AG Berlin-Mitte – Az.: 9 C 445/16 – Urteil vom 05.04.2017
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.626,96 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 100,47 Euro seit dem 06. April 2016, dem 05. Mai 2016, dem 04. Juni 2016, dem 06. Juli 2016, dem 04. August 2016, dem 06. September 2016, 07. Oktober 2016, dem 04. November 2016, aus 813,86 Euro seit dem 06. Dezember 2016 sowie aus jeweils 1.004,67 Euro seit dem 05. Januar 2017 und dem 04. Februar 2017 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von April 2016 bis einschließlich Februar 2017 für eine von dem Beklagten (ehemals) gemietete Wohnung.
1.
a)
Die Klägerin vermietete der Familie … für den Zeitraum 01. Februar 2007 bis einschließlich zum 06. Februar 2016 die Wohnung im Hause …, drittes Obergeschoss, … (vergleiche Blatt 65, Mitte, der Akten).
Das Schlafzimmer dieser Wohnung lag direkt neben dem Schacht eines der vier Aufzüge (Fahrstühle) in diesem Gebäude (= Blatt 19, Mitte, in Verbindung mit Blatt 67 bis 68 der Akten).
b)
Frau … meldete der Hausverwaltung der Klägerin per E-Mail vom 02. Februar 2010 Folgendes (= Blatt 67 der Akten):
„in der … in der Wohnung 314 befindet sich das Schlafzimmer gleich neben dem Fahrstuhlschacht. Bisher auch kein Problem denn der fahrende Aufzug machte nur leise Geräusche.
Allerdings seit ca. 1 Woche entstehen beim Runterfahren des Aufzuges sehr unangenehme Geräusche (metallisches Knarren), die sehr störend sind. (…)
Übrigens die Geräusche hört man nicht, wenn man selber im Fahrstuhl fährt, sondern nur von außen bzw. im Wohnraum.“
c)
Des Weiteren meldete Frau … der Hausverwaltung der Klägerin per E-Mail vom 05. Februar 2014 Folgendes (= Blatt 69, Rückseite, der Akten):
„ich habe Ihnen vor über drei Wochen telefonisch gesprochen und mitgeteilt das der Fahrstuhl in der … laute Geräusche beim Fahren von sich gibt. (…) Das ist wirklich sehr unangenehm.“
Allerdings seit ca. 1 Woche entstehen beim Runterfahren des Aufzuges sehr unangenehme Geräusche (metallisches Knarren), die sehr störend sind. (…)
Übrigens die Geräusche hört man nicht, wenn man selber im Fahrstuhl fährt, sondern nur von außen bzw. im Wohnraum.“
Diese E-Mail der Frau … leitete die Hausverwaltung der Klägerin sodann mit E-Mail vom selben Tage (= 05. Februar 2014) an einen Herrn … von einem Aufzugs-Unternehmen weiter (= Blatt 69, oben, der Akten).
d)
Die Klägerin als Vermieterin und der Beklagte als Mieter schlossen am 02. Februar 2016 einen schriftlichen und formularmäßigen Mietvertrag über die erwähnte Wohnung (= Blatt 02, unten, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 1 = Blatt 04 bis 08 der Akten).
Dieses Mietverhältnis begann am 07. Februar 2016 (§ 2 Ziffer 1. des Mietvertrages = am angegebenen Ort = Blatt 04, unten der Akten), war auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 2 Ziffer 2. Satz 2 des Mietvertrages = am angegebenen Ort = Blatt 04, unten der Akten) und konnte mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden (§ 2 Ziffer 1. des Mietvertrages = am angegebenen Ort). Allerdings vereinbarten die Parteien des Rechtsstreites in § 2 Ziffer 2. Satz 2 des Mietvertrages, dass „das Kündigungsrecht“ für die Zeit bis zum 28. Februar 2017 ausgeschlossen wird und gemäß dessen Satz 3 danach „die gesetzliche Kündigungsfrist“ gilt (= am angegebenen Ort).
Des Weiteren schuldete der Beklagte der Klägerin eine monatliche Brutto-warm-Miete von 1.004,67 Euro (bis einschließlich zum 30. Juni 2017) für die in Rede stehende Wohnung (§ 4 Ziffern 1. bis 4. des Mietvertrages = am angegebenen Ort = Blatt 04, Rückseite oben, der Akten), die bis zum dritten Werktag des jeweils laufenden Monats an die Klägerin zu zahlen war und dies eingehend auf deren Konto (§ 5 Ziffer 1. Satz 1 und 3 des Mietvertrages = am angegebenen Ort = Blatt 05, oben, der Akten).
Schließlich hatte der Beklagte der Klägerin eine Mietsicherheit von 2.339,01 Euro zu leisten (§ 22 Absatz 1 des Mietvertrages (= am angegebenen Ort = Blatt 07, Rückseite unten, der Akten).
e)
Der Beklagte meldete der Hausverwaltung der Klägerin mit E-Mail vom 27. Februar 2016 eine angebliche Lärmbeeinträchtigung durch den Betrieb des Aufzuges neben dem Schlafzimmer in der in Rede stehenden Wohnung als auch eine angebliche Geruchsbelästigung nach Abflusskanal im dortigen Badezimmer (= Blatt 20, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage 1 = Blatt 22, oben, der Akten).
Diese E-Mail sandte der Beklagte in „CC“ auch an eine Frau … (= am angegebenen Ort).
f)
Daraufhin erschien (noch) am 27. Februar 2016 die vorerwähnte Frau … in der in Rede stehenden Wohnung bei dem Beklagten (= Blatt 20, oben, in Verbindung mit Blatt 66, oben, der Akten).
g)
Mit weiterer E-Mail vom 01. März 2016 beschwerte sich Beklagte gegenüber der Hausverwaltung der Klägerin wiederum über angebliche Lärmbeeinträchtigungen durch den Betrieb des in Rede stehenden Aufzuges (= Blatt 20, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage 2 = Blatt 21, oben, der Akten).
h)
Mit weiterer E-Mail vom 30. März 2016 kündigte der Beklagte gegenüber der Hausverwaltung der Klägerin an, die monatliche Brutto-warm-Miete wegen der von ihm gemeldeten angeblichen Beeinträchtigungen in seiner Wohnung (Anlage 1 und 2) ab dem Monat April 2016 um zehn Prozent zu kürzen (= Blatt 20, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage 3 = Blatt 23, oben, der Akten).
i)
Sodann beauftragte die Hausverwaltung der Klägerin das Unternehmen … spätestens am 31. März 2016 damit, sich in der in Rede stehenden Wohnung die angebliche Geruchsbelästigung im dortigen Bad anzusehen (= Blatt 33, unten, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 2 = Blatt 38 der Akten). Darüber informierte die Hausverwaltung der Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 31. März 2016 (= am angegebenen Ort), woraufhin der Beklagte, die Hausverwaltung der Klägerin und das Unternehmen … für den 19. April 2016 zwischen 07.00 Uhr und 07.30 Uhr einen Besichtigungstermin in der in Rede stehenden Wohnung vereinbarten – auch wegen der angeblichen Aufzugsgeräusche im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung (= Blatt 33, unten, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 3 = Blatt 39, oben, der Akten).
Diesen Besichtigungstermin sagte der Beklagte indes gegenüber dem Unternehmen … am 18. April 2016 ohne Angabe von Gründen ab (= Blatt 33, unten, bis 34, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 3).
j)
Der Beklagte zahlte sodann (ankündigungsgemäß) die monatliche Brutto-warm-Miete für die Monate April bis einschließlich November 2016 um jeweils 100,47 Euro reduziert (= Blatt 39, unten, bis 31, oben, der Akten).
k)
Des Weiteren kündigte der Beklagte der Klägerin das in Rede stehende Mietverhältnis mit Schreiben an deren Hausverwaltung vom 29. September 2016 zum Ablauf de 31. Dezember 2016 wegen angeblicher Vorenthaltung von „relevanten Informationen“ über die angebliche Lärmbeeinträchtigung im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung durch den Betrieb des in Rede stehenden Aufzuges unter Bezugnahme auf seine E-Mails an die Hausverwaltung der Klägerin vom 27. Februar sowie 01. als auch 30. März 2016 (= Blatt 20, Mitte, der Akten in Verbindung mit der Anlage 4 = Blatt 24 der Akten).
Dem widersprach die Hausverwaltung der Klägerin mit E-Mail vom 20. Dezember 2016 an den Beklagten unter Hinweis auf § 2 Ziffer 2 (Satz 2) des Mietvertrages (= Blatt 36, Mitte, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 4 = Blatt 40, oben, der Akten).
l)
Für den Monat Dezember 2016 leistete der Beklagte keine Zahlung (= Blatt 44, unten, in Verbindung mit Blatt 45, unten, der Akten).
m)
Sodann erteilte die Hausverwaltung der Klägerin dem Beklagten unter dem 21. Dezember 2016 eine Nebenkostenabrechnung für den Beklagten betreffenden Zeitraum vom 07. Februar bis einschließlich zum 30. April 2016, die mit einem Guthaben des Beklagten gegen die Klägerin über 183,03 Euro schloss (= Blatt 45, Mitte, in Verbindung mit Blatt 47 der Akten als auch in Verbindung mit Anlage K 5 = Blatt 48 bis 54 der Akten). Darin verrechnete die Hausverwaltung der Klägerin dieses Guthaben mit einer angeblichen Mietforderung für den Monat Dezember 2016 (= am angegebenen Ort = Blatt 48, unten, der Akten).
n)
Die vier Aufzüge des Gebäudes … wurden im Zeitraum vom 15. bis einschließlich zum 22. Dezember 2016 stillgelegt (vergleiche Blatt 66, Mitte, in Verbindung mit Blatt 59, unten, der Akten als auch in Verbindung mit der Anlage K 6 = Blatt 82 der Akten).
o)
Des Weiteren plante der Beklagte, am 21. Dezember 2016 aus der in Rede stehenden Wohnung auszuziehen, was aber auf den 23. Dezember 2016 verschoben wurde (vergleiche Blatt 58, Mitte, in Verbindung mit Blatt 60 und 61 der Akten als auch in Verbindung mit der Anlage K 6).
Dafür stellte ihm das Unternehmen …-Umzüge unter dem 21. Dezember 2016 eine Rechnung über 1.500,- Euro – brutto – „für den (…) nicht durchgeführten Umzug“ wegen angeblicher „Entschädigung/Kulanzbetrag 50 Prozent Statt 75 Prozent vom Gesamt-Umzugssumme“ über 2.995,- Euro (= Blatt 56, unten, sowie Blatt 61 in Verbindung mit Blatt 60 der Akten).
p)
Schließlich leistete der Beklagte für die Monate Januar und Februar 2017 ebenfalls keine Zahlung (= Blatt 45, unten, der Akten).
2.
Die Klägerin behauptet, dass die Stilllegung der in Rede stehenden vier Aufzüge im Zeitraum vom 15. bis zum 22. Dezember 2016 (vergleiche Blatt 66, Mitte, in Verbindung mit der Anlage K 6 = Blatt 82 der Akten) wegen entsprechender Defekte und zu bestellender Ersatzteile erforderlich gewesen sei (= Blatt 78 der Akten). Allenfalls sei deswegen eine Mietminderung von drei Prozent für diesen Zeitraum beziehungsweise 07,78 Euro gerechtfertigt.
Außerdem ist die Klägerin der Auffassung, dass sie den Beklagten über angebliche Geräuschbeeinträchtigungen im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung durch den in Rede stehenden Aufzug vor Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien des Rechtsstreites am 02. Februar 2016 (Anlage K 1) aufgrund der vorherigen Besichtigung dieser Wohnung durch den Beklagten als auch dem Inhalt der beiden E-Mails der Frau … an die Hausverwaltung der Klägerin (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b) und c)) wegen angeblich nur temporärer Beeinträchtigungen nicht habe informieren müssen (= Blatt 35, unten, bis 36, oben, der Akten). Des Weiteren müsse sie sich die angebliche Wahrnehmung der Frau … am 27. Februar 2016 in der in Rede stehenden Wohnung zu angeblichen Geruchsbelästigungen im dortigen Bad nicht zurechnen lassen. Etwaige Mangelgewährleistungsrechte des Beklagten wegen angeblicher Lärm- und/oder Geruchsbelästigungen in der in Rede stehenden Wohnung seien wegen des von dem Beklagten am 18. April 2016 grundlos für den 19. April 2016 vereinbarten Besichtigungstermines in der in Rede stehenden Wohnung ausgeschlossen (= Blatt 34, Mitte, der Akten). Schließlich sei die angebliche Forderung des Beklagten aus der Rechnung des Unternehmens …-Umzüge vom 21. Dezember 2016 (= Blatt 60 der Akten) unsubstanziiert und sachlich falsch (= Blatt 78, unten, bis 79, Mitte, der Akten).
Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, an sie 3.634,74 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus jeweils 100,47 Euro seit dem 06. April 2016, dem 05.Mai 2016, dem 04. Juni 2016, dem 06. Juli 2016, dem 04. August 2016, dem 06. September 2016, 07. Oktober 2016, dem 04. November 2016, aus 821,64 Euro seit dem 06. Dezember 2016 sowie aus jeweils 1.004,67 Euro seit dem 05. Januar 2017 und dem 04. Februar 2017 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass in dem Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung erhebliche Lärmbelästigung durch den daneben liegenden und daran vorbeifahrenden Aufzug vorhanden gewesen sei, das ihm „permanenten Schlafentzug“ verursacht habe, und es im Bad dieser Wohnung permanent nach Kloake gerochen habe und dies gesundheitsgefährdend gewesen sei (= Blatt 19, unten, bis 20, Mitte, in Verbindung mit Blatt 66, oben, der Akten). Des Weiteren habe Frau …, vermeintlich als Beauftragte der Hausverwaltung der Klägerin, diese angebliche Geruchsbelästigung am 27. Februar 2016 auch wahrgenommen (= Blatt 20, oben, in Verbindung mit Blatt 66, oben, der Akten). Für die angeblichen Geruchsbelästigungen bietet der Beklagte die Vernehmung von drei Personen an, unter Anderem die Frau … (= Blatt 20, oben, der Akten).
Außerdem habe er Mehrkosten von 1.500,- Euro wegen seines Auszuges aus der in Rede stehende Wohnung am 21. Dezember 2016 gehabt, weil durch die damals stillgelegten Aufzüge der Umzug auf den 23. Dezember 2013 habe verschoben werden müssen, da sein Umzugsgut nicht durch das Treppenhaus habe transportiert werden können (vergleiche Anlage K 6 = Blatt 82 der Akten).
Schließlich ist der Beklagte der Meinung, dass der in Rede stehende Mietvertrag (Anlage K 1) wegen von der Klägerin vorenthaltenen Informationen über die angebliche Lärmbelästigung durch den in Rede stehenden Aufzug „unlauter“ zustande gekommen und er deswegen an diesen Vertrag beziehungsweise dessen Laufzeit nicht gebunden sei (= Blatt 19, Mitte, in Verbindung mit Blatt 65, Mitte, der Akten). Des Weiteren stünde ihm gegen die Klägerin wegen seines Auszuges aus der in Rede stehenden ohne Aufzugsbenutzungs-Möglichkeit ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte über 1.500,- Euro zu sowie wegen der Kaution von 2.339,01 Euro (= Blatt 66, Mitte, der Akten).
3.
Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf das gerichtliche Protokoll vom 01. März 2017 (= Blatt 62 bis 63 der Akten) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Beklagte war – bis auf einen geringfügigen Betrag von 07,78 Euro nebst anteiliger Zinsen – antragsgemäß zu verurteilen, weil sich die zulässige Klage der Klägerin insoweit auch als begründet erweist. Darüber hinausgehend war die Klage indes abzuweisen, weil sie unbegründet ist.
1.
Die Klage der Klägerin ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Mitte für die Sachentscheidung darüber örtlich zuständig gemäß § 29a Absatz 1 ZPO, weil die in Rede stehende Wohnung im Hause … im Bezirk des Amtsgerichtes Mitte liegt (§§ 495, 291 ZPO).
2.
In der Sache selbst kann die Klägerin von dem Beklagten – als Hauptforderung – Zahlung von insgesamt 3.626,96 Euro verlangen aus § 4 Ziffern 1. bis 3. des Mietvertrages zwischen den Parteien des Rechtsstreites vom 02. Februar 2016 (Anlage K 1) in Verbindung mit § 535 Absatz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB.
a)
Nach diesen Vorschriften hatte der Beklagte als Wohnungs-Mieter der Klägerin als Wohnungs-Vermieterin eine monatliche Brutto-warm-Miete für die in Rede stehende Wohnung über 1.004,67 Euro zu zahlen (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe d)).
b)
Entgegen der Auffassung des Beklagten war der in Rede stehende Mietvertrag auch nicht „unlauter“ zustande gekommen beziehungsweise unwirksam gemäß § 142 Absatz 1 BGB, weil die Beklagte ihn vor dessen Abschluss nicht über die Lage des Schlafzimmers der in Rede stehenden Wohnung unmittelbar am Fahrstuhlschacht (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)I informierte hatte:
(1)
Gemäß § 142 Absatz 1 BGB ist ein anfechtbares Rechtsgeschäft von Anfang an als nichtig anzusehen, wenn es angefochten wird.
(a)
Insbesondere hatte die Klägerin (beziehungsweise deren Hausverwaltung) den Beklagten nicht im Sinne des § 123 Absatz 1 BGB getäuscht und dem Beklagten damit ein entsprechendes Anfechtungsrecht gegeben.
Entgegen der Auffassung des Beklagten war die Klägerin für – gelegentliche – Geräusche durch den in Rede stehenden Aufzug ihm gegenüber nicht – und schon gar nicht ungefragt – aufklärungspflichtig (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW 2010, 3362 mit weiteren Nachweisen; Landgericht Dortmund, NJW-RR 2002, 1162 mit weiteren Nachweisen; Ellenberger, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 76. Auflage (2017), § 123, Randnummern 5b, 8 und 9 mit weiteren Nachweisen).): Denn die von dem Beklagten selbst hier vorgelegten beiden E-Mails der Frau … (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstaben b) und c)) verhalten sich nur über eine gelegentliche Geräuschimmission in der in Rede stehenden Wohnung im Jahre 2010 beziehungsweise 2014 (= am angegebenen Ort) – davor = seit dem 01. Februar 2007), dazwischen = bis zum 04. Februar 2014 und seit dem 06. Februar 2014 bis zum 06. Februar 2016 hingegen schreibt sie nichts. Dann aber durfte auch die Klägerin davon ausgehen, dass es durch den in Rede stehenden Aufzug nur gelegentlich und in erheblichen zeitlichen Abständen zu Geräuschimmissionen in dem Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung kommt.
(b)
Aber auch ein etwaiger Irrtum des Beklagten über das Fehlen der in Rede stehenden – angeblichen – Geräuschimmissionen im Sinne des § 119 Absatz 2 BGB hätte den in Rede stehenden Mietvertrag nicht gemäß § 142 Absatz 1 BGB nichtig gemacht: Denn eine entsprechende Anfechtungserklärung im Sinne des § 121 Absatz 1 Satz 1 BGB hätte er erst in seinem Kündigungs-Schreiben vom 29. September 2016 an die Hausverwaltung der Klägerin erklärt (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe k). Das war aber nicht mehr ohne schuldhaftes Zögern beziehungsweise unverzüglich im Sinne des § 121 Absatz 1 Satz 1 BGB, weil er doch schon davor – nämlich seit dem 27. Februar 2016 – von dieser angeblichen Geräuschsimmission wusste (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe e)).
(2)
Aus den vorstehenden Gründen in Ziffer II. 2. b) (1) kann der Beklagte von der Klägerin auch keinen Schadensersatz verlangen – in Form einer Vertragsrückabwicklung – gemäß §§ 280 Absatz 1 Satz 1; 249 Absatz 1 in Verbindung mit § 241 Absatz 2 BGB.
c)
Ein Teilbetrag von 803,76 Euro kann die Klägerin von dem Beklagten wegen der rückständigen Brutto-warm-Miete für die Monate April bis einschließlich November 2016 zu je 100,47 Euro gezahlt verlangen.
(1)
Unstreitig zahlte der Beklagte in dem vorerwähnten Zeitraum einen Betrag von monatlich 100,47 Euro nicht an die Klägerin im Sinne der §§ 4 Ziffern 1. bis 3. des Mietvertrages (Anlage K 1); § 535 Absatz 2 (§ 549 Absatz 1); 362 Absatz 1 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe j)).
(2)
Entgegen der Auffassung des Beklagten war die monatliche Brutto-warm-Miete in diesem Zeitraum auch nicht um diese 100,47 Euro monatlich erloschen:
(a)
Ein solcher Erlöschengrund folgt insbesondere nicht aus infolge der von dem Beklagten hier behaupteten Lärm- und Geruchsbelästigungen in der in Rede stehenden Wohnung in Verbindung mit § 536 Absatz 1 Satz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB als Mängel dieser Wohnung (§§ 495; 286 Absatz 1 Satz 1 ZPO).
(a)
Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietwohnung zur vertragsmäßigen Nutzung aufhebt, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit (§ 536 Absatz 1 Satz 1 (§ 549 Absatz 1) BGB). Für die Zeit, während diese Tauglichkeit gemindert ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (§§ 536 Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Satz 1 (§ 549 Absatz 1)BGB).
(b)
Davon, dass in dem in Rede stehenden Zeitraum April bis einschließlich November 2016 solche Mängel vorlagen, konnte sich das Gericht indes nicht überzeugen (§§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1 ZPO), was zum Nachteil des hier insoweit beweisbelasteten Beklagte geht.
(aa)
Zum Einen ist die jeweilige Behauptung des Beklagten – Geräuschimmissionen im Schlafzimmer sowie Geruchsbelästigungen im Bad in der in Rede stehenden Wohnung – von der Klägerin (und in zulässiger Weise) bestritten worden (§ 138 Absatz 3 ZPO).
(bb)
Zum Anderen war die von dem Beklagten für eine angebliche Geruchsbelästigung aufgebotene Zeugin … hier schon deswegen nicht zu vernehmen, weil diese Dame nach dem Vortrag des Beklagten nur am 27. Februar 2016 solche Geruchsbelästigungen in der in Rede stehenden Wohnung wahrgenommen haben will (= Blatt 66, oben, der Akten) – eine entsprechende Mietminderung gemäß § 536 Absatz 1 Satz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB hätte sich aber dann nur an diesem Tage auswirken können, nicht aber auf die von der Klägerin hier erst ab dem 01. April 2016 verlangten rückständigen monatliche Brutto-warm-Miete (vergleiche Blatt 80, Mitte, der Akten). Die zeugenschaftlichen Bekundungen der Frau … wären also hier – und von Vornherein – unergiebig gewesen (§§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit § 373 ZPO).
(cc)
Schließlich waren alle von dem Beklagten in seinem Schriftsatz vom 21. November 2016 aufgebotenen drei Zeugen zu der angeblichen Geruchsbelästigung (= Blatt 20, oben, der Akten) hier nicht mehr zu vernehmen: Denn dadurch, dass der Beklagte den mit ihm abgestimmten Besichtigungstermin für das in Rede stehende Bad und das Schlafzimmer am 19. April 2016 am 18. April 2016 ohne Angabe von Gründen abgesagt hatte (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe i)), vereitelte er der Klägerin deren Recht auf Mangelbeseitigung und somit auch seinen – angeblichen – Anspruch auf Mangelbeseitigung aus § 535 Absatz 1 Satz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW 2015, 2419 mit weiteren Nachweisen; Landgericht Berlin, GE 2014, 193 mit weiteren Nachweisen; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage (2015), § 536, Randnummer 628 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 536, Randnummer 37 mit weiteren Nachweisen).
(dd)
Soweit es die angebliche Geräuschimmissionen in dem Schlafzimmer in der in Rede stehenden Wohnung betrifft, hat der Beklagte indes keinen Beweis angeboten – zum Beispiel nach Vernehmung von Zeugen (§§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1 ZPO) – und ist deswegen hier beweisfällig geblieben.
Selbst die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens beziehungsweise die Einnahme richterlichen Augenscheins – was allerdings in das Ermessen des Gerichtes gestellt war gemäß § 144 Absatz 1 Satz 1 ZPO – hätte dem Beklagten hier nichts genutzt: Denn ob und welche (Aufzugs-)Geräusche im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung zwischen April und einschließlich November 2016 geherrscht haben, hätten beide Beweismittel dem Gericht nicht vermitteln können (§§ 495, 291 ZPO) – und wären deswegen hier von Vornherein unergiebig für die in Rede stehende Behauptung des Beklagten.
d)
Ein weiterer Teilbetrag von 813,86 Euro kann die Klägerin von dem Beklagten wegen der rückständigen Brutto-warm-Miete für den Monat Dezember 2016 gezahlt verlangen.
(1)
Unstreitig zahlte der Beklagte für den vorerwähnten Zeitraum nichts an die Klägerin im Sinne der §§ 4 Ziffern 1. bis 3. des Mietvertrages (Anlage K 1); § 535 Absatz 2 (§ 549 Absatz 1); 362 Absatz 1 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe l)).
(2)
Die monatliche Brutto-warm-Miete in diesem Zeitraum war nur wegen der Aufzugstillegung zwischen dem 15. und dem 21. Dezember 2016 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe n) gemäß § 536 Absatz 1 Satz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB um 07,78 Euro auf dann 996,89 Euro gemindert.
(3)
Des Weiteren war dieser Betrag von 996,89 Euro um das Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung vom 21. Dezember 2016 in Höhe von 183,03 Euro (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe m)) auf dann noch 813,86 Euro erloschen gemäß §§ 387; 398 BGB, gegen das die Hausverwaltung der Klägerin bereits gemäß § 388 Satz 1; 164 Absatz 1 BGB die Aufrechnung erklärt hatte (= am angegebenen Ort).
e)
Schließlich kann die Klägerin von dem Beklagten einen weiterer Teilbetrag von 2.009,34 Euro wegen der rückständigen Brutto-warm-Miete für die Monate Januar und Februar 2017 gezahlt verlangen.
(1)
Unstreitig zahlte der Beklagte auch für den vorerwähnten Zeitraum nichts an die Klägerin im Sinne der §§ 4 Ziffern 1. bis 3. des Mietvertrages (Anlage K 1); § 535 Absatz 2 (§ 549 Absatz 1); 362 Absatz 1 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe p)).
(2)
Entgegen der Auffassung des Beklagte war das in Rede stehende Mietverhältnis auch zumindest bis einschließlich zum 29. Februar 2017 nicht beendet worden – und damit auch nicht seine Verpflichtung erloschen, die vertraglich vereinbarte monatliche Brutto-warm-Miete an die Klägerin zu zahlen.
(a)
Insbesondere folgte eine solche Beendigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses nicht durch die Kündigungserklärung des Beklagten mit Schreiben vom 29. September 2016 (zum Ablauf des 31. Dezember 2016) (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe k)).
(aa)
Zum Einen sind hier – und auch zur Gewissheit des Gerichtes feststehende – Gründe für eine außerordentliche (und gegebenenfalls zusätzlich fristlose) Kündigung im Sinne des § 543 Absatz 1 und Satz 1 Nummer 1 (§ 549 Absatz 1) BGB wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigung (§ 543 Absatz 1 Satz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB) nicht zu erkennen (§ 138 Absatz 1 ZPO) – zumal der Beklagte ja auch diese Kündigung erst zum Ablauf des 31. Dezember 2016 erklärt hatte (vergleiche § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB) und nicht fristlos (= am angegebenen Ort).
Auch hat ihn offenbar am 29. September 2016 eine angebliche Geruchsbelästigung im Bad der in Rede stehenden Wohnung nicht (mehr) gestört (= am angegebenen Ort)!
(bb)
Aber auch eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 542 Absatz 1 (§ 549 Absatz 1); 573c Absatz 1 Satz 1 BGB konnte der Beklagte hier nicht wirksam zum Ablauf des 31. Dezember 2016 aussprechen: Denn dies war gemäß § 2 Ziffer 2. Satz 2 des Mietvertrages mit der Klägerin (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe d)) in Verbindung mit § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB bis zum 28. Februar 2017 ausgeschlossen worden.
Dieser zeitlich befristete vertragliche Ausschluss für das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses – auch – für den Mieter war im Übrigen rechtlich wirksam (vergleiche Bundesgerichtshof, NZM 2017, 71 f. mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 573c, Randnummer 3 mit weiteren Nachweisen).
(b)
Andere Beendigungsgründe für das in Rede stehende Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 29. Februar 2017 sind nicht ersichtlich.
f)
Schließlich sind dem Beklagten sein angeblicher Zahlungsanspruch über 1.500,- Euro (Anlage K 6) beziehungsweise sein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von (mindestens) 2.339,01 Euro (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe d)) hier nicht behilflich:
(1)
Zum Einen hatte er nach der Erinnerung des Unterzeichners im Termin zur mündlichen Verhandlung am 01. März 2017 diese – angebliche – Forderung über 1.500,- Euro hier im Prozess nicht im Wege der Aufrechung (§§ 387 ff. BGB) geltend machen wollen.
(2)
Zum Anderen hat die Klägerin diese Forderung auch bestritten (§ 138 Absatz 3 ZPO).
(3)
Des Weiteren ist diese angebliche Forderung – als Schadensersatz – über 1.500,- Euro im Sinne des §§ 280 Absatz 1 Satz 1; 249 Absatz 1 BGB – auch rechtlich nicht nachvollziehbar: Wenn der Umzug des Beklagten doch am 23. anstatt wie von dem Beklagten geplant am 21. Dezember 2016 tatsächlich durchgeführt worden ist (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe o)) – und am 23. Dezember 2016 die Aufzüge im Hause … wieder im Betrieb waren (vergleiche oben, Ziffer I. 1. Buchstabe n)), dann wird dem Gericht nicht nachvollziehbar, wie dem Umzugsunternehmen dann dadurch ein Schaden im Sinne des § 249 Absatz 1 BGB dadurch entstanden sein soll, den es von dem Beklagten in berechtigter Weise ersetzt verlangt (Anlage K 6) (§ 138 Absatz 1 ZPO).
Auch hält das Gericht die Behauptung des Beklagten (im Termin zur mündlichen Verhandlung am 01. März 2017) nicht für glaubhaft, dass nur in einem Aufzug im Hause … das Umzugsgut des Beklagten von dessen Abmessungen her hat transportiert werden können, nicht aber auch durch das dortige Treppenhaus (§ 138 Absatz 1 in Verbindung mit (§§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1; 291 ZPO).
(4)
Schließlich hat der Beklagte die in Rede stehende Kaution von 2.339,01 Euro erstmals in seinem Schriftsatz vom 17. März 2017 erwähnt (= Blatt 66, Mitte, der Akten) – aber ohne mitzuteilen, ob er damit die Aufrechnung gegen die in Rede stehenden Mietzahlungsansprüche der Klägerin erklärt im Sinne des § 388 Satz 1 BGB (§ 138 Absatz 1 ZPO).
Im Übrigen war sein Kautions-Abrechnungs- und -auszahlungs-Anspruch gegen die Klägerin aus § 18 des Mietvertrages (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe d)) in Verbindung mit §§ 551 Absatz 1, 158 Absatz 1 BGB mangels wirksam beendeten Mietverhältnisses zwischen den Parteien des Rechtsstreites auch noch gar nicht fällig beziehungsweise wäre eine entsprechende Überlegungs- und Abrechnungsfrist zugunsten der Klägerin seit dem 29. Februar 2017 am Schluss der mündlichen Verhandlung am 01. März 2017 (§§ 495, 310 Absatz 1 Satz 1 ZPO) auch noch gar nicht abgelaufen gewesen (vergleiche Bundesgerichtshof, NZM 2016, 762 f. mit weiteren Nachweisen; NJW 2006, 1422 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, Einführung vor § 535, Randnummer 126 mit weiteren Nachweisen).
3.
Der jeweilige Zinszahlungs-Anspruch – als Nebenforderung – steht der Klägerin gegen den Beklagten zu infolge § 556b Absatz 1 in Verbindung mit §§ 288 Absatz 1; 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB.
4.
Die Kostengrund-Entscheidung beruht auf § 92 Absatz 2 Nummer 1 (in Verbindung mit § 91 Absatz 1 Satz 1, 1. Halbsatz) ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 709 ZPO.
