Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Betriebskostenabrechnung: Kein automatischer Anspruch auf Zusendung von Belegkopien für ehemaligen Mieter – Landgericht Hanau bestätigt Zumutbarkeit der Einsichtnahme vor Ort
- Der Streit um die Betriebskostenabrechnung 2021 und das Recht auf Belegeinsicht des ehemaligen Mieters
- Entscheidung des Landgerichts Hanau: Berufung des ehemaligen Mieters gegen Abweisung der Klage erfolglos
- Die gerichtliche Begründung: Warum kein Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien nach § 242 BGB bestand
- Zumutbarkeit der Belegeinsicht: Die Bewertung der Entfernung zwischen Hanau und Frankfurt durch das Gericht
- Umzug nach Mietvertragsende: Keine Auswirkung auf die Zumutbarkeit der Belegeinsicht beim Vermieter
- Versäumnis des Mieters: Fehlende Geltendmachung der Unzumutbarkeit gegenüber dem Vermieter
- Weitere Entscheidungen des Gerichts: Kosten des Berufungsverfahrens und Streitwertfestsetzung
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist der Unterschied zwischen einem Anspruch auf Belegeinsicht und einem Anspruch auf Zusendung von Belegkopien bei einer Betriebskostenabrechnung?
- Unter welchen Umständen kann ein ehemaliger Mieter die Einsicht in die Betriebskostenbelege verlangen?
- Wann gilt die Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege als unzumutbar?
- Welche Rolle spielt die frühere Praxis der Belegzusendung („Treu und Glauben“) bei der Frage, ob ein Anspruch auf erneute Zusendung besteht?
- Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mieter unberechtigt die Zusendung von Belegkopien verlangt und die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht prüft?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 S 43/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Hanau
- Verfahrensart: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ehemaliger Mieter, der die Betriebskostenabrechnung für 2021 anficht und Belege einsehen oder zugesandt bekommen wollte.
- Beklagte: Vermieter, der die Betriebskostenabrechnung erstellt hat und Einsichtnahme in die Belege anbietet.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein ehemaliger Mieter stritt über die Betriebskostenabrechnung 2021. Er verlangte die Zusendung von Belegen, während der Vermieter Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters anbot. Der Mieter argumentierte, die Einsichtnahme sei wegen der Entfernung unzumutbar geworden, besonders nach seinem Umzug.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, unter welchen Umständen ein Mieter Anspruch auf Zusendung von Betriebskosten-Belegen hat, anstatt diese beim Vermieter einsehen zu müssen, insbesondere bei größeren Entfernungen.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Landgericht Hanau wies die Berufung des ehemaligen Mieters gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück. Damit wurde die ursprüngliche Entscheidung bestätigt und der Mieter muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
- Begründung: Die Berufung hatte keine Aussicht auf Erfolg. Ein Anspruch auf Zusendung von Belegkopien besteht nur bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme, was hier nicht der Fall war. Die Entfernung während der Mietzeit (ca. 46 km) galt als zumutbar, und der spätere Umzug des Mieters liegt in dessen Risiko.
- Folgen: Der ehemalige Mieter hat den Rechtsstreit endgültig verloren und muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Das Urteil stärkt das Recht des Vermieters, Belege grundsätzlich zur Einsicht bereitzuhalten, solange die Entfernung zumutbar ist.
Der Fall vor Gericht
Betriebskostenabrechnung: Kein automatischer Anspruch auf Zusendung von Belegkopien für ehemaligen Mieter – Landgericht Hanau bestätigt Zumutbarkeit der Einsichtnahme vor Ort
Ein Rechtsstreit zwischen einem ehemaligen Mieter und seinem Vermieter über die Modalitäten der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung landete vor dem Landgericht Hanau.
Im Kern ging es um die Frage, ob der ehemalige Mieter einen Anspruch darauf hat, Kopien der Abrechnungsbelege zugesandt zu bekommen, anstatt diese in den Geschäftsräumen des Vermieters beziehungsweise dessen Hausverwaltung einzusehen. Insbesondere die Entfernung zum Einsichtsort und ein zwischenzeitlicher Umzug des ehemaligen Mieters standen im Fokus der Auseinandersetzung.
Der Streit um die Betriebskostenabrechnung 2021 und das Recht auf Belegeinsicht des ehemaligen Mieters
Der ehemalige Mieter hatte die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 von seinem Vermieter erhalten und wollte die zugrundeliegenden Belege prüfen. In der Vergangenheit, genauer gesagt für das Abrechnungsjahr 2020, hatte die Hausverwaltung des Vermieters dem ehemaligen Mieter die Belege unkompliziert per E-Mail zukommen lassen. Aufgrund dieser positiven Erfahrung forderte der ehemalige Mieter auch für das Jahr 2021 die Zusendung der Unterlagen.
Die Belege lagen jedoch in den Geschäftsräumen der zuständigen Hausverwaltung in Frankfurt zur Einsichtnahme bereit. Die Wohnung des ehemaligen Mieters, für die die Betriebskostenabrechnung erstellt wurde, befand sich in Hanau. Die Distanz zwischen Hanau und Frankfurt beträgt etwa 46 Kilometer. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zog der ehemalige Mieter an einen neuen Wohnort, wodurch sich die Entfernung zum Ort der Belegeinsicht auf rund 124 Kilometer erhöhte.
Der ehemalige Mieter vertrat die Auffassung, sein Verlangen nach Zusendung der Belege müsse in jedem Fall als ein Verlangen auf Einsichtnahme verstanden werden. Er argumentierte zudem, dass die Zusendung der Belege aufgrund der früheren Praxis für das Jahr 2020 nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) geschuldet sei. Darüber hinaus machte er geltend, dass die persönliche Einsichtnahme in Frankfurt aufgrund der Entfernung, insbesondere nach seinem Umzug, unzumutbar sei und ihm deshalb ein Recht auf Übersendung der Belege, beispielsweise in Form von Kopien, zustehe.
Das Amtsgericht Hanau hatte sich bereits mit dem Fall befasst (Az. 34 C 18/23) und die Klage des ehemaligen Mieters abgewiesen. Gegen dieses erstinstanzliche Urteil legte der ehemalige Mieter Berufung beim Landgericht Hanau ein.
Entscheidung des Landgerichts Hanau: Berufung des ehemaligen Mieters gegen Abweisung der Klage erfolglos
Das Landgericht Hanau wies die Berufung des ehemaligen Mieters gegen das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 27.05.2024 durch einen einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurück. Damit bestätigte das Landgericht die Entscheidung der Vorinstanz vollumfänglich. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden dem ehemaligen Mieter auferlegt. Sowohl der Beschluss des Landgerichts Hanau als auch das Urteil des Amtsgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf 1.473,41 Euro festgesetzt.
Die gerichtliche Begründung: Warum kein Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien nach § 242 BGB bestand
Das Landgericht Hanau stützte seine Entscheidung maßgeblich darauf, dass die Berufung des ehemaligen Mieters offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bot. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss ohne mündliche Verhandlung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO seien erfüllt. Das Gericht sah in dem Fall keine grundsätzliche Bedeutung, die eine Entscheidung nach mündlicher Verhandlung zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich machen würde. Die Kammer bezog sich dabei umfassend auf die Gründe ihres vorausgegangenen Hinweisbeschlusses vom 12.02.2025 und die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts.
Hinsichtlich des Arguments des ehemaligen Mieters, ein Verlangen nach Übersendung der Belege sei immer als ein Verlangen nach Einsichtnahme zu interpretieren, verwies das Gericht auf seine bereits im Hinweisbeschluss dargelegte Position. Entscheidend war für das Gericht, dass die einmalige Übersendung der Belege für das Vorjahr 2020 durch die Hausverwaltung keinen Rechtsanspruch für den ehemaligen Mieter auf eine erneute Übersendung für das streitgegenständliche Abrechnungsjahr 2021 begründet. Ein solcher Anspruch lasse sich nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ableiten. Eine einmalige Gefälligkeit oder ein Entgegenkommen des Vermieters oder seiner Verwaltung in der Vergangenheit führt also nicht automatisch zu einer dauerhaften Verpflichtung für die Zukunft.
Weiterhin stellte das Gericht klar, dass der Vermieter auch nicht verpflichtet gewesen sei, den ehemaligen Mieter explizit darauf hinzuweisen, dass sein Verlangen nach Zusendung der Belege unzulässig sei. Vielmehr liege es in der Verantwortung des Mieters, sich aktiv um einen Termin zur Einsichtnahme in die Belege zu bemühen und hierfür erneut den Kontakt zum Vermieter oder dessen Hausverwaltung aufzunehmen, wenn sein ursprüngliches Verlangen (Übersendung) nicht erfüllt wird. Der Mieter trägt also die Initiativepflicht zur Organisation der Belegeinsicht.
Zumutbarkeit der Belegeinsicht: Die Bewertung der Entfernung zwischen Hanau und Frankfurt durch das Gericht
Den Einwand des ehemaligen Mieters, die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters sei aufgrund der Entfernung unzumutbar, brachte dieser erst in der Berufungsinstanz vor. Das Landgericht wertete dies als möglicherweise verspätet. Unabhängig von der Frage der Verspätung teilte das Gericht jedoch die Einschätzung der Unzumutbarkeit nicht.
Das Gericht räumte zwar grundsätzlich ein, dass einem Mieter ein Anspruch aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auf die Überlassung von Fotokopien der Unterlagen zustehen könne, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters tatsächlich unzumutbar ist. Die Feststellung der Unzumutbarkeit ist dabei stets eine Frage des Einzelfalls und obliegt der Prüfung durch das zuständige Gericht. Allerdings, so führte die Kammer unter Verweis auf juristische Fachliteratur (Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 10. Auflage 2022, Rn. 310) aus, sei die Schwelle der Unzumutbarkeit bei räumlicher Entfernung nicht klar definiert und werde in der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet.
Im konkreten Fall sah das Landgericht Hanau die Entfernung von circa 46 Kilometern zwischen der damaligen Wohnung des ehemaligen Mieters in Hanau und den Geschäftsräumen der Hausverwaltung in Frankfurt nicht als unzumutbar an. Das Gericht berücksichtigte dabei den eigenen Vortrag des ehemaligen Mieters, wonach diese Strecke mit öffentlichen Verkehrsmitteln in weniger als einer Stunde zurückzulegen sei. Mit dem Auto sei die Fahrzeit sogar noch kürzer. Eine solche Distanz und Reisezeit erachtete die Kammer für die Belegeinsicht als noch zumutbar. Erschwerend kam für den ehemaligen Mieter hinzu, dass er diese angebliche Unzumutbarkeit während des laufenden Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht hatte. Für das Abrechnungsjahr 2020 hatte er sogar die Einsichtnahme (die dann zur Übersendung führte) aktiv verlangt, was zeigt, dass er den Weg oder die Modalitäten damals nicht per se als unzumutbar empfand.
Umzug nach Mietvertragsende: Keine Auswirkung auf die Zumutbarkeit der Belegeinsicht beim Vermieter
Auch der Umstand, dass der ehemalige Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses an einen weiter entfernten Ort gezogen war, wodurch sich die einfache Fahrtstrecke zur Belegeinsicht auf etwa 124 Kilometer erhöhte, änderte nichts an der Einschätzung des Gerichts. Das Einsichtsrecht des Mieters sei primär auf das laufende Mietverhältnis zugeschnitten. Daher ist für die Beurteilung der Zumutbarkeit die Entfernung von der ehemaligen Mietsache zum Ort der Belegeinsicht maßgeblich (erneuter Verweis auf Langenberg/Zehelein, Rn. 310).
War die Einsichtnahme beim Vermieter oder dessen Verwaltung vom Ort der Mietsache aus während des laufenden Mietverhältnisses als zumutbar einzustufen – wie im vorliegenden Fall mit 46 Kilometern –, so ist ein späterer Wegzug des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Frage der Zumutbarkeit nicht mehr relevant. Das Risiko und die möglicherweise erhöhten Aufwendungen, die durch einen solchen Umzug für die Wahrnehmung von Rechten aus dem beendeten Mietverhältnis entstehen, liegen allein beim ehemaligen Mieter (Verweis auf Zehelein in: MüKo BGB, 9. Auflage 2023, § 556 Rn. 93). Da die Einsichtnahme von der damaligen Wohnung in Hanau aus als zumutbar bewertet wurde, fiel die durch den Umzug entstandene größere Entfernung in den Risikobereich des ehemaligen Mieters. Er kann sich also nicht darauf berufen, dass die Einsichtnahme nun aufgrund seines eigenen, freiwilligen Umzugs unzumutbar geworden sei.
Versäumnis des Mieters: Fehlende Geltendmachung der Unzumutbarkeit gegenüber dem Vermieter
Lediglich ergänzend merkte das Landgericht Hanau an, dass es dem ehemaligen Mieter auch deshalb verwehrt sein dürfte, sich gegenüber dem Vermieter auf die Unzumutbarkeit der Belegeinsicht aufgrund der Entfernung zu berufen, weil er diese Unzumutbarkeit zu keinem Zeitpunkt während des relevanten Zeitraums – also vor oder bei der Anforderung der Belegeinsicht – gegenüber dem Vermieter oder dessen Hausverwaltung geltend gemacht hatte. Eine solche Geltendmachung wäre jedoch erforderlich gewesen. Sie hätte dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, das Anliegen des ehemaligen Mieters sachgerecht zu prüfen und gegebenenfalls auf eine alternative Lösung hinzuwirken, bevor es zu einem Rechtsstreit kommt. Die Anfertigung und Übersendung von Belegkopien ist für den Vermieter mit einem höheren Aufwand verbunden als die bloße Bereitstellung zur Einsichtnahme. Daher muss der Mieter, der eine solche Sonderbehandlung wünscht, seine Gründe hierfür dem Vermieter darlegen.
Weitere Entscheidungen des Gerichts: Kosten des Berufungsverfahrens und Streitwertfestsetzung
Die Kostenentscheidung zulasten des ehemaligen Mieters beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Diese Vorschrift besagt, dass die Partei, die im Rechtsstreit unterliegt, die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Beschlusses und des erstinstanzlichen Urteils ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren auf 1.473,41 Euro erfolgte gemäß §§ 47, 63 Abs. 2 GKG (Gerichtskostengesetz) in Verbindung mit § 3 ZPO (Zivilprozessordnung). Dieser Wert bemisst sich in der Regel nach dem wirtschaftlichen Interesse des Klägers an der Sache.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung klärt, dass ehemalige Mieter keinen automatischen Anspruch auf die Zusendung von Kopien der Betriebskostenabrechnungsbelege haben, sondern diese grundsätzlich vor Ort beim Vermieter einsehen müssen. Eine einmalige frühere Übersendung durch den Vermieter aus Gefälligkeit begründet keinen dauerhaften Anspruch nach Treu und Glauben. Das Gericht beurteilte eine Entfernung von 46 km bzw. eine Anreise unter einer Stunde zur Einsichtnahme als zumutbar, wobei ein späterer Umzug des Mieters mit daraus resultierender größerer Entfernung an dieser Bewertung nichts ändert und in dessen Risikobereich fällt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen einem Anspruch auf Belegeinsicht und einem Anspruch auf Zusendung von Belegkopien bei einer Betriebskostenabrechnung?
Bei der Überprüfung Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung haben Sie als Mieter bestimmte Rechte, um die Forderungen des Vermieters nachvollziehen zu können. Dabei gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen dem Recht, die originalen Belege einzusehen, und dem Recht, Kopien dieser Belege zugeschickt zu bekommen.
Das Recht auf Belegeinsicht
Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass Sie die Möglichkeit haben, die Originaldokumente einzusehen, auf denen die Betriebskostenabrechnung basiert. Dazu gehören zum Beispiel Rechnungen von Versorgern (Wasser, Heizung), Versicherungsbelege, Grundsteuerbescheide oder Wartungsverträge.
- Dieses Recht bedeutet, dass der Vermieter Ihnen einen Termin anbieten muss, bei dem Sie die Belege physisch prüfen können.
- Die Einsichtnahme findet in der Regel in den Räumen des Vermieters statt oder an einem anderen, für Sie zumutbaren Ort in der Nähe der Wohnung.
- Der Vermieter muss die Belege vollständig und geordnet bereithalten, damit Sie die Abrechnung Schritt für Schritt nachvollziehen können.
- Der Zweck ist, dass Sie sich selbst davon überzeugen können, ob die in der Abrechnung aufgeführten Kosten tatsächlich angefallen sind und korrekt auf Sie umgelegt wurden.
Stellen Sie sich vor, Sie erhalten eine Rechnung und möchten wissen, wofür genau bezahlt wurde. Bei der Belegeinsicht können Sie die „Kassenbons“ und „Rechnungen“ sehen, die zu Ihrer Betriebskostenabrechnung gehören.
Der Anspruch auf Zusendung von Belegkopien (Die Ausnahme)
Ein allgemeines Recht darauf, dass Ihnen der Vermieter automatisch Kopien aller Belege zur Betriebskostenabrechnung zusendet, besteht grundsätzlich nicht. Die Zusendung von Kopien ist eher die Ausnahme von der Regel der persönlichen Einsichtnahme.
Ein Anspruch auf Zusendung von Kopien kann ausnahmsweise bestehen, wenn Ihnen die Einsichtnahme der Originale nicht zumutbar ist. Dies ist oft der Fall, wenn die Wohnung oder Ihr Wohnort weit vom Ort der Belegeinsicht entfernt liegt. Wenn Sie zum Beispiel in einer anderen Stadt wohnen als der Vermieter, kann es unzumutbar sein, extra für die Belegeinsicht anzureisen.
- In solchen Ausnahmefällen kann ein Anspruch darauf bestehen, dass Ihnen der Vermieter Kopien der relevanten Belege zusendet.
- Wichtig ist hierbei: Für die Zusendung der Kopien müssen Sie in der Regel die Kosten tragen. Das sind die Kosten für das Kopieren und den Versand. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen die Kopien kostenlos zur Verfügung zu stellen.
Vereinfacht gesagt: Das Gesetz geht davon aus, dass Sie persönlich vorbeikommen und nachschauen. Nur wenn das unter Berücksichtigung Ihrer Umstände wirklich schwierig oder unmöglich ist, kann die Zusendung von Kopien in Betracht kommen – dann aber meist gegen Erstattung der Kosten.
Zusammenfassend lässt sich festhalten: Das primäre und gesetzlich vorgesehene Recht ist die Belegeinsicht vor Ort. Ein Recht auf Zusendung von Kopien besteht nur unter besonderen Umständen und ist in der Regel mit den Kosten für Kopie und Versand verbunden.
Unter welchen Umständen kann ein ehemaliger Mieter die Einsicht in die Betriebskostenbelege verlangen?
Ja, grundsätzlich behalten Sie auch als ehemaliger Mieter das Recht auf Einsicht in die Betriebskostenbelege für den Zeitraum, in dem Sie die Wohnung gemietet hatten. Dieses Recht hängt nicht davon ab, ob das Mietverhältnis im Moment der Einsicht noch besteht.
Der Grund dafür ist, dass die Betriebskostenabrechnung sich auf einen Zeitraum bezieht, der während Ihrer Mietzeit lag. Sie haben als Mieter das Recht, die Richtigkeit dieser Abrechnung zu überprüfen. Dafür benötigen Sie die Einsicht in die zugrundeliegenden Belege wie Rechnungen, Verträge oder Messprotokolle.
Wie lange besteht das Recht nach dem Auszug?
Ihr Recht auf Einsichtnahme endet nicht automatisch mit dem Auszug. Es besteht weiterhin, solange Sie die Betriebskostenabrechnung noch prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte bezüglich Forderungen oder Guthaben aus dieser Abrechnung ergreifen können.
Maßgeblich sind hier im Wesentlichen zwei Zeiträume:
- Die Frist für den Vermieter zur Abrechnung: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und Ihnen zukommen lassen. Für einen Zeitraum während Ihrer Mietzeit kann also auch nach Ihrem Auszug noch eine Abrechnung erfolgen.
- Die Verjährung von Forderungen: Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen (sei es eine Nachzahlung Ihrerseits oder ein Guthaben für Sie) unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt in der Regel am Ende des Jahres, in dem Sie die Abrechnung erhalten haben und eine mögliche Forderung daraus fällig wurde. Solange eine solche Forderung noch nicht verjährt ist, haben Sie ein berechtigtes Interesse, die Abrechnung und damit die Belege zu prüfen.
Praktisch bedeutet dies: Selbst wenn Sie schon ausgezogen sind, können Sie die Einsicht in die Belege verlangen, solange die Abrechnung für den betreffenden Zeitraum noch erstellt werden kann und mögliche Forderungen daraus noch nicht verjährt sind.
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Sie eine Betriebskostenabrechnung für einen Zeitraum Ihrer ehemaligen Mietzeit erhalten, behalten Sie Ihr Recht, die dazugehörigen Belege einzusehen, um die Abrechnung zu überprüfen. Dies ist wichtig, damit Sie wissen, ob die aufgeführten Kosten korrekt sind, bevor Sie eine eventuelle Nachzahlung leisten oder ein Guthaben einfordern. Dieses Recht zur Einsichtnahme besteht typischerweise so lange, wie die Abrechnung selbst rechtlich noch relevant ist, insbesondere innerhalb der oben genannten Verjährungsfrist für Forderungen aus der Abrechnung.
Die Einsichtnahme erfolgt üblicherweise beim Vermieter oder dessen Verwaltung. Sie haben ein Recht darauf, die Belege im Original einzusehen oder, falls der Vermieter dies anbietet, Kopien zu erhalten.
Wann gilt die Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege als unzumutbar?
Das Recht des Mieters, die Belege über die Betriebskosten einzusehen, ist wichtig, um die Abrechnung zu überprüfen. Grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht, die Originalbelege direkt beim Vermieter oder dessen Verwaltung einzusehen.
Dieses Recht zur Einsichtnahme am Ort des Vermieters kann jedoch unter bestimmten Umständen als unzumutbar gelten. Unzumutbarkeit bedeutet, dass es Ihnen nicht billigerweise zugemutet werden kann, persönlich zur Einsichtnahme zu erscheinen.
Ob eine Einsichtnahme unzumutbar ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, zum Beispiel:
- Die Entfernung: Eine sehr weite Entfernung zwischen Ihrem jetzigen Wohnort (insbesondere nach einem Umzug) und dem Ort der Belegeinsicht kann die Einsichtnahme unzumutbar machen.
- Gesundheitliche Gründe: Wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sind, den Weg zum Vermieter auf sich zu nehmen, kann dies ebenfalls zur Unzumutbarkeit führen. Auch Alter oder eine erhebliche zeitliche Belastung können eine Rolle spielen.
Liegt eine solche Unzumutbarkeit vor, kann sich das Recht zur Belegeinsicht ändern. Anstelle der persönlichen Einsichtnahme kann dann ein Anspruch auf Zusendung von Kopien der Belege bestehen. Allerdings müssen Sie in der Regel die Kosten für das Kopieren und den Versand dieser Unterlagen tragen.
Die Beurteilung, ob im Einzelfall tatsächlich eine Unzumutbarkeit vorliegt, ist nicht immer einfach und hängt von der konkreten Situation ab.
Welche Rolle spielt die frühere Praxis der Belegzusendung („Treu und Glauben“) bei der Frage, ob ein Anspruch auf erneute Zusendung besteht?
Wenn ein Vermieter in der Vergangenheit Belege für Nebenkostenabrechnungen immer unaufgefordert zugeschickt hat, fragen sich Mieter oft, ob daraus eine Art Recht entsteht, dass dies auch weiterhin so gehandhabt werden muss. Es geht darum, ob die frühere, womöglich kulante Vorgehensweise des Vermieters eine bindende Wirkung für die Zukunft entfalten kann.
Grundsätzlich besagt das Gesetz, dass der Mieter ein Recht hat, die Belege einzusehen, um die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Dies geschieht in der Regel beim Vermieter oder einer beauftragten Person. Eine Pflicht des Vermieters, die Belege unaufgefordert oder auf Nachfrage in Kopie zuzusenden, besteht nach der gesetzlichen Grundregel nicht.
Allerdings kann eine solche frühere Praxis des Vermieters unter bestimmten Umständen eine Rolle spielen. Juristisch wird hier der Gedanke von „Treu und Glauben“ (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch) relevant. Dieses Prinzip verlangt ein Verhalten, das auf die berechtigten Belange des anderen Rücksicht nimmt. Wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg und regelmäßig Belege unkompliziert zugesandt hat, kann der Mieter unter Umständen darauf vertrauen, dass diese Praxis fortgesetzt wird.
Damit aus einer solchen früheren Übung ein Anspruch auf Fortsetzung entstehen kann, müssen in der Regel mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Praxis muss dauerhaft und wiederholt stattgefunden haben. Ein einmaliges Zusenden von Belegen reicht meist nicht aus.
- Der Mieter muss aufgrund dieses Verhaltens berechtigterweise darauf vertrauen dürfen, dass dies auch in Zukunft so geschieht.
- Der Vermieter muss sich dieses Vertrauens bewusst gewesen sein oder es hätte ihm bewusst sein müssen.
Es kommt also darauf an, ob durch das konstante Verhalten des Vermieters eine Vertrauensgrundlage geschaffen wurde, die rechtlich schutzwürdig ist. Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter schickt Ihnen seit Jahren bei jeder Abrechnung unaufgefordert Kopien. Wenn er plötzlich damit aufhört, könnte dies im Einzelfall eine Rolle spielen, weil Sie sich auf diese einfache Art der Prüfung eingestellt haben.
Ob im konkreten Fall tatsächlich ein Anspruch auf erneute Zusendung besteht, hängt jedoch stark von den genauen Umständen ab. Die Gerichte prüfen hier sehr genau, wie lange die Praxis bestand, wie regelmäßig sie war und ob der Mieter tatsächlich auf die Fortsetzung vertrauen durfte und dies für den Vermieter erkennbar war. Eine bloße Kulanz in der Vergangenheit begründet nicht automatisch ein Gewohnheitsrecht oder einen bindenden Anspruch für die Zukunft.
Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mieter unberechtigt die Zusendung von Belegkopien verlangt und die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht prüft?
Die Betriebskostenabrechnung erhalten Sie einmal im Jahr vom Vermieter. Sie haben das Recht, diese Abrechnung zu prüfen. Dazu gehört normalerweise das Recht auf Einsichtnahme in die Originalbelege beim Vermieter oder einer von ihm benannten Stelle. Das bedeutet, Sie können sich die Rechnungen und Quittungen, die der Abrechnung zugrunde liegen, ansehen.
Ein automatisches Recht auf Zusendung von Kopien der Belege per Post oder E-Mail besteht dagegen in der Regel nicht. Dieses Recht gibt es oft nur, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde, oder in Ausnahmefällen, wenn die Einsichtnahme im Original unzumutbar wäre (zum Beispiel bei sehr großer Entfernung zum Vermieter). Wenn Sie Kopien verlangen, obwohl Sie eigentlich nur ein Recht auf Einsichtnahme vor Ort haben, spricht man von einem „unberechtigten“ Verlangen.
Für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung und eventuelle Einwände gibt es eine wichtige Frist. Sie müssen Ihre Einwände gegen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung dem Vermieter schriftlich mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie in der Regel keine Einwände mehr geltend machen.
Stellen Sie sich vor, Sie erhalten die Abrechnung und verlangen dann vom Vermieter, Ihnen alle Belege zuzuschicken, obwohl Sie eigentlich nur ein Recht auf Einsichtnahme vor Ort hätten. Wenn diese Forderung unberechtigt ist und der Vermieter dem nicht nachkommt, Sie aber darauf bestehen und deshalb die 12-Monats-Frist für Ihre Einwände verstreicht, dann hat das eine klare Konsequenz: Ihr Recht, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben, geht verloren.
Das liegt daran, dass der Vermieter durch das Angebot der Einsichtnahme vor Ort seine Pflicht erfüllt hat. Ihre eigene, nicht gerechtfertigte Forderung nach Belegkopien, die zur Verzögerung führt, schiebt die gesetzliche Einwendungsfrist nicht hinaus. Die Abrechnung gilt dann nach Ablauf der Frist als akzeptiert, auch wenn sie möglicherweise Fehler enthielt, die Sie wegen der verspäteten Prüfung nicht mehr geltend machen können.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Belegeinsicht
Belegeinsicht ist das Recht des Mieters, die Originalunterlagen (wie Rechnungen und Verträge) zu seiner Betriebskostenabrechnung einzusehen. Dieses Einsichtsrecht dient dazu, die Berechnung der Nebenkosten nachvollziehen und prüfen zu können. Die Einsicht erfolgt üblicherweise in den Geschäftsräumen des Vermieters oder dessen Hausverwaltung und nicht per Übersendung von Kopien. Wichtig ist, dass der Vermieter die Belege vollständig und geordnet bereithalten muss, damit eine sachgerechte Prüfung möglich ist.
Beispiel: Sie erhalten Ihre Nebenkostenabrechnung und möchten die dahinterliegenden Rechnungen für Wasser und Heizung ansehen. Dazu vereinbaren Sie einen Termin im Büro des Vermieters, um die Belege direkt vor Ort anzusehen.
Zumutbarkeit (der Einsichtnahme)
Zumutbarkeit bedeutet, dass einem Mieter die persönliche Einsichtnahme in die Belege unter Berücksichtigung seiner Umstände zumutbar, also zumutbar und nicht unzumutbar, sein muss. Faktoren wie Entfernung zum Einsichtsort, Gesundheitszustand oder zeitliche Belastungen spielen dabei eine Rolle. Liegt eine Unzumutbarkeit vor, kann der Mieter unter Umständen Kopien der Belege statt einer Einsichtnahme vor Ort verlangen. Die Beurteilung der Zumutbarkeit ist stets eine Einzelfallentscheidung.
Beispiel: Wenn ein Mieter 500 Kilometer entfernt wohnt und keine Möglichkeit hat, die Belege persönlich anzusehen, könnte die Einsichtnahme unzumutbar sein, so dass er Kopien per Post verlangen darf.
Treu und Glauben (§ 242 BGB)
Der Grundsatz von Treu und Glauben ist ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, der verlangt, dass Vertragsparteien fair, ehrlich und vertrauenswürdig miteinander umgehen. Gemäß § 242 BGB muss sich niemand widersprüchlich verhalten oder schutzwürdiges Vertrauen missbrauchen. Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob die frühere Zusendung von Belegkopien durch den Vermieter eine rechtlich bindende Pflicht begründet hat, weil der Mieter darauf vertrauen durfte. Das Gericht verneinte dies, da eine einmalige freiwillige Übersendung grundsätzlich keinen dauerhaften Anspruch begründet.
Beispiel: Wenn ein Vermieter jahrelang freiwillig Kopien schickt, kann ein Mieter berechtigterweise darauf vertrauen, dass dies so bleibt. Allerdings reicht eine einmalige Zusendung dafür nicht aus.
§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO (Zivilprozessordnung)
Diese Norm erlaubt es einem Berufungsgericht, eine Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, wenn die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch für die Rechtsfortbildung oder Rechtseinheit keine grundsätzliche Bedeutung besteht. Im beschriebenen Fall nutzte das Landgericht Hanau diese Vorschrift, um die Berufung des Mieters abzuweisen, da keine Erfolgsaussicht erkennbar war.
Beispiel: Wenn Sie gegen ein Urteil Berufung einlegen, aber Ihr Berufungsbegehren schon offensichtlich unbegründet ist, kann das Gericht nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Berufung ohne Verhandlung abweisen.
Kostenentscheidung (§ 97 Abs. 1 ZPO)
Nach § 97 Abs. 1 der Zivilprozessordnung trägt grundsätzlich die unterlegene Partei die Kosten des Gerichtsverfahrens. Im geschilderten Fall wurde dem ehemaligen Mieter die Verfahrenskosten auferlegt, da er die Klage und Berufung verloren hatte. Diese Kosten umfassen Gerichtsgebühren und gegebenenfalls Anwaltskosten, die die Gewinnerpartei erstattet bekommt.
Beispiel: Wenn Sie vor Gericht verlieren, müssen Sie in der Regel die Kosten des Verfahrens tragen und dem Gegner die entstandenen Anwaltskosten erstatten.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Betriebskostenabrechnung im Mietrecht und verpflichtet den Vermieter zur Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Grundlage für den Streit über die Betriebskostenabrechnung und die darauf bezogene Belegeinsicht liegt in diesem Paragrafen, da er das Recht des Mieters auf Prüfung der Abrechnung normiert.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Verlangt, dass Vertragspartner sich gegenseitig nach Treu und Glauben verhalten, was bedeutet, dass weder Rechtsmissbrauch noch widersprüchliches Verhalten zulässig sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der ehemalige Mieter berief sich auf diesen Grundsatz, um eine dauerhafte Verpflichtung des Vermieters zur Übersendung der Betriebskostenbelege abzuleiten; das Gericht lehnte dies ab, da eine einmalige Übersendung kein Dauerrecht begründet.
- § 97 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Bestimmt, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht legte die Prozesskosten dem ehemaligen Mieter auf, da seine Klage und Berufung erfolglos blieben.
- § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO: Ermöglicht dem Berufungsgericht die Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung, wenn die Berufung offensichtlich unbegründet ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht Hanau nutzte diese Vorschrift, um die Berufung des Mieters ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, da keine Erfolgsaussichten bestanden.
- §§ 47, 63 Abs. 2 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO: Regeln die Streitwertfestsetzung nach dem Gerichtskostengesetz und der Zivilprozessordnung, orientiert am wirtschaftlichen Interesse der Parteien. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf Grundlage dieser Normen festgelegt, was für die Kostenabrechnung und Prozessführung relevant ist.
- Grundsatz der Zumutbarkeit im Mietrecht: Kein explizit kodifizierter, aber im Mietrecht anerkannter Grundsatz, dass die Einsichtnahme in Belege für den Mieter zumutbar sein muss, sonst kann die Übersendung von Kopien verlangt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht bewertete die räumliche Entfernung als noch zumutbar, insbesondere da die Einsichtnahmemöglichkeit von der ehemaligen Wohnung aus erreichbar war und der Umzug des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Änderung der Zumutbarkeit bewirkt.
Das vorliegende Urteil
LG Hanau – Az.: 2 S 43/24 – Beschluss vom 24.03.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
