LG Duisburg – Az.: 13 S 106/20 – Urteil vom 12.04.2021
Auf die Berufung der Kläger wird das am 23.09.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen (Az. 35 C 1879/19) unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, einen Betrag von 1.023,55 EUR auf das Kautionskonto ………zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu je 1/10 und der Beklagte zu 8/10 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger (Mieter) verlangen von dem Beklagten (ihrem früheren Vermieter) nach Veräußerung der Mietwohnung im Wege der Stufenklage „Abrechnung“ über die Mietkaution sowie Auszahlung des sich auf Grundlage der Auskunft ergebenden Kautionsguthabens an die Erwerberin. Wegen der tatsächlichen Feststellungen erster Instanz wird auf den Tatbestand des Urteil des Amtsgerichts Oberhausen vom 23.09.2020 (35 C 1879/19) Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt – auch bezüglich des erstinstanzlich noch unbezifferten Leistungsantrags – abgewiesen. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die Kläger seien nicht aktivlegitimiert. Ein Anspruch auf Weitergabe der Kaution stehe ihnen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Die Erwerberin habe zwar gegen den Beklagten einen Anspruch auf Übergabe der Kaution, die Kläger als Mieter könnten diesen jedoch nicht gerichtlich durchsetzen. Nach Wegfall von § 572 BGB a.F. und Einführung von § 566a S. 2 BGB sei der Mieter ausreichend geschützt und es bestehe kein Bedürfnis mehr für einen Anspruch des Mieters auf Überleitung der Kaution vom alten an den neuen Vermieter.
Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Sie tragen vor, der Mieter könne verlangen, dass die Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber weitergegeben wird. Den Klägern drohten Nachteile, wenn die Kaution nicht weitergegeben werde. Ihr neuer Vermieter würde sich nicht um die Erlangung der Kaution kümmern. Der Mietvertrag werde noch unbestimmte Zeit andauern. Sie würden sich damit ständig in der ungewissen Situation befinden, dass sie am Ende des Mietverhältnisses vom neuen Eigentümer keine Auszahlung der Kaution erhalten könnten. Ob die Kaution zu späterer Zeit von dem Beklagten erlangt werden könne, sei ebenfalls fraglich, insbesondere da dieser seinen Wohnsitz im Ausland habe und kein Eigentum mehr im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland habe.
Die Kläger haben ursprünglich beantragt, unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils den Beklagten zu verurteilen, 1.) den Klägern eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung zu erteilen, in der insbesondere dargelegt wird, wie die Kaution durch ihn während der Mietzeit angelegt wurde und welche Zinserträge er hiermit erzielt habe; 2.) den sich aus der Kautionsabrechnung ergebenden Betrag nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2019 auf das Kautionskonto IBAN ########## ……..zu zahlen; 3.) die Kläger von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 242, 76 EUR freizustellen.
Nachdem der Beklagte mitgeteilt hat, dass das Kautionsguthaben 1.023,55 EUR betrage und keine Zinsen erzielt worden seien, haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich des Auskunftsanspruchs teilweise in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen nunmehr, unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils den Beklagten zu verurteilen,
1.) an den Kläger 1.023,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2019 auf das Kautionskonto IBAN ########## (W der P GmbH & Co. KG zu zahlen;
2.) die Kläger von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 242, 76 EUR freizustellen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst den dazugehörigen Anlagen Bezug genommen.
II.
1.
Die Kammer konnte über die gesamte Klage entscheiden, eine Zurückverweisung an das Amtsgericht war nicht geboten. Wird eine Stufenklage in erster Instanz wegen fehlender Aktivlegitimation des Klägers insgesamt abgewiesen, und erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Berufung hinsichtlich der verlangten Auskunft in der Hauptsache für erledigt, kommt eine Zurückverweisung der Sache zur Entscheidung der Leistungsstufe nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht. Im Regelfall hat das Berufungsgericht auf der Leistungsstufe selbst zu entscheiden haben (BGH, Urteil vom 21.02.1991 – III ZR 169/88 = NJW 1991, 1893). Hier haben die Parteien nach einer vollständigen Klageabweisung in erster Instanz den Rechtsstreit im Berufungsverfahren bzgl. der ersten Stufe für übereinstimmend erledigt erklärt. Ein Ausnahmefall liegt nicht vor, auch ist die Sache entscheidungsreif, sodass über den Leistungsantrag zu entscheiden ist.
2.
Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet. Das angefochtene Urteil beruht auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) und ist daher ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang abzuändern.
a) Die Kläger haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Weitergabe der Kaution in Form der Zahlung von 1.023,55 EUR auf das Kautionskonto der P GmbH & Co. KG aus der Sicherungsabrede über die Kaution.
Nach einem Eigentumsübergang und dem sich daraus gemäß § 566 Abs. 1 BGB ergebenden Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis kann der Mieter aus eigenem Recht die Weitergabe der Kaution von dem alten Vermieter an den Erwerber verlangen. Dieser eigene Anspruch des Mieters gegen den früheren Vermieter ergibt sich durch die Auslegung der Sicherungsabrede über die Kaution. Bereits vor Inkrafttreten von § 566a S. 2 BGB war es in der Rechtsprechung anerkannt, dass der Mieter die Herausgabe der Kaution vom Veräußerer an den Erwerber verlangen konnte (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.11.1988 – 9 ReMiet 2/88 = NJW-RR 1989, 267; LG Hannover, Urteil vom 01.12.1988 – 3 S 317/88 = WuM 1989, 75). Es entspricht dem erkennbaren Willen beider Vertragsparteien bei Vereinbarung der Sicherungsabrede über die Kaution, dass der Miete deren Weitergabe an den Erwerber im Falle des Eigentümerwechsels verlangen können soll. Der Mieter hat ein Interesse an der Weitergabe, damit sein gegenwärtiger Vermieter in Besitz der Kaution ist, weil einerseits nur so der Sicherungszweck der Kaution erfüllt werden kann und andererseits eine problemlose Rückgewähr bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen kann. Ein Interesse des Vermieters am Behaltendürfen der Kaution nach einem Eigentümerwechsel besteht nicht. Er ist sogar nach § 566a S. 1 BGB gesetzlich verpflichtet, die Kaution an den Erwerber herauszugeben. Bei dieser Sachlage darf der Mieter davon ausgehen, und etwas anderes kann auch der Vermieter nicht erwarten, dass er die Weiterleitung der Kaution an den Erwerber verlangen kann (OLG Karlsruhe, a.a.O.).
Entgegen der Auffassung des Beklagten hat sich daran auch nach Einführung von § 566a S. 2 BGB nichts geändert. Es ist kein Grund ersichtlich, warum der Inhalt einer Kautionsabrede nach Einführung von § 566a S. 2 BGB aus Sicht des Mieters objektiv anders ausgelegt werden sollte, als vor Inkrafttreten dieser Vorschrift. Insbesondere vermag die Argumentation, es bestehe kein Bedürfnis des Mieters auf einen entsprechenden Anspruch mehr, nicht zu überzeugen. Auch nach Einführung der neuen Vorschrift besteht weiterhin ein starkes berechtigtes Interesse des Mieters, dass der frühere Vermieter die Kaution an den Erwerber auszahlt. Dieses Interesse muss er notfalls auch selbst klageweise durchsetzen können, sodass es weiterhin dem erkennbaren Willen beider Vertragsparteien bei Abschluss der Kautionsvereinbarung entspricht, dass auch im Verhältnis von Mieter zum früheren Vermieter ein eigener Anspruch des Mieters auf Weitergabe der Kaution bestehen soll. Der Schutz des Mieters wird über § 566a S. 2 BGB allein nicht ausreichend sichergestellt; ein Wille des Gesetzgebers, dass die Vorschrift die Rechte des Mieters abschließend regeln soll, sodass der zuvor von der Rechtsprechung angenommene Anspruch des Mieters ausscheiden soll, ist nicht ersichtlich. Der Gesetzgeber wollte durch § 566a S. 2 BGB die Rechte des Mieters im Vergleich zur alten Rechtslage verbessern und ihm stets – also nicht nur in Fällen, in denen die Kaution nicht weitergegeben wurde – einen Anspruch gegen den Erwerber und zusätzlich einen subsidiären Rückgriff auf den früheren Vermieter erlauben. Die vom Gesetzgeber beabsichtigte Besserstellung des Mieters würde konterkariert, wenn man einen eigenen Anspruch des Mieters gegen den früheren Vermieter auf Weitergabe der Kaution an den Erwerber ablehnen würde. Der Mieter würde dann nämlich in manchen Fallkonstellationen schlechter gestellt, als nach der alten Rechtslage vor Einführung von § 566a S. 2 BGB: Der Mieter kann zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 566a S. 1 BGB den neuen Vermieter auf Auszahlung der Kaution in Anspruch nehmen und, sofern er von diesem die Kaution nicht erlangen kann, die Rückzahlung gemäß § 566a S. 2 BGB auch von dem früheren Vermieter verlangen; insoweit wird die Rechtsposition des Mieters im Vergleich zur alten Rechtslage erweitert, weil der Mieter mit dem Erwerber einen neuen Schuldner dazugewinnt und die Haftung des Erwerbers nicht bloß wie vor Inkrafttreten von § 566a BGB auf den Fall beschränkt wird, dass er die Kaution auch tatsächlich vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommt. Würde man der Auffassung des Beklagten folgen und den Weitergabeanspruch des Mieters ablehnen, würde sich dessen Position allerdings insoweit verschlechtern, als ihm bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, also ggf. über einen Zeitraum von vielen Jahren oder gar Jahrzehnten, das Insolvenzrisiko beider Vermieter aufgebürdet wird. Gibt nämlich der frühere Vermieter die Kaution nicht an den Erwerber heraus, entsteht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses ein ungewisser Schwebezustand. Es ist dann unklar, ob der Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses liquide und zur Auszahlung der Kaution in der Lage sein wird. Zugleich ist auch ungewiss, ob der frühere Vermieter nach einem derart langen Zeitraum noch erfolgreich auf Auszahlung der Kaution in Anspruch genommen werden kann, insbesondere besteht auch hier die Gefahr, dass er insolvent geworden ist. Die Rechtsposition des Mieters würde sich daher im Vergleich zur alten Rechtslage in den Fällen verschlechtern, in denen die Kaution nicht weitergegeben wird und der Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Auszahlung (aus eigenem Vermögen) imstande ist. Dass diese Gefahr besteht, ergibt sich schon aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber für genau diesen Fall in § 566a S. 2 BGB die Rückgriffsmöglichkeit auf den früheren Vermieter geschaffen hat. Es ist nicht ersichtlich oder verständlich, dass der Gesetzgeber dabei zugleich beabsichtigt hätte, das Insolvenzrisiko auf den Mieter abzuwälzen. Aus der in § 551 Abs. 3 S. 3 BGB normierten Pflicht des Vermieters zur insolvenzfesten Anlage der Kaution ergibt sich vielmehr, dass der Gesetzgeber den Mieter vor der Insolvenz des Vermieters besonders schützen wollte.
Die vorgenannten Gefahren sind – ebenso wie nach der alten Rechtslage – ungleich geringer, wenn der Mieter nach Wechsel des Vermieters sofort die Weitergabe der Kaution an den Erwerber verlangen kann, weil dadurch zeitnah die Weitergabe der Kaution sichergestellt wird und der Erwerber die Kaution sicher anlegen kann. Dementsprechend muss auch nach Wegfall von § 572 BGB (a.F.) der Weitergabeanspruch des Mieters gegen den früheren Vermieter fortbestehen (so auch AG Neukölln, Urteil vom 05. Januar 2012 – 3 C 149/11 = GE 2012, 493; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 566a BGB, Rn. 6; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 566a Rn. 21).
Gemessen an diesen Grundsätzen können die Kläger die Weitergabe der Kaution von dem Beklagten an den Erwerber – die – verlangen. Der Beklagte ist der frühere Vermieter der Kläger, die P GmbH & Co. KG hat die Immobilie erworben und ist damit in den Mietvertrag eingetreten (§ 566 Abs. 1 BGB). Eine Weitergabe der Kaution ist bislang nicht erfolgt. Der Höhe nach ist zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz unstreitig, dass das Kautionsguthaben der Kläger 1.023,55 EUR beträgt.
Dieser Anspruch ist nicht durch Aufrechnung des Beklagten mit zwei Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2016 i.H.v. 729,49 EUR und für das Jahr 2017 i.H.v. 695,28 EUR erloschen. Es kann dahinstehen, ob eine Aufrechnung der Nachforderungsansprüche gegen den Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Kautionsguthaben überhaupt vor Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist. Denn jedenfalls besteht keine Aufrechnungslage, weil die angeblichen Nachforderungsansprüche des Beklagten nicht bestehen. Das Bestehen der Forderungen wurde durch rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Oberhausen vom 13.03.2019 (32 C 2230/18) verneint. Der Inhalt der Entscheidung ergibt sich aus dem Tenor und den Entscheidungsgründen des vorgenannten Urteils aus der beigezogenen Akte (vgl. Bl. 70 f. BA). Diese Aberkennung der Ansprüche des Beklagten ist gemäß § 322 Abs. 1 ZPO in materielle Rechtskraft erwachsen, weil – wie sich aus der beigezogenen Akte ergibt – gegen das Urteil vom 13.03.2019, das dem hiesigen Beklagten am 19.03.2019 zugestellt worden ist, innerhalb der Berufungsfrist kein Rechtsmittel eingelegt worden ist und gleichsam formelle Rechtskraft eingetreten ist (§ 705 ZPO).
b) Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz bzgl. der vorgenannten Summe an die P GmbH & Co. KG.
Der Anspruch kann nicht auf §§ 280 Abs. 1, 551 Abs. 3 S. 1 BGB gestützt werden. Zum einen handelt es sich um einen anderen Streitgegenstand. Denn aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB würde sich eine Pflicht zur Anlage der Kaution zum üblichen Zinssatz ergeben; ein Verstoß hiergegen könnte einen entsprechende Schadensersatzpflicht des Beklagten auslösen. Ein derartiger Anspruch wird mit der Klage aber nicht verfolgt, sowohl aus der Formulierung des Antrags als auch aus den Klagebegründung ergibt sich, dass die Kläger Verzugszinsen von dem Beklagten geltend machen, weil er auf eine angebliche Mahnung hin die Kaution nicht weitergegeben hat. Zum anderen ist aber auch die Höhe des „üblichen“ Zinssatzes nicht dargelegt.
Der Zinsanspruch folgt nicht aus §§ 286, 288 BGB oder §§ 288, 291 BGB, weil ein solcher Zinsanspruch nur bei Zahlungsansprüchen in Betracht kommt. Die Kläger machen aber keinen Anspruch auf Zahlung eines Geldbetrages gegen den Beklagten geltend, sondern verlangen die Weitergabe der Kaution an die neue Vermieterin. Derartige Herausgabeansprüche lösen – ebenso wie beispielsweise Freistellungsansprüche – keine Verzugs- oder Prozesszinsen aus. Ein Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO war nicht erforderlich, weil nur eine Nebenforderung betroffen ist.
c) Die Kläger haben auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Freistellung von ihren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 BGB. Ein entsprechender Anspruch würde voraussetzen, dass der jetzige Prozessbevollmächtigte der Kläger tatsächlich vorgerichtlich tätig geworden ist. Ausweislich der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, an die die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden ist, hat der Beklagte die entsprechende Tatsachenbehauptung der Kläger bestritten. Anhaltspunkte für eine unrichtige oder unvollständige Tatsachenfeststellung bestehen nicht, vielmehr ergibt sich aus der Gerichtsakte, dass der Beklagte das Entstehen der Anwaltskosten bestritten hat. Einen Nachweis für irgendeine vorgerichtliche Tätigkeit haben die Kläger nicht erbracht. Soweit in der Klageschrift und in der Replik auf angebliche vorprozessuale Mahnschreiben Bezug genommen wird, hat der Kläger die Schriftstücke nicht zur Akte gereicht, sodass deren Existenz nicht überprüft werden kann. Es kann dahinstehen, ob die Kläger tatsächlich keinen Auftrag zur vorgerichtlichen Vertretung erteilt haben, oder ob es ihr Prozessbevollmächtigter versäumt hat, die entsprechenden Nachweise vorzulegen, weil dessen Verschulden den Klägern zugerechnet wird (§ 85 Abs. 2 ZPO). Ein Nachteil entsteht den Klägern ebenfalls nicht, weil sie ihren Rechtsanwalt im Falle einer fehlerhaften Prozessführung in Regress nehmen können.
Ein Hinweis des Gerichts war nicht erforderlich. Auch insoweit bestand keine Hinweispflicht, weil es sich nur um eine Nebenforderung handelt (vgl. § 139 Abs. 2 ZPO).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, § 100 Abs. 1, 269 ZPO.
Hinsichtlich des für erledigt erklärten Teils hat die Kammer die Kosten entsprechend § 91a Abs. 1 ZPO dem Beklagten auferlegt. Es entspricht dem billigen Ermessen, dem Beklagten die Kosten bezüglich des Auskunftsanspruchs aufzuerlegen, weil er ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses voraussichtlich unterlegen wäre. Die Kammer hat den Antrag auf „Abrechnung“ als Antrag auf Auskunft ausgelegt, weil sich aus der Wahl der Stufenklage sowie aus der Anspruchsbegründung ergibt, dass die Kläger Informationen über die Höhe des Kautionsguthabens und der erwirtschafteten Zinsen erlangen wollten, um damit ihren bis dahin unbezifferten Leistungsantrag beziffern zu können. Die Kläger hatten aus den oben genannten Gründen einen Anspruch auf Erteilung von Auskunft über die Kaution und die erwirtschafteten Zinsen, um damit den Leistungsantrag beziffern zu können. Der Anspruch ist durch Erteilung der Auskunft erloschen (§ 362 BGB). Ohne diese Erfüllung wäre der Beklagte auf der ersten Stufe zur Auskunfterteilung verurteilt worden. Gründe, den Klägern die Kosten insoweit aus sonstigen Billigkeitserwägungen aufzuerlegen, sind nicht ersichtlich.
Dass die Klage bzgl. der Nebenforderungen teilweise abgewiesen worden ist, ist nach herrschender Auffassung bei der Kostenentscheidung auch dann zu berücksichtigen, wenn die Nebenforderungen nicht streitwerterhöhend waren.
Eine weitere anteilige Beteiligung der Kläger an den Kosten der Klagerücknahme in erster Instanz (durch Umstellung des ursprünglichen Zahlungsanspruchs auf die Stufenklage, wodurch sich der ursprüngliche Zahlungsantrag von 1.342,47 EUR auf nunmehr 1.023,55 EUR reduziert hat) entsprechend §§ 92 Abs. 2, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO war nach der Mehrkostenmethode nicht erforderlich, weil durch die ursprüngliche Zuvielforderung und anschließende Teil-Klagerücknahme keine Mehrkosten entstanden sind.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
IV.
Anlass zur Zulassung der Revision besteht nicht. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Kammer weicht soweit ersichtlich nicht von der Rechtsprechung anderer Gerichte ab. Die entscheidenden Rechtsfragen waren vor Inkrafttreten von § 566a S. 2 BGB bereits gefestigte Rechtsprechung. Aus den oben genannten Gründen ist nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber eine Änderung der Rechtslage bezüglich des streitgegenständlichen Anspruchs durch die Einführung von § 566a S. 2 BGB beabsichtigt hat, sodass zu einer Entscheidung durch den Bundesgerichtshof kein Anlass besteht.
V.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.023,55 EUR festgesetzt.
