Maklervertrag kündigen: So kommen Sie schnell und rechtssicher aus dem Vertrag

Maklervertrag kündigen: rechtliche Grundlagen und Möglichkeiten

Die Beauftragung eines Maklers, sei es für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie, begründet einen rechtlich bindenden Vertrag. Wenn Sie diesen Vertrag vorzeitig beenden möchten, stehen Ihnen verschiedene Wege offen. Welche Möglichkeiten zur Kündigung bestehen, hängt maßgeblich von der Art des geschlossenen Maklervertrags und den darin getroffenen Vereinbarungen ab. Es existieren gesetzliche Regelungen, die Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen eine Vertragsbeendigung ermöglichen.

Arten von Maklerverträgen und ihre Kündigungsregelungen

Die Kündigungsmöglichkeiten unterscheiden sich je nachdem, welche Art von Maklervertrag Sie abgeschlossen haben. Die gängigsten Formen in Deutschland sind der einfache Maklerauftrag und der Makleralleinauftrag.

Der einfache Maklerauftrag

• Definition: Bei dieser Vertragsform können Sie als Auftraggeber weiterhin selbst nach einem Käufer oder einer Immobilie suchen oder parallel mehrere Makler beauftragen.
• Merkmale: Der einfache Maklerauftrag ist in der Regel unbefristet, bedarf seit dem 23. Dezember 2020 der Schriftform und verpflichtet den Makler nicht zu besonderen Aktivitäten. Eine Provision wird nur fällig, wenn der Makler den Vertragspartner erfolgreich nachweist oder vermittelt.
• Kündigung: Diese Vertragsform bietet die größte Flexibilität. Sie können einen einfachen Maklerauftrag jederzeit, ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Frist kündigen.

Der Makleralleinauftrag

• Definition: Hier verpflichten Sie sich, für einen bestimmten Zeitraum nur diesen einen Makler mit der Vermittlung zu beauftragen (Exklusivität). Sie dürfen keine weiteren Makler einschalten, können aber unter Umständen weiterhin selbst tätig werden (dies sollte vertraglich klar geregelt sein).
• Merkmale: Der Alleinauftrag wird üblicherweise für eine feste Laufzeit abgeschlossen (oft 3-6 Monate) und bedarf der Schriftform. Im Gegenzug ist der Makler verpflichtet, für Sie aktiv tätig zu werden (z.B. durch Werbung, Besichtigungen).
• Kündigung: Während der vereinbarten Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Sie können den Vertrag nur außerordentlich aus wichtigem Grund beenden. Nach Ablauf der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung möglich, wobei die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist zu beachten ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Kündigungsfrist von vier Wochen nach Laufzeitende als zulässig erachtet (Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19).

Gesetzliche Kündigungsrechte für Auftraggeber

Unabhängig von der Vertragsart stehen Ihnen als Auftraggeber gesetzliche Kündigungsrechte zu. Man unterscheidet hierbei zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung.

Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Dieses Recht besteht bei allen Maklerverträgen, auch während der Laufzeit eines Alleinauftrags. Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn Umstände vorliegen, die Ihnen das Festhalten am Vertrag unzumutbar machen. Ein solcher „wichtiger Grund“ liegt insbesondere vor bei:

• Schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Maklers: Beispiele hierfür sind nachweisliche Untätigkeit trotz Aktivitätspflicht beim Alleinauftrag, bewusste Falschangaben zu Objektdetails, die unerlaubte Tätigkeit für beide Vertragsparteien (Doppelvertretung) ohne Ihr Einverständnis oder ein nachhaltig gestörtes Vertrauensverhältnis durch illoyales Verhalten.
• Vertrauensbruch: Wenn das notwendige Vertrauensverhältnis zum Makler tiefgreifend und irreparabel zerstört ist.

Die außerordentliche Kündigung muss in der Regel unverzüglich erfolgen, nachdem Sie vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt haben. Nach § 626 Abs. 2 BGB gilt hierfür eine Frist von zwei Wochen. Wichtig ist: Sie müssen das Vorliegen des wichtigen Grundes beweisen können. Eine unberechtigte außerordentliche Kündigung kann zu Schadensersatzansprüchen des Maklers führen.

Die ordentliche Kündigung

• Bei unbefristeten Verträgen, wie dem einfachen Maklerauftrag, ist die ordentliche Kündigung jederzeit ohne Grund möglich.
• Bei befristeten Verträgen, wie dem Makleralleinauftrag, ist die ordentliche Kündigung erst zum Ende der vereinbarten Laufzeit unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist möglich. Fehlt eine Fristvereinbarung oder ist diese unwirksam, kann häufig mit einer Frist von vier Wochen zum Laufzeitende gekündigt werden (siehe BGH-Urteil oben).

Ordentliche Kündigung des Maklervertrags

Die ordentliche Kündigung ist der reguläre Weg, um einen Maklervertrag zu beenden, wenn keine besonderen Gründe für eine sofortige Auflösung vorliegen.

Ob und wann Sie ordentlich kündigen können, hängt maßgeblich davon ab, ob Sie einen unbefristeten oder einen befristeten Vertrag mit dem Makler geschlossen haben. Bei unbefristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung in der Regel jederzeit möglich, während bei befristeten Verträgen die vereinbarte Laufzeit und eventuelle Kündigungsfristen zu beachten sind.

Fristen und Formvorschriften bei der ordentlichen Kündigung

Die Regeln für eine ordentliche Kündigung hängen entscheidend davon ab, ob Ihr Maklervertrag unbefristet oder befristet geschlossen wurde.

Unbefristete Maklerverträge

Haben Sie einen Maklervertrag ohne feste Laufzeit abgeschlossen, können Sie diesen jederzeit kündigen. Es gibt keine Kündigungsfrist, und Sie benötigen keinen besonderen Grund. Dies ergibt sich aus dem Gesetz (§ 627 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), das für sogenannte Dienste höherer Art, zu denen Maklertätigkeiten zählen können, wenn ein besonderes Vertrauensverhältnis besteht, ein besonderes Vertrauensverhältnis annimmt. Die Anwendbarkeit des § 627 BGB auf Maklerverträge ist jedoch juristisch umstritten und einzelfallabhängig. Wegen dieser einfachen Kündigungsmöglichkeit sind rein unbefristete Verträge in der Praxis eher selten.

Befristete Maklerverträge

Bei Verträgen mit einer festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung während dieser Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen.

• Läuft der Vertrag nach einer bestimmten Zeit automatisch aus, ist keine Kündigung notwendig.
• Enthält der Vertrag eine Klausel zur automatischen Verlängerung, müssen Sie rechtzeitig vor Ablauf der ursprünglichen Laufzeit kündigen, um die Verlängerung zu verhindern. Beachten Sie hierfür die im Vertrag genannte Kündigungsfrist.
• Wichtig: Bei qualifizierten Makleralleinaufträgen, die oft befristet sind, ist eine ordentliche Kündigung vor Laufzeitende in der Regel vertraglich ausgeschlossen.

Form der Kündigung

Das Gesetz schreibt für die Kündigung eines Maklervertrags keine bestimmte Form vor. Sie könnten theoretisch auch mündlich kündigen. Dringend empfohlen wird jedoch die schriftliche Kündigung (per Brief, idealerweise als Einschreiben) oder zumindest die Textform (z.B. E-Mail, Fax). Nur so haben Sie einen Nachweis, dass und wann die Kündigung erfolgt ist.

Achten Sie auf Klauseln im Vertrag, die eine bestimmte Form vorschreiben. Aber Vorsicht: Findet sich eine solche Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers und verlangt sie eine strengere Form als die Textform (also z.B. zwingend Schriftform per Brief), ist diese Klausel oft unwirksam (§ 309 Nr. 13b BGB). Die Textform (z.B. E-Mail) reicht dann trotzdem aus.

Beispiel für eine Kündigung in Textform: „Sehr geehrte/r [Name Makler/in], hiermit kündige ich den Maklervertrag vom [Datum des Vertragsabschlusses], betreffend das Objekt [Objektbezeichnung/Adresse], fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt / zum [Datum, falls zutreffend]. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Kündigung und das Vertragsende schriftlich. Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]“

Rechtsfolgen einer ordentlichen Kündigung für Auftraggeber

Eine wirksame, ordentliche Kündigung beendet den Maklervertrag für die Zukunft. Der Makler muss seine Bemühungen einstellen, einen Käufer oder Mieter zu finden. Die wichtigsten Folgen sind:

Provisionsanspruch kann bestehen bleiben

Das ist der kritischste Punkt: Auch nach einer wirksamen Kündigung kann der Makler unter Umständen noch Anspruch auf seine Provision haben! Dies ist der Fall, wenn Sie nach Vertragsende einen Hauptvertrag (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) mit einem Interessenten abschließen, den der Makler Ihnen während der Vertragslaufzeit nachgewiesen oder vermittelt hat.

Der Anspruch entsteht, wenn die Tätigkeit des Maklers zumindest mitursächlich für den späteren Vertragsabschluss war. Dies entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung. Bei Kündigung eines Makleralleinauftrags ist jedoch ein erneutes ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers erforderlich, damit ein Provisionsanspruch entstehen kann.

Möglicher Anspruch auf Aufwandsentschädigung

Hat der Makler während der Vertragslaufzeit Aufwendungen (z.B. für Inserate, Exposé-Erstellung, Besichtigungen) getätigt, kann er hierfür unter Umständen Ersatz verlangen. Voraussetzung ist aber, dass ein solcher Aufwandsersatzanspruch im Maklervertrag wirksam vereinbart wurde. Pauschale oder sehr hohe Aufwandsersatzklauseln sind oft unwirksam.

Erstattungsfähig sind nur tatsächlich entstandene und nachweisbare Kosten, die unmittelbar mit dem konkreten Auftrag verbunden sind. Allgemeine Betriebskosten wie anteilige Bürokosten sind nicht erstattungsfähig.

Folgen einer unwirksamen Kündigung

Ist Ihre Kündigung unwirksam (z.B. weil Sie einen befristeten Alleinauftrag vorzeitig ordentlich kündigen wollten), läuft der Maklervertrag weiter wie ursprünglich vereinbart.

Manche Maklerverträge (insbesondere Alleinaufträge) enthalten Klauseln, die für den Fall einer unberechtigten Kündigung durch den Auftraggeber Vertragsstrafen oder pauschalierten Schadensersatz vorsehen. Wichtig: Solche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind häufig unwirksam. Nur wenn eine solche Regelung individuell zwischen Ihnen und dem Makler ausgehandelt wurde, kann sie unter Umständen gültig sein.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Ein Maklervertrag basiert maßgeblich auf einem Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Immobilienmakler. Wird dieses Vertrauen durch schwerwiegende Umstände zerstört, kann eine sofortige Beendigung des Vertrages notwendig sein – die sogenannte außerordentliche Kündigung. Diese ist selbst dann möglich, wenn eine feste Laufzeit vereinbart oder die ordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen wurde. Es handelt sich hierbei jedoch um eine Ausnahme, die an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Maklervertrags

Die Möglichkeit zur außerordentlichen, also fristlosen Kündigung eines Maklervertrags ist gesetzlich geregelt. Relevant sind hierfür vor allem zwei Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die unterschiedliche Ansatzpunkte bieten: § 626 und § 627 BGB.

Kündigung nach § 626 BGB: Der wichtige Grund

Dies ist die zentrale Vorschrift für die Kündigung aus wichtigem Grund bei Dienstverhältnissen, was auch Maklerverträge einschließt, insbesondere wenn sie befristet sind. Für eine wirksame Kündigung nach § 626 BGB müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Vorliegen eines wichtigen Grundes: Es müssen Tatsachen vorliegen, aufgrund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
• Erheblicher Pflichtverstoß des Maklers: Der wichtige Grund liegt in der Regel in einem schwerwiegenden Fehlverhalten oder einer erheblichen Pflichtverletzung des Maklers.
• Unzumutbarkeit der Fortsetzung: Eine umfassende Interessenabwägung muss ergeben, dass Ihnen das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist.

Besonders wichtig ist die strikte Zwei-Wochen-Frist gemäß § 626 Abs. 2 BGB. Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem Sie von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangen. Wird diese Frist versäumt, ist die außerordentliche Kündigung aus diesem Grund unwirksam, selbst wenn objektiv ein wichtiger Grund vorliegt!

Kündigung nach § 627 BGB: Dienste höherer Art

Diese Vorschrift bietet eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit für bestimmte Dienstverhältnisse, die auf besonderem Vertrauen basieren und sogenannte „Dienste höherer Art“ zum Gegenstand haben. Hier sind die Voraussetzungen:

• Besonderes Vertrauensverhältnis: Der Vertrag muss auf einer ausgeprägten persönlichen Vertrauensbasis beruhen.
• Dienste höherer Art: Dies sind Tätigkeiten, die typischerweise eine höhere Bildung oder besondere Fähigkeiten und eine persönliche, oft vertrauliche Beziehung erfordern (klassische Beispiele: Ärzte, Anwälte, Steuerberater). Ob die reine Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit eines Immobilienmaklers darunter fällt, ist juristisch umstritten und einzelfallabhängig. Relevant kann § 627 BGB aber werden, wenn der Makler umfassende Beratungsleistungen erbringt, die über die reine Vermittlung hinausgehen und ihn quasi zu einem treuhänderischen Sachwalter Ihrer Interessen machen.
• Kündigung jederzeit möglich: Liegen diese Voraussetzungen vor, kann das Dienstverhältnis jederzeit gekündigt werden, ohne dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 626 BGB vorliegen muss. Eine bloße Erschütterung des Vertrauens kann hier ausreichen.

Obwohl die Kündigung nach beiden Paragraphen theoretisch formfrei möglich wäre, ist aus Beweisgründen dringend zu empfehlen, die Kündigung schriftlich zu erklären und den Zugang (z.B. per Einschreiben mit Rückschein) sicherzustellen.

Wichtig: Der zur Dienstleistung Verpflichtete darf gemäß § 627 Abs. 2 BGB nur in der Art kündigen, dass sich der Dienstberechtigte die Dienste anderweit beschaffen kann, es sei denn, dass ein wichtiger Grund für die unzeitige Kündigung vorliegt. Bei einer Kündigung zur Unzeit ohne wichtigen Grund ist der Verpflichtete zum Schadensersatz verpflichtet.

Beispiele für wichtige Kündigungsgründe im Maklerrecht

Ein „wichtiger Grund“ im Sinne des § 626 BGB, der zur fristlosen Kündigung des Maklervertrags berechtigen kann, liegt vor, wenn das Verhalten des Maklers die Fortsetzung des Vertrages für Sie unzumutbar macht. Entscheidend sind dabei stets die Umstände des Einzelfalls. Es muss sich um schwerwiegende Verstöße handeln. Beispiele hierfür können sein:

• Nachweisliche Untätigkeit: Der Makler wird trotz klarer Absprachen über einen längeren Zeitraum überhaupt nicht aktiv, bewirbt das Objekt nicht oder führt keine Besichtigungen durch.
• Gravierende Falschberatung oder Täuschung: Der Makler macht bewusst falsche Angaben über wesentliche Eigenschaften der Immobilie oder den erzielbaren Preis, nur um den Auftrag zu erhalten.
• Verletzung der Vertraulichkeit: Der Makler gibt sensible Daten des Auftraggebers (z.B. finanzielle Verhältnisse, Mindestverkaufspreis) unbefugt an Dritte oder Interessenten weiter.
• Erhebliche Interessenkonflikte: Der Makler arbeitet heimlich mit einem Kaufinteressenten zusammen, um den Preis zu drücken, oder bevorzugt einen Käufer aus persönlichen Gründen zum Nachteil des Verkäufers.
• Strafbare Handlungen: Der Makler begeht im Zusammenhang mit dem Maklerauftrag eine Straftat, wie Betrug oder Untreue.
• Diskriminierendes Verhalten: Der Makler lehnt potenzielle Käufer oder Mieter nachweislich aus diskriminierenden Gründen (z.B. Herkunft, Religion) ab und verstößt damit gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

Kleinere Unstimmigkeiten oder eine bloße Unzufriedenheit mit dem Vermarktungstempo rechtfertigen in der Regel keine außerordentliche Kündigung.

Finanzielle Konsequenzen bei Kündigung des Maklervertrags

Die Beendigung eines Maklervertrags wirft häufig finanzielle Fragen auf. Insbesondere geht es dabei um den Anspruch des Maklers auf Provision und mögliche Forderungen nach Schadensersatz. Ein klares Verständnis dieser Punkte ist wichtig, um unerwartete Kosten und rechtliche Risiken nach einer Kündigung zu vermeiden und die eigenen Rechte und Pflichten richtig einschätzen zu können.

Provisionsanspruch des Maklers nach Kündigung

Grundsätzlich gilt beim Maklervertrag das Erfolgsprinzip: Provision wird nur fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Vertragsabschluss herbeiführt. Eine Kündigung wirkt immer nur für die Zukunft. Hat der Makler die entscheidende Leistung – also den Nachweis (Benennung eines geeigneten Interessenten) oder die Vermittlung (aktives Hinwirken auf den Abschluss zwischen den Parteien) – bereits vor Wirksamwerden der Kündigung erbracht und führt diese Leistung später zum Abschluss des Hauptvertrags (z.B. Kaufvertrag), kann der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen bleiben.

Kündigt der Auftraggeber den Vertrag, erlischt dieser in der Regel für die Zukunft. Ein Provisionsanspruch für einen nach der Kündigung zustande kommenden Hauptvertrag entsteht dann oft nur noch, wenn der Makler nach der Kündigung erneut ein eindeutiges Provisionsverlangen stellt und seine frühere Leistung weiterhin ursächlich für den späteren Vertragsschluss war. Die genauen Umstände sind hier entscheidend.

Kündigt hingegen der Makler selbst ohne wichtigen Grund, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren. Ein solches Vorgehen kann als Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) gewertet werden, insbesondere wenn er den Auftraggeber dadurch im Stich lässt.

Besondere Fälle treten auf, wenn der vermittelte Hauptvertrag später scheitert. Wird der Kaufvertrag beispielsweise wegen arglistiger Täuschung erfolgreich angefochten, entfällt in der Regel auch der Provisionsanspruch rückwirkend. Wird der Hauptvertrag jedoch später aus Gründen aufgehoben, die erst nach Vertragsschluss entstanden sind (z.B. einvernehmliche Aufhebung durch Käufer und Verkäufer) und die der Makler nicht zu vertreten hat, bleibt der bereits entstandene Provisionsanspruch meist bestehen, sofern der Makler seine Leistung bis dahin korrekt erbracht hatte.

Mögliche Schadensersatzansprüche bei vorzeitiger Vertragsbeendigung

Neben dem Provisionsanspruch können bei einer Vertragsbeendigung unter bestimmten Umständen auch Schadensersatzforderungen entstehen. Dies droht insbesondere, wenn eine Partei den Vertrag pflichtwidrig beendet oder ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzt.

Schadensersatz kann der Makler zum Beispiel fordern, wenn der Auftraggeber die Kündigung unsachgemäß ausspricht (z.B. unter Missachtung von Formvorschriften bei einem befristeten Vertrag) oder wenn der Auftraggeber seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, die für die Maklertätigkeit wesentlich waren (z.B. Verweigerung von Besichtigungsterminen, Zurückhalten wichtiger Informationen).

Ein besonderes Risiko für Schadensersatz besteht bei qualifizierten Alleinaufträgen. Diese Verträge enthalten oft Klauseln, die den Auftraggeber zu bestimmten Handlungen verpflichten oder ihm bestimmte Handlungen untersagen. Beauftragt der Auftraggeber beispielsweise während der Laufzeit eines Alleinauftrags vertragswidrig einen weiteren Makler, der die Immobilie erfolgreich verkauft, kann der ursprünglich beauftragte Makler Schadensersatz in Höhe der ihm entgangenen Provision verlangen (sog. Ersatz des positiven Interesses). Ähnliches gilt, wenn der Auftraggeber einen befristeten Alleinauftrag vorzeitig ohne wichtigen Grund kündigt und die Immobilie anschließend selbst oder über einen Dritten verkauft, wodurch dem Makler die Chance auf die Provision genommen wird.

Unabhängig von Provision oder Schadensersatz kann ein Makler Anspruch auf Ersatz seiner konkreten Auslagen (Aufwendungsersatz) haben. Dies ist jedoch nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Maklervertrag wirksam vereinbart wurde. Wichtig ist hierbei: Ersetzt werden können nur tatsächlich entstandene und nachweisbare Kosten, wie zum Beispiel Kosten für Inserate, Exposé-Erstellung oder Fahrten zu Besichtigungsterminen. Allgemeine Geschäftskosten wie anteilige Büromiete oder pauschale Beträge für Telefon und Porto sind in der Regel nicht erstattungsfähig. Vertragsklauseln, die einen pauschalen Aufwendungsersatz ohne konkreten Nachweis vorsehen, sind häufig unwirksam. Der Aufwendungsersatz kann neben einem Schadensersatzanspruch bestehen, wird aber oft auf diesen angerechnet.

Rechtssichere Durchführung der Kündigung

Die Beendigung eines Maklervertrags sollte stets mit Bedacht erfolgen. Die Wirksamkeit Ihrer Kündigung hängt maßgeblich davon ab, ob Sie bestimmte formale Anforderungen einhalten und den Zugang des Kündigungsschreibens im Streitfall beweisen können. Fehler bei der Durchführung können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist oder unnötige rechtliche Auseinandersetzungen nach sich zieht. Achten Sie daher sorgfältig auf die korrekte Formulierung und eine lückenlose Dokumentation.

Formulierung des Kündigungsschreibens: Dos and Don’ts

Ein korrekt formuliertes Kündigungsschreiben ist die Grundlage für eine wirksame Beendigung des Maklervertrags. Beachten Sie die folgenden Punkte:

Dos: Was Sie tun sollten

• Schriftform wählen: Verfassen Sie die Kündigung in Textform, also als lesbares Dokument auf einem dauerhaften Datenträger. Dies dient als wichtiger Beweis und ist bei schriftlich geschlossenen Verträgen oft ohnehin vorgeschrieben.
• Vollständige Angaben machen: Nennen Sie klar Ihren vollständigen Namen und Ihre Adresse sowie die des Maklers (Firma und Adresse).
• Kündigungsabsicht klar äußern: Formulieren Sie unmissverständlich, dass Sie den Vertrag beenden möchten. Beispiel: „Hiermit kündige ich den Maklervertrag vom [Datum des Vertragsschlusses] bezüglich des Objekts [Objektbezeichnung/Adresse].“
• Wirksamkeitsdatum nennen: Geben Sie an, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung wirksam werden soll (z. B. „fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ oder bei außerordentlicher Kündigung „mit sofortiger Wirkung“).
• Absender angeben: Der Name des Absenders muss genannt werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich.
• Grund bei außerordentlicher Kündigung angeben: Wenn Sie außerordentlich aus einem wichtigen Grund kündigen (z. B. wegen einer schweren Pflichtverletzung des Maklers), müssen Sie diesen Grund im Schreiben konkret benennen.

Don’ts: Was Sie vermeiden sollten

• Mündliche Kündigung: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen. Diese sind später schwer oder gar nicht nachweisbar.
• Kündigung ohne nachweisbaren Zugang: Eine einfache E-Mail kann für eine rechtswirksame Kündigung ausreichen, sofern der Zugang nachweisbar ist. Sicherer ist jedoch immer der Postweg.
• Vage Formulierungen: Vermeiden Sie unklare Aussagen wie „Ich denke über eine Kündigung nach“ oder „Ich möchte den Vertrag vielleicht beenden“. Die Kündigungsabsicht muss eindeutig sein.
• Unprofessionalität: Bleiben Sie sachlich und höflich, auch wenn Sie verärgert sind. Beleidigungen oder unsachliche Vorwürfe gehören nicht in ein Kündigungsschreiben.
• Fristversäumnis: Achten Sie bei befristeten Verträgen oder Verträgen mit vereinbarten Laufzeiten genau auf die geltenden Kündigungsfristen. Eine verspätete Kündigung führt oft erst zum nächstmöglichen Termin zur Beendigung.

Beweissicherung und Dokumentation der Kündigung

Entscheidend für die Wirksamkeit der Kündigung ist nicht nur das Abschicken, sondern der nachweisbare Zugang beim Makler. Sichern Sie sich daher unbedingt ab:

• Versand per Einschreiben mit Rückschein: Dies ist die sicherste Methode, um den Zugang der Kündigung beim Empfänger nachweisen zu können. Der Rückschein bestätigt Ihnen Datum und Unterschrift des Empfängers oder einer empfangsberechtigten Person.
• Ausreichend Zeit einplanen: Berücksichtigen Sie die Postlaufzeiten. Die Kündigung muss dem Makler vor Ablauf einer Kündigungsfrist zugegangen sein. „Zugang“ bedeutet, dass das Schreiben so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist (z. B. im Briefkasten liegt), dass er unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Wann er es tatsächlich liest, ist unerheblich.
• Zugangsbestätigung erbitten: Sie können im Kündigungsschreiben zusätzlich um eine kurze schriftliche Bestätigung des Kündigungserhalts und des Beendigungsdatums bitten.
• Wichtige Unterlagen aufbewahren: Heben Sie eine Kopie Ihres Kündigungsschreibens, den Einlieferungsbeleg des Einschreibens und den unterschriebenen Rückschein sorgfältig auf. Diese Dokumente dienen als Beweissicherung für die Kündigung.
• 14-Tage-Frist bei außerordentlicher Kündigung: Wollen Sie aus einem wichtigen Grund außerordentlich kündigen, beachten Sie die gesetzliche Frist: Die Kündigung muss innerhalb von 14 Tagen erfolgen, nachdem Sie von dem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt haben.
• Kommunikation dokumentieren: Halten Sie relevante Korrespondenz oder Gesprächsnotizen fest, insbesondere wenn die Kündigung aufgrund von Pflichtverletzungen des Maklers erfolgt. Diese Dokumentation kann im Streitfall hilfreich sein.

Besondere Kündigungssituationen im Maklerrecht

Die Möglichkeiten zur Beendigung eines Maklervertrags können je nach den spezifischen Umständen variieren. Insbesondere die Art des geschlossenen Vertrags, wie beispielsweise ein Alleinauftrag, sowie bestimmte gesetzliche Regelungen, wie das Verbraucher-Widerrufsrecht, spielen eine entscheidende Rolle bei der Frage, wie und wann eine Kündigung wirksam erfolgen kann.

Kündigung bei Alleinaufträgen und Exklusivverträgen

Alleinaufträge sind im Immobilienbereich weit verbreitet und bringen spezielle Regelungen für ihre Beendigung mit sich.

Was ist ein Alleinauftrag?

Ein Alleinauftrag verpflichtet den Auftraggeber (meist den Immobilieneigentümer), für einen bestimmten Zeitraum keinen anderen Makler mit der Vermittlung des Objekts zu beauftragen. Man unterscheidet:

• Einfacher Alleinauftrag: Nur der beauftragte Makler darf tätig werden, der Eigentümer behält sich jedoch das Recht vor, selbst einen Käufer oder Mieter zu finden.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Weder darf ein anderer Makler beauftragt werden, noch darf der Eigentümer selbst Verkaufs- oder Vermietungsbemühungen unternehmen. Er muss potenzielle Interessenten an den Makler verweisen.

Beendigung befristeter Alleinaufträge

Alleinaufträge werden fast immer befristet geschlossen, typischerweise für eine Laufzeit von drei bis acht Monaten. Die Beendigung erfolgt in der Regel auf zwei Wegen:

1. Fristablauf: Der Vertrag endet automatisch mit dem vereinbarten Datum, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
2. Ordentliche Kündigung bei Verlängerungsklausel: Enthält der Vertrag eine Klausel zur automatischen Verlängerung, muss er zum Ende der (jeweiligen) Laufzeit ordentlich gekündigt werden. Gerichte halten hierfür oft eine Kündigungsfrist von vier Wochen zum Laufzeitende für angemessen.

Außerordentliche Kündigung (fristlos)

Auch ein befristeter Alleinauftrag kann jederzeit fristlos gekündigt werden, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Ein wichtiger Grund macht die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum vereinbarten Ende für eine Partei unzumutbar. Beispiele hierfür sind:

• Erhebliche Vertragsverletzungen durch den Makler (z.B. Verstoß gegen vereinbarte Pflichten)
• Schwerwiegender Vertrauensbruch (z.B. Weitergabe vertraulicher Informationen)
• Nachweisliche, längere Untätigkeit des Maklers trotz Verpflichtung zur aktiven Vermittlung
• Doppeltätigkeit für beide Seiten ohne Zustimmung

Wichtig:

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Klauseln, die dies versuchen, sind in der Regel unwirksam. Die Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen erfolgen, nachdem der Kündigende von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat (§ 626 Abs. 2 BGB).

Frist für die außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden, nachdem der Kündigende vom wichtigen Grund Kenntnis erlangt hat. Im Gesetz finden sich unterschiedliche Fristen (§ 314 BGB: angemessene Frist; § 626 BGB: zwei Wochen). Zur Sicherheit wird empfohlen, die Kündigung möglichst zeitnah, idealerweise innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des Grundes, auszusprechen.

Widerruf des Maklervertrags: Fristen und Voraussetzungen

Für Verbraucher gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, einen geschlossenen Maklervertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen.

Wann besteht ein Widerrufsrecht?

Ein 14-tägiges gesetzliches Widerrufsrecht (§§ 312g, 355 BGB) besteht für Verbraucher typischerweise dann, wenn der Maklervertrag

• als Fernabsatzvertrag (z.B. über Internet, E-Mail, Telefon) oder
• außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers (z.B. in der Wohnung des Kunden, auf der Straße)

geschlossen wurde. Dies trifft auf viele moderne Maklerverträge zu.

Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Makler den Verbraucher korrekt und vollständig über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Erfolgt keine oder nur eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Fristbeginn und -dauer

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt erst zu laufen, wenn der Makler den Verbraucher korrekt und vollständig über sein Widerrufsrecht belehrt hat.

Achtung: Erfolgt keine oder nur eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, verlängert sich das Widerrufsrecht erheblich. Es erlischt dann spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Eine fehlende oder falsche Belehrung kann also weitreichende Folgen haben.

Folgen des Widerrufs

Durch einen wirksamen Widerruf wird der Vertrag rückabgewickelt. Das bedeutet, beide Seiten sind so zu stellen, als wäre der Vertrag nie geschlossen worden. Bereits ausgetauschte Leistungen sind zurückzugewähren. Eine Maklerprovision kann dann nicht mehr gefordert werden. Allerdings kann der Makler unter bestimmten Voraussetzungen einen Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangen, sofern er den Verbraucher hierüber ordnungsgemäß belehrt hat.

Ausschluss & Wertersatz (Vorsicht!)

Das Widerrufsrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig erlöschen:

1. Wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler mit seiner Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt,
2. der Verbraucher seine Kenntnis vom Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler bestätigt hat, UND
3. der Makler die Dienstleistung daraufhin vollständig erbracht hat.

Hat der Makler auf Wunsch des Kunden vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistung begonnen und der Kunde widerruft den Vertrag, bevor die Leistung vollständig erbracht ist, kann der Makler unter Umständen Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung verlangen. Wertersatz bedeutet eine angemessene Vergütung für den bereits erbrachten Teil der Dienstleistung. Voraussetzung ist aber auch hier, dass der Makler den Verbraucher vor Vertragsschluss korrekt über diese Möglichkeit und die Bedingungen informiert hat.

Ausübung des Widerrufs

Der Widerruf muss gegenüber dem Makler eindeutig erklärt werden (z.B. „Hiermit widerrufe ich den Vertrag…“). Eine Begründung ist nicht erforderlich. Obwohl keine spezielle Form vorgeschrieben ist, empfiehlt sich aus Nachweisgründen dringend die Schriftform (z.B. E-Mail oder Brief per Einschreiben).