten Parteien, zu den Schlüsseln, Zählerständen und eventuellem Mobiliar enthalten. Bei der Wohnungsabgabe füllt die Vermieterschaft ein Wohnungsprotokoll aus, in dem die Beschädigungen und Mängel in der Wohnung notiert werden.

Praktische Tipps zur Erstellung

Detaillierte Dokumentation: Erstellen Sie eine detaillierte Inventarliste und ein Zustandsprotokoll, die beide von Vermieter und Mieter unterzeichnet werden sollten. Dies schafft eine verbindliche Grundlage für den Zustand der Wohnung und der Möbel bei Mietbeginn.

• Fotodokumentation: Es ist ratsam, Fotos von den Möbeln und Räumlichkeiten zu machen, um den Zustand visuell festzuhalten. Diese können im Streitfall als Beweismittel dienen.
• Aktualisierung bei Änderungen: Sollten während der Mietzeit Möbel ausgetauscht oder hinzugefügt werden, ist es wichtig, die Inventarliste entsprechend zu aktualisieren und beide Parteien sollten die Änderungen bestätigen.

Die sorgfältige Erstellung und Pflege einer Inventarliste und eines Zustandsprotokolls sind unerlässlich für die Vermietung möblierter Wohnungen. Sie dienen als rechtliche Absicherung und helfen, Konflikte zwischen Vermieter und Mieter zu vermeiden. Beide Dokumente sollten detailliert ausgearbeitet und von beiden Parteien unterzeichnet werden, um eine klare Vereinbarung über den Zustand der Wohnung und der Möbel bei Mietbeginn zu haben.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Die Rechte und Pflichten des Vermieters einer möblierten Wohnung unterscheiden sich nicht nennenswert von den Rechten und Pflichten, die ein Vermieter einer unmöblierten Wohnung hat. Eine Besonderheit stellt allerdings der Umstand dar, dass der Vermieter auch für den Zustand der Möblierung verantwortlich ist. Dies bedeutet, dass er diese Möblierung in einem angemessenen Zustand erhalten muss. Es ist das Recht eines Vermieters, bei einer möblierten Wohnung den Mietpreis gem. der als allgemein üblich anzusehenden Faktoren wie Lage, ortsüblicher Mietspiegel sowie Ausstattung festzulegen. Unter gewissen Umständen muss jedoch die Mietpreisbremse berücksichtigt werden.

Rechte und Pflichten des Mieters

Der Mieter einer möblierten Wohnung hat rechtlich die gleiche Stellung inne wie der Mieter einer unmöblierten Wohnung. Es muss jedoch beachtet werden, dass die Kündigungsfristen bei der möblierten Wohnung auf einen Monat verkürzt werden können. Einen drastischen Unterschied zu der rechtlichen Stellung des Mieters einer unmöblierten Wohnung gibt es für Mieter von möblierten Wohnungen aber dennoch. Ein Mieter einer möblierten Wohnung hat praktisch keinen existierenden Kündigungsschutz und zudem auch keinen Anspruch auf die sogenannte Sozialklausel.

Dies bedeutet, dass der Vermieter das Mietvertragsverhältnis ohne eine genaue Angabe von Gründen zu dem 15. eines jeden Monats kündigen kann. Überdies muss der Mieter auch einen genauen Blick auf die monatlichen Kosten werfen, da zusätzlich zu der Mietzinszahlung auch noch der Möblierungszuschlag berücksichtigt werden muss.

Regelungen zu Schäden und Reparaturen in möblierten Wohnungen

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung müssen Regelungen zu Schäden und Reparaturen klar im Mietvertrag festgehalten werden. Dies betrifft sowohl die Verantwortlichkeiten für Reparaturen als auch den Umgang mit Schäden, die während der Mietzeit entstehen.

Wer trägt die Kosten für Reparaturen?

In der Regel sind Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung und der Möblierung verantwortlich. Sie müssen mangelhafte oder defekte Gegenstände instand setzen. Allerdings gibt es Ausnahmen: Wenn Mieter Schäden verursachen, die über normale Abnutzung hinausgehen, können sie zur Verantwortung gezogen werden. Hierbei ist der sogenannte Abzug „neu für alt“ zu beachten, der sicherstellt, dass der Mieter nicht den vollen Preis für einen neuen Gegenstand zahlen muss, wenn der beschädigte Gegenstand bereits gebraucht war.

Umgang mit Schäden während der Mietzeit

Schäden, die während der Mietzeit entstehen, sollten umgehend dem Vermieter gemeldet werden. Mieter sind verpflichtet, die Wohnung sauber zu halten und Schäden zu vermeiden. Bei Schäden, die durch normale Nutzung entstehen, ist der Vermieter in der Pflicht, diese zu reparieren. Bei Schäden, die durch fahrlässiges oder unsachgemäßes Verhalten des Mieters entstehen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Beweissicherung und Vorgehen bei Meinungsverschiedenheiten

Zur Beweissicherung sollten bei der Übergabe der Wohnung ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt und Fotos gemacht werden. Bei Meinungsverschiedenheiten ist es ratsam, zunächst eine Mediation zu suchen, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden. Sollte es zu keiner Einigung kommen, kann ein gerichtliches Verfahren notwendig werden, wobei die Beweislast in der Regel beim Vermieter liegt.

Die Regelungen zu Schäden und Reparaturen in möblierten Wohnungen sollten im Mietvertrag klar definiert sein. Vermieter sind für die Instandhaltung verantwortlich, während Mieter für Schäden haften, die sie verursachen. Bei der Übergabe der Wohnung ist eine sorgfältige Dokumentation des Zustands essentiell, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Bei Meinungsverschiedenheiten sollte zunächst eine außergerichtliche Lösung angestrebt werden.

Empfehlenswerte Versicherungen für Vermieter und Mieter möbliert vermieteter Wohnungen

Die Vermietung möblierter Wohnungen bringt spezifische Risiken mit sich, die sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen. Daher ist es ratsam, sich mit den notwendigen Versicherungen auseinanderzusetzen, um finanzielle Verluste im Schadensfall zu vermeiden.

Für Vermieter

Hausratversicherung

Vermieter möblierter Wohnungen sollten eine Hausratversicherung abschließen, um das mitvermietete Mobiliar gegen Risiken wie Brand, Leitungswasser, Einbruch und Vandalismus zu schützen. Diese Versicherung deckt Schäden am Eigentum des Vermieters ab, die durch die genannten Gefahren entstehen. Es ist dabei wichtig, dass der Vermieter der Versicherung mitteilt, dass die Wohnung möbliert vermietet wird, um den Versicherungsschutz entsprechend anzupassen.

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung schützt die Bausubstanz und fest installierte Bestandteile der Immobilie. Sie kommt für Schäden auf, die durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Auch wenn diese Versicherung primär die Immobilie betrifft, ist sie für Vermieter möblierter Wohnungen relevant, da Schäden am Gebäude auch das Mobiliar beeinträchtigen können.

Haftpflichtversicherung für Vermieter

Eine Haftpflichtversicherung für Vermieter deckt Schäden ab, für die der Vermieter gegenüber Dritten haftbar gemacht wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn durch eine mangelhafte Instandhaltung des Gebäudes Personen zu Schaden kommen.

Für Mieter

Privathaftpflichtversicherung

Eine Privathaftpflichtversicherung ist für Mieter möblierter Wohnungen essentiell. Sie deckt Schäden ab, die der Mieter versehentlich am Eigentum des Vermieters verursacht. Obwohl Vermieter nicht den Abschluss bestimmter Versicherungen verlangen dürfen, ist es für Mieter ratsam, eine solche Versicherung zu besitzen, um im Schadensfall abgesichert zu sein.

Hausratversicherung

Auch Mieter können eine Hausratversicherung in Betracht ziehen, um ihr persönliches Eigentum innerhalb der gemieteten Wohnung zu schützen. Diese Versicherung ist besonders relevant, wenn der Mieter eigene hochwertige Gegenstände in die Wohnung bringt.

Zusätzliche Versicherungen

Glasversicherung

Eine Glasversicherung kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter sinnvoll sein, um Schäden an Glasflächen wie Fenstern, Spiegeln oder Glastischen abzudecken. Diese Versicherung ist oft als Zusatzbaustein zur Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung erhältlich.

Elementarschadenversicherung

Eine Elementarschadenversicherung bietet Schutz vor Naturereignissen wie Hochwasser, Erdbeben oder Lawinen. Sie kann als Ergänzung zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung abgeschlossen werden und ist insbesondere in gefährdeten Gebieten empfehlenswert.

Die richtige Versicherungsauswahl schützt Vermieter und Mieter möblierter Wohnungen vor finanziellen Risiken. Während für Vermieter insbesondere die Hausrat- und Wohngebäudeversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Vermieter relevant sind, sollten Mieter eine Privathaftpflichtversicherung in Betracht ziehen. Zusätzliche Versicherungen wie die Glas- oder Elementarschadenversicherung können je nach individuellem Bedarf sinnvoll sein.

Rechtliche Aspekte der Untervermietung einer möblierten Wohnung

Die Untervermietung einer möblierten Wohnung ist ein Thema, das sowohl für Hauptmieter als auch für Untermieter von großer Bedeutung ist. Es gibt spezifische rechtliche Bedingungen und Voraussetzungen, die beachtet werden müssen, um Konflikte zu vermeiden und die Rechte aller Beteiligten zu wahren.

Zustimmung des Vermieters

Grundsätzlich ist die Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters nicht gestattet. Der Hauptmieter muss daher vor der Untervermietung eine Erlaubnis vom Vermieter einholen. Diese Zustimmung kann nicht willkürlich verweigert werden, insbesondere wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, wie beispielsweise einen längeren Auslandsaufenthalt. Allerdings gibt es Gründe, die es dem Vermieter erlauben, die Zustimmung zu verweigern, etwa wenn durch die Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung entsteht oder der Untermieter als unzumutbar angesehen wird.

Rechte und Pflichten

Sowohl Hauptmieter als auch Untermieter haben spezifische Rechte und Pflichten. Der Hauptmieter muss sicherstellen, dass die untervermieteten Räume in einem vertragsgemäßen Zustand sind. Treten Mängel auf, hat der Untermieter das Recht, diese vom Hauptmieter beseitigen zu lassen und gegebenenfalls die Miete zu mindern. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für alle Handlungen des Untermieters, die das Mietverhältnis betreffen. Der Untermieter wiederum muss die vereinbarte Miete pünktlich zahlen und die Räumlichkeiten pfleglich behandeln.

Mietvertrag und Klauseln

Ein schriftlicher Untermietvertrag ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Der Vertrag sollte alle wesentlichen Aspekte des Untermietverhältnisses regeln, einschließlich der Höhe der Miete, der Nebenkosten und der Kündigungsfristen. Es ist wichtig, dass der Untermietvertrag keine Klauseln enthält, die im Widerspruch zum Hauptmietvertrag stehen.

Kündigung und Beendigung des Untermietverhältnisses

Die Kündigungsfristen für möblierte Zimmer sind gesetzlich geregelt und unterscheiden sich von denen für unmöblierte Wohnungen. Bei einer Untervermietung muss der Hauptmieter dem Untermieter die Nutzung der gemieteten Räume gewährleisten und darf das Hauptmietverhältnis nicht ohne berechtigten Grund kündigen. Wenn der Hauptmieter seine Pflichten verletzt und der Vermieter deswegen den Hauptmietvertrag kündigt, kann auch der Untermieter vorzeitig seine Wohnung verlieren.

Die Untervermietung einer möblierten Wohnung erfordert eine sorgfältige Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Zustimmung des Vermieters ist unerlässlich, und sowohl Hauptmieter als auch Untermieter sollten ihre Rechte und Pflichten genau kennen. Ein klar formulierter Untermietvertrag kann dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden und ein harmonisches Mietverhältnis zu gewährleisten.

Fazit

Das Mietvertragsverhältnis einer möblierten Wohnung kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter eine praktische Alternative zu dem klassischen Mietvertragsverhältnis darstellen. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass das Mietrecht einige Sondervorschriften für dieses Mietvertragsverhältnis vorsieht. Die verkürzte Kündigungsfrist sowie die Mietpreisbremse, die unter bestimmten Umständen nicht zur Anwendung kommt, sind nur einige Beispiele für diese Sondervorschriften. Zudem hat der Mieter keinen Kündigungsschutz und sollte sich im Vorwege sehr genau rechtsanwaltlich beraten lassen, bevor der Vertrag unterschrieben wird.