AG Waiblingen – Az.: 8 C 969/11 – Urteil vom 12.08.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Miete für die Wohnung im Gebäude … Str. … in Waiblingen-Hohenacker von 486,00 € auf 492,00 € mit Wirkung ab dem 1.07.201.1 zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 72,00 € festgesetzt.
Gründe
Gemäß § 313 a ZPO wird von der schriftlichen Darstellung eines Tatbestandes abgesehen, da das Urteil für keine der beiden Parteien mit einem Rechtsmittel angegriffen werden kann.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in der geltend gemachten Höhe aus § 558 Abs. 1 BGB.
Zwischen den Parteien ist unstreitig geblieben, dass die Klägerin ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 28.4.2011 an die Beklagte gerichtet hat. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete mindestens entspricht, da sie auch nach der Erhöhung noch deutlich unterhalb dieser ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die von der Klägerin verlangte Miete übersteigt die zulässige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht. Nach dieser Vorschrift darf sich die Miete bei Erhöhungen aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen.
Für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist die bislang bezahlte Miete heranzuziehen. Miete ist hierbei der vom Mieter bezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag der monatlich zu zahlenden Miete ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder um eine Nettomiete handelt. Das Gesetz knüpft bei der Ermittlung der Kappungsgrenze – anders als bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete – an die Miete und nicht an eine fiktive Nettomiete an (vergl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 10. Auflage 2011, Mietrecht, § 558 BGB, Rn. 171, mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen).
Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages ist als Miete für die von der Beklagten angemieteten Wohnung ein Betrag von 410,00 € vereinbart worden, ohne dass sich aus dem Mietvertrag ergäbe dass hierin ein bestimmter Betrag für die mitvermietete Garage enthalten wäre.
Hierdurch wird die Beklagte auch nicht unangemessen benachteiligt, da für die Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete lediglich die Miete für die Wohnung, ohne Berücksichtigung der mitvermieteten Garage, heranzuziehen ist. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, anders als bei der Berechnung der Kappungsgrenze, aufgrund der Struktur der vorgegebenen Mietspiegel bei Vorliegen einer Teilinklusivmiete ein fiktiver Teilinklusivanteil herauszurechnen und eine fiktive Nettokaltmiete zugrunde zu legen. Dies ist allerdings bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht der Fall, der Begriff Miete in § 558 BGB ist entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen (BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03, zitiert nach Juris, veröffentlicht unter anderem in NJW 2004,1380).
Da demnach die Kappungsgrenze von der im Mietvertrag ausgewiesenen Miete in Höhe von 410,00 € zu berechnen ist, darf die Miete um 20 % erhöht werden, dies entspricht einem Betrag von 82,00 €. Die Beklagte ist deswegen verpflichtet, einer Erhöhung der Miete auf 492,00 € mit Wirkung ab 1.7.2011 zuzustimmen und war deswegen antragsgemäß hierzu zu verurteilen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.
