OLG Koblenz – Az.: 5 U 839/11 – Beschluss vom 27.12.2011
In dem Rechtsstreit wegen Miete weist der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz die Parteien darauf hin, dass
1. er der Klägerin empfiehlt, die Zahlungsklage wegen eines Teilbetrages von 91,26 € zurückzunehmen und den Feststellungsantrag entsprechend einzuschränken (Stellplatzmiete), und der Beklagten rät, dieser Klagerücknahme in beiden Punkten zuzustimmen.
2. beabsichtigt ist, die dann verbleibende Berufung der Beklagten durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen (§ 522 Abs. 2 ZPO).
Gründe
1. Zu Recht und mit zutreffender Begründung wendet sich die Berufung gegen die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Stellplatzmiete (Seite 3 BB unter lit. b. – Bl. 284 GA). Dagegen wird von der Berufungserwiderung auch nichts erinnert (Seite 2 BE unter 1. – Bl. 320 GA). Da es wirtschaftlich unvernünftig ist, wegen dieses Streitpunktes im Wert von 90 € oder 91, 24 € die Berufung mit einer insoweit zwingend erforderlichen mündlichen Verhandlung durchzuführen, rät der Senat der Klägerin, die Klage in diesem Punkt sowohl hinsichtlich des Zahlungsverlangens als auch im Feststellungsbegehren zurückzunehmen. Die Diskussion der Parteien, ob die monatliche Stellplatzmiete 30,42 € (so die Beklagte) oder 30 € betrug (so die Klägerin) sollte lösbar sein.
Frist zur Stellungnahme der Klägerin: 20. Januar 2012
Die Beklagte sollte der gegebenenfalls bis 20. Januar 2012 einzureichenden Teilklagerücknahme zustimmen.
Frist zur Stellungnahme der Beklagten: 27. Januar 2012
2. Der Senat ist im Übrigen einstimmig davon überzeugt, dass
a. die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
b. die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
c. die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und
d. eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Das Landgericht hat der Klage nämlich zu Recht weitgehend stattgegeben. Was die Berufung – gestützt auf § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB – dagegen vorbringt, ist nicht stichhaltig:
Die Beklagte mietete 2001 Geschäftsräume in …[Z], die später in das Eigentum der Klägerin übergingen. Die monatlich im Voraus zu zahlende Miete betrug zuletzt 9.530,26 € brutto. Durch Anwaltsschreiben vom 28. April 2009 kündigte die Beklagte den Vertrag zum 30. September 2009 (Bl. 34 – 37 GA). Die Kündigung ist auf die Behauptung gestützt, die Klägerin habe vertrags- und gesetzwidrig die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wegen der vermeintlichen Beendigung des Mietverhältnisses zahlte die Beklagte – beginnend ab Oktober 2009 – nur noch 70% der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung.
Gestützt auf die Behauptung, die Erlaubnis zur Untervermietung nicht verweigert zu haben, hat die Klägerin die offene Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2009 eingeklagt und daneben die Feststellung begehrt, dass die Beklagte bis einschließlich August 2011 die Vertragsmiete von 9.530,26 € schuldet.
Dem hat das Landgericht nach Befragung von Zeugen entsprochen. Mangels Kündigungsgrund bestehe der Mietvertrag bis zum regulären Vertragsende am 31. August 2011 fort. Ob die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert worden sei, erscheine schon deshalb zweifelhaft, weil die Beklagte darum bei der Klägerin nicht nachgesucht habe. Dass die Klägerin gegenüber dem von der Beklagten mit der Suche eines Ersatz- oder Untermieters beauftragten Makler erklärt haben solle, er möge seine Bemühungen einstellen, ergebe bei sachgemäßer Deutung des Verlautbarten keine Weigerung im Sinne von § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Demgegenüber meint die Berufung, angesichts der Urkundenlage sei der grundsätzlich dem Mieter obliegende Beweis der Tatsache, dass die Erlaubnis zur Untermiete verweigert wurde, hier von der Klägerin zu entkräften. Das sei der Anspruchstellerin nicht gelungen. Das Landgericht habe das Beweisergebnis unzutreffend gewürdigt.
Dem kann nicht gefolgt werden.
Da die Beklagte das Eigentum der Klägerin bis zum regulären Vertragsende weiter genutzt hat, erscheint bereits zweifelhaft, ob die Berufung mit dem Antrag auf umfassende Abweisung der Klage insgesamt zulässig ist. Hätte die Kündigung der Beklagten den Vertrag vorzeitig beendet, wäre dadurch nicht in Frage gestellt, dass die Beklagte für die gesamte Zeitspanne des vertraglosen Weitergebrauchs eine Nutzungsentschädigung schuldet. Soweit die Nutzungsentschädigung sich ihrem Umfang nach mit der Vertragsmiete deckt, kann bezweifelt werden, ob die Beklagte ein Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Entscheidung hat, den auf jeden Fall zu zahlenden Betrag nicht als Miete, sondern lediglich als Nutzungsentschädigung zu schulden.
Diese Zulässigkeitsfrage kann jedoch offen bleiben, weil die Berufung jedenfalls unbegründet ist. Das Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an einen Dritten verweigert. Der Erlaubnis zur Untervermietung ist in einem ersten Schritt zwingend die an den Vermieter adressierte Absichtserklärung des Mieters vorgelagert, den bestehenden Vertrag derart zu ändern bzw. zu ergänzen.
Schon an einer derartigen, an die Klägerin adressierten Absichtserklärung der Beklagten fehlt es. Der Ehemann der Beklagten hatte im Februar 2008 den Makler …[A] beauftragt, einen Ersatz- oder Nachmieter zu suchen. Dass diesem Maklerauftrag die an die Beklagte gerichtete Bitte vorausgegangen war, der Untervermietung zuzustimmen, ist nicht behauptet und auch deshalb fernliegend, weil offenkundig war, dass die Vermieterin sich dafür interessieren würde, wer Unter- oder Nachmieter werden sollte. Dass die Beklagte dem Zeugen …[A] neben dem Maklerauftrag eine Vollmacht zur Abgabe von Willenserklärungen gegenüber der Klägerin erteilt hatte, ist ebenso wenig dargetan wie eine Empfangsbotenstellung des Zeugen zur Entgegennahme einer an die Beklagte gerichteten Zustimmungs- oder Ablehnungserklärung der Klägerin. Vor diesem Hintergrund gehen die an den telefonisch und per E-Mail erfolgten Meinungsaustausch zwischen der Klägerin und dem Makler anknüpfenden Überlegungen der Berufung an der Tatsache vorbei, dass der Zeuge …[A] weder Bevollmächtigter noch Empfangsbote der Beklagten oder gar Übermittlungsbote der Klägerin war.
Dem Senat erscheint nicht einmal gesichert, dass die Beklagte seinerzeit von den Gesprächen und der Korrespondenz überhaupt Kenntnis erlangte, weil ansonsten nicht nachvollziehbar wäre, warum zwischen der vermeintlichen Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung im September/Oktober 2008 nahezu 6 Monate verstrichen bis zu der auf § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützten Kündigung durch das Anwaltsschreiben vom 28. April 2009.
Indes bedürfen die Beweggründe dafür keiner Aufklärung, weil es stets Sache des Mieters ist, durch ein eindeutiges Zustimmungsverlangen den Vermieter zu einer ebenso eindeutigen Antwort zu veranlassen. Indem der Zeuge …[A] das vermeintlich eine Zustimmung zur Untervermietung ablehnende Schreiben der Klägerin in die an beide Mietinteressenten gerichtete Mitteilung umsetzte, ein direktes Mietverhältnis mit der Klägerin sei nicht möglich (Seite 3 der Sitzungsniederschrift vom 9. November 2010 – Bl. 195 GA), deutete er den Erklärungswillen der Klägerin sachgemäß. Der Berufung kann nicht darin gefolgt werden, damit sei auch die Zustimmung zur Untervermietung verweigert worden; der Senat interpretiert das seinerzeit von der Klägerin schriftlich Verlautbarte anders (§§ 133 BGB, 286 ZPO). Es ist daher nicht für die von der Berufung postulierte Beweislastumkehr geeignet.
Ein Grund, die Beweisaufnahme unter Gegenüberstellung der beiden Zeugen zu wiederholen, besteht nicht. Selbst wenn man die rechtlichen Überlegungen des Senats zur Vertreter- oder Botenstellung des Maklers nicht teilt, besteht letztlich aufgrund der Aussage der Zeugin …[B] jedenfalls ein non liquet, das zu Lasten der beweispflichtigen Beklagten geht.
Hinzu kommt, dass die Klägerin bestritten hat, dass die Mietinteressentin …[C] – Optik überhaupt an einer bloßen Untermiete interessiert war (SS vom 6. 12. 2010 Seite 2 – Bl. 215 GA). Dem ist die Beklagte nicht mit einem geeigneten Beweisangebot entgegengetreten.
Auch der Berufungseinwand zu den Nebenkosten verfängt nicht. Mit dem Feststellungsantrag möchte die Klägerin den Fortbestand sämtlicher vertraglichen Zahlungspflichten und damit auch die Verpflichtung zur Leistung von Vorauszahlungen auf die Nebenkosten festgestellt wissen. Sofern die Klägerin ein daran anknüpfendes konkretes Zahlungsverlangen oder gar eine Zahlungsklage nicht von sich aus modifiziert, kann die Beklagte mit ihren auf die Nebenkostenvorauszahlungen gerichteten Einwänden im Verfahren der Leistungsklage nach einem entsprechenden Verlangen auf endgültige Abrechnung gehört werden (§ 767 ZPO), sofern die Abrechnung nicht ohnehin eine noch weiter greifende Zahlungspflicht als die im Feststellungsausspruch umschriebene ergibt.
Nach alledem sollte das Rechtsmittel (von der Stellplatzmiete abgesehen) kostensparend zurückgenommen werden.
Frist zur Stellungnahme: 27. Januar 2012
